RESOLUCIÓN de 4 de diciembre de 2000, de la Dirección, General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los Tribunales, don, Alejandro Junco Petrement, en nombre de don, José Vicente Gardón Acuña y su esposa, doña Brígida Juan Galán, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Ciudad Rodrigo, María Azucena Bullón Manzano, a inscribir una escritura de división y extinción de comunidad en virtud de apelación de los recurrentes.
En el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los Tribunales, don Alejandro Junco Petrement, en nombre de don José Vicente Gardón Acuña y su esposa, doña Brígida Juan Galán, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Ciudad Rodrigo, María Azucena Bullón Manzano, a inscribir una escritura de división y extinción de comunidad, en virtud de apelación de los recurrentes.
I
E1 11 de febrero de 1994, mediante escritura pública otorgada ante el Notario de Salamanca, don Manuel Benito Pérez, se formalizó la división y extinción de comunidad habida entre don Santiago Juan Galán, los cónyuges don Serapio Bellido Morin y doña Evarista Juan Galán y los cónyuges don José Vicente Gardón Acuña y doña Brígida Juan Galán. Según dicha escritura los bienes que componen la comunidad son once fincas rústicas situadas entre le término municipal de Ituero de Azaba (Salamanca), de las cuales tres cuartas partes indivisas fueron adquiridas por don Santiago, doña Evarista y doña Brígida Juan Galán por herencia de su padre, fallecido hace más de cuarenta años, sin que se presente documento alguno justificativo.
Presentada copia de la anterior escritura en el Registro de la Propiedad de Ciudad Rodrigo, fue calificado con la siguiente nota:
«Inscrito el precedente documento, la finca 1), en el tomo 1.482, libro 14 del Ayuntamiento de Ituero de Azaba, al folio 123, finca número 2.272, inscripción 1ª., la finca 2) en el tomo 1.482, libro 14 del Ayuntamiento de Ituero de Azaba, al folio 125, finca número 2.273, inscripción 1ª.; y la finca 3), en el tomo 1.482, libro 14 del Ayuntamiento de Ituero de Azaba, en el folio 128, finca número 1.266.N, inscripción 4ª. Suspendida la inscripción de los números 4) al 11), ambas inclusive, por el defecto subsanable de no constar inscritas en su totalidad dichas, ya que adolece de falta de previa inscripción de las tres quintas partes indivisas adquiridas por doña Evarista, doña Brígida y Santiago Juan García, por herencia de su padre, que carecen del título fehaciente, no siendo el precedente documento título hábil para su inmatriculación. La quinta parte indivisa adquirida por don Serapio Bellido Morin, figuran inscritas en el tomo 1.081, libro 10 del Ayuntamiento de Ituero de Azaba, folios 188 al 195, fincas números 1.544 al 1.551, ambas inclusive, inscripciones las; y la quinta parte restante adquirida por don Serapio Bellido Morin y por don José Vicente Gardón Acuña, figuran inscritas en el tomo 1.081, libro 10 del Ayuntamiento de Ituero de Azaba, folios 215 al 222, fincas números 1.569 al 1.576, ambas inclusive, inscripciones 1ªs. Contra la anterior suspensión, puede entablarse el recurso gubernativo, prevenido en el artículo 66 de la Ley Hipotecaria, por cualquiera de las personas a que se refiere el artículo 112 del Reglamento Hipotecario, mediante escrito dirigido al Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León, en el término de cuatro meses. Ciudad Rodrigo, nueve de diciembre de 1997. La Registradora». Firma ilegible.
El Procurador de los Tribunales, don Alejandro Junco Petrement, en nombre de don José Vicente Gardón Acuña y su esposa, doña Brígida Juan Galán, interpuso recurso gubernativo contra la referida calificación, y alegó: I. Que el artículo 119 de la Ley Hipotecaria establece como uno de los medios inmatriculadores de las fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna, el título público de adquisición. Este artículo se encuentra desarrollado en el apartado 205 de dicha ley y en el artículo 298 del Reglamento Hipotecario. Este último precepto reformado por Decreto de 17 de marzo de 1959, regula de forma más pormenorizada lo dispuesto en la ley, señalando que los títulos públicos pueden acceder a la protección registral, y así en su párrafo primero se refiere entre otros, a los documentos comprendidos en el artículo 39 de la Ley que sean anteriores en más de un año a la fecha en que se solicita la inscripción, aunque el derecho respectivo no conste en ningún otro documento. Que. en consecuencia, estos preceptos amparan la inmatriculación de fincas, en virtud de escrituras públicas que contengan adquisiciones a favor de personas determinadas siempre y cuando sea la escritura anterior a un año; todo ello sin perjuicio de los efectos señalados en el artículo 207 de la misma Ley y pendiente de la preceptiva publicación del edicto en el tablón de anuncios del Ayuntamiento donde radique la finca. II. Que conforme a la nota de calificación, se suspende la inscripción por el defecto subsanable...» no siendo el precedente documento título hábil para su inmatriculación», y surge la duda en cuanto a la habilidad del documento. Que el artículo 205 de la Ley Hipotecaria señala la necesidad de acreditar por el otorgante su adquisición, y el artículo 298.1.1.° del reglamento reformado, suprime esta necesidad ya que no es preciso que el derecho respectivo conste en ningún otro documento. Que el principal problema radica en la interpretación que se le de al término adquisición. Que la moderna doctrina admite el título público de adquisición independientemente de que la adquisición sea por título traslativo o declarativo. III. Que el artículo 298.1.1.°, se debe interpretar con arreglo a los criterios que establece el artículo 3 del Código Civil y, por tanto, suscita las siguientes perspectivas: a) El sentido propio de sus palabras. Que no se puede extraer la conclusión que sólo y exclusivamente se pueden inmatricular los documentos en los cuales el título de adquisición deba tener forzosamente una naturaleza traslativa; b) En relación con el contexto. Que el precepto en cuestión se enmarca en el epígrafe «Inmatriculación de fincas en virtud de títulos públicos» del Reglamento Hipotecario que desarrolla los artículos 199.b) y 205 de la Ley Hipotecaria; c) Los antecedentes históricos y legislativos. Que el artículo 298 del Reglamento Hipotecario fue objeto de reforma en virtud del Decreto de 17 de marzo de 1959, en cuya virtud se instauró como nuevo éste medio inmatriculador que simplifica el proceso de inmatriculación; d) espíritu y finalidad de la Ley. Que el título VI de la Ley Hipotecaria se formuló con la finalidad de armonizar el Registro y la realidad extrarregistral. Que en el supuesto que se trata, parece más obligada la necesidad de concordar la realidad registral y extrarregistral, toda vez que ya se encuentren inmatriculadas dos quintas partes indivisas de cada una de las fincas; e) la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas. Que en la generalidad de los Registros de la Propiedad de España, se viene admitiendo tales documentos para la inmatriculación en aras de conseguir la finalidad última de la Ley Hipotecaria. IV. Que al ser calificado el defecto como subsanable, sería necesario saber qué clase rectificaciones serían suficientes para obtener la inmatriculación.
La Registradora de la Propiedad en defensa de la nota, informó: Que el tema objeto del recurso es sí la disolución de la comunidad es un título de adquisición de naturaleza traslativa capaz de inmatriculación en el Registro de la Propiedad. Que conforme a los artículos 199.b y 205 de la Ley Hipotecaria, una de las características esenciales de éste título público de adquisición es la de contener un acto de adquisición derivativa y no originaria. Que el campo de actuación de dicho título público está circunscrito a las adquisiciones derivativas quedando apartadas las adquisiciones originarias o semioriginarias, de tal manera que por no implicar verdadero título de transferencia inmobiliaria no puede registrarse título público de adquisición de fincas, un título de disolución de comunidad por su naturaleza declarativa o determinativa, pero nunca traslativa. Que el requisito que el transferente adquiera el dominio de la finca con anterioridad a la fecha del título de adquisición inmatriculador, no puede ser más normal por el principio «nemo dat quod non habeb». El artículo 205 antes citado exige además que esta adquisición se acredite de modo fehaciente y esto supone que los títulos públicos de adquisición de naturaleza traslativa, según el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, son: 1.°) El documento de fecha fehaciente ha de ser expresión del acto adquisitivo del transferente y contener las circunstancias esenciales de tal adquisición. 2.°) Sólo tiene la consideración de documentos de fecha fehaciente anterior, los contenidos en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, así como los documentos privados del artículo 1.227 del Código Civil que hagan prueba contra terceros en cuanto a su fecha. 3º) Las circunstancias esenciales de la adquisición han de hacerse constar al Registrador en una de estas formas o por la presentación del mismo junto con el título público de adquisición o por su transcripción literal o inserción en relación suficiente hecha por el Notario autorizante del título público adquisitivo, en virtud de exhibición de tal documento. Que, así pues, la escritura pública cuya inscripción se solicita no es título inmatriculador del título de adquisición de los recogidos en los artículos 199.b y 205 de la Ley Hipotecaria y 298 del Reglamento Hipotecario. Que la necesidad de la naturaleza traslativa es mantenida por doctrina y la Resolución de 6 de noviembre de 1985.
El Notario autorizante de la escritura informó, adheriéndose a lo manifestado por los recurrentes, sosteniendo la inscripción del documento que contiene una disolución de comunidad, y además, añade que el artículo 406 del Código Civil dice que serán aplicables a la división entre partícipes en la comunidad las reglas concernientes a la división de herencia; entre dichas reglas está el artículo 1.068 que dice que la partición legalmente hecha confiere a cada heredero la propiedad exclusiva de los bienes que le hayan sido adjudicados. Por tanto, deberán inmatricularse los títulos procedentes de una disolución de comunidad.
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Castillo León confirmó la nota del Registrador fundándose en que es opinión generalizada en la doctrina y jurisprudencia, con apoyo en los artículos 450 y 399 del Código Civil que en la comunidad de bienes la división es declarativa, por lo que el título referido carece de la naturaleza traslativa y por ello no tiene virtualidad inmatriculadora, ya que conforme a los artículos 205, 199.b de la Ley Hipotecaria y 298 del Reglamento, no acredita la adquisición anterior del transmitente pues sólo declara el derecho del adjudicatario como directamente derivado del anterior titular.
E1 Procurador recurrente apeló el auto presidencial, manteniéndose en sus alegaciones, y añadió: 1. Que el auto que se recurre no percibe exactamente que el argumento fundamental del recurso gubernativo no radica en la discusión doctrinal acerca de la naturaleza traslativa o declarativa de la disolución de comunidad, sino en la virtualidad inmatriculadora de este título de adquisición; o sea una interpretación acertada de los artículos 205 de la Ley Hipotecaria y 298.1.° del Reglamento. 2. Que la señora Registradora basa la defensa de la nota en una doctrina que está superada y en la Resolución de 6 de noviembre de 1985 que se refiere a una escritura de declaración de obra nueva con la que se pretende inmatricular un exceso de cabida, y carece de sentido equipararla a una disolución de comunidad. 3. Que hay que destacar la Resolución de 24 de mayo de 1983.
Vistos los artículos 3 y 205 de la Ley Hipotecaria y 298 de su Reglamento en la redacción dada por el Decreto de 17 de marzo de 1959 y la Resolución de esta Dirección General de 20 de febrero de 1999.
1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes: En 1996 se presenta en el Registro escritura de disolución de comunidad otorgada en 1994, por la que los condueños de distintas fincas disuelven la comunidad existente sobre varias fincas, adjudicando fincas concretas a cada uno de ellos; respecto de tres quintas partes de las fincas a que se refiere el recurso, no figuran inscritas y se dice en el título que se adquirieron por herencia del padre de los condóminos, «fallecido hace más de cuarenta años, sin que presenten documento alguno justificativo»; la Registradora suspende la inscripción de las adjudicaciones de dichas fincas por falta de previa inscripción de la totalidad de las mismas, careciendo del título fehaciente, no siendo el documento presentado título hábil para su inmatriculación; los interesados recurren estimando que el artículo 298 del Reglamento Hipotecario entonces vigente se refería a todo documento, aunque no fuera de carácter traslativo; el Presidente del Tribunal Superior desestima el recurso.
2. En definitiva, el único problema que se plantea es el de si el número 1 del artículo 298 del Reglamento, antes de su reforma por Real Decreto de 1998, amparaba la inmatriculación de documentos como el ahora presentado, que es la disolución de comunidad respecto de unas fincas, en cuanto a la parte de las mismas que se adquirieron por herencia. Sin prejuzgar la vieja discusión de si el título tiene que ser traslativo, o puede ser también declarativo, es lo cierto que, interpretado el artículo 298 del Reglamento en concordancia con el 205 de la Ley, el documento ahora presentado no es suficiente para la inmatriculación de la finca, que exigiría título público adquisitivo, y la acreditación fehaciente de la previa adquisición del derecho por el transmitente.
3. Ahora bien, el defecto expresado únicamente se puede predicar de la participación indivisa de las fincas que no consta en el Registro, lo cual no impide que las participaciones inscritas puedan ser objeto de inscripción a favor de los adjudicatarios.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, confirmando el auto presidencial y la calificación del Registrador, en la forma que se deriva de los anteriores fundamentos.
Madrid, 4 de diciembre de 2000.-La Directora general, Ana López Monís Gallego.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León.
