RESOLUCION de 9 de junio de 2001,de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Banyeres de Mariola, don Rafael María Ballarín Gutiérrez, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Madrid, número 2, don Francisco Borruel Otín, a inscribir una escritura de liquidación de gananciales con cesión de vivienda, en virtud de apelación, del recurrente.
En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Banyeres de Mariola, don Rafael María Ballarín Gutiérrez, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Madrid número 2, don Francisco Borruel Otín, a inscribir una escritura de liquidación de gananciales con cesión de vivienda, en virtud de apelación del recurrente.
I
El 1 de julio de 1998, mediante escritura autorizada por el Notario de Banyeres de Mariola, don Rafael María Ballarín Gutiérrez, los cónyuges, don G.H.F.Q y doña P.R.I, separados judicialmente según expresaron, procedieron a liquidar la sociedad de gananciales, previo inventario de su activo y pasivo, verificando las adjudicaciones que en la escritura se contienen, deviniendo el esposo, tras la liquidación, en deudor personal de la esposa por la cantidad de 8.350.000 de pesetas. Al objeto de satisfacer a la esposa la cantidad adeudada, el marido cedió a ésta el pleno dominio de la vivienda de su propiedad que se describe en la citada escritura, por el precio de 20.000.000 de pesetas, de los cuales 8.350.000 eran la deuda que se da por pagada; 3.325.000 pesetas era el capital pendiente del préstamo hipotecaria que grava la mencionada vivienda y cuyo pago asume la cesionaria, y la cantidad restante de 8.325.000 de pesetas, el esposo reconoció tenerlas recibidas, habiéndolas pagado la esposa con cargo a un préstamo personal cuya identificación se hace en la escritura.
Presentada copia de la anterior escritura en el Registro de la Propiedad de Madrid número 2, fue calificada con la siguiente nota: «Suspendida la inscripción del precedente documento, respecto de la finca número 1 del apartado III, del inventario, única de esta demarcación registral, y en su lugar tomada anotación de suspensión por el término legal, según la anotación letra A, folio 160 del tomo 1.897-1.812, finca 34.239-N, al haber sido solicitada por doña P.R.I., mediante una instancia que ha sido archivada, al haberse observado el defecto subsanable de ««que con motivo de la liquidación de la sociedad de gananciales el marido cede a la esposa una finca propiedad privativa del mismo, porque la causa de la referida transmisión aparece como vaga, incierta e indeterminada, y no de manera indubitada, como se deduce del artículo 1.274 y siguientes del Código Civil, y Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado, entre otras, de 11 de junio de 1993, 28 de mayo de 1996 y 16 de octubre de 1998, pudiéndose dar en consecuencia además un exceso de adjudicación que debería tributar por el Impuesto de Donaciones. Contra esta nota de calificación puede interponerse recurso gubernativo dentro del plazo de tres meses, a contar de la fecha de esta nota por medio de escrito dirigido al Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, que se presentará en este mismo Registro, en los términos establecidos en el artículo 66 de la Ley Hipotecaria y 112 y siguientes de su Reglamento. Madrid, 24 de febrero de 1999.-El Registrador. Firma ilegible».
El Notario autorizante de la escritura interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación, y alegó: 1. Que no se entiende por qué la nota de calificación tacha la causa de la cesión realizada de vaga, incierta e indeterminada, Es evidente que en la escritura se instrumenta una cesión a título oneroso y que la misma tiene una triple contraprestación: a) la extinción de la deuda que contra el cedente resulta de la liquidación de la sociedad de gananciales habida con la cesionaria; b) la asunción por parte de la cesionaria de la deuda que resulta del préstamo hipotecario que la grava la vivienda transmitida y en el que se subroga, y c) un precio que el cedente confiesa recibido de la cesionaria con anterioridad al otorgamiento de la escritura calificada. Que en la escritura se expresa con carácter explícito, cierto y determinado en que consiste la prestación de la otra parte, que se integra por los tres conceptos mencionados (ex artículo 1.274 del Código Civil). 2. Que las Resoluciones de 11 de junio de 1993, 28 de mayo de 1996 y 16 de octubre de 1998, se refieren a supuestos de hecho que no guardan analogía con la escritura calificada. 3. Que el Registrador no aporta razones que sustenten la afirmación de que la causa de la cesión de la vivienda aparece «vaga, incierta e indeterminada». Que no se alcanza a entender que otras determinaciones se precisarían para que el Registrador juzgara la causa suficiente para practicar la inscripción. 4. Que el Registrador también alega, sin justificar, que pudiera darse «en consecuencia además un exceso de adjudicación que debería tributar por el Impuesto de Donaciones». Que siguiendo en nuestro ordenamiento jurídico y el principio general de la autonomía de la voluntad (artículo 1.255 del Código Civil) y particular de libertad de contratación entre cónyuges (artículo 1.323), no es aceptable ni la nota de calificación, ni los hipotéticos argumentos en que puede sustentarse y, mucho menos, la conjetura de una transmisión lucrativa, habida cuenta que en nuestro sistema la gratuidad es sólo y siempre una excepción, no presumible, y que en la escritura se excluye expresamente, detallando la contraprestación que convierte aquella transmisión en onerosa.
El Registrador de la Propiedad, en defensa de la nota, informó: Que los esposos, aprovechando la liquidación de gananciales, realizan una operación complementaria. Mediante la expresión de su libre voluntad articulan un negocio oneroso de transmisión de un bien privativo del marido a la mujer. Que para ello en el apartado a) enuncian una serie de créditos de la sociedad de gananciales contra el esposo, que según la escritura asciende a la cantidad de quince millones de pesetas. Dice la escritura que se incluyen en este apartado el importe actualizado de las cantidades adeudadas por razón de la vivienda de carácter privativo del compareciente, la cual ha constituido el domicilio familiar desde la fecha de celebración de su matrimonio hasta su reciente separación judicial. La escritura continúa diciendo que si bien resulta difícil, si no imposible, la exacta cuantificación del importe actualizado de tales créditos, por múltiples razones, relativas tanto al espacio temporal, en que se han producido los gastos que los han motivado a las numerosas partidas que lo integran, (pago de las cuotas del préstamo hipotecario concedido al cónyuge propietario para la adquisición de la vivienda, contribuciones urbanas, gastos de conservación, de reforma y mejora), a la dificultad de fijar el más adecuado criterio de actualización, y a la circunstancia de no haberse llevado una contabilidad de los mismos. Que la redacción de la cláusula no puede ser más vaga, confusa e indeterminada, totalmente contraria a los principios que rigen el Registro de la Propiedad, y precisamente por razón de este crédito vendrá la primera partida del pago del bien cedido. Que de haber tenido acceso al Registro dada cláusula, podría haber tenido acceso un acto nulo o anulable. El tercero contratante no podría saber con claridad cual era su protección. Que se cede una vivienda privativa del marido, que ha sido domicilio conyugal más de quince años y por este motivo no se adeuda al mismo absolutamente nada por ningún tipo de contraprestación, y todas las demás partidas del crédito a favor de la sociedad de gananciales, son profusas, difusas y confusas y son contrarias al los intereses del marido. Que el Registrador no puede comprobar si en el contrato oneroso formado de tal manera por la libre voluntad de los cónyuges, exige una equivalencia de las prestaciones de los contratantes. Que se sospecha que puede haber un exceso de adjudicación a favor de la mujer por no estar probado de manera cierta e indubitada este crédito y el Registrador cumpliendo con su obligación, advierte esa posibilidad de exceso que tendría que tributar por el Impuesto de Donaciones, como tiene determinado la Dirección General de los Registros y del Notariado y por la aplicación del principio general establecido en el artículo 254 de la Ley Hipotecaria. Que la Resoluciones citadas en la nota se refieren a la causa en contratos entre cónyuges. De dichas Resoluciones citadas y de las de 10 de marzo y 14 de abril de 1989 y 7 y 26 de noviembre de 1992, se puede sacar una doctrina común Que lo que ocurre en el presente caso es que no se precisan debidamente los elementos constitutivos del negocio de aportación verificado y específicamente su causa (artículos 1.261-3.º y 1.274 y siguientes del Código Civil). Que la exacta especificación de la causa es imprescindible para acceder a la registración de cualquier acto traslativo, tanto por exigirlo el principio de determinación registral, como por ser presupuesto lógico necesario para que el Registrador pueda cumplir con la función calificadora en su natural extensión y después practicar debidamente los asientos que procedan (vid. artículos 9 de la Ley Hipotecaria, 51 y 193-2.º del Reglamento Hipotecario). Que hay que tener en cuenta el diferente alcance de la protección que nuestro Registro de la Propiedad dispensa en función de la onerosidad o gratuidad de la causa del negocio inscrito (vid artículo 34 de la Ley Hipotecaria). Que hay que precisar por último, la Resolución de 15 de marzo de 1999.
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid confirmó la nota del Registrador fundándose en la impone de la Resolución de 15 de marzo de 1999 que corrobora la tesis mantenida por el Registrador en la nota de calificación impugnada, la cual es acertada y ajustada a derecho.
El Notario apeló el auto presidencial, manteniéndose en sus alegaciones, y añadió: 1. Que lo que se defiende es que la causa se expresa con toda claridad en el documento calificado y que la expresión de la misma cumple con las exigencias del Código Civil y de la Resolución de 15 de marzo de 1999. 2. Que tanto el Registrador como el auto presidencial comprenden que la causa se expresa y que es onerosa y que la libre voluntad de los cónyuges puede general un contrato oneroso. Que lo que no parece que se acepta es que se acredite la realidad de la causa. 3. Que, en definitiva, da la impresión que tanto en la calificación como en el auto presidencial se está exigiendo un nuevo requisito en relación con la causa que no exige ni el Código Civil ni la Dirección General y es que se acredite la realidad de las contraprestaciones, circunstancia que sólo se exige por la ley en materias específicas. 4. Que excede de la calificación registral «comprobar la equivalencia de las particiones, 5. Que en la escritura calificada se cumplen más que sobradamente en relación con el crédito los requisitos civilmente exigibles para que pueda operar como causa parcial de un desplazamiento inmobiliario. 6. Que por último, hay que añadir la ambigüedad de la nota de calificación.
Vistos los artículos 1.261 y 1.274 a 1.277 del Código Civil, así como la Resoluciones de esta Dirección General de 16 de octubre de 1998 y 15 de marzo de 1998;
1. Son hechos relevantes para la resolución de presente recurso los siguientes:
Se presenta en el Registro una escritura de liquidación de sociedad de gananciales como consecuencia de una separación judicial. Como resultado de las operaciones liquidatorias, el esposo resulta deudor de la esposa en una cantidad que asciende a ocho millones trescientas cincuenta mil pesetas. Al objeto de satisfacer dicha deuda, aquél cede a ésta un piso de propiedad privativa que se valora en veinte millones de pesetas, de cuya suma: a) ocho millones trescientas cincuenta mil pesetas constituyen la deuda que se da por pagada; b) tres millones trescientas veinticinco mil es el capital pendiente del préstamo hipotecario que grava la mencionada vivienda, y cuyo pago asume la cesionaria, y c), en cuanto a la cantidad restante de ocho millones trescientas veinticinco mil pesetas declara el esposo recibidas, habiéndolas pagado la esposa con cargo a un préstamo personal cuya identificación se hace en la escritura.
El Registrador suspende la inscripción de la finca anterior porque «la causa de la transmisión aparece como vaga, incierta e indeterminada».
Recurrida la calificación, el Presidente del Tribunal Superior desestima el recurso. El Notario apela el Auto presidencial.
2. El recurso ha de ser estimado. El contrato por el que se produce el traspaso de la propiedad del bien es una dación en pago de deudas perfectamente admitido en nuestro Derecho, tanto en su faceta de modo de extinción de las obligaciones, como en su aspecto de contrato traslativo del dominio y asimilable a la compraventa, por lo que la causa consta explícitamente en el contrato. El hecho de que la deuda no aparezca plenamente justificada cae fuera del ámbito de la calificación del Registrador, que no tiene porque entrar en averiguaciones sobre si son ciertos o no los hechos que exponen los contratantes y que, en afirmación de éstos, dieron origen a la deuda que ahora se extingue.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto, revocando el Auto presidencial y la calificación del Registrador.
Madrid, 9 de junio de 2001.-La Directora general, Ana López Monís Gallego.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid.
