El Artículo 66 de la Ley Hipotecaria sólo prevé este recurso contra la calificación hecha por el Registrador en la que se suspenda o deniegue el asiento solicitado, pero no contra los asientos mismos que el Registrador practique en el ejercicio de su función.

Por escritura otorgada el 24 de noviembre de 2003, ante el Notario de Barcelona, don José Ramón Mallol Tova, proceden a declarar la obra nueva de una vivienda unifamiliar sobre la parcela E-10 de la Urbanización Río Park en el término municipal de Sant Feliu de Buixalleu, inscrita en el Registro de la Propiedad de Santa Coloma de Farners al tomo 2520, libro 46 de San Feliu de Buixalleu, folio 125, finca 1.395, quedando unida a la matriz certificado expedido en fecha 10 de febrero de 2003 por los Arquitectos don Miguel Angel Oliver Gamundi y don Oldrich Bitnar la Roza, con las firmas legitimadas y visado por el Colegio de Arquitectos de Catalunya en fecha 1 de abril de 2003, descriptivo y acreditativo de la antigüedad de la edificación.

Presentada copia de la anterior escritura en el Registro de la Propiedad, ocasionó la inscripción 33 de la finca 1114, al tomo 1929, libro 38 de Buixalleu, folio 35.

El Ayuntamiento de Buixalleu, representado por don Josep A Vellaneda Roig, Teniente-Alcalde interpuso, contra la inscripción practicada recurso gubernativo y alegó los siguientes motivos: «Primero.-Breve relación de hechos. 1.-El Registro de la Propiedad de Santa Coloma de Farners, notificó al Ayuntamiento de Sant Feliu de Buixalleu el día 19.3.2004, registro de entrada número 983, la resolución de fecha 17 de febrero de 2004, registro de salida con el núm. 44, de 9 de marzo de 2004, en la que se disponía lo siguiente: «Le comunico de conformidad al articulo 54 del Real Decreto 1093/97, de 4 de julio, de la Generalidad de Cataluña que se ha inscrito en este Registre una obra nueva otorgada por los señores José Rodríguez Martínez y María Pilar Soler Mateu, en escritura pública autorizada por el Notario de Barcelona, José Ramón Mallol, el día quince de octubre de 2003, de una casa unifamiliar aislada, situada en Sant Feliu de Buixalleu, edificada sobre la parcela de la Ordenación de Río Park, el solar tiene una superficie de dos mil un metro treinta y tres decímetros cuadrados, de los cuales la vivienda tiene ciento veintiocho metros diez metros cuadrados y el garaje tiene treinta y siete metros ochenta y dos decímetros cuadrados y la barbacoa siete metros veintiocho decímetros cuadrados y también se halla una piscina de veintiséis metros veinticuatro decímetros cuadrados.» 2.-Consultados los archivos de este Ayuntamiento, se comprobó que la obra nueva a la que hacía referencia la comunicación del Registro de la Propiedad de Santa Coloma Farners recibida en fecha 19 de marzo de 2004, con registro de entrada número 983, y consistente en la edificación de una casa familiar aislada situada a la parcela núm. 3 del polígono K de la urbanización Río Park, propiedad de los señores José Rodríguez Martínez y María Pilar Soler Mateu, no había sido objeto de solicitud de licencia de obras ante este Ayuntamiento, por la cual cosa los técnicos municipales procedieron a consultar al Registro de la Propiedad en virtud de qué título o resolución jurídica se había procedido a inscribir la mencionada obra nueva. 3.-En respuesta a la consulta descrita en el apartado anterior, en fecha de 26 de marzo de 2004, el Registrador de la Propiedad transmitió por fax el escrito registrado en entrada con el número 1069, en el que resolvía: «En contestación a su consulta telefónica le informo que las dos obras nuevas declaradas en las fincas regístrales 1114 y 1395 de Buixalleu han sido objeto de inscripción en este Registro de la Propiedad basándonos en la antigüedad de las mismas, acreditada mediante sendos certificados expedidos por los arquitectos Miguel Ángel Oliver Gamundi y Oldrich Bitnar de Roza, y en el hecho de que no consta en este Registro ninguna anotación relativa a que sobre la finca objeto de edificación se incoe expediente de disciplina urbanística, de conformidad al artículo 52 del Real Decreto 1093/97 de 4 de julio, y la Ley 2/02 de la Generalitat de Catalunya de fecha 14 de marzo de 2002.» Segundo.-La inscripción de la obra nueva a que hace referencia la resolución objeto de este recurso, ha sido ejecutada de forma contraria a la ordenación urbanística aplicable, lo que supone la infracción del artículo 45 del Real Decreto 1093/97, de 4 de julio. El articulo 45 del Real Decreto 1093/97, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento por la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre la inscripción en el Registro de la Propiedad, de actos de naturaleza urbanística, establece lo siguiente: «Artículo 45. Inscripción de obras nuevas. Los edificios o mejoras de los mismos que por accesión se incorporan a la finca, cuando se ejecuten conforme a la ordenación urbanística aplicable, serán inscribibles en el Registro de la Propiedad en virtud de los títulos previstos por la legislación hipotecaria. A tal efecto, deberá constar en los mismos, al menos, el número de plantas, la superficie de parcela ocupada el total de los metros cuadrados edificados, y, si en el proyecto aprobado se especifica, el número de viviendas, apartamentos, estudios, despachos, oficinas o cualquier otro elemento que sea susceptible de aprovechamiento independiente. En el caso que nos ocupa, la obra inscrita por el Registrador de la Propiedad de Santa Coloma de Farners, realizada en la parcela número tres del polígono K de Río Park, propiedad de los señores José Rodríguez Martínez y María Pilar Soler Mateu, no podía haber sido en ningún caso objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad, dado que esta obra no se ha ejecutado conforme la ordenación urbanística aplicable. En efecto y constatando la imposibilidad de la adecuación de la obra nueva inscrita a la ordenación urbanística aplicable, cabe destacar que en fecha de hoy la urbanización Río Park aun no dispone del correspondiente Plan Parcial que la desarrolle, que actualmente se encuentra en trámite, ni tampoco tiene tramitados ni aprobados los preceptivos proyectos de compensación ni de urbanización, lo que supone, de acuerdo con la legislación urbanística aplicable, la imposibilidad de inscripción al Registro de cualquier obra nueva que se haya podido llevar a termino dentro de su ámbito. Por lo tanto y en las condiciones urbanísticas en las que se encuentra actualmente la urbanización Río Park, no es posible otorgar ninguna licencia de obras dentro del ámbito de su actuación. Atendiendo a lo que se ha expuesto, es evidente que la obra nueva realizada por los señores José Rodríguez Martínez y María Pilar Soler Mateu dentro de la parcela 3, polígono K de la urbanización Río Park, independientemente de su antigüedad, no se ha ejecutado conforme a la ordenación urbanística aplicable, lo que de acuerdo con lo que dispone el articulo 45 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, antes transcrito, debe impedir su inscripción en el Registro de la Propiedad. En consecuencia, el hecho que el Registrador de la Propiedad de Santa Coloma de Farners, sin ningún tipo de prueba que acredite que la obra nueva se haba ejecutado conforme a la ordenación urbanística aplicable (dada la inexistencia de planeamiento urbanístico que lo ampare y de la preceptiva licencia de obras, así como de la certificación administrativa de acto presunto), haya inscrito la obra nueva realizada por los Sres. José Rodríguez Martínez y María Pilar Soler Mateu dentro de la parcela 3, polígono K de la urbanización Río Park, supone una clara vulneración del artículo 45 del Real Decreto 1093/1997, hecho que necesariamente deberá de comportar la nulidad de pleno derecho de la resolución objeto de este recurso. Tercero.-La existencia de un certificado expedido por un técnico competente acreditando la antigüedad de la edificación, de acuerdo con lo que dispone el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, no puede comportar la vulneración de la regla general recogida al articulo 45 del mismo Real Decreto 1093/1997. El artículo 52 del Real Decreto 1093/97, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre la inscripción al Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, dispone lo siguiente: «Artículo 52.-Reglas aplicables a otras construcciones. Podrán inscribirse por el Registrador de la Propiedad las declaraciones de obra nueva correspondientes a edificaciones terminadas en las que concurran los siguientes requisitos: a) Que se pruebe por certificación del Catastro o del Ayuntamiento, por certificación técnica o por acta notarial, la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. b) Que dicha fecha sea anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante. c) Que no conste del Registro la práctica de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca que haya sido objeto de edificación.» Dado que el articulo 45 de este mismo Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, dispone lo siguiente: «Artículo 45.-Inscripción de obras nuevas. Los edificios o mejoras de los mismos que por accesión se incorporan a la finca, cuando se ejecuten conforme a la ordenación urbanística aplicable serán inscribibles en el Registro de la Propiedad en virtud de los títulos previstos por la legislación hipotecaria. A tal efecto, deberá constar en los mismos, al menos el número de plantas, la superficie de parcela ocupada, el total de los metros cuadrados edificados, y, si en el proyecto aprobado se especifica, el número de viviendas, apartamentos, estudios, despachos, oficinas o cualquier otro elemento que sea susceptible de aprovechamiento independiente.» Observando lo que disponen estos artículos, y como ya se ha hecho referencia en el anterior motivo de este mismo recurso, el hecho que existiera un certificado de un arquitecto conforme la edificación inscrita tiene una determinada antigüedad, y que no conste en el Registro ninguna anotación preventiva que sobre la finca objeto de la edificación se haya incoado ningún expediente de disciplina urbanística, no pueden ser razones suficientes pera permitir la inscripción de esta obra al Registro de la Propiedad, cuando como sucede en el caso que nos ocupa, es evidente que estas obras no se han ejecutado conforme la ordenación urbanística aplicable. En efecto, y dado que la urbanización Río Park aun no dispone de Plan Parcial, ni de los correspondientes proyectos de compensación y de urbanización, supone necesariamente la inadecuación con la legislación urbanística vigente de cualquier obra que se haya podido realizar dentro de su ámbito, obras que en ninguna caso no podrán ser inscritas en el Registro de la Propiedad. En este mismo sentido el articulo 5.2 de la Ley 2/2002, de 14 de marzo, de urbanismo, dispone lo siguiente: «Ejercicio de derecho de la propiedad (.) 2. En ningún caso no se pueden considerar adquiridas por silencio administrativo facultades urbanísticas que contra venguen a esta Ley o al planeamiento urbanístico.» En conclusión, la inexistencia de una anotación preventiva en el Registro de la Propiedad indicando que se haya incoado expediente de disciplina urbanística, no se puede permitir en perjuicio de lo previsto en la legislación urbanística aplicable (la inscripción de una obra nueva en una zona donde no es posible el otorgamiento de ninguna licencia urbanística), hecho que habrá de comportar la nulidad de pleno derecho de la inscripción recorrida. Cuarto.-La resolución recurrida supone la vulneración del artículo 185 de la Ley 2/2002, de 14 de marzo, de urbanismo, con relación al artículo 83 del Decreto 287/2003, de 4 de noviembre, por lo cual se aprueban el Reglamento Parcial de la Ley 2/2002, de 14 de marzo, de urbanismo. El articulo 185 de la Ley 2/2002, de urbanismo, relativo a los requisitos necesarios para otorgar escrituras y para inscribirlas al Registro de la Propiedad. «El otorgamiento de escrituras y de otros documentos públicos con relación a las operaciones que son objeto de los artículos 183 y 184 y la inscripción de los mencionados documentos en el Registro de la Propiedad se han de ajustar al que establece la legislación aplicable en materia de régimen del suelo y la legislación hipotecaria, y se tiene que acreditar que se dispone de la licencia de parcelación o bien de la declaración que esta no es necesaria». En relación con este articulo, el articulo 83 del Decreto 287/2003, dispone lo siguiente: «Articulo 83.-Falta la acreditación documental delante el Registro de la propiedad del otorgamiento de la licencia de parcelación o de su innecesariedad (desglosamiento de los artículos 185 de la Ley 185 de la Ley 2/2002, de 14 de marzo, de urbanismo). Los Registradores de la Propiedad, cuando no se les acredite el otorgamiento de la licencia o la aportación de la declaración municipal de su innecesariedad, han de otorgar al interesado el termino que, de acuerdo con la legislación hipotecaria, corresponda quien por la enmienda de defectos y transcurrido aquel termino sin la aportación de estos documentos, han de denegar la inscripción sin perjuicio que con anterioridad se pueda volver a presentar la documentación si el Ayuntamiento o el interesado llevan la licencia de parcelación o la declaración de su innecesariedad, o bien aportan un certificado municipal acreditativo del silencio administrativo positivo producido en relación con la licencia de parcelación o con la declaración de innecesariedad que se hubiera solicitado se llevara a termino la inscripción. En el supuesto que el Ayuntamiento no haya otorgado la licencia, ni haya emitido certificado de innecesariedad, ni tampoco haya emitido un certificado de acto presunto en relación con las anteriores peticiones, el interesado habrá de acreditar al registrador los documentos siguientes: a) licencia. b) Solicitud de licencia o de certificado de innecesariedad de la solicitud de certificación de silencio administrativo positivo. c) Manifestación expresa del interesado que no ha obtenido ninguna respuesta dentro el plazo legalmente establecido. En el supuesto anterior, el registrador ha de comunicar al Ayuntamiento la operación registral solicitada, con el advertimiento que en el caso de falta de respuesta dentro del plazo de 15 días se hará la inscripción. Si el Ayuntamiento responde indicando que denegó en su día la licencia o que no adoptó una decisión por falta de documentación y consecuentes requerimientos de aportación y suspensión de la tramitación, el Registrador denegará la inscripción. Si se presenta el documento acreditativo de incoación del expediente de infracción urbanística por parcelación ilegal, se denegará la inscripción y a instancia de la administración legalmente competente, se practicará la anotación preventiva de la mencionada incoación.» En el caso que nos ocupa, el Ayuntamiento no tan solo no ha otorgado la licencia de obras para la construcción de la edificación en la parcela 3 del polígono K de la urbanización Río Park, sino que los propietarios de esta parcela, Srs. José Rodríguez Martínez y María Pilar Soler Mateu, ni tan solo han solicitado la preceptiva licencia de obras para realizar la mencionada obra, ni tampoco licencia de parcelación de la finca donde se han ejecutado las obras, y aun así ha sido inscrita en el Registro de la Propiedad según dispone la comunicación efectuada por el propio Registro registrado en entrada en este Ayuntamiento en fecha de 19 de marzo de 2004, con el número 983. En consecuencia y de acuerdo con el que dispone el articulo 83 del Decreto 287/2003,el Registrador de la Propiedad, al constatar la inexistencia de la licencia municipal, con carácter previo a la inscripción de la obra nueva debía haber requerido a los interesados para que acreditaran la solicitud de licencia de obras y de parcelación de la finca donde se han ejecutado las obras o certificado de innecesariedad de la licencia, la solicitud de certificación de silencio administrativo, y la manifestación expresa del interesado de que no havia obtenido ninguna respuesta dentro del termino legalmente establecido, comunicando además a este Ayuntamiento la operación registral solicitada, cosa que, incomprensiblemente, no ha sucedido. Por este motivo procede la revocación de la inscripción, debiéndose retrotraer las actuaciones al momento previo al que el Registrador debía haber comunicado al Ayuntamiento la operación registral solicitada. Quinto.-La resolución recurrida vulnera el articulo 141 del Decreto Legislativo 1/1990, de 12 de julio, por el cual se aprueba la refundición de los textos legales vigentes a Cataluña en materia urbanística. En cualquier caso, y si al tratarse de una obra supuestamente construida con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 2/2002, de 14 de marzo, de urbanismo, se entendiera que la legislación urbanística aplicable era la anterior, el articulo 141 del Decreto 1/1990, de 12 de julio, dispone lo siguiente: «Articulo 141.1.-No se podrá efectuar ninguna parcelación urbanística y consecuentemente no se podrá atorgar licencia de parcelación sin que previamente haya estado aprobado un Plan General, si procede, un Plan Especial que lo desarrolle cuando afecte un suelo urbano, sin la aprobación previa del Plan Parcial del sector correspondiente al suelo urbanizable. En suelo no urbanizable no se podrán realizar parcelaciones urbanísticas. 2.-Los notarios y registradores de la propiedad exigirán, para autorizar y inscribir, respectivamente, escritures de división de terrenos, y que se acrediten el otorgamiento de la licencia, que los primeros habrán de testimoniar en el documento. 3.-Toda parcelación urbanística quedara sujeta a licencia. 4.-En ningún caso se consideraran solares, ni se permitirá edificar, los lotes resultantes de una parcelación o reparcelación efectuada con infracción de las disposiciones de este articulo o del anterior.» Este artículo no deja lugar a dudas, estableciendo claramente en sus dos primeros apartados la necesariedad de que, en primer lugar, para que se pueda otorgar una licencia urbanística en suelo urbanizable, será necesario que previamente haya estado aprobado un Plan Parcial del Sector, y en segundo lugar, que los Registradores de la Propiedad exigirán, como requisito necesario para la inscripción, que se haya otorgado la preceptiva licencia municipal. En el caso que nos ocupa no se han cumplido ninguno de estos dos requisitos, lo que sin ninguna clase de duda deberá comportar la nulidad de la inscripción al Registro de la Propiedad de Santa Coloma de Farners de la obra nueva construida a la parcela núm. 3 del polígono K de la urbanización Río Park, propiedad de los Srs. José Rodríguez Martínez y María Pilar Soler Mateu, que tampoco han obtenido el permiso de parcelación y que esta pendiente de tramitación del Plan Parcial, proyecto de compensación y de urbanización y por tanto de las cesiones correspondientes. En virtud de lo expuesto, SOLICITO: Tenga por presentado este escrito, por interpuesto Recurso Gubernativo contra la inscripción al Registro de la Propiedad de Santa Coloma de Farners de una obra nueva consistente en una casa unifamiliar aislada en la parcela 3, polígono K, de la urbanización Río Park, propiedad de los Srs. José Rodríguez Martínez y María Pilar Soler Mateu, comunicada por parte del Registro de la Propiedad por escrito registrado en entrada en este Ayuntamiento el día 19 de marzo de 2004, con el número 983, y, previos los trámites oportunos, RESUELVAN: Primero.-Anular y dejar sin efectos la inscripción de una obra nueva de una casa unifamiliar aislada en la parcela 3, polígono K, de la urbanización Río Park, propiedad de los Srs. José Rodríguez Martínez y María Pilar Soler Mateu, comunicada a este Ayuntamiento por resolución del Registro de la Propiedad de Santa. Coloma de Farners de fecha 17 de febrero de 2004, registro de salida el día 9 de marzo de 2004 con el número 44 y notificada al Ayuntamiento de Sant Feliu de Buixalleu el día 19 de marzo de 2004, con registro de entrada número 983. Segundo y subsidiariamente, de desestimarse la petición primera, resuelva retrotraer el procedimiento de inscripción al momento en que, según lo que dispone el articulo 83 del Decreto 287/2003, por el que se aprueba el Reglamento parcial de la Ley 2/2002, el Registrador debía haber comunicado a este Ayuntamiento la operación registral solicitada, otorgando simultáneamente al Ayuntamiento de Sant Feliu de Buixalleu trámite de audiencia. Tercero y en los dos supuestos anteriores: Inscriba como nota marginal a la finca donde se ha inscrito la obra nueva atorgada por los Señores José Rodríguez Martínez y María Pilar Soler Mateu, en escritura pública autorizada por el Notario de Barcelona, José Ramón Mallol Tova, que esta finca y vivienda está incluida en el ámbito de suelo urbanizable de Río Park, que tiene pendientes de tramitación y aprobación definitiva: 1) Plan Parcial de Río Park 2) Proyecto de Compensación de Río Park 3) Proyecto de urbanización de Río Park 4) Que la finca no ha obtenido permiso de parcelación 5) Que la vivienda no ha obtenido permiso de obras. Sant Feliu de Buixalleu, 16 de abril de 2004.»

El Registrador de la Propiedad emitió su informe con fecha 19 de abril de 2004.

Vistos los artículos 1, 40, 82, y 327 de la Ley Hipotecaria y 111 y siguientes del Reglamento Hipotecario. Resoluciones de este centro directivo de fechas 18 de noviembre de 2003, 24 de febrero de 1995,29 de marzo de 1999.

Existe una razón sustantiva que impide admitir el recurso. Como ha señalado en numerosas ocasiones esta Dirección General, no procede admitir el Recurso por cuanto que los asientos del Registro están bajo la salvaguarda de los Tribunales (Art 1.3 Ley Hipotecaria) por lo que no cabe su rectificación por vía de recurso Gubernativo (Arts 40 y 82 Ley Hipotecaria). El Artículo 66 de la Ley Hipotecaria sólo prevé este recurso contra la calificación hecha por el Registrador en la que se suspenda o deniegue el asiento solicitado, pero no contra los asientos mismos que el Registrador practique en el ejercicio de su función.

Esta Dirección General ha acordado inadmitir el recurso interpuesto.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 7 de marzo de 2005.-La Directora General, Pilar Blanco-Morales Limones.

Sr. Registrador de la Propiedad de Santa Coloma de Farners.