En el recurso interpuesto por Don Francisco Javier Sosa Rivero, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Telde número 1, Don Adolfo Calandria Amigueti, a practicar una inmatriculación en virtud de una escritura pública de compraventa.
Hechos
I
Se presentó en el Registro de la Propiedad número 1 de Telde, con fecha 26 de junio de 2006, escritura pública de compraventa autorizada por la Notaria Doña Isabel Odriozola Alonso el quince de junio de dos mil seis, con el número 2085 de su protocolo, solicitando la inscripción de la compraventa y la inmatriculación de la finca objeto de la misma. Este documento fue objeto de calificación negativa en base a los siguientes hechos y fundamentos de derecho: «Hechos: Con fecha veintiséis de junio de dos mil seis, ha sido presentada en este Registro escritura otorgada por la Notaria de Telde, Doña Maria Isabel Odriozola Alonso, el día quince de junio de dos mil seis, al número 2085 de su protocolo; con el número 386, del diario 72, y previa calificación de la misma y de acuerdo con el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y 98 de su Reglamento, procede suspender su inscripción por el defecto de carácter subsanable, que seguidamente se dirá con su fundamentación jurídica. Fundamentos de derecho: La finca no es inmatriculable al encontrarse inscrita a favor de tercera persona (Jacknel Land). Procede reanudación de tracto sucesivo de la misma. En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 322 de la Ley Hipotecaria, pongo en su conocimiento la nota de calificación de la referida escritura. Por no haberse solicitado no se ha tomado anotación preventiva de suspensión. Y de conformidad con todo ello, se suspende la inscripción del precedente documento. Esta calificación puede ser recurrida en los dos meses siguientes a sus notificaciones al Juzgado de Primera Instancia de la capital de la provincia, o en el mes siguiente a la Dirección General de los Registros y del Notariado. Se podrá solicitar en el plazo de quince días desde su notificación la intervención del Registrador a que se refiere el Real Decreto 1039 de 2003. Telde, cuatro de julio de dos mil seis. El Registrador. (firma ilegible)».
II
Don Francisco Javier Sosa Rivero, interpuso recurso contra la anterior nota de calificación y alegó que con fecha 25 de julio de 1995, el propio recurrente adquirió mediante documento privado una parcela de terreno sita en Montaña de Las Palmas, Urbanización Valle de los Reyes, de la ciudad de Telde. El 29 de diciembre de dos mil cinco, Don Francisco Javier Sosa vendió en documento público la parcela anterior a la entidad «Futu-Arnau, S.L.». Posteriormente, con fecha 15 de junio de dos mil seis, el recurrente volvió a adquirir la citada parcela en escritura pública a la que se adjuntó certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca a nombre del recurrente, con la cabida y linderos ajustados a los títulos invocados, solicitando al Registrador la inmatriculación de dicha finca. Este documento fue objeto de calificación negativa por estar la finca inscrita a favor de tercera persona. No obstante el recurrente señaló que esta calificación adolece de una adecuada fundamentación jurídica, conforme al artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria, y resulta insuficiente conforme al principio de seguridad jurídica, ya que en la misma el Registrador se limita a decir que la finca está inscrita a favor de un tercero, sin precisar el número de la finca registral con que se inscribió dicha parcela, su cabida, linderos o referencia catastral de la misma. Por todo ello, solicita a la Dirección General de los Registros y del Notariado la admisión del recurso interpuesto, revocando la nota de calificación del Registrador y ordenando la inscripción del título presentado con inmatriculación de la finca en cuestión.
III
El Registrador emitió su informe el día 27 de septiembre de 2006 y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 20, 38 y 199 de la Ley Hipotecaria, Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 13 de Octubre de 2.005, 19 de diciembre de 1946 y 10 de febrero de 1956.
Solicitada inmatriculación de una finca en virtud de escritura pública de compraventa, el Registrador la deniega por considerar que la finca está inscrita a nombre de tercera persona y que lo que procede es la reanulación del tracto sucesivo.
1. Se plantea, como cuestión formal previa, un problema acerca de la suficiente motivación de la nota de calificación del Registrador. En este sentido, conviene tener en cuenta la Resolución de la Dirección General de de los Registros y del Notariado de 13 de Octubre de 2005, en la que se dispuso que en materia de motivación, esta Dirección General, en Resoluciones de 21, 22 y 23 de febrero, 12, 14, 15, 16 y 28 de marzo y 1 de abril de 2005, entre otras más recientes, ha acotado qué debe entenderse por suficiencia de la calificación negativa, según el criterio que no es necesario ahora detallar, pues aunque la argumentación en que se fundamenta haya sido expresada de modo escueto, y en este supuesto el Registrador debería haber concretado la finca que se supone ya inscrita, al objeto de que el recurrente pueda comprobar si la adquirida forma parte de ella, lo cierto es que expresa suficientemente la razón que justifica dicha negativa de modo que el interesado ha podido alegar cuanto le ha convenido para su defensa, como lo demuestra el contenido del escrito de interposición del recurso. Asimismo, la falta de argumentación de la nota calificación en ningún caso subsana el defecto de fondo de que adolece el documento.
2. Entrando ya en el fondo del recurso, se plantea el problema de si procede practicar la inscripción de una escritura de compraventa otorgada por persona distinta de quien consta como titular en el Registro. En este sentido conviene tener en cuenta el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que exige para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, que conste previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorga o a cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. Este precepto recoge el principio de tracto sucesivo, uno de los principios fundamentales de nuestro sistema hipotecario que exige que en el Registro figuren todas las transmisiones realizadas, sin ruptura de la cadena de transmisiones y cuya aplicación ha sido reiterada por este Centro Directivo en numerosas Resoluciones. Este principio está íntimamente relacionado con el Principio de legitimación recogido en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria y que supone una presunción iuris tantum de exactitud de los pronunciamientos del Registro así como un reconocimiento de legitimación dispositiva a favor del titular registral, por lo que este principio lleva consigo el cierre del Registro a los títulos otorgados por persona distinta de dicho titular. Pues bien, en el supuesto del presente recurso ambos principios son vulnerados ya que la escritura de compraventa cuya inscripción se pretende aparece otorgada por persona distinta del actual titular registral, ya que la finca figura inscrita a favor de Jacknel Land.
3. Finalmente, en la escritura presentada se solicita al Registrador la inmatriculación de la finca objeto de la compraventa. El artículo 199 de la Ley Hipotecaria, regula los medios para proceder a la inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna. De este precepto resulta que la inmatriculación es el ingreso de una finca en el Registro mediante la apertura de folio a la misma. Por tanto un requisito necesario para proceder a la inmatriculación es que la finca no esté inscrita a favor de persona alguna, tal y como ha señalado esta Dirección General en numerosas Resoluciones como la de 19 de diciembre de 1946 o la de 10 de febrero de 1956. Sin embargo, en el supuesto del presente recurso, la finca que se pretende inmatricular ya figura inscrita a favor de tercera persona, por tanto es correcto el rechazo del Registrador a la práctica del asiento solicitado, evitando así un supuesto de doble inmatriculación. Es cierto que el Registrador no especifica los datos registrales de la finca ya inmatriculada que impide la inscripción del presente título; pero estos datos se pueden obtener a través del cauce más adecuado que es la solicitud de publicidad formal de la finca que figura inscrita a nombre de tercera persona, según el Registrador, de manera que una vez analizada podrá el recurrente discrepar o no con el criterio del Registrador y en su caso acudir al procedimiento judicial de identificación de la finca previsto en el artículo 306 del Reglamento Hipotecario o cualquier otro que sea procedente.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y mantener la nota de calificación del Registrador.
Contra esta Resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la Capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 12 de febrero de 2007.-La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.
