RESOLUCIÓN de 15 de abril de 2000, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por "Banco Central Hispanoamericano, Sociedad Anónima", frente a la negativa del Registrador de la Propiedad de Pravia, don Juan Ignacio de los Mozos Touya, a inscribir parcialmente una escritura de préstamo con garantía hipotecaria, en virtud de apelación del Registrador.
En el recurso gubernativo interpuesto por el Abogado don Francisco Javier Sánchez Cueto Alvarez, en nombre y representación del «Banco Central Hispanoamericano, Sociedad Anónima», frente a la negativa del Registrador de la Propiedad de Pravia, don Juan Ignacio de los Mozos Touya, a inscribir parcialmente una escritura de préstamo con garantía hipotecaria, en virtud de apelación del Registrador.
I
Por escritura autorizada el 29 de noviembre de 1996 por la Notario de Salas doña Mercedes Pérez Hereza, «Banco Central Hispanoamericano, Sociedad Anónima», concedió un préstamo de 20.000.000 de pesetas a don J.R.A., doña M.G.R. y don J.R.G. Entre otros pactos se convino que el capital dispuesto y no amortizado devengaría durante un año el interés nominal fijo del 9 por 100, que variaría a partir del 29 de noviembre de 1997; en la cláusula sexta, que si la parte prestataria incurriese en mora, quedaría obligada a satisfacer al banco intereses de demora a razón del tipo resultante de añadir cinco puntos al tipo de interés remuneratorio vigente al producirse la demora. Por la cláusula novena doña M.P.G. se constituyó hipoteca sobre una finca de su propiedad en garantía: a) del principal del préstamo, b) de un año de intereses remuneratorios hasta un máximo del 9 por 100, que asciende a 1.800.000 pesetas, c) de tres años de intereses moratorias si bien a efectos de determinar un máximo de responsabilidad hipotecaria éstos quedarían garantizados hasta un máximo del 14 por 100 anual que ascienden a 8.400.000 pesetas, y d) de un 20 por 100 del principal concedido, o sea, 4.000.000 de pesetas, que se fijaron para costas y gastos.
Presentada copia de dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Pravia, fue inscrita parcialmente, según nota extendida a su pie, en la que, en lo que afecta al presente recurso, consta: "No han sido objeto de inscripción: ... las cláusulas quinta y sexta completas;... de la cláusula novena el apartado c) completo, por exceder del tope máximo, junto con los ordinarios, previsto en el artículo 114 de la Ley Hipotecaria ... ".
Don Francisco Javier Sánchez-Cueto Álvarez, Abogado, en representación del «Banco Central Hispanoamericano, Sociedad Anónima», interpuso recurso gubernativo frente a la negativa a inscribir los pactos relacionados alegando al respecto: Que los intereses moratorias derivan del incumplimiento por mora, y en consecuencia, por su carácter de penalización, deberán ser calculados a un tipo superior a los remuneratorios; que el artículo 114 de la Ley Hipotecaria establece como límite en orden a la reclamación de intereses frente a tercero de cinco anualidades, pero dentro de ese máximo admite la libertad de pacto, bien sea por referencia a un número de años distinto, dentro de dicho tope, bien fijando una cantidad máxima; que en el caso objeto de recurso se respeta dicho límite e incluso no se alcanza dado que se garantizan los remuneratorios de un año y las moratorias de tres; que lo pactado se ajusta a las exigencias de la Resolución de 23 de octubre de 1987 en cuanto a la garantía por separado de unos y otros y señalamiento de un límite de responsabilidad para cada uno de ellos; que igualmente se respeta la exigencia, conforme a la Resolución de 16 de diciembre de 1996 de configurarse la hipoteca en garantía de los intereses, dado que están sujetos a variación, como una hipoteca de máximo al establecer topes para cada uno de ellos; que, por último, el citado artículo 114 fija un tope máximo, pero nada establece sobre cómo determinarlo, por lo que entiende que no puede tomarse como referencia el tipo de interés máximo fijado para los intereses remuneratorios pues sería igualmente válido tomar como base para calcular las cinco anualidades el tipo de interés máximo fijado para las moratorias.
El Registrador informó en defensa de su nota: Que el criterio mantenido en su nota recoge la doctrina sentada en las Resoluciones de 23 y 26 de octubre de 1987, 22 de julio y 16 y 17 de diciembre de 1996 donde se sostiene que el límite de responsabilidad por razón de intereses, tanto ordinarios como de demora, no puede exceder de las cinco anualidades previstas en el artículo 114 de la Ley Hipotecaria, debiendo, a estos efectos, computarse conjuntamente; que por tanto no se trata tan sólo de sumar el número de anualidades de suerte que no excedan de cinco, primero, por un argumento de tipo gramatical, ya que la norma se está refiriendo a los únicos intereses que contempla, los ordinarios, máxime cuando el artículo 146 de la Ley y el 220 del Reglamento se refieren a cantidad o importe y no al número de años; en segundo lugar, por un argumento lógico, pues si se trata de dar cobertura hipotecaria acierta responsabilidad por razón de intereses, es lógico pensar que el tope máximo permitido ha de fijarse sobre la base del tipo establecido para los ordinarios en combinación con el capital garantizado; y tercero, por razones de orden sistemático, pues así se desprende de las normas relativas a la ejecución contenidas en el artículo 131.15, 126 y 146 de la Ley y 220 y 235.8ª. y 9ª. del Reglamento Hipotecario; que carece de sentido partir de la premisa falsa de que nada dice el citado artículo 114 para llegar a la conclusión de que nada obsta a que el tope máximo se fije tomando el tipo de interés correspondiente a las moratorias, porque con ello se daría cobertura hipotecaria a una responsabilidad ajena al «corpus» de la hipoteca modelada por el legislador, como derecho sujeto a tipicidad legal y de constitución registral; y por último, que dado que el Registrador no puede alterar el contenido del documento sujeto a inscripción, al no caber la garantía de los intereses de demora dentro del tope máximo admitido, la única solución es denegar aquélla en su integridad.
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia del Principado de Asturias acordó estimar el recurso revocando la nota de calificación en cuanto denegó la inscripción de la cláusula en cuestión fundándose en que la garantía de los intereses de demora, configurada como una hipoteca de máximo, cabe dentro de los límites del artículo 114 de la Ley Hipotecaria.
El Registrador apeló la anterior resolución reiterando los argumentos contenidos en su informe.
Vistos los artículos 12 y 114 de la Ley Hipotecaria; 220 de su Reglamento y las Resoluciones de 23 y 26 de octubre de 1987, 22 de julio, 23 y 26 de octubre de 1996, 18 de diciembre de 1999 y 14 y 17 de marzo de 2000.
1. En el único defecto objeto de recurso, que alcanza a dos de las cláusulas del contrato de préstamo con garantía hipotecaria, se rechaza la inscripción de la convenida para los intereses de demora y, como consecuencia de ello, del pacto sobre devengo de tales intereses, por entender que la cantidad prevista a tal fin, sumada a la fijada para garantizar los intereses ordinarios, excede del máximo permitido por el artículo 114 de la Ley Hipotecaria, esto es: Cinco anualidades de intereses ordinarios.
A la hora de constituir la hipoteca se garantiza con ella el pago, aparte del principal del préstamo y una cantidad prevista para costas y gastos, de los intereses remuneratorios de un año hasta un máximo del 9 por 100, que asciende a 1.800.000 pesetas y los intereses de demora de tres años hasta un máximo del 14 por 100, que asciende a 8.400.000 pesetas.
2. El defecto no puede confirmarse. La doctrina de esta Dirección General, contenida en Resoluciones de 23 y 26 de octubre de 1987 y 22 de julio de 1996 entre otras, una vez sentada la distinta naturaleza y régimen de los intereses remuneratorios y moratorios, diverso origen y título para lograr su efectividad, ha admitido la posibilidad de extender la garantía hipotecaria a los segundos siempre que, por exigencias del principio de especialidad (cfr. artículo 12 de la Ley Hipotecaria), se precise claramente en qué medida lo están, con independencia de la garantía prevista para los primeros, de suerte que no pueda aplicarse la cobertura establecida para unos a los otros. Por lo demás, la doctrina invocada sobre la computación conjunta de uno y otro tipo de intereses, no es argumento para rechazar la inscripción pretendida pues tal doctrina, como precisara la Resolución de 18 de diciembre de 1999 -y que han ratificado las de 14 y 17 de marzo del corriente año- no pretende afirmar otra cosa sino que unas mismas cantidades no pueden devengar simultáneamente intereses ordinarios y de demora, mas, respetada esta exigencia, ninguna dificultad hay para poder reclamar todos los intereses, sean remuneratorios o de demora, realmente devengados y cubiertos por las respectivas definiciones de su garantía hipotecaria -dentro de los máximos legales- aun cuando se reclamen intereses remuneratorios de los cinco últimos años e intereses moratorias también de los cinco últimos años, si así procediera, por ser distintas y de vencimiento diferente las cantidades que devengan unos y otros y, por tanto, a ambos puede extenderse la garantía hipotecaria dentro de dichos límites.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso confirmando el auto apelado.
Madrid, 15 de abril de 2000. El Director general, Luis María Cabello de los Cobos y Mancha.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia del Principado de Asturias.
