2252 RESOLUCIÓN de 18 de diciembre de 1999, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por “Banco Hispano Americano, Sociedad Anónima”, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Oviedo número 5, don César García Arango y Díaz Saavedra, a inscribir una escritura de préstamo hipotecario, en virtud de apelación del recurrente.
En el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los Tribunales don Luis Álvarez Fernández, en nombre del “Banco Hispano Americano, Sociedad Anónima”, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Oviedo, número 5, don César García Arango y Díaz Saavedra, a inscribir una escritura de préstamo hipotecario, en virtud de apelación del recurrente.
I
El 9 de abril de 1996, mediante escritura otorgada ante el Notario de A Coruña don José Miguel Sánchez Andrade Fernández, el Banco Hispano Americano concedió un préstamo de 6.000.000 de pesetas a don Ricardo Tormo Massignani, en su propio nombre y, además, en nombre y representación de su esposa, la cual, en garantía de su devolución, constituyó hipoteca sobre una finca de su propiedad. En la citada escritura se establece en lo referente a los intereses lo que se expresa en el fundamento de Derecho número 1.
Presentada la anterior escritura en el Registro de a Propiedad de Oviedo número 5, fue calificada con la siguiente nota: “Inscrito el precedente título, en cuanto a la hipoteca constituida, con excepción de las cláusulas sin trascendencia real, y de las que establecen el vencimiento anticipado del plazo, por obligaciones accesorias y distintas del préstamo concertado, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 434 del Reglamento Hipotecario; en el tomo 2.885 del archivo, libro 2.103 de la sección 1ª. de este Registro, folio 62, inscripción 3ª., de la finca registral 6.776. Se deniega la inclusión en la garantía hipotecaria por costas y gastos, de otros distintos de los legalmente tasados. Así como se deniega parcialmente la inscripción de la garantía hipotecaria por intereses moratorias, en cuanto excede de 1.500.000 pesetas. Oviedo, 18 de mayo de 1996. El Registrador. Fdo. César García Arango”.
El Procurador de los Tribunales don Luis Álvarez Fernández, en nombre del “Banco Central Hispanoamericano, Sociedad Anónima”, interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación y alegó: Que, conforme al artículo 114 de la Ley Hipotecaria, en ningún caso podrán reclamarse frente a terceros intereses de más de cinco anualidades. Ahora bien, dentro de este máximo la Ley posibilita libertad de pacto, la cual puede ejercitarse dentro del máximo de cinco años, que, en conjunción con el tipo de interés previamente establecido, determinará el máximo de responsabilidad por interés, ajustado a las exigencias del principio de especialidad (artículo 12 de la Ley Hipotecaria), fijando simplemente una cantidad máxima (artículo 220 del Reglamento Hipotecario), según Resoluciones de 19 de enero y 13 de marzo de 1996. Que el señor Registrador, según puede deducirse, calculó el límite de cinco años al 7,5 por 100, tipo de interés pactado para el primer año: 6.000.000 de pesetas x 7,5 x 5 = 2.250.000. Si a esta cantidad se deducen 750.000, destinados a cubrir la responsabilidad hipotecaria por intereses remuneratorios, queda la cantidad de 1.500.000 pesetas, importe al que el señor Registrador ha limitado la responsabilidad de tres años de intereses moratorios. Que en dicho cálculo no se ha tenido en cuenta que el préstamo se concertó a tipo de interés variable, admitido por el artículo 131, 3º.-4, de la Ley Hipotecaria. Que varias Resoluciones, entre ellas la de 26 de diciembre de 1990, exigen que dichos intereses variables puedan ser determinados en su día por un factor objetivo y que se señale límite máximo de la responsabilidad hipotecaria. Que dichas condiciones se dan en este supuesto, dado que, a partir del primer año, en el que se fijó un interés del 7,5 por 100 anual, el interés a aplicar para el resto de la vida del préstamo se determinará mediante la adición de un margen constante de dos puntos al valor que representa el tipo de interés de referencia, que será el tipo interbancario a un año (MIBOR a un año). Que, asimismo, se fija en el 12,5 por 100 el máximo de responsabilidad hipotecaria por intereses. Que, por todo ello, resulta incomprensible y contradictorio que sólo se tenga en cuenta el interés pactado para el primer período anual para el cálculo de la responsabilidad hipotecaria.
El Registrador, en defensa de su nota, informó:
1. Que el recurso se interpone contra una nota de despacho y no de calificación.
2. Que el recurso se formula exclusivamente contra la denegación parcial de la inscripción de la garantía hipotecaria por intereses moratorias en cuanto excede de 1.500.000 pesetas.
3. Que las reglas establecidas en los artículos 114 de la Ley Hipotecaria y 220 del Reglamento Hipotecario, al ser aplicadas al caso concreto pueden originar problemas, cuando el Registrador realiza el oportuno cálculo para comprobar si se respeta el límite legal. Que el realizado coincide con el que expresa el recurrente en su escrito; siendo tal forma de calcular la procedente según resulta de las Resoluciones de 23 y 26 de octubre de 1987. Que aunque las instituciones de crédito hayan recibido tal forma de computar, en favor de las citadas Resoluciones hay que aducir:
1º. La histórica protección a los terceros.
2º. El aforismo “donde la ley no distingue, nosotros no debemos distinguir”. Los artículos citados establecen un tope genérico y no distinguen entre ambos intereses.
3º. El firme designio legal de favorecer el crédito territorial y evitar la amortización inmobiliaria que resultaría de la excesiva acumulación de responsabilidad hipotecaria en gran parte meramente potencial y eventual, que imposibilitaría en la práctica la contratación de segundas hipotecas.
4º. La posibilidad de que se abriría al fraude de la Ley, mediante manipulaciones con los intereses moratorias, de tipo sensiblemente más alto que los ordinarios. Esta doctrina ha sido confirmada con la Resolución de 22 de julio de 1996. Que así pues, el cálculo es correcto y la denegación parcial de intereses moratorias está plenamente justificada por la doctrina de la Dirección General. Que la forma de calcular no varía porque el interés del préstamo sea variable, que está plenamente justificado por el principio de determinación registral. Que, en efecto, en el momento de constituirse e inscribirse la hipoteca, sólo existe un único tipo de interés conocido, el inicial, que, además, se pacta expresamente que se mantenga invariable durante cierto tiempo (en este caso un año). Los futuros tipos variables pueden no llegar a tener aplicación práctica, si no se dan los presupuestos previstos para la variación o si el prestatario los rechaza y opta por la amortización anticipada. Que unido todo ello a que por su propia variabilidad esencial no pueden servir para el cómputo de un período quinquenal, lo más razonable y congruente es pensar que para el cómputo de ese máximo legal sólo pueden tenerse en cuenta esas cinco anualidades de interés al tipo inicial, único real existente y conocido, frente a las futuribles variables en alza y también a la baja, que por desconocidos no sirven para cuantificar el derecho real que se califica e inscribe. Que así se deduce también del artículo 219,3º. del Reglamento Hipotecario. Que adoptar la solución contraria supondría establecer en la práctica una injustificada diferencia de trato entre los préstamos a interés fijo y variable, los primeros sometidos y los segundos exentos del límite del artículo 114, salvo en cuanto a “anualidades”, límite que poco significa en la práctica si se desconecta su cálculo de un tipo de interés real.
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia del Principado de Asuntos confirmó la nota del Registrador, fundándose en las alegaciones contenidas en el informe de éste.
El Procurador recurrente apeló el auto presidencial, manteniéndose en sus alegaciones, y añadió:
1º. Que en la hipoteca objeto del recurso no sólo se respeta el límite del artículo 114 de la Ley Hipotecaria, sino que incluso no se alcanza, dado una se pacto que la garantía se extendería, en cuanto a intereses, a un año de intereses remuneratorios y a tres años de intereses moratorios, es decir, a un total de cuatro años de intereses.
2º. Que existe un error en el cálculo hecho por el Registrador y confirmado por el auto, ya que se efectúa basándose única y exclusivamente en el tipo de interés inicialmente pactado como tipo de interés remuneratorio para el primer año de vigencia del préstamo, sin tener en cuenta que en el préstamo en cuestión se convino un interés variable a partir del primer año, así como intereses moratorios, para el caso de incumplimiento por parte del deudor.
3º. Que la totalidad de las normas y resoluciones invocadas por el señor Registrador no son aplicables a este supuesto y que la Resolución de 23 de octubre de 1987 confirma el criterio mantenido por la parte recurrente al establecer que los intereses que la hipoteca garantiza no son otros que los intereses variables que procedan según el contrato de préstamo.
4º. Que el artículo 219-3 no es de aplicación a este caso.
5º. Que hay que citar las Resoluciones de 16 de febrero y 16 de marzo de 1990 y 19 de enero de 1996.
Vistos los artículos 2, 12 y 114 de la Ley Hipotecaria, 1.255 del Código Civil, Resoluciones de 26 y 29 de octubre de 1984, 20, 23 y 26 octubre de 1987, 26 diciembre de 1990 y 13 de marzo de 1996.
1. En el presente recurso de debate sobre la inscripción de determinada cláusula de una escritura de constitución de hipoteca en garantía de un préstamo que, en lo que aquí interesa, tiene las siguientes características:
El importe del préstamo es de 6.000.000 de pesetas.
Devengará un interés nominal fijo del 7,5 por 100 durante el primer año. A partir del primer año, el interés será variable, revisándose en los sucesivos períodos de interés, cuya duración será de un año para cada período.
En su caso, el tipo de interés de demora será el que resulte de añadir cinco puntos al tipo de interés remuneratorio vigente al producirse la demora.
Respecto a los intereses, la hipoteca se constituye en garantía de la restitución de:
a) Un año de intereses remuneratorios, calculados conforme a las cláusulas sobre intereses ordinarios y tipo de interés variable si bien, a los únicos y exclusivos efectos de determinar un máximo de responsabilidad hipotecaria por intereses, éstos sólo quedarán garantizados hipotecariamente hasta un máximo de 12,5 por 100 anual, que asciende a 750.000 pesetas.
b) Tres años de intereses moratorias, calculados conforme a lo convenido en la cláusula intereses de demora, si bien, a los únicos y exclusivos efectos de determinar un máximo de responsabilidad hipotecaria por intereses de demora, éstos sólo quedarán garantizados hipotecariamente hasta un máximo de 12,5 por 100 anual, que asciende a 2.250.000 pesetas.
El Registrador denegó “parcialmente la inscripción de la garantía hipotecaria por intereses moratorias, en cuanto excede de 1.500.000 pesetas” (que son tres años al 7,5 por 100).
2. El defecto no puede ser confirmado; admitida por este Centro Directivo, la cobertura hipotecaria de los intereses aun cuando estén sujetos a cláusula de revisión, no hay ninguna razón para entender que la cobertura hipotecaria de los moratorios no puede exceder de la cantidad que resulte de aplicar al capital del préstamo durante tres años, el tipo de interés remuneratorio inicial; a tales efectos, el tipo a tener en cuenta es el máximo pactado al definir la respectiva cobertura hipotecaria, toda vez que los intereses efectivamente impagados que pretendan acogerse a dicha garantía pueden corresponder a períodos distintos del inicial, en los que puede regir aquel tipo máximo pactado para la cobertura de intereses moratorios -o uno superior incluso-.
Por lo demás, la doctrina de este centro directivo de la computación conjunta de los intereses ordinarios y moratorios tampoco es argumento para rechazar la inscripción ahora pretendida, pues, con esa doctrina no se quiere afirmar otra cosa sino que unas mismas cantidades no pueden devengar simultáneamente intereses ordinarios e intereses de demora, más respetando esta exigencia, ningún obstáculo hay para reclamar todos los intereses, tanto remuneratorios como moratorios devengados y cubiertos por las respectivas definiciones -dentro de los máximos legales- de la garantía hipotecaria, aun cuando se reclamen intereses remuneratorios de los cinco últimos años e intereses moratorios del mismo período, si así procediera por ser distintas y de vencimientos diferentes las cantidades que devengaron unos y otros.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revoca el auto apelado.
Madrid, 18 de diciembre de 1999. El Director general, Luis María Cabello de los Cobos y Mancha.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Asturias.
