20769 RESOLUCIÓN de 27 de septiembre de 1999, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por “Banco de Crédito y Ahorro, Sociedad Anónima” (hoy “Altae Banco, Sociedad Anónima”) contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Elda, don Martín José Brotons Rodríguez, a inscribir una escritura de cancelación de hipoteca en virtud de apelación del señor Registrador.
En el recurso gubernativo interpuesto por la Procuradora de los Tribunales doña Carmen Rueda Armengot, en nombre del “Banco de Crédito y Ahorro, Sociedad Anónima” (hoy “Altae Banco, Sociedad Anónima”), contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Elda, don Martín José Brotons Rodríguez, a inscribir una escritura de cancelación de hipoteca, en virtud de apelación del señor Registrador.
I
Como consecuencia del préstamo concedido por el “Banco de Crédito y Ahorro, Sociedad Anónima”, mediante escritura autorizada el 8 de julio de 1992 por el Notario de Elda don Fernando Planelles Chapuli, a favor de don Roberto Huesaca Amat y su esposa doña Reyes Santos Ruiz, quedó gravada la finca registral 36.267 del Registro de la Propiedad de dicha ciudad, propiedad de dichos señores.
El 3 de mayo de 1995, ante el Notario de Elda don Eduardo Llagaría Vidal, el “Banco de Crédito y Ahorro, Sociedad Anónima” (hoy “Altae Banco, Sociedad Anónima”) otorgó escritura de cancelación de hipoteca por virtud de la cual "cancela la hipoteca constituida sobre la descrita finca a la que deja libre de todas las responsabilidades a que se hallaba afecta a consecuencia del indicado préstamo, consistiendo que en el Registro de la Propiedad se haga constar esta cancelación mediante la inscripción correspondiente”.
Presentada en el Registro de la Propiedad de Elda la escritura de cancelación, fue calificada con la siguiente nota: "Suspendido el asiento de cancelación solicitado en el precedente documento, por el defecto subsanable consistente en la inexpresión de la causa o razón jurídica que justifique la cancelación pretendida, de constatación preceptiva en los documentos cancelatorios, según los artículos 193.2, 188 y 173 del Reglamento Hipotecario y el principio casualista que preside el sistema de Derecho Privado Español y Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de fecha 2 de noviembre de 1992. No se toma anotación de suspensión por no haberse solicitado. Contra esta calificación se puede interponer recurso gubernativo ante el ilustrísimo señor Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Autónoma Valenciana en el plazo de cuatro meses. Elda a 25 de noviembre de 1995. -El Registrador, firma ilegible.”
La Procuradora de los Tribunales doña Carmen Rueda Armengot interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación y alegó: Que la calificación es absoluta y totalmente sorprendente, puesto que el señor Registrador, en apoyo de su tesis, cita una Resolución que parece que no ha sabido interpretar adecuadamente, ya que sostiene lo contrario de lo que aquél expresa en su nota calificadora. Que de una lectura simple de la escritura otorgada por el "Banco de Crédito y Ahorro, Sociedad Anónima” permite constatar que por el banco se dispone unilateralmente que "deja libres de todas las responsabilidades a que se hallaba afecta (la finca) por consecuencia del préstamo”, lo que supone una renuncia de derechos, acto que por sí tiene eficacia sustantiva suficiente conforme al artículo 6.2 del Código Civil, para, por su naturaleza, producir la extinción y, consiguientemente, para dar causa a la cancelación, conforme a lo dispuesto en los artículos 2.2 y 79 de la Ley Hipotecaria, tal como expresa la Resolución de 2 de noviembre de 1992. Que en la escritura de cancelación consta la causa o razón de la cancelación otorgada notarialmente por el banco, que es la abdicación de su derecho real de hipoteca o una renuncia a su derecho plasmada en documento público. Que como fundamentos de derecho se citan los artículos 2.2 y 79 de la Ley Hipotecaria; 193.2, 188 y 173 del Reglamento Hipotecario y la citada Resolución de 2 de noviembre de 1992.
El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota, informó: Que el recurrente estima que la frase que se utiliza en la escritura contiene la causa de cancelación, fundándose en la Resolución de 2 de noviembre de 1992. En el supuesto de hecho de la citada Resolución si se expresa la causa de cancelación, que es “facilitar el tráfico jurídico normal al prestatario”. Que el caso que se discute confunde la causa con la consecuencia. Que hay que tener en cuenta que la persona interviniente en la escritura es un mero apoderado al que se le faculta para cancelar hipotecas; pero si como dice el recurrente del documento se desprende que el banco abdica del derecho real de hipoteca, resulta que la cancelación pretendida no es una mera cancelación de un asiento que se ha quedado sin contenido, la cual que sería un mero acto de administración que estaría comprendido dentro de sus facultades, sino la renuncia de un derecho real sobre bienes inmuebles que se hace a través de una cancelación, renuncia para la que, según las facultades transcritas por el funcionario autorizante del documento, no está autorizado.
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana revocó la nota del Registrador fundándose en que la renuncia del derecho real de hipoteca es la causa jurídica de la cancelación de la inscripción registral que expresamente se consiente, por lo que hay que considerar que la causa de la cancelación viene expresada en el propio documento que dispone, en consecuencia, tal cancelación registral.
El Registrador apeló el auto presidencial, manteniéndose en sus alegaciones, y añadió que es una obviedad considerar que la causa de una cancelación de gravamen es únicamente liberar a una finca de ese gravamen. La causa jurídica, se considera, es el motivo que lleva a realizar un acto jurídico.
Vistos los artículos 6, 609, 1.261, 1.275, 1.277 y 1.284 del Código Civil; 2, 6, 18, 20, 76, 79, 80, 82, 97 y 103 de la Ley Hipotecaria; 173, 174, 178, 188, 190, 192, 193, 206, 208 y 240 del Reglamento Hipotecario; Sentencia de 14 de enero de 1935; Resoluciones de 31 de julio de 1928, 22 de agosto de 1978, 25 de septiembre de 1990, 21 de enero de 1991 y 2 de febrero de 1992.
1. Se debate en el presente recurso sobre la procedencia de la extensión de una asiento de cancelación solicitado cuando, aunque consta el consentimiento para la cancelación otorgado por el titular registral, no consta -según él- la causa o razón jurídica que justifique la cancelación pretendida. En la parte dispositiva de la escritura calificada se expresa “que el compareciente en el concepto en que interviene, otorga que cancela la hipoteca constituida sobre la finca descrita a la que deja libre de todas las responsabilidades a que se hallaba afecta por consecuencia del indicado préstamo, consintiendo que en el Registro de la Propiedad se haga constar esta cancelación mediante la inscripción correspondiente”.
2. Discute la doctrina y se cuestiona en este recurso si lo que quiere expresar el párrafo 1 del artículo 82 de la Ley Hipotecaria es que el asiento de cancelación es procedente por el solo consentimiento formal del titular registral y sin necesidad de precisar la causa por la que el titular registral presta ese consentimiento.
3. El párrafo primero del artículo 82 de la Ley Hipotecaria no puede ser interpretado aisladamente, sino en congruencia con el conjunto del ordenamiento, y de él resulta que la admisión del puro consentimiento formal como título bastante para la cancelación no se conviene con las exigencias de nuestro sistema registral, las cuales responden, a su vez, a nuestro sistema civil causalista. Ha de advertirse, en primer lugar, que no hay razón suficiente para hacer en el sistema general, una excepción cuando de lo que se trata es de reflejar en el Registro, por vía de asiento de cancelación, la extinción o la reducción de un derecho real inscrito (cfr. artículos 79 y 80 Ley Hipotecaria), pues en estos casos el asiento de cancelación, aunque con forma propia, tiene la naturaleza genérica y los efectos de las inscripciones. Son objeto de inscripción, en sentido genérico, los títulos por los que se produce cualquier vicisitud en el dominio o en los derechos reales y, entre ellos, los títulos por los que los derechos reales se modifiquen o extingan (cfr. artículo 2.2 Ley Hipotecaria), aunque el modo formal de reflejar registralmente la procedente inscripción de extinción o de reducción son precisamente por vía de cancelación total o parcial, del derecho inscrito (cfr. artículos 79 y 80 Ley Hipotecaria). También rigen respecto de los asientos de cancelación los principios registrales que rigen en materia de inscripciones: De rogación, legalidad (cfr. artículos 18 y 99 Ley Hipotecaria), prioridad, tracto sucesivo, etc. Para la presunción en que se concreta la fuerza legitimadora del Registro hay que tener en cuenta todos los asientos, también las cancelaciones: “Cancelando un asiento, se presume extinguido el derecho a que dicho asiento se refiere” (artículo 97 Ley Hipotecaria) y, por tanto, si el asiento se refería a la constitución de un derecho real, producida la cancelación, el dominio se presume libre (cfr. artículo 38.1 Ley Hipotecaria). El asiento de cancelación también sirve, en favor del tercero protegido por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, para medir la amplitud de facultades del que aparece como titular en el Registro (cfr. artículos 76 y 144 Ley Hipotecaria) y constituye, igualmente, la cancelación asiento por sí suficiente para que quien por él se beneficie pueda, conforme al artículo 34 de la Ley Hipotecaria, invocar, en su caso, que ha quedado inscrito debidamente el acto a título oneroso por ejemplo, redención de servidumbres, pago del crédito hipotecario- del que resulta que el titular registral ha adquirido un derecho (el que impone la planificación del dominio al ser liberado de la carga). Esta igualdad de naturaleza y efectos entre la inscripción y las cancelaciones que tienen por fin consignar en el Registro la extinción de un derecho real exige que, en general -y a salvo la preferente aplicación de las reglas especiales sobre cancelación-, sea aplicable a estas cancelaciones las reglas de las inscripciones.
4. Es doctrina de este centro directivo que, para que pueda registrarse cualquier acto traslativo, se requiere la expresión de la naturaleza del título causal tanto por exigirlo el principio de determinación registral como por ser la causa presupuesto lógico necesario para que el Registrador pueda, en primer lugar, cumplir con la función calificadora en su natural extensión, y después, practicar debidamente los asientos que procedan. Esta misma doctrina ha de regir cuando, por consistir la vicisitud jurídico real en la extinción o en la reducción de un derecho real inscrito, el asiento que proceda practicar sea un asiento de cancelación, total o parcial (cfr. artículos 79 y 80 Ley Hipotecaria), no ya sólo por exigirlo su naturaleza genérica de inscripción, sino también porque resulta impuesto por las normas específicas sobre cancelaciones: En aplicación del principio de determinación registral, se exige, entre las circunstancias del asiento de cancelación, la expresión de la “causa o razón de la cancelación” (cfr. artículo 193.2 Reglamento Hipotecario). La expresión de la causa de la cancelación es presupuesto obligado para la calificación registral, pues obviamente no son los mismos los requisitos que se exigen, por ejemplo para la extinción de un derecho real limitado por redención, para la extinción por pago si del crédito hipotecario se trata, o para la extinción por donación (o condonación); no son las mismas la capacidad o las autorizaciones exigidas para un acto de extinción que implique una enajenación a título gratuito o para una renuncia (cfr. artículos 99 Ley Hipotecaria, 178.1 Reglamento Hipotecario), que para el que implique una enajenación a título oneroso (cfr. por ejemplo artículos 166 y 271 Código Civil). Y también de la causa o razón de la cancelación dependerá que sean unos u otros los asientos procedentes (cfr. por ejemplo artículo 240 Reglamento Hipotecario).
5. En esta interpretación la única que permite la congruencia sistemática no carece de sentido el texto del párrafo primero del artículo 82 de la Ley Hipotecaria. Su finalidad no es la de introducir un disonante y excepcional consentimiento formal, sino, otra mucho más modesta y que resulta de su contexto. Se trata con este artículo y con los que le siguen de señalar en qué casos -los más frecuentes- rige la doctrina general sobre nuevas inscripciones en relación con un dominio o derecho real ya inscrito (se necesita titulo otorgado por el titular registral o sus causahabientes o sentencia en juicio ordinario seguido contra ellos (cfr. artículos 1.III, 20.1, 40, 82.1 y 85.1 y 11 Ley Hipotecaria y 105 y 213 Reglamento Hipotecario), en qué casos ni siquiera se exige un título especial (cfr. artículo 82.II y concordantes Ley Hipotecaria) y en qué casos, por el contrario y aunque el titular registral esté de acuerdo en la cancelación, no basta para conseguirla un título simplemente otorgado por él (cfr. artículos 83 y 85.1 Ley Hipotecaria).
Entender, en cambio, que es posible la cancelación en virtud de un mero consentimiento formal equivaldría a admitir la desinscripción al arbitrio del titular del derecho que el asiento publica, siendo que no sólo a él interesa la inscripción, que pudo, por eso, haber sido solicitada y costeada por persona distinta (cfr. artículo 6 Ley Hipotecaria); de poder ser cancelada así la inscripción de la última adquisición del dominio o de un derecho real, habría cuestión sobre si la inscripción precedente, que formalmente pasaría a ser la última, habría recobrado su plena eficacia a pesar de lo dispuesto en el artículo 76 de la Ley Hipotecaria y si, por tanto, proclamaría a todos los efectos -también, a los efectos que perjudican- que el titular del dominio o del derecho real trasmitido (un derecho de censo, un crédito hipotecario, etc.) es el anterior titular, a pesar de que con él no se hubiera contado para la cancelación y para la con siguiente reviviscencia de efectos del asiento precedente.
6. Ahora bien, si ciertamente no puede aceptarse que para la cancelación baste el mero consentimiento formal del titular registral y en esto habría de ser confirmada la nota -y revocado el auto apelado- debe observarse que en la escritura no se da un mero consentimiento abstracto para cancelar sino que en ella y en nombre del acreedor hipotecario, se dispone unilateralmente que la finca quede liberada “de todas responsabilidad derivada de la hipoteca”. Hay que interpretar que estamos ante la abdicación por el titular registral del derecho real de hipoteca; es decir, ante una renuncia de derechos, acto que por sí tiene eficacia substantiva suficiente, conforme al artículo 6.2 del Código Civil para, por su naturaleza, producir la extinción y, consiguientemente, para dar causa a la cancelación conforme a lo dispuesto en los artículos 2.2 y 79 de la Ley Hipotecaria.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso del Registrador y confirmar el auto apelado.
Madrid, 27 de septiembre de 1999. El Director general, Luis María Cabello de los Cobos y Mancha.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana.
