La estructura actual del sector de la vivienda y del mercado inmobiliario en Cataluña no permite dar solución adecuada a las necesidades de alojamiento de las capas de población con rentas medias o bajas, o con características y problemáticas específicas que las alejan de los mecanismos de oferta de mercado. Ni siquiera la opción del alquiler es hoy una solución para estos hogares ya que la oferta de alquiler es muy reducida y, además, se ve marcada por el proceso inflacionario general del mercado.
La experiencia ha demostrado que desde la segunda mitad de los años noventa no ha funcionado la promoción de viviendas de protección oficial. Los porcentajes de cumplimiento de los objetivos previstos y convenidos con el Ministerio de Fomento han sido reiteradamente bajos en el ámbito de la promoción protegida, aunque los objetivos se han ido reduciendo continuadamente. Y la valoración global de los planes tan sólo se ha salvado por la amplísima aceptación de expedientes de rehabilitación de viviendas, que han cubierto sobradamente los déficits en las otras líneas de convenio.
El Consejo Ejecutivo de la Generalidad de Cataluña en su sesión del día 13 de abril de 2004 tomó conocimiento de las líneas maestras del Plan para el derecho a la vivienda 2004-2007. Por otra parte, el Ministerio de Vivienda ha aprobado con fecha 23 de julio de 2004 el Real decreto 1721/2004 que modifica varios aspectos del Real decreto 1/2002, de 11 de enero, y crea nuevas líneas de actuaciones protegidas por fomentar el alquiler de viviendas, dentro del denominado "Plan de choque en materia de vivienda".
El Plan para el derecho a la vivienda para el periodo 2004-2007 surge como un objetivo político de dar respuesta a las necesidades de la población y con la voluntad decidida de asumir desde Cataluña el ejercicio efectivo de la competencia exclusiva en materia de vivienda que nos otorgan la Constitución y el Estatuto de autonomía, con aportación de los recursos organizativos, legales y presupuestarios necesarios para estructurar un esquema coherente y operativo que integre todas las medidas de fomento de la vivienda en Cataluña, coordinada pero no subordinada a los objetivos del plan impulsado por el gobierno central, y a los recursos, necesarios, pero siempre complementarios que se obtengan de la Administración central.
Los ayuntamientos también tienen que jugar un rol decisivo. La importancia de la vivienda en relación con las políticas urbanas, sociales y de desarrollo, hace que los municipios se sientan cada vez más responsables y que, por lo tanto, soliciten instrumentos para su actuación en campos como el de la inmigración, el de la vivienda joven o el de la atención a la tercera edad. Por esto, el nuevo Plan para el derecho a la vivienda propone una decidida participación local, y un decidido apoyo a las iniciativas locales, a la fórmula de convenios Generalidad-ayuntamientos, con aportación importante de recursos por ambas partes.
También, en los últimos años, el tercer sector y las entidades sociales sin ánimo de lucro especializadas en mediación para el acceso a la vivienda han desarrollado una tarea importante en la línea de dar apoyo al acceso a la vivienda a determinados colectivos sociales que, por diversas razones, tienen dificultades en este ámbito. Estas entidades en colaboración con las diferentes administraciones juegan un papel clave para la creación de un parque de vivienda y de alojamiento social en Cataluña. El Decreto incorpora la actividad desarrollada por estas entidades como base operativa de los programas de carácter más social, y pone a su alcance ayudas de apoyo financiero y de funcionamiento.
El compromiso de poner en marcha el Plan dentro del ejercicio 2004 exige que todas las medidas que no requieren tratamiento de ley sean abordadas en trámite de urgencia, con nueva regulación, con modificación del Decreto 157/2002, de 11 de junio, hoy vigente, y con regulación de la gestión en Cataluña del Real decreto 1721/2004, de 23 de julio.
Este Decreto tiene como objetivos establecer un conjunto de medidas de refuerzo y de fomento de las diversas figuras de vivienda asequible en Cataluña, protegida y concertada, de prevención de la exclusión social residencial, de mediación en el mercado del alquiler social, de movilización del parque desocupado, y de rentabilización del parque de alquiler existente, para incrementar la oferta de alquiler.
El primer capítulo del Decreto, de disposiciones generales, dibuja el marco operativo con las nuevas ayudas, las nuevas figuras de viviendas con protección oficial, y las nuevas fórmulas de promoción del alquiler protegido, y señala las conexiones entre estas nuevas figuras y las hoy ya existentes y con los procedimientos de calificación establecidos en el Decreto 157/2002, de 11 de junio, que establecía el régimen de las viviendas con protección oficial, determinaba las ayudas públicas en materia de vivienda a cargo de la Generalidad de Cataluña y de la Administración central incluidas en el Real decreto 1/2002, de 11 de enero.
En el segundo capítulo, el Decreto establece ayudas para fomentar los patrimonios de suelo destinados a vivienda protegida para ayudar a los municipios a dar cumplimiento a las indicaciones en este sentido de la normativa urbanística de Cataluña.
En el tercer capítulo, el Decreto establece medidas de apoyo de la oferta de vivienda protegida, de venta pero más especialmente de alquiler, para hacerlo viable en las zonas donde la limitación de los precios máximos de venta los sitúa fuera de los valores de mercado del suelo. Estas medidas se vinculan con objetivos de cohesión social, de viabilidad económica, de sostenibilidad y de accesibilidad y movilidad en el interior de las viviendas para personas con minusvalías, definiendo cada uno de estos criterios. Adapta a Cataluña y determina la gestión de las ayudas para la compra de vivienda libre para destinarla a alquiler protegido, prevista en el Real decreto 1721/2004. También establece líneas de financiación complementarias a las reguladas en el Real decreto 1/2002, de 11 de enero, para la compra de vivienda protegida, concretamente para dar cobertura financiera al pago de la entrada de las viviendas de protección oficial. Fija los nuevos precios máximos de venta y renta de las viviendas protegidas según la ubicación de las viviendas, de acuerdo con las nuevas bases de cálculo del Real decreto 1721/2004, que reconocen la necesidad de una subida sustancial respecto de la demasiado modesta actualización del precio básico, y reúne a todos los municipios de Cataluña en tres grandes grupos que, por sus características inmobiliarias, tienen que tener precios más elevados que los precios básicos de referencia del conjunto del Estado.
En el cuarto capítulo se define la nueva figura de la vivienda de precio concertado como una línea de oferta protegida, con precio intermedio entre la vivienda protegida y los precios medios de las viviendas del mercado libre, dirigido especialmente a capas de población que no pueden ser beneficiarios de la protección oficial, pero que tienen especiales dificultades económicas para acceder a los precios de las viviendas del mercado libre; describe la forma de determinar los precios máximos según zonas; establece el origen de las formas de promoción de esta modalidad, y la vincula, en el caso de obra nueva, con las reservas de suelo que con la misma finalidad prevé la normativa urbanística de Cataluña, y en la modalidad de alquiler a diez años sobre suelos libres. También establece subvenciones para la promoción de estas viviendas sobre suelos libres, y líneas de financiación convenidas entre el Gobierno de la Generalidad y las entidades financieras que operan en Cataluña para el acceso a estas viviendas.
En el capítulo quinto se establece un nuevo régimen legal para todas las viviendas con protección oficial para dar respuesta a la necesidad de preservar las nuevas viviendas protegidas .de compra y de alquiler. de la tentación especulativa, a la necesidad de velar para que los accedientes a las nuevas viviendas sean las personas u hogares que los necesitan más justificadamente, y a la necesidad de reducir al mínimo la pérdida de control de las administraciones públicas sobre los suelos de titularidad propia. En este sentido, el Decreto alarga la duración del régimen de protección a 90 años para todas las promociones de viviendas con protección oficial calificadas a partir del momento de su entrada en vigor, con prohibición de descalificación a petición de los propietarios; establece las condiciones de acceso a las viviendas protegidas y los mecanismos de control de las transmisiones de las viviendas que tendrán que seguirse a partir del momento que el Departamento de Medio Ambiente y Vivienda cree el organismo que tendrá esta finalidad, distinguiendo entre la construcción sobre suelos cuya calificación urbanística obligue a destinarlos a alguna modalidad de protección y sobre suelos libres. Establece un sistema de derecho de tanteo y retracto en favor de la Administración pública y las condiciones y los precios de tránsito del régimen de alquiler a propiedad, dependiendo también de los tipos de suelo sobre los que se habrán edificado, y de la duración del sistema de alquiler. También asienta las bases para aclarar la situación especial de las viviendas protegidas que son fruto de procesos de remodelación o de otras operaciones urbanísticas, permitiendo unos plazos de calificación inferiores a los previstos inicialmente pero sin posibilidad de descalificación.
El capítulo sexto introduce unas nuevas líneas de actuación para la prevención de la exclusión social por causa residencial, en forma de ayudas al pago del alquiler a los colectivos con más dificultades económicas. La línea parte de la base que unas determinadas franjas de población de Cataluña, que se encuentran alojadas o que tendrían que alojarse en viviendas de alquiler, tienen dificultades importantes para poder hacer frente al pago mensual de los alquileres, tanto de mercado, como incluso de las viviendas protegidas. Esta dificultad tiene consecuencias sociales negativas en los siguientes aspectos:
Pone en situación de riesgo de desahucio a una parte de esta población y, muy a menudo, la pone en riesgo de exclusión social.
Impide una verdadera actualización de las rentas para todos aquellos propietarios de viviendas que cuentan con arrendatarios con ingresos bajos.
Desestimula la nueva construcción de viviendas para alquiler social.
Contribuye a la pérdida continuada de parque de alquiler y, muy especialmente, de aquella parte del parque que tendría que dar alojamiento a la población más desasistida.
Pone en situación de precariedad a una población que tiene la vivienda como elemento básico de inserción.
La línea establecida parte de la convicción de que, sin estas ayudas no es posible mantener un parque de alquiler social sobradamente inclusivo. La necesidad de equilibrio económico para todos los agentes que se dedican al alquiler sin ánimo de lucro comporta unos alquileres que la población de estas características no puede satisfacer, y por lo tanto, exige un esfuerzo de la colectividad para compensar el diferencial.
Dentro de este mismo capítulo de ayudas al alquiler, el Decreto regula la gestión en Cataluña de las ayudas para el pago del alquiler, primordialmente de los jóvenes en proceso de emancipación, previsto en el Real decreto 1721/2004, de 23 de julio, mediante el establecimiento de las condiciones de los beneficiarios, el sistema de control de estas condiciones y el procedimiento de obtención de las ayudas.
El sistema de ayudas al pago del alquiler es nuevo en nuestro país, se desconoce el alcance real de demanda que puede tener .por más que estudios diversos permiten una aproximación. y si no se dota de un importante cuerpo administrativo de control corre el riesgo de ser objeto de abusos que hace falta prevenir para la preservación de la máxima eficiencia social en el gasto y la intervención pública. Por estas razones, considerado el hecho del elevado coste presupuestario que implicaría una implantación generalista del sistema y con el fin de dotarlo del máximo rigor en lo que concierne a atender las necesidades más perentorias que hoy tiene la sociedad catalana, se plantea una introducción gradual tal como se ha hecho en la mayoría de países europeos, considerando en un primer estadio a la población con ingresos más bajos, por debajo de 2 veces el IPREM y en circunstancias personales y familiares específicas. La experiencia que ofrecerá este primer estadio permitirá, una vez vistas las consecuencias, el alcance de demanda y la funcionalidad del sistema, adaptarlo, mejorarlo y avanzar hacia su extensión a otras capas de población con las máximas garantías de acertar en el doble objetivo de atender a las demandas sociales, siendo al mismo tiempo cuidadosos al máximo con el control del gasto público.
En el capítulo séptimo, el Decreto establece el sistema para la constitución de la Red de Mediación para el Alquiler Social y para la movilización del parque desocupado.
Los objetivos del capítulo son:
Racionalizar los procesos de conexión entre demanda y oferta de vivienda social para atender coordinadamente a las necesidades básicas del acceso a una vivienda digna para toda la población con recursos escasos.
Impulsar en Cataluña la mediación social en el mercado de alquiler, tanto público como privado, y reforzar y ampliar las experiencias realizadas por ayuntamientos y otras administraciones locales con entidades sociales no lucrativas especializadas.
Establecer un sistema de convenios con propietarios de fincas con contratos de alquiler de prórroga forzosa para asegurar la permanencia de este parque de alquiler y su mejora y mantenimiento en buenas condiciones de uso, a cambio de garantizar la rentabilidad económica.
Contribuir a la creación de un sector social sin ánimo de lucro especializado en la intermediación social para el acceso a la vivienda.
Establecer convenios de colaboración con las entidades y los agentes acreditados y especializados en la mediación y el acompañamiento social para el acceso a la vivienda.
Optimizar las viviendas disponibles y las potencialmente disponibles, y generar o incrementar los recursos locales desde la Generalidad de Cataluña que hasta ahora han sido inexistentes, como son: el sistema de avales y garantías a los propietarios y los incentivos a los gestores sin ánimo de lucro.
Ampliar a todo el territorio de Cataluña la existencia de bolsas de vivienda de alquiler, base de funcionamiento de la Red de Mediación para el Alquiler Social.
En el capítulo octavo, el Decreto asienta las bases para iniciar un proceso de saneamiento económico de los parques de alquiler protegidos, públicos y privados, con la doble finalidad de hacer más atractiva la inversión en nuevas promociones en este ámbito, y de hacer estos parques solventes de cara a las sociedades inversoras que quieren operar en el mercado inmobiliario, con el objetivo de permitir la capitalización de las empresas propietarias. El sistema pretende acabar con la actual contradicción de unas empresas públicas que, o bien son deficitarias, o bien no pueden responder en su totalidad al objetivo social de dar vivienda a los colectivos con menos recursos. El establecimiento de ayudas explícitas permite aclarar los objetivos sociales y sanear las cuentas de cara a poder entrar en el mercado financiero y poder obtener así fondos de recapitalización para asumir más promociones. El sistema se basa en garantizar el cobro de los necesarios alquileres de equilibrio para un correcto funcionamiento económico de las empresas, y sustituir los déficits hoy encubiertos, con subvenciones explícitas desde la Administración de la Generalidad. El flujo financiero que estas medidas suponen para el parque público es esencialmente el mismo que actualmente se cubre por la vía del endeudamiento de las empresas, sin embargo ofrece la doble ventaja de asegurar que en estos parques tengan cabida todos los colectivos sociales con rentas bajas, sin exclusión de nadie por razones económicas, y, al mismo tiempo, sanear las cuentas de las empresas haciéndolas atractivas para el mercado financiero.
Finalmente, el Decreto, en el capítulo 9, establece la necesidad de firma de convenios del Departamento de Medio Ambiente y Vivienda con administraciones locales, con los mediadores del mercado inmobiliario, con entidades financieras, con colegios de registradores y notarios, con el fin de poder hacer efectivos los mecanismos de coordinación, financiación y control de todas las medidas diseñadas.
Capítulo 1
Disposiciones generales
Artículo 1
Objeto
Este Decreto tiene por objeto desarrollar el Plan para el derecho a la vivienda y, a este efecto, regula ayudas públicas a cargo de la Generalidad de Cataluña y la gestión de las ayudas previstas en el Real decreto 1721/2004, de 23 de julio, para:
a) Reforzar y ampliar la financiación prevista en el Decreto 157/2002, de 11 de junio, de actuaciones protegibles en materia de compra de suelo y promoción de vivienda.
b) Establecer un sistema de viabilidad económica de la oferta de alquiler protegido y de protección de los arrendatarios.
Artículo 2
Actuaciones protegibles
A efectos de lo que dispone este Decreto se consideran protegibles, además de las previstas en el artículo 2 del Decreto 157/2002, de 11 de junio, las siguientes actuaciones:
a) La compra de suelo por parte de las administraciones, operadores públicos y entidades sin ánimo de lucro, para destinarlo a viviendas con protección oficial.
b) La transmisión de viviendas con protección oficial, con derecho de superficie.
c) La promoción de viviendas de precio concertado.
d) La adquisición de viviendas de precio concertado.
e) La compra de viviendas libres para destinarlas a alquiler protegido.
f) La oferta de viviendas para destinarlas a alquiler protegido.
Artículo 3
Viviendas con protección oficial
Son viviendas con protección oficial, además de las que cumplen los requisitos establecidos en el Decreto 157/2002, de 11 de junio, las que cumplan los requisitos establecidos en este Decreto y sean así calificadas por la Dirección General de Vivienda.
Artículo 4
Condiciones de las viviendas con protección oficial, de sus promotores, de los compradores y de los arrendatarios
4.1 Las condiciones de superficie, destino y ocupación de procedimiento de calificación de las viviendas, así como las de los promotores, los compradores y los arrendatarios son las establecidas en el Decreto 157/2002, de 11 de junio, en los artículos 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 y 16, sin perjuicio de las excepciones que se establecen en este Decreto.
4.2 El artículo 9.3 del Decreto 157/2002, de 11 de junio, queda redactado de la siguiente manera:
"9.3 La calificación de vivienda de protección oficial podrá otorgarse a viviendas individuales de una promoción."
4.3 El artículo 16.1.b) del Decreto 157/2002, de 11 de junio, no es de aplicación en el supuesto de adjudicación de viviendas en régimen de alquiler promovidas por promotores públicos, a personas de más de 65 años siempre que la vivienda de la que sean propietarios sea ofrecida a la Red de Mediación para el Alquiler Social en las condiciones previstas en el artículo 43 de este Decreto.
4.4 El artículo 16.1.f) del Decreto 157/2002, de 11 de junio, queda redactado de la siguiente manera:
"Que los compradores, adjudicatarios y promotores para uso propio acrediten que sus ingresos familiares no son inferiores a un cinco por ciento del precio de venta o adjudicación de la vivienda, o del coste de la edificación más el valor del suelo en el caso de promotores para uso propio."
Capítulo 2
Fomento de patrimonios de suelo para vivienda protegida
Artículo 5
Ayudas para la adquisición de suelo para formar patrimonios de suelo con destino a vivienda protegida
5.1 El Departamento de Medio Ambiente y Vivienda otorgará subvenciones para cualquier modalidad de adquisición onerosa de suelo para constituir patrimonios de suelo con destino a la construcción de viviendas con protección oficial. En el caso de adquisición con permuta de suelos también destinados a vivienda protegida, solamente se concederá subvención si con la operación subvencionada se genera un incremento en el número potencial de viviendas protegidas.
5.2 Serán beneficiarios de estas subvenciones las administraciones públicas, los operadores públicos (personas jurídicas de derecho público o privadas, cuyo capital esté participado mayoritariamente por administraciones públicas o personas jurídicas de derecho público) y las entidades sin ánimo de lucro.
5.3 La construcción de las viviendas deberá iniciarse dentro de los plazos previstos en el planeamiento urbanístico o, en caso de que éste no lo prevea, dentro de los siguientes plazos, contados desde la fecha de concesión de la subvención:
a) Tres años, si el suelo adquirido está calificado como suelo urbano consolidado.
b) Seis años, si el suelo adquirido está calificado como suelo urbano no consolidado o como urbanizable.
c) Ocho años, si el suelo adquirido está calificado como suelo no urbanizable.
5.4 Sólo se subvencionarán adquisiciones con posterioridad a la entrada en vigor de este Decreto.
Artículo 6
Cuantía de las subvenciones
6.1 La cuantía de las subvenciones por vivienda con protección oficial a construir en las diferentes zonas que prevé el anexo 2 es la siguiente:
a) 2.850 euros, para las viviendas situadas en zonas 1 y 2.
b) 2.200 euros, para las viviendas situadas en las zonas 3 y 4.
c) 2.000 euros, para las viviendas situadas en las zonas 5 y 6.
En ningún caso la subvención podrá exceder del precio de adquisición del suelo.
6.2 En el caso de permuta, la subvención sólo se concederá por el incremento de viviendas con protección oficial que se genere.
6.3 La subvención regulada en este capítulo es compatible con cualquier otra subvención, de cualquier Administración, que los beneficiarios puedan obtener con la misma finalidad, siempre y cuando la suma de todas ellas no supere el coste de la adquisición.
Artículo 7
Solicitud de las subvenciones
La solicitud de subvención, según impreso normalizado, se deberá dirigir a la Dirección General de Vivienda, acompañada de la siguiente documentación:
a) Acuerdo del órgano competente de la Administración local o de los operadores solicitantes, en el que conste:
La aprobación de la adquisición onerosa de suelo con destino a la construcción de viviendas con protección oficial y la modalidad de adquisición.
El número de viviendas con protección oficial que se prevé construir.
El plazo en que se prevé empezar las obras de construcción y el plazo aproximado de su finalización.
El régimen de uso al que se prevé destinar las viviendas.
b) Certificado urbanístico en el que conste la calificación urbanística del suelo, servicios urbanísticos de que dispone y, en su caso, plazos previstos de construcción y número de viviendas que se pueden construir.
c) En el caso de que se disponga, escritura pública de adquisición del suelo, contrato de opción de compra, o documento equivalente.
Artículo 8
Resolución y pago de las subvenciones
8.1 El Servicio competente de la Dirección General de Vivienda, una vez analizada la documentación, dicta resolución que, en el caso de ser aprobatoria, debe contener:
a) La identificación del solicitante de la subvención.
b) La descripción de los terrenos adquiridos, incluyendo la calificación urbanística en el momento de la adquisición.
c) La fecha de la adquisición.
d) Las viviendas que se prevén construir, indicando el tipo de vivienda y su destino.
e) El importe de la subvención otorgada.
f) El plazo de inicio y finalización de las obras.
8.2 La documentación que acredite la adquisición del dominio tendrá que presentarse en el plazo máximo de seis meses contados desde la fecha de concesión de la subvención. La no-presentación comporta la revocación de la subvención.
8.3 El pago de la subvención se tramita a partir de la concesión de la subvención, en el caso que se haya aportado la escritura pública, y en el caso que se haya aportado a partir de la presentación de la misma de conformidad con el artículo 8.2. Para el pago no se exige la prestación de garantía.
Artículo 9
Condiciones de las subvenciones
9.1 El incumplimiento de la obligación de construir en el plazo fijado en la resolución de concesión por cualquier causa es motivo de revocación total o parcial de la suscripción, con la obligación de devolver la cantidad percibida, incrementada con los intereses que establece la Ley de finanzas públicas de Cataluña.
9.2 La construcción de menos viviendas de las inicialmente previstas es causa de revocación parcial de la subvención, con la obligación de devolver la cantidad percibida en exceso, incrementada con los intereses que establece la Ley de finanzas públicas de Cataluña.
Capítulo 3
Refuerzo de la oferta de vivienda de protección pública
Artículo 10
Cohesión social en la vivienda con protección oficial de régimen especial
El Departamento de Medio Ambiente y Vivienda reforzará la cohesión social haciendo más viable la promoción de viviendas con protección oficial de régimen especial. Con este objetivo se modifica el apartado 2 del artículo 25 del Decreto 157/2002, de 11 de junio, que queda redactado de la manera siguiente:
"25.2 La cuantía de la subvención será del 10% del precio máximo de venta de viviendas que estén situadas en municipios de la zona A; y del 15% del precio máximo de venta de las viviendas que estén situadas en municipios de las zonas B, C y D."
Artículo 11
Cohesión social en la promoción de vivienda con protección oficial destinada a alquiler
11.1 El Departamento de Medio Ambiente y Vivienda reforzará la cohesión social mediante el estímulo de la promoción de alquiler a largo plazo. Con este objetivo se concederá una subvención de 8.000 euros, adicional a las ayudas previstas en el artículo 26 del Decreto 157/2002, de 11 de junio, en los siguientes casos:
a) En las promociones de viviendas con protección oficial en régimen de alquiler, destinadas a unidades familiares con ingresos familiares ponderados inferiores a 2,5 veces el IPREM.
b) En las promociones de alojamientos declarados protegidos, de acuerdo con el artículo 1.2 del Real decreto 1/2002, de 11 de enero, destinados a ocupantes con circunstancias específicas, tales como jóvenes, personas mayores, familias monoparentales, mujeres que se encuentran o salen de una situación de violencia, personas en riesgo de exclusión social, inmigrantes, personas con minusvalías u otras, con ingresos familiares ponderados inferiores a 2,5 veces el IPREM.
11.2 Los promotores que reciban las subvenciones que prevé este apartado, deberán mantener las viviendas o alojamientos en régimen de alquiler durante un período mínimo de treinta años, sin perjuicio de la duración del régimen de protección prevista en el artículo 24.
11.3 La superficie de las mencionadas viviendas o alojamientos no podrá superar los 70 m2 útiles.
11.4 La renta de las mencionadas viviendas o alojamientos no podrá exceder del 3% del precio máximo de venta, calculado en la forma prevista en el artículo 27.1 del Decreto 157/2002, de 11 de junio.
11.5 La subvención que prevé este artículo es compatible con la prevista en el artículo 16 de este Decreto, siempre que se cumplan las condiciones establecidas en los puntos anteriores.
Artículo 12
Viabilidad económica de la vivienda con protección oficial
Se establece una línea de ayudas para hacer viable la promoción de viviendas con protección oficial destinadas a alquiler y venta. Con esta finalidad el Departamento de Medio Ambiente y Vivienda concederá subvenciones a los promotores de viviendas con protección oficial destinadas a alquiler y a la venta.
12.1 En el caso de promociones de viviendas con protección oficial destinadas a alquiler en las modalidades a 25 años y 30 años, se concederán subvenciones adicionales a las establecidas en el artículo 26 del Decreto 157/2002, de 11 de junio, de las siguientes cuantías, según la zona geográfica, de las previstas en el anexo 1, donde se ubique la vivienda:
a) 2.000 euros, en municipios de la zona A.
b) 8.000 euros, en municipios de la zona B.
c) 12.000 euros, en municipios de la zona C.
d) 14.000 euros, en municipios de la zona D.
12.2 En el caso de que la promoción de viviendas destinadas a alquiler en las modalidades a 25 años y a 30 años se construya sobre suelo cedido en derecho de superficie, la cantidad de la subvención prevista en el apartado anterior se incrementará por vivienda calificada, hasta la cuantía siguiente:
a) 2.500 euros, en municipios de la zona A.
b) 10.000 euros, en municipios de la zona B.
c) 15.000 euros, en municipios de la zona C.
d) 17.500 euros, en municipios de la zona D.
12.3 En el caso de promoción de vivienda con protección oficial destinada a la venta se concederán subvenciones a los promotores que construyan en las zonas A y B. La subvención será equivalente al cinco por ciento del precio de venta correspondiente a la zona donde esté situada la vivienda. Para ser beneficiarios de esta subvención, las viviendas deberán reunir las condiciones siguientes:
a) La superficie no excederá de 70 metros cuadrados útiles.
b) Deberán construirse sobre suelo libre, no destinado a vivienda protegida ni procedente de aprovechamiento medio.
12.4 La promoción de viviendas con protección oficial sobre suelos cedidos con derecho de superficie en los que se prevea la venta de la propiedad superficiaria, se asimila a todos los efectos de régimen jurídico, financiación de la promoción, precios máximos de venta y ayudas a los adquirientes y a los promotores, a la promoción de viviendas con protección oficial destinadas a la venta.
Artículo 13
Condiciones de las promociones de viviendas con protección oficial con derecho de superficie
Para ser beneficiarios de las subvenciones de los puntos 12.2 y 12.4 del artículo anterior, el propietario del suelo y el superficiario deberán de hacer constar en escritura pública de constitución del derecho de superficie:
a) Que el suelo se destinará a la construcción de viviendas con protección oficial.
b) Que la duración del derecho de superficie no será inferior al tiempo que se establezca en la calificación de las viviendas o, que, en el caso que se pactase un plazo inferior o que se extinguiera el derecho de superficie por cualquier motivo diferente al transcurso del plazo pactado, el propietario del suelo en el momento que se produzca la extinción del derecho de superficie respetará el destino y las condiciones de las viviendas, de acuerdo con la calificación definitiva correspondiente.
Artículo 14
Sostenibilidad en la vivienda con protección oficial
14.1 El Departamento de Medio Ambiente y Vivienda concederá subvenciones a los promotores de viviendas con protección oficial para aquellas promociones en las cuales los proyectos y las edificaciones introduzcan todos los parámetros siguientes:
a) Disponer de mecanismos ahorradores del consumo de agua en los aparatos sanitarios (bañeras, duchas, bidets, lavabos e inodoros), y en los fregaderos de la cocina de cada vivienda.
b) Disponer de un sistema de producción de agua sanitaria caliente que utilice para su funcionamiento ordinario una parte de la energía proveniente de una fuente de energía renovable.
c) Prever dentro de la vivienda, o dentro de espacios comunitarios del edificio, espacios para el almacenaje por separado de las basuras. Como mínimo deben permitir separar las fracciones siguientes: cristal, papel y cartón, plástico y metal, y deshecho.
d) Utilizar cristales dobles en los agujeros de fachadas orientadas al norte (+/- 45º).
14.2 La cantidad de la subvención es de 1.500 euros por vivienda calificada.
14.3 Esta subvención es incompatible con la que prevé el artículo 24 del Decreto 157/2002, de 11 de junio.
14.4 El artículo 24.2 del Decreto 157/2002, de 11 de junio, queda redactado de la manera siguiente:
"24.2 La cantidad de la subvención será de 2.500 euros por vivienda".
14.5 El artículo 24.3 del Decreto 157/2002, de 11 de junio, queda redactado de la manera siguiente:
"24.3 El pago de la subvención se tramitará a partir del otorgamiento de la calificación definitiva".
Artículo 15
Movilidad interior de las viviendas con protección oficial
15.1 El Departamento de Medio Ambiente y Vivienda concederá una subvención a los promotores de viviendas con protección oficial a aquellas promociones en las que todas viviendas dispongan de un itinerario practicable que una la vía pública con la entrada a cada vivienda, de acuerdo con el apartado 2.3 del anexo del Decreto 135/1995, de supresión de barreras arquitectónicas, y que introduzcan los siguientes parámetros de movilidad interior de las viviendas:
a) Que en el recibidor, sala de estar, cocina y, al menos, en un dormitorio y un baño, haya un espacio libre que no sea barrido por la abertura de las puertas, y en el que sea inscribible un círculo de 1,20 m de diámetro.
b) Que las puertas de estos espacios tengan un ancho mínimo de 0,80 m, y los pasillos que las unan entre sí tengan un ancho mínimo de un metro.
15.2 La cuantía de la subvención será de 1.000 euros por vivienda calificada.
Artículo 16
Ayudas a la compra de vivienda libre para destinarla a alquiler protegido
16.1 El Departamento de Medio Ambiente y Vivienda reconocerá el derecho a las entidades sin ánimo de lucro, organismos públicos y empresas que incluyan entre sus actividades el arrendamiento de viviendas, a recibir préstamos subsidiados y subvenciones para la adquisición de viviendas existentes, del mercado libre, para destinarlos a alquiler protegido, en las condiciones generales de las viviendas de protección pública de alquiler del Decreto 157/2002, de 11 de junio.
16.2 El precio máximo de adquisición de estas viviendas deberá ser el de las viviendas con protección oficial de la zona donde se encuentre la vivienda.
16.3 La subsidiación de los préstamos calificados obtenidos por los compradores de viviendas existentes para cederlos en alquiler será la siguiente:
| Duración del período de amortización (años) | 25 | 10 | ||
| Subsidiación de la cuota (%) | 40 | 31 | 24 | 16 |
| Duración de la subsidiación (años) | 5 primeros | 6º a 20º | 5 primeros | 6º a 10º |
16.4 La subvención será del 12% del precio de compra, en el caso de contar con financiación a diez años, y el 16% del precio de compra, en el caso de financiación a veinticinco años.
Artículo 17
Condiciones de las subvenciones a la promoción de vivienda con protección oficial
17.1 Las subvenciones de este capítulo son acumulables, si se cumplen los diversos requisitos descritos por cada una de ellas.
17.2 El no-cumplimiento de los requisitos establecidos obliga a la devolución de la parte de la subvención percibida, incrementada con los intereses legales correspondientes.
17.3 El pago de las subvenciones previstas en este capítulo se tramita una vez obtenida la calificación definitiva de las viviendas con protección oficial.
Artículo 18
Préstamos para el pago de la entrada de las viviendas con protección oficial
18.1 El Departamento de Medio Ambiente y Vivienda reconocerá el derecho a obtener préstamos preferentes, convenidos entre el Gobierno de la Generalidad y las entidades financieras que operan en Cataluña, a los compradores de viviendas de protección pública para satisfacer el pago de la entrada, complementarios a préstamos previstos en el Real decreto 1/2002, de 11 de enero.
18.2 Los préstamos serán concedidos por las entidades de crédito firmantes de los convenios a los que se refiere el artículo 51 de este Decreto, dentro del ámbito y las condiciones que los convenios establezcan.
18.3 Los préstamos tendrán como finalidad el pago de la entrada, equivalente al 20% del precio de venta de las viviendas.
18.4 Si el comprador es beneficiario de una ayuda directa a la entrada previsto en el Real decreto 1/2002, de 11 de enero, el importe de la ayuda se destinará a amortizar el préstamo previsto en este artículo.
Artículo 19
Precios de venta de la vivienda de protección pública y municipios singulares
19.1 Las zonas geográficas de precios de las viviendas de protección pública incluyen los municipios que se detallan en el anexo 1 de este Decreto.
19.2 Se modifican los apartados 2 y 3 del artículo 19 del Decreto 157/2002, de 11 de junio, que quedan redactados de la manera siguiente:
"19.2 El precio máximo de venta o adjudicación por metro cuadrado de superficie útil de las viviendas con protección oficial, se determinará de la manera siguiente:
"Zona A: Precio básico x 1,56 x 1,55
"Zona B: Precio básico x 1,56 x 1,20
"Zona C: Precio básico x 1,56 x 1,10
"Zona D: Precio básico x 1,56 x 1,00
"19.23 El precio máximo de venta o adjudicación por metro cuadrado de superficie útil de las viviendas con protección oficial en régimen especial, se determinará de la manera siguiente:
"Zona A: Precio básico x 1,125 x 1,55
"Zona B: Precio básico x 1,125 x 1,20
"Zona C: Precio básico x 1,125 x 1,10
"Zona D: Precio básico x 1,125 x 1,00."
Capítulo 4
La vivienda de precio concertado
Artículo 20
Concepto de vivienda con protección oficial de precio concertado
20.1 Se crea la figura de la vivienda con protección oficial de precio concertado, entendiendo como tal el que se adapte a los precios máximos de venta fijados por el Gobierno de la Generalidad con esta finalidad, y se destine a personas o unidades familiares con ingresos familiares ponderados no superiores a 6,5 veces el IPREM.
20.2 Las viviendas de precio concertado pueden tener los siguientes orígenes:
a) Viviendas construidas sobre suelos que el planeamiento destine a esta finalidad.
b) Viviendas resultantes de excesos de edificabilidad o de otros pactos de concierto entre la Administración autonómica o local y los promotores.
c) Viviendas construidas sobre suelos libres.
d) Viviendas libres existentes.
e) Viviendas calificadas de protección oficial de alquiler, una vez vencido el plazo de sujeción al alquiler correspondiente.
f) Viviendas provenientes de rehabilitación protegida.
20.3 La superficie máxima de las viviendas de precio concertado será de 90 m2 útiles.
20.4 Las viviendas de precio concertado serán calificadas como viviendas con protección oficial por parte de la Dirección General de Vivienda.
Artículo 21
Precio de venta de la vivienda con protección oficial de precio concertado
21.1 Las zonas geográficas de precios de la vivienda de precio concertado incluyen los municipios que se detallan en el anexo 2 de este Decreto.
21.2 Los precios máximos de venta por metro cuadrado de superficie útil de las viviendas de precio concertado serán fijados anualmente, por orden del consejero de Medio Ambiente y Vivienda, según la evolución del mercado mobiliario. Los precios para el año 2005 son los siguientes:
Zona 1: 2.300 euros.
Zona 2: 2.120 euros.
Zona 3: 1.950 euros.
Zona 4: 1.500 euros.
Zona 5: 1.350 euros.
Zona 6: 1.200 euros.
21.3 El precio máximo de los garajes y trasteros no podrá superar el 45% del precio máximo por metro cuadrado de superficie útil de venta de la vivienda. La superficie máxima computable para determinar el precio de venta de los garajes y trasteros no podrá superar los veinticinco metros, en el caso del garaje, y los ocho metros en el caso del trastero. Este precio máximo se establece con independencia de que los garajes estén o no vinculados a las viviendas.
21.4 Para las segundas transmisiones de las viviendas de precio concertado, el precio de venta se podrá determinar como el más alto entre el correspondiente al año de la transmisión, o el que resulte de incrementar el precio que conste en la calificación definitiva de las viviendas con la variación del índice de precios de consumo (IPC) entre el año inicial y el de la transmisión. El mismo procedimiento de determinación del precio de venta se aplicará a las primeras transmisiones de viviendas con protección oficial en régimen de alquiler previstas en el artículo 20.2.e).
Artículo 22
Financiación de la adquisición de la vivienda de precio concertado
El Departamento de Medio Ambiente y Vivienda reconocerá a los compradores de viviendas de precio concertado el derecho a acceder a préstamos preferenciales, convenidos entre el Gobierno de la Generalidad y las entidades financieras que operan en Cataluña, para la compra de viviendas de precio concertado.
Artículo 23
Subvenciones al precio concertado
23.1 Los promotores o vendedores de viviendas con protección oficial de precio concertado que se construyan en las zonas 1, 2 y 3 del anexo 2 podrán obtener una subvención en la cuantía y las condiciones previstas en el artículo 12.3.
23.2 Los promotores de viviendas de precio concertado que introduzcan en sus promociones los parámetros de sostenibilidad y de movilidad interior descritos en los artículos 14 y 15 de este Decreto, tendrán derecho a recibir las subvenciones previstas en los puntos 14.2 y 15.2, respectivamente.
23.3 Las subvenciones previstas en este artículo son compatibles entre sí.
Capítulo 5
Régimen jurídico y condiciones de transmisión de las viviendas con protección oficial
Artículo 24
Régimen jurídico de las viviendas con protección oficial
24.1 El régimen jurídico de todas las viviendas con protección oficial que se califiquen provisionalmente a partir de la fecha de entrada en vigor del presente Decreto tendrá una duración de noventa años desde la calificación definitiva de la vivienda.
24.2 Durante todo el período de protección deberán mantener las condiciones de uso y precio máximo establecidas.
24.3 Las viviendas con protección oficial que se califiquen provisionalmente a partir de la fecha de entrada en vigor del presente Decreto no se podrá descalificar a petición de los propietarios en todo el período de protección.
24.4 Las condiciones establecidas en los puntos anteriores serán de aplicación en los casos de adquisición de las viviendas que ocupen los inquilinos de los parques públicos de viviendas.
24.5 Las condiciones establecidas en los puntos anteriores serán de aplicación a las viviendas calificadas con protección oficial con anterioridad a la entrada en vigor de este Decreto, que la Administración pública o los operadores públicos obtengan por el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto u otra figura con el mismo efecto.
Artículo 25
Condiciones de transmisión de las viviendas con protección oficial
25.1 Los propietarios de viviendas con protección oficial calificadas con destino a la venta podrán transmitirlas en cualquier momento. Durante los diez primeros años desde la formalización del préstamo calificado, regulado en el Real decreto 1/2002, de 11 de enero, la transmisión intervivos o la cesión de uso de las viviendas comporta que se haya de proceder a su cancelación y a la devolución de las ayudas directas se hubieran obtenido, incrementadas con los intereses legales desde la fecha de su recepción.
25.2 Durante los diez primeros años de la calificación, el precio máximo de la venta en segundas o posteriores transmisiones de todas las viviendas con protección oficial tiene que ser con el que corresponda a una vivienda calificada con protección oficial del mismo régimen de calificación, o del sistema que lo sustituya, en la misma zona, y en el mismo año en que se produzca la transmisión, sin perjuicio de lo que establece el artículo 21.4 para las viviendas de previo concertado.
25.3 A partir del décimo año a contar desde la calificación de la vivienda, el precio de venta de las segundas o posteriores transmisiones se establecerá teniendo en cuenta el estado de conservación de la vivienda y del edificio, y de acuerdo con las obras de mantenimiento y mejora realizadas, las cuales en su caso tendrán que constar en el Libro del edificio.
25.4 Las transmisiones de viviendas con protección oficial destinadas a alquiler se regirán por las siguientes condiciones:
a) Los promotores de viviendas con protección oficial destinadas a alquiler podrán alienar las viviendas, individualizadamente o por promociones completas, en cualquier momento del período de vinculación a este régimen, a nuevos titulares, incluidas sociedades o fondos de inversión inmobiliaria, y podrán retener, si así lo acuerdan, la gestión de las promociones. Los adquirientes, que estarán obligados a atenerse a las condiciones, los plazos y las rentas máximas establecidos en este Decreto, se subrogarán en los derechos y obligaciones del vendedor y podrán subrogarse total o parcialmente en la financiación calificada que hubiera obtenido el promotor.
b) Durante el plazo de vinculación al régimen de alquiler, todas las viviendas con protección oficial destinadas a alquiler no podrán ser vendidas a los inquilinos, y una vez transcurrido este plazo, el precio máximo de venta será el de las viviendas con protección oficial de precio concertado definidos en el artículo 21 de este Decreto o del sistema que lo sustituya.
25.5 Tanto las primeras como las segundas o posteriores transmisiones de las viviendas con protección oficial que se construyan sobre suelos públicos o privados, cuya calificación urbanística obligue a destinarlos a vivienda protegida, se tendrán que realizar a través del registro de solicitantes de viviendas protegidas que cree la Generalidad de Cataluña, y habrán de adaptarse a los procedimientos de transmisión que se determinen.
25.6 Las primeras transmisiones de las viviendas con protección oficial que se promuevan por cooperativas de viviendas, por empresas con destino a sus trabajadores y en los casos de promoción para uso propio, o las que se construyan sobre suelos, públicos o privados, cuya calificación urbanística no obligue a destinarlos a vivienda con protección, se habrán de visar por la Dirección General de Vivienda y de notificar, por ésta, al organismo de control de las transmisiones de viviendas protegidas que cree el Departamento de Medio Ambiente y Vivienda.
Las segundas y posteriores transmisiones de las viviendas, siempre que se ejerza el derecho de tanteo y retracto por la entidad promotora y este derecho conste expresamente en la escritura de la primera adjudicación de la vivienda se tendrán que visar por la Dirección General de Vivienda y notificar, por ésta, al organismo de control de las transmisiones de viviendas protegidas. De no ejercerse o no figurar el derecho de tanteo y retracto a favor de la entidad promotora en la escritura de primera transmisión, será de aplicación lo previsto en el párrafo 25.5.
25.7 Las transmisiones de viviendas con protección oficial por herencia y las transmisiones intervivos a título gratuito a personas con vínculos de consanguinidad hasta segundo grado en línea directa sólo se habrán de notificar al organismo de control de las transmisiones de viviendas protegidas que cree el Departamento de Medio Ambiente y Vivienda.
Artículo 26
Régimen jurídico de viviendas protegidas en operaciones de remodelación
26.1 En el caso de las viviendas calificadas como viviendas de protección pública, o de precio concertado que tengan por objeto el realojamiento de personas afectadas por actuaciones urbanísticas, todas ellas de carácter e iniciativa públicos, podrá establecerse a petición del promotor de la actuación una duración inferior de la calificación de las viviendas a la establecida en los artículos precedentes, sin que ésta pueda ser inferior a los 20 años.
26.2 Estas viviendas no podrán ser descalificadas durante todo el período de vigencia de la calificación.
Artículo 27
Condiciones de permanencia en los parques públicos de alquiler
27.1 Durante el quinto año desde la firma del contrato, los inquilinos de los parques públicos deberán justificar los ingresos de la unidad familiar obtenidos en el año natural anterior, y en el caso de que los ingresos revisados superen 5,5 veces el IPREM, no procederá la prórroga del contrato de alquiler.
27.2 Lo que dispone el apartado anterior se podrá aplicar a los contratos de alquiler que hayan sido formalizados con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos.
27.3 Lo que disponen los dos apartados anteriores se entiende sin perjuicio de la posibilidad de resolución del contrato por las causas previstas en la Ley de arrendamientos urbanos citada, o que puedan constar en el contrato de arrendamiento.
Artículo 28
Derechos de tanteo y retracto
28.1 La Administración de la Generalidad de Cataluña podrá ejercitar los derechos de tanteo y retracto en las transmisiones de las viviendas de protección pública, de precio concertado, durante todo el periodo de calificación.
28.2 Para el ejercicio del derecho a tanteo el transmisor de la vivienda deben comunicar a la Administración de la Generalidad de Cataluña la intención de enajenar la vivienda, especificando la persona adquirente, el precio de la transmisión, la forma de pago y las otras condiciones esenciales que se hayan pactado. La Administración de la Generalidad podrá ejercer el derecho de tanteo en el plazo de treinta días naturales contados a partir del día siguiente de la notificación de la decisión de enajenar la vivienda.
En la escritura pública de enajenación deberá hacerse constar que se ha efectuado la notificación mencionada anteriormente, y se tiene que acreditar ante notario que han transcurrido los treinta días desde la notificación, o aportando la comunicación de la Administración de renuncia a dicho derecho.
La comunicación a la Administración de la Generalidad para que pueda ejercitar el derecho de tanteo caduca a los seis meses. Transcurrido este plazo, en caso de querer enajenarse la vivienda se tendrá que volver a hacer la comunicación.
28.3 La Administración de la Generalidad podrá ejercer el derecho de retracto sobre la transmisión de las viviendas indicadas en el párrafo primero, en el caso de que no se haya producido la comunicación prevista en el apartado 2, que la transmisión se haya efectuado sin cumplir los requisitos previstos para el ejercicio del derecho de tanteo o que haya caducado la notificación.
El plazo para el ejercicio del derecho de retracto es de treinta días naturales contados desde que la Administración de la Generalidad tenga conocimiento fehaciente de la transmisión.
28.4 Los derechos de tanteo y retracto se tendrán que hacer constar tanto en los documentos privados como en las escrituras públicas de enajenación, además de la notificación prevista en el apartado 2 del presente artículo.
Artículo 29
Efectos por incumplimiento
29.1 Las condiciones de los artículos de este capítulo tendrán que constar expresamente en las escrituras de compraventa o de adjudicación, o en la declaración de obra nueva en el supuesto de promoción para uso propio, y en las escrituras de formalización de los préstamos hipotecarios, y tendrán que constar con inscripción en el Registro de la propiedad.
29.2 Con esta finalidad, el Departamento de Medio Ambiente y Vivienda, mediante convenio con los colegios de notarios y registradores de Cataluña, notificará de oficio las calificaciones de las viviendas con protección oficial.
29.3 El incumplimiento de las condiciones establecidas abre la posibilidad de ejercer el derecho de retracto por parte del Departamento de Medio Ambiente y Vivienda, a través del organismo que se cree para el control de las transmisiones de viviendas protegidas, al precio máximo establecido en los artículos 16 y 21 de este Decreto, según la tipología de la vivienda.
29.4 El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en los artículos de este capítulo, podrá dar lugar a la pérdida de las subvenciones previstas en este Decreto y la correspondiente devolución incrementada con los intereses devengados desde la fecha de la percepción, calculados al tipo de interés correspondiente.
Capítulo 6
Prevención de la exclusión social residencial
Artículo 30
Subvención al alquiler de colectivos con dificultades
30.1 El Departamento de Medio Ambiente y Vivienda concederá o reconocerá el derecho a recibir subvenciones para ayudar a pagar el alquiler a arrendatarios con dificultades, con la finalidad de prevenir la exclusión social residencial. Los arrendatarios beneficiarios de estas subvenciones habrán de tener ingresos familiares no superiores a 2 veces el IPREM y encontrarse en alguna de las siguientes circunstancias:
a) Ser personas de más de 65 años, titulares de contratos de alquiler con prórroga forzosa.
b) Ser arrendatarios de viviendas administradas por la Generalidad de Cataluña a través de ADIGSA, por administraciones o empresas de ámbito local, o por entidades sin ánimo de lucro, con excepción de las viviendas de los parques construidos sobre suelos de equipamientos.
c) Ser personas o unidades de convivencia titulares de un contrato de alquiler, obtenido a través de la Red de Mediación para el Alquiler Social de la Generalidad de Cataluña, regulada en el capítulo 7 de este Decreto que se encuentren en condiciones especiales: familias monoparentales, mujeres que se encuentran o salen de una situación de violencia, personas en riesgo de exclusión social, personas inmigradas con menos de cinco años de residencia en Cataluña, personas de más de 65 años, personas afectadas por acoso inmobiliario, personas en situación de paro, personas con incapacidad superior al 33% declaradas como tales por el ICASS, y otras en situaciones análogas que se consideren con riesgo de exclusión a criterio de los operadores de la Red, y de entidades colaboradoras que firmen convenio con el Departamento de Medio Ambiente y Vivienda con esta finalidad.
d) Ser jóvenes de hasta 35 años de edad, con ingresos anuales mínimos de 6.500 euros, que hayan firmado un contrato de alquiler a partir del 1 de enero de 2004, a través de las bolsas de vivienda joven convenidas con la Secretaría General de Juventud, a través de la Red de Mediación para el Alquiler Social, o a través de las entidades colaboradoras que firmen convenio con el Departamento de Medio Ambiente y Vivienda.
30.2 Se entenderán por ingresos familiares en todos los casos del punto anterior, los de todos los ocupantes de la vivienda, tanto si existe entre ellos relación de parentesco como si no.
30.3 En ningún caso se concederán subvenciones al alquiler en contratos firmados por personas que tengan relación de parentesco hasta el segundo grado de consanguinidad o afinidad.
30.4 Todos los arrendatarios beneficiarios de las subvenciones deberán aceptar las condiciones de seguimiento por parte de las entidades colaboradoras por lo que respecta al uso y disfrute de la vivienda y al pago de las rentas, así como las decisiones y consecuencias fruto de la mediación de las entidades ya sea entre el arrendatario y el propietario, o con la comunidad de vecinos, cuando sea necesaria.
Artículo 31
Cálculo de las subvenciones al alquiler
31.1 Las subvenciones previstas en este capítulo tienen como objetivo que la renta a satisfacer por el arrendatario no exceda del treinta por ciento de sus ingresos familiares, en el caso que estos estén entre 1 y 2 veces el IPREM, y que no exceda del veinticinco por ciento de los ingresos familiares en el caso que estos estén por debajo de 1 vez el IPREM, y se subvenciona la diferencia que resulte entre estos ingresos y el alquiler que cobre el propietario, con la limitación que se establece en el punto 5 de este artículo.
31.2 Para el cálculo del alquiler a pagar por el inquilino ."Alquiler Justo"., los ingresos familiares se ponderarán de acuerdo con el número de miembros de la familia, multiplicando los ingresos familiares acreditados por los siguientes coeficientes:
1 para una persona sola.
0,93 para unidades de convivencia de dos miembros.
0,83 para unidades de convivencia de tres miembros.
0,77 para unidades de convivencia de cuatro miembros.
0,70 para unidades de convivencia de cinco o más miembros.
El importe máximo que tendrá que satisfacer el inquilino será el 30% o el 25% del resultado de este cálculo, de acuerdo con lo que se prevé en el apartado 1 de este artículo. El alquiler mínimo que deberá satisfacer el arrendatario será de 90 euros.
31.3 El alquiler máximo a cobrar por el propietario ."Alquiler Concertado o de Equilibrio". no tendrá que superar los siguientes límites, que tendrán que ser acreditados ante la Dirección General de Vivienda:
a) En el caso de contratos de prórroga forzosa, el alquiler establecido en el contrato, con las actualizaciones anuales previstas en la Ley de arrendamientos urbanos, con un límite máximo de 630 euros mensuales.
b) En el caso de contratos de alquiler de viviendas protegidas administradas por el Gobierno de la Generalidad, administraciones locales o empresas sin ánimo de lucro, un alquiler que no podrá ser superior al 4% del precio teórico de la venta de las viviendas con protección oficial, destinadas a alquiler de cada zona donde se ubique la vivienda, y que se modulará, según los ingresos de los inquilinos.
c) En el caso de contratos firmados a través de la Red de Mediación para el Alquiler Social, a través de las bolsas de vivienda joven convenidas con la Secretaría General de Juventud, o a través de las entidades colaboradoras firmantes de convenios de colaboración con el Departamento de Medio Ambiente y Vivienda, un alquiler máximo de 9 euros por metro cuadrado en las viviendas situadas en la ciudad de Barcelona; de 8 euros por metro cuadrado en las viviendas situadas en el resto de la zona A; de 7 euros por metro cuadrado en las viviendas situadas en la zona B, y de 6 euros por metro cuadrado en las viviendas situadas en las zonas C y D. La superficie máxima computable para el cálculo del alquiler máximo se limita a 70 m2 útiles independientemente que la superficie real de la vivienda sea superior. En cualquier caso el alquiler máximo no podrá superar los 630 euros mensuales.
31.4 El montante de la subvención será el resultante de la diferencia entre las cuantías previstas en los apartados 31.3 y 31.2 de este artículo, sin superar en ningún caso un máximo absoluto de 2.880 euros anuales.
Artículo 32
Solicitud de las subvenciones al alquiler
Las subvenciones al alquiler descritas en el artículo anterior se tendrán que solicitar a la Dirección General de Vivienda a través de los siguientes circuitos:
En el supuesto a) del artículo 30, las solicitudes las podrá presentar el inquilino ante la Dirección General de Vivienda o ante cualquiera de las entidades colaboradoras que hayan firmado convenio.
En el supuesto b) del artículo 30, se firmarán convenios globales entre la Dirección General de Vivienda y cada uno de los promotores u operadores públicos para el conjunto de inquilinos que reúnan las condiciones que los hacen susceptibles de ser beneficiarios de las ayudas.
En los supuestos c) y d) del artículo 30, las solicitudes deberán hacerse a través de la Red de Mediación para el Alquiler Social, las bolsas de vivienda joven, o de las entidades colaboradoras firmantes de convenios.
Artículo 33
Documentación para solicitar las subvenciones al alquiler
Los inquilinos o, mediante, cuando sea necesario, las entidades colaboradoras o mediadoras descritas, deberán presentar ante los servicios competentes de la Dirección General de Vivienda la solicitud de convenio para cada una de las viviendas por las que quieren recibir subvención, con la siguiente documentación:
a) Solicitud del inquilino, de acuerdo con el modelo oficial.
b) Solicitud de convenio, de acuerdo con el modelo oficial.
c) Contrato de alquiler.
d) Acreditación de los ingresos familiares del inquilino, previstos en el artículo 29.2.
e) Acreditación de la composición de la unidad de convivencia del inquilino.
Artículo 34
Concesión y pago de las subvenciones al alquiler
34.1 Las subvenciones previstas en este capítulo serán concedidas por la Dirección General de Vivienda a la persona titular del contrato de alquiler.
34.2 Las subvenciones de este capítulo serán pagadas por la Dirección General de Vivienda a los inquilinos mensualmente con la acreditación previa de haber abonado el alquiler, con los siguientes procedimientos:
En el caso de inquilinos del supuesto a) del artículo 30, la Dirección General de Vivienda pagará directamente a los inquilinos, con la acreditación previa de haber abonado el alquiler a través de ingreso en entidad bancaria o en la forma que se pueda establecer en la resolución de concesión.
En el caso de inquilinos del supuesto b) del artículo 30, las subvenciones serán pagadas a los inquilinos, mediante los promotores u operadores públicos, los cuales, actuando como entidades colaboradoras, recibirán fondos de la Dirección General de Vivienda por adelantado y tendrán que justificar a la Dirección General de Vivienda los pagos efectuados.
En el caso de inquilinos de los supuestos c) y d) del artículo 30, las subvenciones serán pagadas mediante las entidades operadoras de la Red de Mediación para el Alquiler Social, las bolsas de vivienda joven y otras entidades con convenio, las cuales actuando como entidades colaboradoras recibirán fondos de la Dirección General de Vivienda por adelantado y tendrán que justificar a la Dirección General de Vivienda los pagos efectuados.
34.3 Anualmente se comprobará el mantenimiento de las condiciones de los beneficiarios. Con este fin, antes del mes de marzo de cada año, los inquilinos tendrán que presentar ante los servicios competentes de la Dirección General de Vivienda, a través de los circuitos descritos en el artículo 32, la actualización de los documentos d) y e) del artículo 33, para verificar los ingresos familiares y la composición de la unidad de convivencia de los beneficiarios.
Artículo 35
Entidades colaboradoras
La Dirección General de Vivienda suscribirá convenios de colaboración con entidades u organismos cuya actividad habitual es la mediación en el alquiler residencial, para que den apoyo a los arrendatarios que tienen dificultades para gestionar las subvenciones al alquiler, y para que tramiten, gestionen y, en su caso, abonen las ayudas previstas en este capítulo, según disponga la convocatoria aprobada por el consejero de Medio Ambiente y Vivienda.
Capítulo 7
Mediación para la vivienda de alquiler social y el parque desocupado
Artículo 36
Red de Mediación para el Alquiler Social
36.1 El Departamento de Medio Ambiente y Vivienda crea un sistema de mediación en el mercado de alquiler social de vivienda, denominado Red de Mediación para el Alquiler Social, para incrementar la oferta de alquiler a precios moderados para atender las necesidades de la población con ingresos más bajos.
36.2 La Red de Mediación para el Alquiler Social tiene como objetivo crear o apoyar, en colaboración con las administraciones locales correspondientes, bolsas de vivienda de alquileres locales o supralocales, o de entidades sociales sin ánimo de lucro especializadas en mediación de vivienda, que trabajen para el arrendamiento de vivienda a precios moderados.
36.3 La Red de Mediación para el Alquiler Social será gestionada y coordinada por ADIGSA o por el operador público competente en materia de vivienda que se cree, el cual velará por asegurar la mediación real en todo el territorio de Cataluña.
36.4 Las funciones de la Red de Mediación para el Alquiler Social se establecerán en convenio que firmará el Departamento de Medio Ambiente y Vivienda y ADIGSA con las bolsas locales de vivienda.
Artículo 37
Beneficiarios de la Red de Mediación para el Alquiler Social
37.1 Para poder optar a ser arrendatario a través de la Red de Mediación para el Alquiler Social se deben reunir los requisitos siguientes:
a) Contar con plena capacidad para contratar y obligarse.
b) Tener unos ingresos por unidad arrendataria iguales o inferiores a 2,7 veces el IPREM ponderado.
c) Poder demostrar ingresos regulares aunque provengan de rentas diferentes a las de trabajo (pensiones, subsidios, etc.).
d) No tener ninguna vivienda en propiedad, ninguno de los miembros de la unidad arrendataria, en el Estado español, sin perjuicio de lo que dispone el artículo 4.3.
37.2 Los aspirantes a una vivienda de la Red de Mediación para el Alquiler Social tendrán que estar inscritos en el registro unitario de solicitantes de vivienda, a partir del momento en que el Departamento de Medio Ambiente y Vivienda lo ponga en marcha a través de ADIGSA, o del operador público que se cree.
37.3 Los arrendatarios de la Red de Mediación para el Alquiler Social tendrán que aceptar las condiciones de seguimiento por parte de las entidades gestoras en relación con el uso y disfrute de la vivienda y con el pago de las rentas, así como las decisiones y consecuencias fruto de la mediación de las entidades ya sea entre el arrendatario y el propietario, o con la comunidad de vecinos, cuando sea necesaria.
37.4 A los efectos de este Decreto, se entiende por unidad arrendataria la formada por todas las personas que conviven con el arrendatario con independencia de si tienen o no parentesco entre sí.
Artículo 38
Características de las viviendas
38.1 Las viviendas que se podrán alquilar a través de la Red de Mediación para el Alquiler Social tendrán que ser nuevas o existentes, del mercado libre. La superficie máxima de las viviendas tendrá que ser de 120 m2.
38.2 Las viviendas tendrán que disponer de cédula de habitabilidad, o bien deberán tener las condiciones para obtenerla.
38.3 Se tendrá que velar para que el alquiler convenido se mantenga por debajo de los estandars de precio del mercado libre.
Artículo 39
Funcionamiento de la Red
39.1 ADIGSA establecerá convenios con ayuntamientos y otras administraciones locales para constituir bolsas de alquiler social municipales que podrán ser gestionadas bajo las modalidades siguientes:
a) Con gestión directa de la Administración local.
b) Mediante una entidad municipal o supramunicipal.
c) Con promoción por parte de la Administración local de una entidad gestora de la bolsa, con participación propia.
d) Mediante la contratación por parte de la Administración local de una entidad gestora.
39.2 Las entidades gestoras de bolsas se comprometerán a los siguientes objetivos:
a) Informar de los objetivos y ventajas de la Red de Mediación para el Alquiler Social a propietarios y hogares que solicitan vivienda.
b) Buscar viviendas.
c) Comprobar la situación de los solicitantes de viviendas.
d) Tramitar los contratos de alquiler.
e) Hacer el seguimiento de la buena utilización de la vivienda y el control de los pagos de los alquileres.
39.3 ADIGSA puede suscribir convenios de colaboración con otras entidades sociales sin ánima de lucro, con la finalidad de dar apoyo a la red y contribuir a conseguir sus objetivos.
39.4 ADIGSA establecerá un sistema de seguimiento y de valoración de la calidad de la gestión, elabora informes periódicos sobre la marcha y el funcionamiento de la Red y hará difusión de las buenas prácticas de trabajo de las diferentes bolsas de vivienda de alquiler.
39.5 ADIGSA realizará periódicamente reuniones con las bolsas de vivienda de alquiler, para evaluar resultados e impulsar nuevas propuestas.
39.6 ADIGSA creará un Comité de Pilotaje de la Red de Mediación para el Alquiler Social con la finalidad de verificar el funcionamiento de la red, evaluar y difundir las buenas prácticas de trabajo, evaluar resultados y realizar nuevas propuestas de funcionamiento.
Artículo 40
Ayudas a la Red
A. A los propietarios
40.1 El Departamento de Medio Ambiente y Vivienda establecerá un sistema de aval, fondos de garantía o caución para aquellas viviendas que se alquilen a través de la Red de Mediación para el Alquiler Social y que garanticen a los propietarios el cobro del alquiler, los gastos jurídicos en el caso de impago y el seguro multiriesgo que incluya los desperfectos, durante un periodo de dos años.
40.2 Los propietarios que aporten a la Red viviendas libres desocupadas y con obras de puesta al día realizadas en los seis meses antes del contrato debidamente acreditadas y, en su caso, con contrato de seguro, podrán recibir una subvención de hasta 6.000 euros por vivienda.
40.3 En el caso de viviendas con necesidad de obras de rehabilitación para disponer de los mínimos de habitabilidad, si el propietario no recurre a la solución de ayudas para la realización de las obras, de acuerdo con las condiciones del Decreto 455/2004, de 14 de diciembre, del Plan de rehabilitación, y no las quiere realizar directamente, se podrán encargar los entes gestores de las bolsas de alquiler social o ADIGSA. El importe de las obras se descontará de la rentas de alquiler a cobrar por el propietario, de acuerdo con el sistema que se acuerde.
40.4 Si las viviendas que necesitan rehabilitación son viviendas libres y están desocupadas en los doce meses anteriores a la oferta, los 6.000 euros iniciales de las obras no se descontarán del alquiler.
40.5 Para la realización de las obras de rehabilitación, las organizaciones de la Red y de ADIGSA podrán suscribir convenios con entidades de inserción socio-laboral.
B. A las bolsas de vivienda de alquiler
40.6 El Departamento de Medio Ambiente y Vivienda mediante ADIGSA concederá a las bolsas de vivienda de alquiler de la Red una cuantía de 450 euros por vivienda alquilada siempre que se cumplan los requisitos siguientes:
a) Que hayan transcurrido un mínimo de tres meses de vigencia del contrato.
b) Que el arrendatario esté al corriente de la rentas de alquiler o, en su defecto, tenga un acuerdo con el propietario.
c) Que no se hayan ejecutado las pólizas de seguro.
d) Que se acredite por parte de la Bolsa el seguimiento del cumplimiento del contrato y el resto de normas generales de convivencia por parte del inquilino.
40.7 La subvención del punto anterior, también se podrá conceder a las bolsas de vivienda joven siempre que se cumplan las condiciones de los artículos 37 y 38 de este Decreto.
C. A los inquilinos
40.8 Los inquilinos con ingresos familiares ponderados inferiores a dos veces el IPREM, para los que el alquiler suponga un esfuerzo superior al 25% o 30% de sus ingresos, podrán solicitar las ayudas descritas en el capítulo 6 de este Decreto, siempre que las condiciones de alquiler sean también las descritas en el capítulo 6.
Artículo 41
Asignación de las viviendas de la Red
41.1 ADIGSA, de acuerdo con las bolsas de vivienda de alquiler, y de acuerdo con las administraciones locales, determinará criterios para la asignación de las viviendas a los solicitantes de vivienda, dependiendo de las necesidades detectadas, la realidad del entorno y las características de las viviendas y de los usuarios.
41.2 La asignación de estas viviendas de la Red se tendrá que notificar al registro de solicitantes de vivienda protegida que cree la Generalidad de Cataluña.
Artículo 42
Programa de cesión de viviendas desocupadas
42.1 El Departamento de Medio Ambiente y Vivienda, mediante ADIGSA, pone en marcha un programa específico de movilización de viviendas libres desocupadas dentro del territorio de Cataluña, mediante la cesión por parte de los propietarios a ADIGSA o a los entes gestores de las bolsas de alquiler social, y la posterior asignación de las viviendas por parte de ADIGSA o de los entes gestores de las bolsas de alquiler social a los arrendatarios.
42.2 Las viviendas que se podrán acoger a este programa tendrán que cumplir los siguientes requisitos:
a) Que la superficie útil no supere los 120 m2.
b) Que disponga de la cédula de habitabilidad o sea susceptible de tenerla.
c) Que el alquiler pactado mensual no supere ocho euros por metro cuadro en las viviendas situadas en la zona A, siete euros en viviendas situadas en zona B y seis euros en viviendas situadas en zonas C y D, con una superficie de cómputo máximo de 70 m2.
d) Que la vivienda no haya sido ocupada o alquilada durante los doce meses anteriores a la solicitud de inclusión en el programa.
e) Que se trate de una vivienda libre, es decir, sin calificación de protección.
42.3 Para admitir en el programa viviendas desocupadas se tendrá en cuenta la demanda de alquiler de la zona donde está ubicada la vivienda que se pretende inscribir.
Artículo 43
Procedimiento de cesión de las viviendas
43.1 La puesta en mercado de las viviendas del artículo anterior se realizará mediante cesión voluntaria del derecho de uso y disfrute y administración de las viviendas por parte de los propietarios, directamente o a través de la Red de Mediación para el Alquiler Social, a ADIGSA o a los entes gestores de las bolsas de alquiler social, mediante cualquier título válido en derecho y para un plazo no inferior a seis años, con la finalidad de que ADIGSA o los entes gestores de las bolsas de alquiler social puedan, posteriormente, ofrecerlos en alquiler en los términos de este Decreto.
43.2 La Dirección General de Vivienda inspeccionará las viviendas desocupadas ofrecidas en la Red, para verificar su estado de conservación.
Artículo 44
Contraprestación por la cesión
Los propietarios que cedan el uso de las viviendas desocupadas a favor de ADIGSA o de los entes gestores de las bolsas de alquiler social para su posterior alquiler a terceros beneficiarios del programa y en los términos y condiciones que se establecen en las disposiciones anteriores, recibirán las siguientes contraprestaciones:
a) Un canon o renta periódica que no supere el alquiler especificado en el artículo 42.2.c).
b) En el caso de haber puesto al día la vivienda, una subvención de 6.000 euros por las obras realizadas en los seis meses anteriores a la cesión de la vivienda, debidamente acreditadas.
c) En el caso de no haber puesto al día la vivienda, la reforma de la vivienda para darle los mínimos de habitabilidad, a cargo de ADIGSA. Los gastos de reforma de la vivienda que superen un valor de 6.000 euros se descontarán del canon.
Artículo 45
Asignación de las viviendas cedidas
45.1 Las viviendas libres que se hayan cedido por terceros a ADIGSA o a los entes gestores de las bolsas de alquiler social se ofrecerán en alquiler por esta sociedad pública a las personas que soliciten viviendas inscritas en los registros de solicitantes de vivienda protegida que se cree por la Generalidad de Cataluña.
45.2 Para el arrendatario, las condiciones serán las mismas que establece el artículo 37.1 de este Decreto.
Artículo 46
Sistema de pago de la subvención para poner viviendas libres en alquiler
46.1 Las subvenciones de 6.000 euros de los artículos 40.2 y 44.b) están destinadas a cubrir los gastos de puesta al día de las viviendas y de cobertura de riesgo de impagos o desperfectos.
46.2 En todos los casos, se acreditará que las viviendas que han sido desocupadas durante un plazo mínimo de doce meses, y que las obras de puesta al día se han realizado dentro de los seis meses anteriores a la puesta de la vivienda en alquiler.
46.3 Sólo podrán solicitar la subvención del punto anterior los propietarios de viviendas libres desocupadas que reúnan las condiciones del artículo 38 de este Decreto y que se pongan en alquiler, una vez realizadas las obras de puesta al día, a través de la Red de Mediación para el Alquiler Social y las bolsas de vivienda joven, o bien que se hayan cedido a ADIGSA, de acuerdo con el artículo 42.
46.4 Los beneficiarios de las subvenciones de este artículo se tendrán que comprometer a mantener la vivienda en alquiler, en las condiciones descritas en él por un período mínimo de cinco años.
46.5 Las subvenciones se tendrán que solicitar, por parte de los propietarios de las viviendas, ante los servicios competentes de la Dirección General de Vivienda, o mediante las diversas entidades colaboradoras de la Red de Mediación para el Alquiler Social o de las bolsas de vivienda joven, con la siguiente documentación:
a) Solicitud de acuerdo con impreso oficial.
b) Contrato de alquiler, o documento de cesión a ADIGSA.
c) Factura de las obras realizadas para la adecuación de la vivienda.
d) Factura de los gastos de seguro de la vivienda.
e) Acreditación con la documentación que se especifique en la convocatoria de ayudas, de que la vivienda ha estado desocupada durante el plazo de 12 meses.
46.6 El pago de la subvención se hará directamente al propietario de la vivienda.
Capítulo 8
Rentabilización de los parques de alquiler
Artículo 47
Programa de rentabilización del parque de alquiler público
47.1 El Departamento de Medio Ambiente y Vivienda pone en marcha un programa de rentabilización del parque público de viviendas de alquiler, consistente en el establecimiento del sistema de ayudas al pago del alquiler descritas en el capítulo 6, artículo 30.1.b) de este Decreto. Estas ayudas permiten cubrir la diferencia entre las cantidades que pueden pagar los arrendatarios y las rentas necesarios para garantizar la viabilidad económica de las empresas propietarias de las viviendas, descritas en el artículo 31.3.b) de este Decreto.
47.2 El Departamento de Medio Ambiente y Vivienda, en el caso de que las empresas o administraciones públicas transfieran la propiedad de los edificios de alquiler a sociedades de inversión inmobiliaria, de acuerdo con lo que dispone la Ley 2/2002, de 14 de marzo, de urbanismo de Cataluña, mantendrá las ayudas a los arrendatarios con ingresos inferiores a 2 veces el IPREM, que no pueden hacer frente a la renta de equilibrio, y que ya se estaban concediendo antes de la transferencia, de acuerdo con el artículo 31 de este Decreto.
47.3 Estas ayudas se mantendrán mientras los mismos arrendatarios se encuentren en la misma situación.
47.4 Los promotores públicos tendrán que modificar la transferencia de la propiedad a la Dirección General de Vivienda para poder sustituir en los convenios firmados, previstos en el artículo 32 de este Decreto, la figura del promotor público por la de la sociedad de inversión inmobiliaria.
47.5 Desde el momento de la firma del nuevo convenio, el pago de la subvención se hará directamente a la sociedad de inversión inmobiliaria y ésta lo tendrá que descontar explícitamente del recibo de alquiler que paga el arrendatario.
47.6 Las condiciones de pago de las subvenciones y de comprobación de la situación de los arrendatarios serán las mismas de los apartados 34.2 y 34.3 de este Decreto.
47.7 La sociedad de inversión inmobiliaria tendrá que mantener las condiciones de alquiler protegido por el tiempo que le falte a cada vivienda de permanencia en este régimen, en cada una de las diversas modalidades de calificación y tendrá que respetar el régimen jurídico y las condiciones de transmisión de las viviendas establecidas en el capítulo 5 de este Decreto.
Artículo 48
Programa de rentabilización del parque de alquiler privado
48.1 El Departamento de Medio Ambiente y Vivienda, a través de ADIGSA, pone en funcionamiento, de forma gradual, un programa de rentabilización del parque privado de vivienda de alquiler, con contratos anteriores al año 1985, de prórroga forzosa, consistente en el establecimiento de convenios con los propietarios de fincas con bajos rendimientos.
48.2 El Departamento de Medio Ambiente y Vivienda suscribirá convenios con los ayuntamientos para coordinar las operaciones de intervención en el parque de edificios en alquiler y establecer ayudas complementarias.
48.3 El Departamento de Medio Ambiente y Vivienda ofrecerá a los propietarios que firmen convenio las siguientes líneas de apoyo:
a) Estudio de la situación de los contratos de alquiler para detectar las situaciones de rentas inferiores a las de equilibrio económico.
b) Establecimiento de ayudas para compensar el diferencial entre el alquiler contractual y el alquiler de equilibrio.
c) Establecimiento de ayudas para la realización de obras de rehabilitación.
d) Subrogación en el papel del propietario en la realización de obras de rehabilitación si el propietario no las quiere realizar directamente.
48.4 Los propietarios de fincas con viviendas en alquiler anteriores al año 1985 que establezcan convenio con el Departamento de Medio Ambiente y Vivienda se comprometerán a:
a) Realizar las obras de mantenimiento y mejora necesarias para garantizar la solidez, sostenibilidad, habitabilidad y dignidad de los edificios y de las viviendas.
b) Alquilar las viviendas desocupadas de la finca en régimen de alquiler protegido, por un periodo mínimo de 10 años, en las condiciones que establece el artículo 4.2 del Decreto 455/2004, de 14 de diciembre, de regulación del Plan de rehabilitación de viviendas de Cataluña.
c) Mantener en condiciones de dignidad las relaciones con los arrendatarios con contratos de prórroga forzosa.
Capítulo 9
Sistema de convenios institucionales para instrumentar el Decreto de desarrollo del Plan por el derecho a la vivienda
Artículo 49
Convenios con mediadores inmobiliarios
La Administración de la Generalidad de Cataluña, a través del Departamento de Medio Ambiente y Vivienda y del Departamento de la Presidencia, suscribirá convenios con los organismos y entidades mediadoras en el ámbito del alquiler residencial, así como con las entidades sociales sin ánimo de lucro especializadas en la mediación para el acceso a la vivienda, para coordinar y facilitar el acceso de los propietarios a las ayudas al alquiler establecidos en este Decreto y asegurar el control de las condiciones de los solicitantes de las ayudas.
Artículo 50
Convenios con entidades de crédito
La Administración de la Generalidad de Cataluña, a través de los departamentos de Economía y Finanzas, de Medio Ambiente y Vivienda y de la Presidencia, puede establecer convenios de financiación con las entidades de crédito públicas y privadas de ámbito operativo en Cataluña con el objetivo de garantizar la disponibilidad de recursos financieros para los prestamos preferentes vinculados a las diversas líneas del Plan para el derecho a la vivienda 2004-2007.
Artículo 51
Convenios con colegios de registradores y notarios
El Departamento de Medio Ambiente y Vivienda podrá establecer convenios con los colegios oficiales de notarios y de registradores de la propiedad de Cataluña para establecer el procedimiento de inscripción en las escrituras y los registros de las condiciones de precios máximos de alquiler o venta, derecho de tanteo y retracto y de duración del mantenimiento bajo el régimen de protección de las viviendas de protección pública, de promoción pública y de precio concertado que reciban cualquiera de las ayudas descritas en este Decreto.
Artículo 52
Convenios con compañías de seguros
El Departamento de Medio Ambiente y Vivienda firmará convenios con compañías de seguros con el objetivo de establecer condiciones preferenciales en cuanto al coste de los seguros obligatorios en el proceso constructor que prevé la Ley de ordenación de la edificación, en las promociones de viviendas con protección oficial de alquiler o venta y en las obras de rehabilitación de viviendas o de edificios de uso residencial que se acojan a las ayudas previstas en el Decreto de regulación del Plan de rehabilitación de viviendas de Cataluña.
Artículo 53
Financiación de las ayudas
53.1 Las subvenciones reguladas en este Decreto estarán a cargo de los presupuestos propios del Departamento de Medio Ambiente y Vivienda y de los procedentes de los recursos derivados del convenio con el Ministerio de Vivienda, de acuerdo con el Real decreto 1721/2004, de 11 de enero, sobre medidas de financiación de actuaciones protegidas en materia de vivienda y suelo del Plan 2002-2005.
53.2 Por orden del consejero de Medio Ambiente y Vivienda se aprobará anualmente la convocatoria de subvenciones en la que se fijará para cada periodo anual la cuantía de las actuaciones previstas y los recursos para cada una de ellas. El otorgamiento de las ayudas queda condicionado a las disponibilidades presupuestarias de cada ejercicio.
53.3 Excepcionalmente, para el año 2004, la convocatoria estará referida al plazo que queda para su conclusión.
53.4 Se autoriza a la directora general de Vivienda, mediante resolución, la facultad de cerrar la admisión de solicitudes de ayudas de aquellas actuaciones que hayan agotado los recursos asignados para la correspondiente anualidad.
Disposiciones adicionales
Primera
Referencias al Departamento de Medio Ambiente y Vivienda y a la Dirección General de Vivienda.
La referencia que en los capítulos 1, 2, y 3 del Decreto 157/2002, de 11 de junio, por el que se establece el régimen de las viviendas de protección pública, se determinan las ayudas públicas en materia de vivienda a cargo de la Generalidad de Cataluña, y se regula la gestión de las ayudas previstas en el Real decreto 1/2002, de 11 de enero, sobre medidas de financiación de actuaciones protegidas en materia de vivienda y suelo, se hacen al Departamento de Política Territorial y Obras Públicas, se entenderá que se refieren al Departamento de Medio Ambiente y Vivienda, y todas las que hacen a la Dirección General de Arquitectura y Vivienda, a la Dirección General de Vivienda.
Segunda
Referencias a los Servicios Territoriales de la Dirección General de Vivienda
Las referencias que los capítulos 1, 2 y 3 del Decreto 157/2002, de 11 de junio, por el que se establece el régimen de las viviendas de protección pública, se determinan las ayudas públicas en materia de vivienda a cargo de la Generalidad de Cataluña, y se regula la gestión de las ayudas previstas en el Real decreto 1/2002, de 11 de enero, sobre medidas de financiación de actuaciones protegidas en materia de vivienda y suelo, se hacen a los Servicios Territoriales de la Dirección General de Arquitectura y Vivienda, se entenderá que se hace, desde la fecha de entrada en vigor del presente Decreto, al Servicio de Vivienda Protegida Privada de la Subdirección General de Promoción de la Vivienda Protegida, creado por el Decreto 400/2004, de 5 de octubre, por lo que se refiere a la demarcación de Barcelona, y a los servicios territoriales de Girona, Lleida, Tarragona y Les Terres de l'Ebre de la Dirección General de Vivienda.
Tercera
Referencias al indicador público de renta de efectos múltiples (IPREM)
Las referencias al indicador público de renta de efectos múltiples (IPREM) de acuerdo con lo que dispone el Real decreto 3/2004, de 25 de junio, para la racionalización de la regulación del salario mínimo interprofesional y para el incremento de su cuantía, contenidas en el Decreto 1/2002, de 11 de enero, sobre medidas de financiación de actuaciones protegidas en materia de vivienda y suelo del Plan 2002-2005, se entenderá que se hacen al salario mínimo interprofesional correspondiente al ejercicio 2003, hasta que finalice el plazo de presentación de la declaración del impuesto sobre la renta de las personas físicas, correspondiente al ejercicio 2004.
Cuarta
Registro unificado de solicitudes de vivienda protegida
La Generalidad de Cataluña llevará a cabo las gestiones oportunas para poner en marcha el registro unificado de solicitudes de vivienda protegida, a través de los instrumentos de gestión que se determinen, así como el procedimiento de adjudicación permanente de las viviendas protegidas, como un sistema integral de control y transparencia en la adjudicación de las viviendas de protección que se plantea en este Decreto.
Quinta
Delegación en el consejero de Medio Ambiente y Vivienda
1. Se faculta al consejero de Medio Ambiente y Vivienda para que, mediante orden, pueda modificar los porcentajes y las cuantías de las ayudas previstas en este Decreto, las condiciones de acceso a las mismas por parte de los interesados, los precios máximos de venta y alquiler, así como el contenido de los anexos 1 y 2 del presente Decreto.
2. El consejero de Medio Ambiente y Vivienda aprobará las convocatorias de subvenciones para la adquisición de suelo y de ayudas al alquiler previstas en este Decreto.
Disposiciones transitorias
Primera
Las situaciones jurídicas creadas al amparo del Decreto 157/2002, de 11 de junio, antes de la entrada en vigor de este Decreto, se rigen por lo dispuesto en el mencionado Decreto.
Segunda
Las actuaciones de actuación de viviendas de protección oficial que hayan obtenido calificación provisional al amparo del Decreto 157/2002, de 11 de junio, y que no hayan solicitado la calificación definitiva, podrán acogerse a la financiación, ayudas y régimen jurídico de este Decreto, siempre que así lo soliciten dentro del plazo de tres meses desde la entrada en vigor de este Decreto.
A los efectos oportunos, en el escrito se tendrá que indicar si se ha obtenido o no financiación, y en caso afirmativo, se tendrá que obtener la conformidad o se tendrá que haber obtenido la conformidad de la entidad financiera correspondiente. También se tendrá que indicar si se han celebrado contratos, y en caso afirmativo, los compradores tendrán que manifestar su conformidad con la petición del promotor.
Tercera
Las solicitudes de calificación de vivienda de protección oficial, presentadas con anterioridad a la entrada en vigor de este Decreto y que no hayan estado calificadas provisionalmente, se resolverán por la normativa vigente en el momento de la solicitud, excepto que los promotores manifiesten la voluntad de acogerse a las disposiciones del presente Decreto, y se debe indicar la modalidad a la que solicita acogerse entre las que se prevé. Esta manifestación se tiene que producir por escrito, dentro de los 15 días siguientes a la entrada en vigor de este Decreto.
Disposiciones derogatorias
Primera
Quedan derogados los artículos 17, 24.3, 25.4 y 28 del Decreto 157/2002, de 11 de junio, por el que se establece el régimen de las viviendas de protección oficial, se determinan las ayudas públicas en materia de vivienda a cargo de la Generalidad de Cataluña, y se regula la gestión de las ayudas previstas en el Real decreto 1/2002, de 11 de enero, sobre medidas de financiación de actuaciones protegidas en materia de vivienda y suelo.
Segunda
Quedan derogadas todas las disposiciones de igual o inferior rango que se opongan o contradigan lo que dispone el presente Decreto.
Disposición final
Este Decreto entra en vigor un mes después de su publicación en el DOGC.
Barcelona, 14 de diciembre de 2004
Pasqual Maragall i Mira
Presidente de la Generalidad de Cataluña
Salvador Milà i Solsona
Consejero de Medio Ambiente y Vivienda
Anexo 1
Zonas geográficas de precio de las viviendas protegidas
Zona A:
Badalona
Barcelona
Castelldefels
Cerdanyola del Vallès
Cornellà de Llobregat
Esplugues de Llobregat
Gavà
Hospitalet de Llobregat, L'
Masnou, El
Mataró
Molins de Rei
Mollet del Vallès
Montcada i Reixac
Prat de Llobregat, El
Sabadell
Sant Adrià de Besòs
Sant Boi de Llobregat
Sant Cugat del Vallès
Sant Feliu de Llobregat
Sant Joan Despí
Sant Just Desvern
Santa Coloma de Gramenet
Sitges
Terrassa
Viladecans
Zona B:
Alella
Badia del Vallès
Barberà del Vallès
Cabrera de Mar
Cabrils
Girona
Granollers
Igualada
Lleida
Manresa
Martorell
Matadepera
Montgat
Pallejà
Papiol, El
Premià de Dalt
Premià de Mar
Reus
Ripollet
Rubí
Salt
Sant Andreu de la Barca
Sant Quirze del Vallès
Sant Vicenç dels Horts
Santa Coloma de Cervelló
Sarrià de Ter
Tarragona
Teià
Tiana
Vic
Vilafranca del Penedès
Vilanova i la Geltrú
Vilassar de Dalt
Vilassar de Mar
Zona C:
Abrera
Amposta
Banyoles
Blanes
Cambrils
Cardedeu
Esparreguera
Figueres
Olot
Parets del Vallès
Polinyà
Puigcerdà
Sant Celoni
Sant Fost de Campsentelles
Seu d'Urgell, La
Tortosa
Valls
Vendrell, El
Vielha e Mijaran
Vila-seca
Zona D:
Resto de municipios de Cataluña.
Anexo 2
Zonas geográficas de precio de las viviendas concertadas
Zona 1:
Barcelona
Zona 2:
Hospitalet de Llobregat, L'
Sant Cugat del Vallès
Sant Joan Despí
Sant Just Desvern
Sitges
Zona 3:
Alella
Badalona
Badia del Vallès
Barberà del Vallès
Cabrera de Mar
Cabrils
Castellar del Vallès
Castelldefels
Cerdanyola del Vallès
Cornellà de Llobregat
Esplugues de Llobregat
Gavà
Masnou, El
Matadepera
Mataró
Molins de Rei
Mollet del Vallès
Montcada i Reixac
Montgat
Papiol, El
Polinyà
Prat de Llobregat, El
Premià de Dalt
Premià de Mar
Ripollet
Rubí
Sabadell
Sant Adrià de Besòs
Sant Boi de Llobregat
Sant Feliu de Llobregat
Sant Quirze del Vallès
Santa Coloma de Gramenet
Santa Perpètua de Mogoda
Sentmenat
Teià
Terrassa
Tiana
Viladecans
Vilanova i la Geltrú
Vilassar de Dalt
Vilassar de Mar
Zona 4:
Abrera
Arenys de Mar
Arenys de Munt
Argentona
Begues
Blanes
Caldes de Montbui
Caldes d'Estrac
Calella
Canet de Mar
Canovelles
Cardedeu
Castellbisbal
Castellví de Rosanes
Cervelló
Corbera de Llobregat
Dosrius
Esparreguera
Figueres
Franqueses del Vallès, Les
Gelida
Girona
Granollers
Igualada
Llagosta, La
Lleida
Lliçà d'Amunt
Lliçà de Vall
Llinars del Vallès
Malgrat de Mar
Manresa
Martorell
Martorelles
Montmeló
Montornès del Vallès
Olesa de Montserrat
Òrrius
Palau-solità i Plegamans
Pallejà
Parets del Vallès
Pineda de Mar
Reus
Roca del Vallès, La
Salou
Salt
Sant Andreu de la Barca
Sant Andreu de Llavaneres
Sant Climent de Llobregat
Sant Esteve Sesrovires
Sant Fost de Campsentelles
Sant Pere de Ribes
Sant Pol de Mar
Sant Sadurní d'Anoia
Sant Vicenç de Montalt
Sant Vicenç dels Horts
Santa Coloma de Cervelló
Santa Eulàlia de Ronçana
Santa Maria de Martorelles
Santa Susanna
Sarrià de Ter
Tarragona
Torrelles de Llobregat
Ullastrell
Vacarisses
Vallirana
Vallromanes
Vendrell, El
Vic
Viladecavalls
Vilafranca del Penedès
Vilanova del Vallès
Vila-seca
Zona 5:
Aiguafreda
Alcanar
Alp
Altafulla
Ametlla de Mar, L'
Ametlla del Vallès, L'
Ampolla, l'
Amposta
Arboç, L'
Avinyonet del Penedès
Balaguer
Banyoles
Begur
Bellver de Cerdanya
Berga
Besalú
Bigues i Riells
Bisbal d'Empordà, La
Borges Blanques, Les
Cabanyes, Les
Cadaqués
Calafell
Calonge
Cambrils
Campins
Cànoves i Samalús
Canyelles
Castellcir
Castellet i la Gornal
Castelló d'Empúries
Castell-Platja d'Aro
Castellterçol
Castellví de la Marca
Cervera
Colera
Collbató
Creixell
Cubelles
Cunit
Deltebre
Escala, L'
Esponellà
Falset
Figaró-Montmany
Fogars de Montclús
Font-rubí
Gallifa
Gandesa
Garriga, La
Granada, La
Granera
Gualba
Jorba
Llançà
Lloret de Mar
Maçanet de la Selva
Manlleu
Masquefa
Mediona
Mollerussa
Montblanc
Mont-roig del Camp
Montseny
Móra d'Ebre
Móra la Nova
Naut Aran
Òdena
Olèrdola
Olesa de Bonesvalls
Olivella
Olot
Pacs del Penedès
Palafolls
Palafrugell
Palamós
Palma de Cervelló, La
Pals
Piera
Pla del Penedès, El
Pont de Suert, El
Pontons
Port de la Selva, El
Portbou
Puigcerdà
Puigdàlber
Rellinars
Ripoll
Roda de Barà
Roses
Sant Antoni de Vilamajor
Sant Carles de la Ràpita
Sant Cebrià de Vallalta
Sant Celoni
Sant Cugat Sesgarrigues
Sant Esteve de Palautordera
Sant Feliu de Codines
Sant Feliu de Guíxols
Sant Iscle de Vallalta
Sant Jaume d'Enveja
Sant Llorenç d'Hortons
Sant Llorenç Savall
Sant Martí Sarroca
Sant Pere de Riudebitlles
Sant Pere de Vilamajor
Sant Pere Pescador
Sant Quintí de Mediona
Sant Quirze Safaja
Santa Coloma de Farners
Santa Cristina d'Aro
Santa Fe del Penedès
Santa Margarida de Montbui
Santa Margarida i els Monjos
Santa Maria de Palautordera
Seu d'Urgell, La
Solsona
Sort
Subirats
Tagamanent
Tàrrega
Tordera
Torelló
Torredembarra
Torrefarrera
Torrelavit
Torrelles de Foix
Torroella de Montgrí
Tortosa
Tossa de Mar
Tremp
Vall de Boí, La
Vallgorguina
Valls
Vandellòs i l'Hospitalet de l'Infant
Vidreres
Vielha e Mijaran
Vilablareix
Vilafant
Vilalba Sasserra
Vilanova de Sau
Vilanova del Camí
Vilobí del Penedès
Zona 6:
Resto de municipios de Cataluña.
