En el recurso gubernativo interpuesto por don Carlos Valdés Quidiello, en nombre de «Imago Center 2003, SL», frente a la negativa del Registrador de la Propiedad de El Campello don Juan Carlos Rubiales Moreno, a inscribir una escritura de compraventa.
Hechos
I
En escritura que autorizó el Notario de Alicante don Augusto Pérez-Coca Crespo el 5 de mayo de 2003, se formalizó una compraventa en la que una Sociedad Limitada vende cinco fincas a otras tres Sociedades Limitadas, que compran una el 50%, y las otras dos el restante 50% por mitades indivisas. Parte del precio queda aplazado.
Como estipulación cuarta de dicha escritura, consta lo siguiente: «Las partes pactan expresamente que pese a la formalización de la compraventa en escritura pública, la posesión de las fincas objeto de compraventa no es entregada por la vendedora a las mercantiles compradoras en este acto, y en ello en atención a las especiales características que concurren derivadas de la calificación urbanística del suelo objeto de compraventa como un evento futuro y no dependiente de la voluntad de las partes contratantes, pactándose expresamente que la posesión se entregará en el momento en que se formalice el pago del resto del precio conforme a lo pactado en los apartados B y C de la estipulación segunda. En dicho momento se devengará la restante totalidad de la cuota del IVA pendiente de pago ascendente a...».
II
Presentada copia de dicha escritura en el citado registro, fue objeto de la siguiente calificación: Previa calificación del documento precedente que causó el asiento 394 el Diario 41, presentado a las diez horas y quince minutos del día quince de diciembre de dos mil tres, y que fue reportado definitivamente el dieciocho de los corrientes mes y año, de conformidad con el Artículo 18 de la Ley Hipotecaria y concordantes reglamentarios, examinado el Registro, y consultado el Registro Mercantil del que resulta la inscripción de las escrituras de nombramiento de Administradores, que estaban pendientes de inscripción, no se practica operación alguna del mismo, por observarse el siguiente hecho que impide su inscripción: No haberse realizado la entrega de la posesión jurídica de las fincas vendidas según lo manifestado en el punto cuarto de la estipulación IV del título.-Siendo el defecto de carácter subsanable, conforme al Artículo 65 de la Ley Hipotecaria, se suspende la inscripción en base a los siguientes Fundamentos: Artículos 605, 609 y 1462 del Código Civil, 1, 2 y 5 de la Ley Hipotecaria, 4 y 7 del Reglamento Hipotecario.-En virtud de la calificación anterior, contra la que en el plazo de un mes a contar desde su notificación, podrá interponerse recurso ante la Dirección General de los Registros y del Notariado en la forma y con los trámites previstos en los artículos 324 y siguientes de la Ley Hipotecaria, el asiento reseñado queda prorrogado de conformidad con el artículo 323 de la Ley Hipotecaria. El Campello, 24 de febrero de 2004. El Registrador. Firma ilegible.
III
Don Carlos Valdés Quidiello, en nombre de «Imago Center 2003, SL», interpuso recurso gubernativo frente a la calificación que consta en el apartado anterior, con apoyo en los siguientes argumentos: que la compraventa se formaliza con precio aplazado y pacto equivalente a la reserva de dominio, admitido en nuestro derecho conforme a la jurisprudencia; que el artículo 7 del Reglamento Hipotecario admite la inscripción de títulos que en lo futuro modifique algunas de las facultades del dominio sobre inmuebles, y que puede aplicarse por analogía el artículo 11 de l Ley Hipotecaria, y la figura de la opción de compra del artículo 14 del Reglamento Hipotecario.
IV
El 23 de abril de 2004 el Registrador emitió su informe y el 24 elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 609, 1095 y 1462 del Código Civil, 7 del Reglamento Hipotecario, las Sentencias del Tribunal Supremo de 12 de abril de 1957, 22 de julio de 1993 y 9 de octubre de 1997, y las Resoluciones de esta Dirección General de 16 de mayo de 1996, y 25 de enero y 31 de marzo de 2001.
1. Se presenta en el Registro una escritura de compraventa de varias fincas. Entre las estipulaciones de la escritura se encuentra la siguiente: «Cuarto. Entrega de la posesión. Las partes pacta expresamente que pese a la formalización de la compraventa en escritura pública, la posesión de las fincas objeto de la compraventa no es entregada por la vendedora a las mercantiles compradoras en este acto y ello en atención a las especiales circunstancias que concurren derivadas de la calificación urbanística del suelo objeto de compraventa como un evento futuro y no dependiente de la voluntad de las partes contratantes, pactándose expresamente que la posesión se entregará en el momento en que se formalice el pago del resto del precio conforme a lo pactado en los apartados B y C de la estipulación segunda». En esta última estipulación se establece una posible variación del precio en función de que la cabida de las fincas sea inferior a la que se dice en la escritura. En el resto de ésta se utilizan expresiones como las siguientes: «La mercantil X vende a las mercantiles Y y Z que adquieren.»; «Las fincas adquiridas en su conjunto.» «La transmisión se efectúa libre de cargas»; «La parte transmitente», «la parte adquirente...».
El Registrador suspende la inscripción por «no haberse realizado la entrega de la posesión jurídica de las fincas, según lo establecido en la estipulación IV, en base a los artículos 605, 609 y 1462 del Código Civil, 1, 2 y 5 de la Ley Hipotecaria y 4 y 7 de su Reglamento. Los interesados recurren.
2. El recurso ha de ser estimado. Como ha dicho anteriormente este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «vistos»), cuando el párrafo segundo del artículo 1462 del Código Civil exceptúa de la tradición instrumental el pacto en contrario, no se refiere al pacto excluyente del traspaso posesorio material de la cosa, sino al acuerdo impeditivo del hecho traditorio, pues la escritura pública puede equivaler a la entrega a los efectos de tener por realizada la tradición dominical, aún cuando no provoque igualmente el traspaso posesorio, de modo que, a pesar de la transmisión del dominio, puede no estar completamente cumplida la obligación de entrega, mas tal hecho deberá valorarse como la regulación del modo en que ha de cumplirse la obligación de entregar al comprador una cosa ya ajena al vendedor, y no como exclusión inequívoca (tal como exige el párrafo segundo del artículo 1462) de tal efecto traditorio inherente a la escritura.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 8 de septiembre de 2005.-La Directora General, Pilar Blanco-Morales Limones.
Sr. Registrador de la Propiedad de El Campello (Alicante).
