RESOLUCIÓN de 3 de julio de 2000, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Valencia, don José Manuel García de la Cuadra, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Alberique, doña Sara Fernández Álvarez, a inscribir una escritura de constitución de un edificio en régimen de propiedad horizontal, en virtud de apelación del recurrente.
En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Valencia, don José Manuel García de la Cuadra, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Alberique, doña Sara Fernández Álvarez, a inscribir una escritura de constitución de un edificio en régimen de propiedad horizontal, en virtud de apelación del recurrente.
I
El 14 de agosto de 1996, mediante escritura pública otorgada ante el Notario de Valencia, don José Manuel García de la Cuadra, los consortes don Miguel Casanova Duato y doña Antonio Caballero expusieron ser dueños de las siguientes tres fincas:
1. Finca urbana. Local destinado a comercio, en la planta baja de inmueble sito en la villa de Alberique, Calle Primo de Rivera (hoy San Antonio), número 37, finca registral número 6.721, que forma parte del edificio sito en la misma calle y número.
2. Finca urbana. Edificación sita en la villa de Alberique, calle Primo de Rivera (hoy San Antonio) dando frente al local comercial descrito anteriormente por donde tiene su acceso, finca registral 6.639.
3. Finca urbana. Una casa compuesta de planta baja, corral, cuadra y piso alto a granero, situada en Alberique, calle General Orgaz, hoy Ansias March, número 16, finca registral número 2.439. A continuación los esposos, procedieron a constituir el edificio descrito en el número 2, en régimen de propiedad horizontal, describiendo los dos elementos o departamentos de la casa, uno constituido por la planta baja y otro por la planta alta, precisando al describir el número dos, que es el de la planta alta lo siguiente:
2. Dos. Planta alta sita en la villa de Alberique y su calle Ansias March, dando frente y teniendo su acceso a través de la escalera situada en el patio de la finca sita en la calle Ansias March número 16, registral número 2.439 (que es la que ha quedado descrita con el número 3). Asimismo, se estableció que la situación en propiedad horizontal constituida, se regirá por lo dispuesto en la Ley de 21 de julio de 1960 y disposiciones concordantes y complementarias.
Presentada copia de la anterior escritura en el Registro de la Propiedad de Alberique, fue calificada con la siguiente nota: «Suspendida la inscripción del precedente documento, por no tener salida propia a un elemento común del total edificio o a la vía pública, el elemento "Dos" resultante de la división horizontal de la finca registral número 6639, de acuerdo con el artículo 396 del Código Civil y la Ley de Propiedad Horizontal. Alberique, a 3 de febrero de 1997. El Registrador. Firma ilegible».
El Notario autorizante de la escritura interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación, y alegó: Que la primera cuestión que hay que considerar sobre la interpretación del artículo 396 del Código Civil, es si la misma debe ser literalista o finalista. Que se concluye que el entendimiento del precepto no puede reducirse a una interpretación literal, que obligue a que la salida de un departamento que forme parte de un edificio en régimen de propiedad horizontal deba tener lugar, necesariamente, a través de un elemento común o, de forma directa, a la vía pública. Que tampoco debe ser interpretado de una forma imperativa en el sentido de que impida o prohiba constituir un inmueble en régimen de propiedad horizontal, por no tener uno de los departamentos salida a un elemento común o directamente a la vía pública, cuando la tiene física y realmente a través de otra propiedad contigua y cuando en la escritura de constitución en régimen de propiedad horizontal se establece la pertinente previsión jurídica adecuada. Que poniendo de anterior premisa, la segunda cuestión que hay que considerar, es la de si en la escritura calificada ha quedado debidamente establecida la referida previsión o conexión jurídica con que la que dar debido cumplimiento a lo establecido en el artículo 396 del Código Civil. Que esto queda perfecto y claramente establecido al describir el elemento dos. Que la razón o conexión jurídica que posibilita que un departamento o elemento, que forma parte de una casa dividida en régimen de propiedad horizontal, tenga salida no a través de un elemento común o directamente a la vía pública, sin a través de otra propiedad, donde las tres fincas a que se hace referencia pertenecen al mismo propietario, se estima que queda perfectamente clara y cumplida al determinarse los necesarios accesos en el cuerpo de la descripción de los inmuebles, quedando establecido, no ya solo físicamente, sino también jurídicamente un signo aparente de servidumbre de paso entre fincas pertenecientes a un mismo propietario y establecido por él, de acuerdo con lo que previene el artículo 541 del Código Civil. Que, además, hay que considerar que en la misma escritura calificada se emplea una solución idéntica a la calificada desfavorablemente, al describir la finca número 2, sin que a ello haya encontrado obstáculo la señora Registradora.
La Registradora de la Propiedad, en defensa de su nota, informó: Que el problema jurídico que se plantea en este recurso es el de si el edificio que se constituye en propiedad horizontal, reúne las características necesarias para que pueda configurarse como tal. Que, en efecto, la constitución de un edificio en régimen de propiedad horizontal exige que reúna ciertas características que lo permitan, ya que en la misma confluyen un derecho de propiedad separada sobre los diferentes pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente y un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio. Que el derecho de propiedad separada da por sentado la existencia de varios pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente destinados a pertenecer a distintos propietarios; es decir, han de ser objetos jurídicos que constituyan una unidad económica independiente y ésta se determina por tener una salida propia a un elemento común del edificio o bien a la vía pública, como categóricamente determina el artículo 396 del Código Civil. Que en la escritura que da pie al recurso, se constituye un régimen de propiedad horizontal sobre un edificio con dos elementos «independientes» que no son tales porque a los mismos se accede a través de la finca contigua, por más que dicha finca sea del mismo propietario, lo cual no deja de ser un hecho circunstancial que momentáneamente, y a título particular, soluciona el problema de su propietario actual. Pero no es esta la finalidad del Registro ni la esencia de la propiedad, sino trascender «erga omnes» y con todas las facultades que lleva inherentes el derecho de propiedad, proporcionar seguridad jurídica y evitar contiendas judiciales. Que la interpretación que se da al artículo 396 del Código Civil es la única que puede darse: «literal», además de lógica, tratándose por otra parte de derecho imperativo.
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana confirmó la nota de la Registradora fundándose en las alegaciones contenidas en el informe de ésta.
El Notario recurrente apeló el auto presidencial, manteniéndose en sus alegaciones, y añadió: Que el edificio en cuestión, que constituye la finca registral número 6.639, antes de su constitución en régimen de propiedad horizontal, ya tenía acceso o comunicación con la vía pública a través de otro edificio contiguo (registral 6.721); y tras su constitución en régimen de propiedad horizontal, el departamento número uno sigue teniendo el mismo acceso que tenía antes todo el edificio y el departamento número dos pasa a tener a través de otra finca colindante, que es la registral número 2.439. Que física y estructuralmente existe la posibilidad de dividirlo en dos departamentos susceptibles de aprovechamiento independiente del otro componente de la propiedad horizontal formada en el edificio y jurídicamente no existe ningún obstáculo para que esa salida a través de otro inmueble se establezca a través de una servidumbre de paso, y mientras que los inmuebles pertenezcan al mismo propietario, se establece en el instrumento calificado un signo suficiente de servidumbre, de acuerdo con el artículo 541 del Código Civil. Que se considera que dados los efectos que la ley concede a la publicidad registral, se consigue una mayor seguridad jurídica publicando ese signo aparente de servidumbre, que no haciéndolo. Que, por otro lado, la Registradora no tiene en cuenta el principio de rogación; así pues, en este caso, el propietario de ambas fincas siempre tendrá la facultad en caso de enajenación de una de ellas, bien de conservar el signo aparente de servidumbre o bien de hacerlo desaparecer. Que en lo referente al artículo 396 del Código Civil, se señala que la interpretación debe partir de la letra de la ley, pero no se debe quedar en ella y hay que buscar el espíritu, conforme al artículo 3, apartado 1 del Código Civil. Que tampoco dicho precepto es de derecho imperativo.
Vistos los artículos 396, 400, 401, 530, 541, 5, 16.1, 567 y 569 del Código Civil, 3, 5 y 16 de la Ley de Propiedad Horizontal, 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento y las Resoluciones de esta Dirección General de 27 de mayo de 1993 y 12 de noviembre de 1997.
1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes:
En el Registro aparece inscrita una casa en cuya descripción consta que tiene su acceso por un local perteneciente a un edificio colindante, en régimen de Propiedad Horizontal.
Por la escritura objeto del recurso, dicha casa se constituye en régimen de propiedad horizontal, que consta de dos elementos privativos, uno de los cuales (el número 2) tiene su entrada a través de una casa colindante perteneciente al mismo propietario.
La Registradora suspende la inscripción del régimen por no tener el elemento número 2 salida propia a un elemento común o a la vía pública.
2. Como ha dicho este Centro Directivo (Cfr. Resolución de 12 de noviembre de 1997), la constitución del régimen de Propiedad Horizontal, en cuanto modo de división de una cosa común (Cfr. arts. 396 del Código Civil y 3 de la Ley de Propiedad Horizontal), exige que para el adecuado goce de las partes privativas no se precise el uso de otros elementos privativos. El legislador materializa esta exigencia de salida, bien directa a la vía pública, bien indirecta a un elemento común.
3. Alega el Notario recurrente que puede constituirse el régimen cuando un elemento privativo tiene salida a la vía pública, mediante una servidumbre de paso por un predio colindante, y, aunque ello fuera cierto, en el presente supuesto no se constituye dicha servidumbre, por lo que no es preciso entrar en dicha cuestión.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, confirmando el Auto Presidencial y la calificación del Registrador.
Madrid, 3 de julio de 2000. La Directora general de los Registros y del Notariado, Ana López-Monís Gallego.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana.
