24081 RESOLUCIÓN de 23 de septiembre de 1998, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por «Campenon, Sociedad Anónima», contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Colmenar Viejo número 2, don Ángel Badia Salillas, a practicar una anotación preventiva de embargo, en virtud de apelación del recurrente.
En el recurso gubernativo interpuesto por la Procuradora de los Tribunales doña María José Corral Losada, en nombre de «Campenon, Sociedad Anónima», contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Colmenar Viejo número 2, don Ángel Badia Salillas, a practicar una anotación preventiva de embargo, en virtud de apelación del recurrente.
Hechos
I
En autos de juicio ejecutivo número 208/93, segundos ante el Juzgado de Primera Instancia número 2 de los de Colmenar Viejo, en virtud de demanda interpuesta por «Campenon, Sociedad Anónima», por el impago de ocho letras de cambio libradas en pago de las obras de urbanización, contra la Junta de Compensación del Polígono 27 de Morazarzal, con fecha 23 de abril de 1993 se dictó auto despachando ejecución contra los bienes de la parte demandada en cantidad suficiente para cubrir la cantidad de principal y más la calculada para intereses y costas.
Por providencia de 6 de julio de 1993 se acordó la anotación preventiva del embargo trabado sobre la finca inscrita con el número 4.350 del Registro de la Propiedad de Colmenar Viejo número 2, así como todas aquellas fincas que, procedentes de la anterior, hubieron pasado a constituir una nueva finca propiedad de la demandada, por segregación, división o agrupación y librar mandamiento por duplicado al señor Registrador. Que, presentado dicho mandamiento en el citado Registro de la Propiedad, se denegó la práctica de la anotación preventiva acordada, alegando que la finca número 4.350, como consecuencia de la compensación urbanística, se había dividido en diversas parcelas que figuraban inscritas a favor de personas distintas de la Junta de Compensación demandada, considerando dicho defecto subsanable dirigiendo el procedimiento contra los titulares registrales de aquellas parcelas y, asimismo, que cabía solicitar, respecto a las indicadas parcelas resultantes de la compensación, anotación preventiva de suspensión por sesenta días.
Por providencia de 21 de octubre de 1993, a instancias de la parte actora, se acordó notificar en concepto de interesadas la existencia del embargo y la anotación preventiva del mismo a los titulares de las fincas que, procedentes de la número 4.350, hubieran pasado a constituir una nueva finca por segregación, división o agrupación al objeto de poderse proceder a la práctica de la anotación preventiva de embargo; asimismo se dictó la prórroga por ciento ochenta días de la anotación preventiva por defectos subsanables del mandamiento librado, practicándose con fecha 8 de noviembre de 1993 anotación preventiva de suspensión de la de embargo por ciento ochenta días. Contra la providencia anterior se interpuso recurso de reposición por la parte demandada, que fue resuelto por auto de 15 de noviembre de 1993, confirmando la resolución recurrida, habiéndose formulado contra el referido auto recurso de apelación que fue admitido en un solo efecto para su resolución conjunta con la apelación principal.
Por auto de 3 de junio de 1994, se acordó librar nuevo mandamiento al señor Registrador de la Propiedad de Colmenar Viejo número 2, ampliatorio del librado con fecha 22 de julio de 1993, al objeto de hacerle saber los titulares registrales de las fincas procedentes de la número 4.350 que habían sido notificados en forma de la existencia del embargo, así como de la anotación preventiva del mismo y para que actuara en consecuencia conforme a lo interesado en el anterior mandamiento.
II
Presentado el anterior mandamiento en el Registro de la Propiedad de Colmenar Viejo número 2, fue calificado con la siguiente nota: «No se ha practicado la conversión de la anotación preventiva de suspensión, que, por ciento ochenta días, se tomó en este Registro de la Propiedad el 8 de noviembre de 1993 sobre las fincas resultantes de la número 4.350 de Morazarzal en los términos expresados en la nota, firmada por mí, al mandamiento 22 de julio, adicionado con la providencia de 21 de octubre siguiente, de este Juzgado; y no se ha efectuado esta conversión porque no resulta haberse dirigido el procedimiento contra los titulares registrales de las parcelas embargadas como expresó mi nota calificadora de 9 de septiembre de 1993. No se considera suficiente la notificación —que tampoco se ha producido respecto de todos los titulares registrales dichos porque, si bien las fincas responden de los gastos de urbanización, esa responsabilidad se produce, y así resulta del Registro, a través de la cuota que corresponde a cada finca en los costes de urbanización del polígono, a cuyo pago —que, según la legislación urbanística, corresponde exigir a la Junta de Compensación es a lo que están realmente afectas las fincas; no, pues, a lo reclamado en este proceso. Contra esta calificación, cabe interponer recurso gubernativo ante el excelentísimo señor Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, en el plazo de cuatro meses a partir de hoy.—Colmenar Viejo, 20 de junio de 1994.—El Registrador, Ángel Badia Salillas».
III
La Procuradora de los Tribunales doña María José Corral Losada, en nombre de «Campenon, Sociedad Anónima», interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación, y alegó: I. Que la función jurisdiccional corresponde en exclusiva a los Jueces y Tribunales y el alcance de la función calificadora de los Registradores viene establecida respectivamente en los artículos 17.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 100 del Reglamento Hipotecario y en la Resolución de 21 de octubre de 1992. Que en la calificación que recurre, el Registrador entra a enjuiciar y rebatir los fundamentos de una resolución judicial ejecutable para lo que carece de competencia. II. Que de conformidad con lo prevenido en los artículos 20 de la Ley Hipotecaria, 159 y 178 del Reglamento de Gestión Urbanística y la doctrina contenida en la Resolución de 12 de enero de 1984, una vez inscrita la afección de los terrenos al cumplimiento de las obligaciones inherentes al sistema de compensación urbanísticas, se cumple con la exigencia del principio de tracto sucesivo, recogido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, con lo que no habría sido necesario dirigir el procedimiento contra los titulares registrales. En el caso que se estudia se refiere a un momento posterior de la compensación, cuando las fincas respecto de las cuales se solicita la anotación preventiva de demanda y de prohibición de disponer son fincas que se han segregado, en base al acuerdo aprobatorio de la adjudicación, de la matriz agrupada para la compensación, y fincas que a su vez se han dividido de las segregadas; y la doctrina de la Resolución de 12 de enero de 1984 es plenamente aplicable al caso, en el que figura anotado en toda y cada una de las inscripciones primera de las fincas la integración de las mismas en el sistema de compensación y la afección de las mismas a los gastos de urbanización, anotación que salvaguarda el principio registral del tracto sucesivo. Que los terceros quedan prevenidos, precisamente, mediante la nota de sujeción de las fincas al sistema de compensación y a los gastos de urbanización de la inclusión de la finca en un sistema de gestión urbanística. En dicho sistema las facultades fiduciarias de la Junta de Compensación, así como la afección de las fincas al cumplimiento de las obligaciones inherentes al sistema (entre las que se halle el pago de los gastos de urbanización) vienen determinados «ex lege». De manera que, con la nota de sujeción al sistema de compensación y al pago de los gastos de urbanización, los terceros ya quedan prevenidos de los derechos y obligaciones que contraen, caso de adquirir la finca, pues la ignorancia de la ley no excusa de su cumplimiento. Que, no obstante, a fin de no causar indefensión y de preservar el artículo 24 de la Constitución Española y en aplicación de lo prevenido en el artículo 260 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se solicita que se notificase el embargo, en concepto de interesados, a los titulares registrales. III. Que en cuanto a la notificación del embargo a los titulares registrales y teniendo en cuenta lo establecido en los artículos 1, 9 y 57 de la Ley Cambiaria y del Cheque, 1.429 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 158.3 de la Ley del Suelo, no se puede exigir para anotar el embargo emplazar en concepto de demandas a personas que no se hallan pasivamente legitimadas. Que la doctrina contenida en las Resoluciones de 28 de marzo y 15 de abril de 1983 y 27 de mayo de 1986 y sentencias del Tribunal Supremo de 26 de septiembre de 1986 y 20 de marzo de 1989 es plenamente aplicable al caso que se estudia, en el que la Junta de Compensación tiene las facultades fiduciarias con pleno poder dispositivo sobre los terrenos de los titulares registrales, miembros «ex lege» de la Junta de Compensación. IV. La afección real de las fincas a las Juntas de Compensación está determinada en los artículos 159 de la Ley del Suelo y 178 del Reglamento General de Urbanización. La calificación del Registrador es extemporánea y produce indefensión. Que el supuesto que se trata está contemplado en la Resolución de 12 de enero de 1984».
IV
El Registrador, en defensa de su nota, informó: 1.º Que el recurso no afecta más que a las fincas respecto de las que se tomó anotación preventiva de suspensión de embargo. 2.º Que, como consecuencia de la compensación urbanística, la finca 4.350 ha desaparecido físicamente del Registro, pues ha sido absorbida por su división en las fincas resultantes de la compensación. Que el Registro no dice expresamente a favor de quién está inscrita la afección por parte de la urbanización, pero es evidente que el titular de la misma ha de ser quien tenga derecho a exigir el pago de las cuotas que corresponde a cada finca en el presupuesto de estos gastos y éste es, según la legislación urbanística vigente la Junta de Compensación: artículos 160 de la Ley del Suelo; 160.4, 175.2 y 176, 1 y 2, del Reglamento de Gestión Urbanística. Que en este caso puede hablarse de analogía con la propiedad horizontal, teniendo la diferencia de que la Junta de Compensación tiene personalidad jurídica y la Comunidad de Propietarios no, siendo las deudas de la Junta sólo de ella. Que también son mayores las facultades de la Junta para exigir el pago de las cuotas, en cuanto que puede utilizar la vía de apremio e, incluso, la expropiación, posibilidad superior a la que otorga a la Comunidad el artículo 20 de la Ley de 21 de julio de 1960. 3.º Que el principio básico de nuestro sistema registral de tracto sucesivo, consagrado en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, no se ha observado al no dirigirse el procedimiento contra los titulares registrales, ya que: a) La facultad fiduciaria de disposición de la Junta es para efectuar la compensación y existe sólo mientras dure ésta (artículo 159, 1 y 2 de la Ley del Suelo actual, concordante con el artículo 129 de la Ley de 1976). Que, una vez aprobado el proyecto de compensación con la consiguiente adjudicación a los aportantes de las nuevas fincas resultantes, éstos son propietarios plenos de las mismas. Que no puede aplicarse a este caso la Resolución de 12 de enero de 1984. Que efectuada la compensación, sobre las fincas resultantes, no adjudicadas a ella, la Junta sólo tiene facultades derivadas de la afección por gastos de urbanización. Que puntualizando hay que señalar que la afección de la primera fase de la compensación, en este caso, no practicado, recae sobre las fincas aportadas, únicas que hay, y es de carácter general; mientras que la afección de la segunda fase recae sobre las fincas resultantes y tiene una única finalidad de pago de los gastos de la urbanización. Que sobre las fincas resultantes, la Junta sólo tiene las facultades derivadas de esta segunda afección. Que con la notificación no se cumple la exigencia de dirigir el procedimiento contra los titulares registrales porque la afección por gastos de urbanización no cubre lo reclamado en este proceso.
V
La Juez del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Colmenar Viejo informó sobre los autos del juicio ejecutivo número 208/93.
VI
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid confirmó la nota del Registrador, fundándose en los argumentos contenidos en el informe de éste.
VII
La Procuradora recurrente apeló el auto presidencial, manteniéndose en sus alegaciones.
Fundamentos de derecho
Vistos los artículos 24 de la Constitución Española, 1.111 del Código Civil, 20 y 38 de la Ley Hipotecaria, 157-3.º, 158.3, 159.2, 160.4 y 167 de la Ley del Suelo y las Resoluciones de 12 de enero de 1984, 5 de febrero de 1992, 27 y 30 de junio de 1986 y 7 de julio de 1986.
1. En el presente recurso se debate sobre la posibilidad de anotar un embargo decretado en juicio ejecutivo seguido contra determinada Junta de Compensación, sobre las fincas resultantes de la aprobación definitiva del proyecto de compensación que aparecen inscritas ya a favor de personas distintas que no han sido demandadas en el procedimiento.
2. No ha de discutirse ahora si en virtud de la afección real de las fincas resultantes de la compensación al pago de los gastos inherentes al sistema de actuación seguido [cfr. artículos 167.c) en relación al 157-3.º de la Ley del Suelo vigente a la sazón] pueden los acreedores de la Junta de Compensación por deudas contraídas en el desempeño de su cometido proceder directamente contra las parcelas adjudicadas o, si por el contrario, ha de recurrirse en tal hipótesis la vía indirecta de la acción subrogatoria (cfr. artículos 1.111 del Código Civil y 160-4 de la Ley del Suelo). En cualquier caso, es lo cierto que el principio constitucional de salvaguarda jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos (cfr. artículo 24 de la Constitución Española), y los principios registrales de legitimación y tracto sucesivo (cfr. artículos 20 y 38 de la Ley Hipotecaria), suponen que, en el procedimiento correspondiente, los titulares de las fincas cuya ejecución se pretende hayan sido parte con carácter personal y directo, sin que sea suficiente la mera notificación de la existencia del juicio ejecutivo entablado, pues, al no ser titulares pasivos de la deuda reclamada (adviértase que la Junta de Compensación, que aparece como deudora, tiene personalidad jurídica propia —cfr. artículo 158-3 de la Ley del Suelo—), no tendrían legitimación ni trámite adecuado para hacer valer sus respectivos derechos. Por lo demás, tampoco cabe invocar el poder dispositivo que como fiduciaria corresponde a la Junta de Compensación sobre las fincas de los propietarios integrados en ella (cfr. artículo 159-2 de la Ley del Suelo), pues, dicho poder, encaminado al cumplimiento de los fines propios de la actuación urbanística, cesan en el momento mismo en que por la aprobación definitiva del proyecto de compensación se produce el efecto subrogatorio prevenido en la letra b) del artículo 167 de la Ley del Suelo.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar el auto apelado.
Madrid, 23 de septiembre de 1998.—El Director general, Luis María Cabello de los Cobos y Mancha.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid.
