En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Villajoyosa don Pedro Horcajada Fernández-Quero, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Villajoyosa, don José Manresa García, a inscribir una escritura de segregación y agrupación.
Hechos
I
Por escritura otorgada ante el Notario de Villajoyosa don Pedro Horcajada Fernández-Quero, el día 27 de noviembre de 2002, la entidad F.V., S.L., procedió a segregar de una edificación industrial, constituida en régimen de propiedad horizontal, una porción de terreno de treinta y tres áreas sesenta y seis centiáreas y ochenta y un decímetros cuadrados, desvinculando la parcela segregada de la propiedad horizontal y agrupándola con otras fincas colindantes de su propiedad. En la citada escritura, además de la referida mercantil, titular de nueve de las diez naves en que se encontraba dividida la propiedad horizontal, compareció la mercantil C.T., S.L., titular del restante componente de la propiedad horizontal, la cual prestó su consentimiento a los actos formalizados y en particular a los de segregación, desvinculación y descripción del resto. En la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal formalizada por la entonces única propietaria, la mercantil F.V., S.L., el día 18 de diciembre de 1991, ante el Notario de Benidorm, don José Ruiz Mesa, la citada mercantil se reservó el derecho a realizar más construcciones sobre el resto de solar no ocupado por las fincas que en la misma se declaran, en los términos especificados en el Fundamento de Derecho I de esta resolución.
II
Presentada copia autorizada de la anterior escritura en el Registro de la Propiedad de Villajoyosa fue calificada con la siguiente nota: «Presentado el precedente documento -escritura otorgada en Villajoyosa el 27 de noviembre del 2002 ante el señor Notario don Pedro Horcajada Fernández-Quero, con el número 1993 de protocolo- el 23 de diciembre del 2002 bajo el número 1172 del Libro Diario número 90, se ha procedido a su Calificación. Tras dicha Calificación, 1.-Se suspende la inscripción del documento presentado por los motivos que se hacen constar a continuación, en les que se recogen los correspondientes Hechos y Fundamentos de Derecho:
Primero.-1. Se pretende la inscripción de una segregación de 3.366,81 metros cuadrados respecto de determinada finca, registral número 6739 de La Vila Joiosa, y posterior agrupación de dicha porción segregada con otras dos fincas.
2. Según el Registro, en la inscripción 9.a de la finca número 6739, consistente en un trozo de tierra que tiene una extensión superficial de 10.644 metros cuadrados, se declara una nave industrial; de planta baja; en una superficie de 3,764 metros cuadrados, teniendo además 870 metros cuadrados en primera planta en su linde Suroeste, con una fachada recayente a la carretera de Alicante a Valencia o linde Sur, de 101 metros y 30 centímetros, y una fachada a la parte del camino público situado al Oeste, de 30 metros.
3. Según lamentada inscripción 9.a, la finca se constituye en régimen de propiedad horizontal, dividiéndose en diez fincas independientes, resultando asimismo del contenido del asiento que la mercantil «F.V., S.L.» se reserva el derecho a realizar más construcciones sobre el resto del solar no ocupado por las fincas declaradas, debiendo ser dicha futura construcción de naves industriales de idénticas características que las construidas y declaradas en la escritura que motivó aquélla inscripción.
4. En la escritura objeto de calificación se acuerda reconocer, en base a la citada facultad establecida a favor de «F.V., S.L.», que dicha facultad conllevaba el implícito reconocimiento a su favor de la propiedad de los mencionados terrenos y, por razón de ello, la propiedad de la parcela segregada pertenece en pleno dominio a «F.V., S.L.», declarando asimismo que, tras la segregación, ha quedado extinguida la mentada facultad reconocida a dicha mercantil y ello por desaparición, por razón de la des vinculación operada, del terreno sobre el que versaba la referida facultad.
5. La mencionada reserva en favor de la mercantil «F.V., S.L.», que según su propia redacción, se limita a la facultad de realizar más construcciones sobre el resto de solar no ocupado por las fincas edificadas, no puede considerarse, en modo alguno, como un derecho de propiedad sobre lo que, en definitiva, viene a ser un elemento común de la propiedad horizontal, como es el suelo de la finca, aún cuando no todo él esté ocupado por la edificación (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 12 de noviembre de 1991), el cual es copropiedad tanto de la entidad «F.V., S.L.» como de la mercantil «C.T., S.L.», por razón de su derecho de propiedad sobre los elementos privativos de la propiedad horizontal de que se trata (artículos 396 del Código Civil y 3 de la Ley de Propiedad Horizontal).
6. Además, de seguirse la tesis sustentada en la escritura podría llegarse a la conclusión de que, no sólo la porción segregada pertenece en propiedad a «F.V., S. L.», sino también el resto de finca matriz no ocupado por las construcciones existentes sobre la misma.
7. Por tanto, dado que la tantas veces reiterada facultad no implica el pretendido derecho de propiedad sobre la parcela segregada, lo cual supondría, caso de admitirse, una infracción del principio hipotecario de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria), procede la suspensión de la inscripción, por cuanto en la escritura no consta la causa de la transmisión a favor de la entidad «F.V., S.L.» de dicha porción segregada, sin que pueda entenderse como tal causa, de otro lado, el reconocimiento de dominio acordado por la Junta de propietarios de la Comunidad de que se trata y, en particular, por el otro condueño, la mercantil «C.T., S.L.» en base a la consideración recogida en el documento de encontrarse implícito dicho reconocimiento de dominio en la reserva establecida a favor de la mentada sociedad «F.V., S.L.».
8. Y todo ello por cuanto el reconocimiento de dominio no es ni un título traslativo ni declarativo de dicho dominio, ya que, de un lado, en nuestro sistema jurídico, el solo acuerdo de voluntades, aún cuando vaya seguido de la traditio carece de virtualidad para provocar la transmisión del dominio, al precisarse para ello un título material oneroso o gratuito, que ponga de manifiesto la contraprestación o liberalidad en virtud de la cual se opera y tiene efecto la voluntad traslativa y cuyo título ha de ir seguido de la tradición, requiriéndose, en consecuencia, para la inscripción de cualquier título traslativo, que aparezca manifiestamente como tal, en virtud de la causa onerosa o gratuita que lo determine; no teniendo, por otro lado, la voluntad individual por sí sola (único punto de apoyo del reconocimiento de dominio) virtualidad suficiente para declarar con efectos «erga omnes», sino solamente como reconocimiento o confesión personal, que un bien pertenece a persona determinada.
9. En consecuencia, dado que el reconocimiento de dominio a que se refiere la escritura objeto de calificación, tal como aparece formulado, no es un título adecuado para proceder a la inscripción en favor de su beneficiario, de conformidad con los criterios contenidos en la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 19 de enero de 1994 y a la vista del complejo de operaciones regístrales recogidas en dicho documento, procede la citada suspensión. No se practica anotación preventiva de suspensión por no haberse solicitado.
Contra esta calificación se podrá interponer recurso ante la Dirección General de los Registros y del Notariado en el plazo de un mes, que se computará desde la fecha de la notificación de dicha calificación. Dicho recurso se presentará en este Registro de la Propiedad de La Vila Joiosa para la citada Dirección General. Asimismo, podrá presentarse en los Registros y Oficinas previstos en el artículo 38.4 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, o en cualquier Registro de la Propiedad para que sea inmediatamente remitido al Registrador cuya calificación o negativa a practicar la inscripción se recurre. Dicho recurso aparece regulado en los artículos 324 y siguientes de la Ley Hipotecaria, según redacción dada por la Ley 24/2001, de 7 de diciembre, La Vila Joiosa, a 13 de enero de 2002.-El Registrador de la Propiedad. Firma ilegible.»
III
El Notario de Villajoyosa don Pedro Horcajada Fernández-Quero, interpuso contra la nota de calificación, recurso gubernativo y alegó, en síntesis,: Que la propiedad del terreno segregado y desvinculado pertenece a la mercantil F.V., S.L., por así habérselo reservado en la escritura de declaración de obra nueva, según resulta de la misma y reconocieron las partes interesadas, cuyo reconocimiento si tiene causa, suficientemente clara: la reserva de derechos que efectúo la mercantil F.V., S.L., en la citada escritura. Que ver una causa, onerosa o gratuita, no explicitada por los comparecientes, es atribuirles algo que ni han dicho ni se desprende de los negocios formalizados, ni es conforme con las presunciones de veracidad y buena fe en sus declaraciones que debe reconocérseles. Que la resolución de 12 de noviembre de 1991, citada por el Registrador, es improcedente porque versa sobre una propiedad horizontal, en la que a diferencia de la presente, nada se dice sobre reserva estatutaria de derechos del promotor a realizar nuevas edificaciones y en las que el propietario inicial pretendía unilateralmente, sin el consentimiento de los demás titulares inscritos realizar determinada segregación. Que, en cambio, si es de plena aplicación en el presente caso la sentencia del Tribunal Supremo de 26 de enero de 1991. Que la calificación registral se opone al valor de los propios asientos, a la naturaleza del «ius aedificandi» (artículos 353 del Código Civil y 13 de la Ley del Régimen del Suelo y Valoraciones) y al principio de autonomía de la voluntad regulado en el artículo 1255 del Código Civil.
IV
El Registrador de la Propiedad en el informe de defensa de su nota alegó: Que el reconocimiento de propiedad viene acordado por las propias partes en la escritura, al identificar erróneamente lo que supone la reserva de que se trata con el derecho de propiedad. Que en la calificación no se está exigiendo la constatación de una causa distinta a la expresada en la escritura, sino que se está poniendo de manifiesto que los negocios jurídicos consistentes en un mero reconocimiento de dominio carecen de virtualidad para provocar el cambio de titularidad de una finca. Que no puede sostenerse que el reconocimiento de propiedad se corresponda con una determinación, aclaración o complemento del alcance de las facultades que se reservó la mercantil promotora. Que no se está impidiendo a las partes que puedan aclarar el derecho que en su día fue objeto de reserva, sino que tal como está formulado el negocio recogido en la escritura, el mismo no permite determinar las concretas relaciones jurídicas en virtud de las cuales debe producirse el cambio de titularidad que se pretende. Que no se está negando que un elemento común pueda tener carácter privativo, pues puede ser objeto de desafectación, pero mientras no se ejercite el derecho reservado, mediante la realización de las edificaciones para cuyo objeto se reservó, o se modifique el título constitutivo habrá de reputarse al terreno como elemento común. Que la sentencia del Tribunal Supremo de 26 de enero de 1999 lo único que hace es confirmar lo plasmado por la resolución de 12 de noviembre de 1991. Que la aclaración del alcance del derecho sobre el que descansa el derecho de edificación que se reservó la entidad F.V., S.L., reconociendo que descansaba sobre un derecho de propiedad, no puede considerarse válida, por cuanto, se está tratando de identificar ambas figuras. Que la calificación del terreno como elemento común es aceptada. Que se comete el error de identificar el derecho de propiedad con la reserva de derechos. Que lo que al parecer subyace en el negocio recogido en la escritura es la intención de las partes de dejar sin efecto la reserva de derecho a construir a favor de la entidad F.V.,S.L. sobre el terreno respecto del cual versaba al referida facultad, desvinculando de la propiedad horizontal una porción del mismo, mediante su segregación y posterior atribución en propiedad a la mentada entidad manteniendo como elemento común el resto de terreno. Dicha finalidad podría tener el correspondiente reflejo registral de haber sido formulada correctamente.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1261 y 1274 a 1277 del Código Civil y las Resoluciones de esta Dirección General de 10 de abril y 16 de junio de 2003.
1. Figura inscrita en el Registro una «propiedad horizontal tumbada» en la que los elementos privativos son naves industriales. En la inscripción del régimen se establece que la Sociedad constituyente «se reserva el derecho a realizar más construcciones sobre el resto del solar no ocupado por las fincas ahora declaradas. Dicha futura construcción será de naves industriales, de idénticas características que las construidas y declaradas en esta escritura, cumpliendo siempre con las Ordenanzas Municipales. Las cuotas de participación en los elementos comunes de las futuras construcciones serán calculadas y asignadas en forma proporcional a sus respectivas construcciones existentes que sean pertinentes -teniendo en cuenta su superficie y sin que para esta modificación necesite consentimiento de los restantes propietarios de las mismas, para lo cual, en el momento de formalizarse las correspondientes escrituras de venta, los adquirentes por el mero hecho de comprar, estarán apoderando a la transmitente, irrevocablemente, para efectuar tales modificaciones de cuotas».
En la escritura que ahora se presenta a inscripción, la constituyente del régimen -dueña de todos los elementos privativos menos uno- y la sociedad propietaria del único elemento privativo vendido reconocen que la facultad transcrita a favor de la primera conllevaba el implícito reconocimiento a su favor de los terrenos no construidos, autorizando la segunda a la primera para la segregación y desvinculación que se realiza en la escritura. A continuación, la sociedad constituyente, con la autorización de la única adquirente de nave, segrega un trozo de tierra de la parte no construida, a cambio de lo cual, se declara extinguida la facultad anteriormente inscrita, y agrupa la finca segregada con otra de su propiedad.
El Registrador suspende la inscripción de la escritura por estimar que, no suponiendo la facultad inscrita un derecho de propiedad, existe una transmisión de propiedad cuya causa no consta, sin que el consentimiento de todos los propietarios supla esta falta de causa. El Notario recurre.
2. El recurso ha de ser estimado. La aclaración de determinadas disposiciones estatutarias del régimen de propiedad horizontal, ciertamente configurado de manera muy confusa, no tiene porqué tener una causa distinta de lo que la propia aclaración supone. Pero es que, además, en el caso presente existen recíprocas prestaciones, puesto que la entidad constituyente del régimen de propiedad horizontal se atribuye la propiedad de lo segregado y renuncia al uso de la facultad de vender sobre el terreno no construido que no ha sido segregado, que queda entonces como elemento común normal, por lo que existen prestaciones de ambas partes que dan al contrato el carácter de oneroso. Cuestión distinta es que la causa expresa del contrato sea o no cierta, pero éste es un problema que escapa de la calificación del Registrador.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 15 de enero de 2004.-La Directora General, Ana López-Monís Gallego.
Sr. Registrador de la Propiedad de Villajoyosa.
