RESOLUCIÓN de 26 de febrero de 1999, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por Montes de Piedad y Caja de Ahorros de Ronda Cádiz, Almería, Malaga y Antequera (Unicaja), contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Marbella número 2 don Pedro Luis Martínez Casto, a inscribir una escritura de raticación de compraventa en virtud de apelación del recurrente.
En el recurso gubernativo interpuesto por el Letrado don Diego Rivero Calderón, en nombre de Montes de Piedad y Caja de Ahorros de Ronda, Cádiz, Almería, Málaga y Antequera (Unicaja), contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Marbella número 2 don Pedro Luis Martínez Casto, a inscribir una escritura de ratificación de compraventa, en virtud de apelación del recurrente.
I
El 22 de diciembre de 1984, el Monte de Piedad y Caja de Ahorros de Ronda (en la actualidad Montes dé Piedad y Caja de Ahorros de Ronda, Cádiz, Almería, Málaga y Antequera) (Unicaja), vendió en documento privado a doña María Delgado Fernández, quien adquirió en estado de viuda, una vivienda de la urbanización «Santa Marta» de la ciudad de Marbella. El 23 de noviembre de 1993, no conservando ninguno de los intervinientes el documento privado de compraventa antes referido, Unicaja y la misma compradora ratificaron la venta, también en documento privado. Con fecha 2 de marzo de 1994, ante el Notario de Ronda, don Vicente Piñeiro Valverde, se otorga escritura de ratificación de contrato de compraventa, por la que se ratifica plenamente el contrato privado de 23 de noviembre de 1993 y, por consiguiente el contrato privado de 23 de septiembre de 1984.
Presentada copia de la anterior escritura en el Registro de la Propiedad de Marbella número 2, fue calificada con la siguiente nota. «Denegada la inscripción del precedente documento por no incorporar el documento privado a que se refiere, ni elevar a público el mismo, por lo que la mera ratificación de un documento privado impide su inscripción (artículo 3 de la Ley Hipotecaria). Defecto insubsanable. Contra dicha calificación podrá interponerse recurso gubernativo en el plazo de cuatro meses a contar de su fecha de conformidad con lo prevenido en los artículos 112 y siguientes del Reglamento Hipotecario. Marbella a 18 de julio de 1994. El Registrador, firmado, Pedro Luis Martínez Casto».
El Letrado don Diego Rivero Calderón, en representación de Unicaja interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación, y alegó: 1. Que el contrato privado formalizado el 22 de septiembre de 1984 ya no existe, por lo que es imposible incorporar a la escritura pública un documento, desaparecido o inexistente. 2 Que según lo estipulado en la escritura pública, se dan los requisitos esenciales que en nuestro derecho se determinan para la validez de los contratos en los artículos 1.254, 1.258 y 1.261 del Código Civil, así como los específicos que los artículos 1.445 y 1.450 del mismo cuerpo legal establecen para el contrato de compraventa, así como los artículos 1.278 a 1.280 que se refieren a la libertad de forma de los contratos. 3. Que lo que se ratifica no es un documento, sino un contrato-acuerdo de voluntades, formalizado con anterioridad. Que desde la fecha en que se perfeccionó el contrato de compraventa, la compradora ha estado en la pacífica posesión de la vivienda adquirida. 4. Que fue denegada la inscripción posiblemente por no matizar la diferencia entre el concepto material y el concepto formal del título. 5. Que como fundamento de derecho se señalan: A) Que son de aplicación todos los artículos del Código Civil referidos a los contratos y los especiales sobre la compraventa, que se han citado con anterioridad. B) El artículo 609 del Código Civil. Que hay que citar la sentencia del Tribunal Superior de 3 de octubre de 1956. Que según la doctrina, en nuestro derecho ligado al derecho romano exige un doble elemento para la transmisión de la propiedad: a) un fundamento o causa jurídica de la adquisición: Título, b) la transferencia de la posesión de la cosa o tradición que en nuestro Código está reducida a formalidades tan sumarias que hacen de ella, en ocasiones, una pura ficción. C) Que lo que está fuera de dudas tanto en la doctrina civil como hipotecaria, es que la inscripción no tiene un valor absoluto, sino relativo en cuanto a terceros; de forma que la inscripción no sustituye a la tradición, sino que tiene órbita de aplicación distinta. Que la inscripción, salvo en materia de hipotecas, es meramente declarativa. D) Que lo que propiamente se inscribe en el Registro de la Propiedad es el acto o negocio jurídico que opera la mutación jurídico-real inmobiliaria y no el título formal o documental, m siquiera el derecho real inmobiliario correspondiente. Que así lo considera la doctrina, diciendo que el título, en su sentido formal o documentario, no constituye sino el medio para el acceso de los títulos materiales inscribibles en el Registro de la Propiedad. Que lo único que establece el artículo 3 de la Ley Hipotecaria ha sido cumplido en este caso al intervenir el fedatario público para autorizar la ratificación del contrato de compraventa
El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota, informó: Que existe falta de legitimación en el recurrente. pues según el artículo 112 del Reglamento Hipotecario el transferente podrá interponer recurso gubernativo cuando «tenga interés conocido». Que este interés tiene que constar o deducirse claramente del mismo título; o sea, en todos aquellos casos en los que si bien el principal interesado es el adquirente, el transmitente también tiene interés en inscribir el título, por cuanto a él puede afectarle o repercutirle desde luego o en el futuro. Que en este supuesto es el Notario autorizante el único calificado para la interposición del recurso, de conformidad con lo previsto en el artículo 112.3.1 del Reglamento Hipotecario. Que la diferencia que hay entre los artículos 6 de la Ley Hipotecaria y 112 del Reglamento Hipotecario ha sido puesta de relieve en la Resolución de 25 de octubre de 1973. Que, por otra parte, de la documentación aportada no se desprende que el apoderado haya acreditado de forma auténtica la representación que le habilita para interponer el recurso, presentando un problema de ausencia de poder que impide entrar a conocer el fondo del asunto (artículo 119 del Reglamento Hipotecario), como tiene declarado la Resolución de 26 de enero de 1988. Que, por tanto, procede el examen previo de la excepción alegada de conformidad con las disposiciones antes alegadas.
El Presidente del Tribunal Superior de Andalucía desestimó la falta de legitimación en el recurrente y ordenó al señor Registrador que en el plazo de quince días emita dictamen sobre las cuestiones que han motivado en el recurso.
El Registrador de la Propiedad, conforme a lo ordenado en el anterior Auto del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, informó: 1. Que se reiteran los argumentos respecto a la falta de legitimación del recurrente. 2. Que la nota de calificación tiene su base y apoyo en el concepto del título inscribible que recogen los artículos 2 y 42 de la Ley Hipotecaria y 7, 8 y 14 y demás concordantes de su Reglamento. Que según tales preceptos lo que propiamente se inscribe o registra en el Registro de la Propiedad es el acto o negocio jurídico que opera la mutación jurídico-real inmobiliaria y no el título formal o documental. Que en este sentido nuestro Registro es de títulos en sentido material, y, por ello, lo que se inscribe es el negocio de disposición que opera la mutación jurídico-real, si bien en el Registro se hace también constar el negocio obligacional que le sirve de causa, el título documental que lo contiene y el dominio o derecho real que produce por exigencia de los artículos 9 de la Ley y 51 del Reglamento Hipotecario. Que el artículo 33 del Reglamento Hipotecario dice lo que se entenderá por título a los efectos de la inscripción, o sea, que el documento presentado acredite por si solo el título material inscribíble, y a la misma conclusión lleva el artículo 7 del Reglamento Hipotecario. Que, de acuerdo con lo anterior, resulta que el documento que se califica no reúne las características propias de «título inscribible», ya que el mismo no contiene voluntad traslativa característica del negocio de disposición, sino que tan sólo recoge una declaración de que tal voluntad existió en su dia sin probarlo, sin que tampoco de dicha escritura resulte que se haya producido la entrega o tradición necesaria para la transmisión de la propiedad, sin que pueda jugar en este caso la tradición instrumental. Que la única posibilidad de que el acto traslativo a que se refiere el título presentado tenga acceso al Registro, es mediante la «elevación a público del documento privado que lo contiene, siempre que tenga fecha fehaciente anterior por concurrir cualquiera de las causas del artículo 1.272 del Código Civil. Que en definitiva el supuesto analizado implica un verdadero caso de inexactitud registral que debe rectificarse de conformidad con lo prevenido en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, de tal manera que si la inexactitud se produce por no haber tenido acceso al Registro alguna relación jurídica inmobiliaria, como ocurre en este caso con la venta instrumentada en documento privado, la rectificación tendrá lugar por resolución judicial, porque habiendo desaparecido el documento privado, el único cauce posible sería acudir al correspondiente juicio declarativo ordinario, única vía jurídica para probar la existencia de un derecho.
El Presidente del Tribunal Superior de Andalucía confirmó la nota del Registrador, fundándose en lo que se expresa en el fundamento de Derecho número 2.
El Letrado recurrente apeló el auto presidencial manteniéndose en las alegaciones contenidas en el escrito de interposición del recurso.
Vistos los artículos 1.216, 1.217, 1.218, 1.224 y 1.280 del Código Civil; 2 y 3 de la Ley Hipotecaria; 1 de la Ley del Notariado; 7 y 33 del Reglamento Hipotecario; 1, 144 y 145 del Reglamento Notarial; y la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de julio de 1984.
1. En el presente recurso se debate sobre la inscripción de una escritura calificada de ratificación de contrato de compraventa en la que, después de expresar que por documento privado de 22 de septiembre de 1984 determinada entidad de crédito vendió a la señora compareciente la finca urbana que se describe y que, por no conservar ninguna de las partes el documento privado referido, el 23 de noviembre de 1993 ambas partes ratificaron la venta mediante otro documento privado, se hace constar que ratifican plenamente el contrato privado referido y, por consiguiente, la compra que el día 22 de septiembre de 1984 tienen hecha de la finca descrita. En dicha escritura se consignan todos los elementos propios del negocio de compraventa documentado y las circunstancias necesarias para su inscripción, así como que la parte compradora adquiere por documento público la finca descrita».
2. El Registrador deniega la inscripción de la escritura «por no incorporar el documento privado a que se refiere, ni elevar a público el mismo, por lo que la mera ratificación de un documento privado impide su inscripción (artículo 3 de la Ley Hipotecaria).
En el Auto apelado se considera que. al tratarse de una simple ratificación de un contrato de compraventa que se dice otorgada en documento privado, al no contener voluntad traslativa característica del negocio de disposición, y recoger tan sólo una declaración de que aquélla existió en su día, sin probar tal extremo, ni haberse producido la tradición, el documento que se califica no reúne las características propias del título inscribible.
3. El defecto expresado en la nota no puede ser confirmado. Sin prejuzgar ahora si las escrituras meramente recognoacitivas en las que las partes de un contrato preexistente se limitan, con plena capacidad para ello, a admitir la efectiva celebración del mismo (escrituras que nada prueban contra el documento originario si por exceso u omisión se apartaren del artículo 1.224 del Código Civil), puede ser o no consideradas como título material a efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad (confróntese artículos 3 de la Ley Hipotecaria y 33 de su Reglamento), es lo cierto que la,escritura ahora calificada, 1 en tanto en cuanto tiene un contenido no sólo confesorio sino también volitivo, al consignar el negocio documentado en su integridad y expresar, mediante la pertinente ratificación, el consentimiento contractual de quienes aparecen con la plenitud del poder dispositivo sobre la finca afectada y con capacidad para realizar el acto traslativo cuestionado, de modo que queda garantizada la autenticidad de dicho consentimiento (confróntese artículos 1.218 del Código Civil, 1 de la Ley del Notariado y 1 y 145 del Reglamento Notarial), por lo que ha de producir los efectos propios de toda escritura pública y, en concreto, ha de reputarse título inscribible (artículos 2.1º. y 2.º de la Ley Hipotecaria y 7 de su Reglamento),
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar el Auto apelado y la nota de calificación del Registrador.
Madrid, 26 de febrero de 1999.-El Director general, Luis María Cabello de los Cobos y Mancha.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía.
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