RESOLUCIÓN de 23 de octubre de 2000 de la Dirección General de los Registros y del Notariado en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de San Vicente Raspeig, don Francisco José Román Ayllón, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Alicante número 3, don Fernando Trigo Postela, a inscribir una escritura de declaración de obra nueva, en virtud de apelación del señor Registrador.
En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de San Vicente Raspeig, don Francisco José Román Ayllón, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Alicante número 3, don Fernando Trigo Postela, a inscribir una escritura de declaración de obra nueva, en virtud de apelación del señor Registrador.
I
El 24 de octubre de 1996, ante don Francisco José Román Ayllón, Notario de San Vicente de Raspeig, doña Lucía Christen otorga escritura de declaración de obra nueva en una parcela de su propiedad sita en el término de Alicante, partida de Moralet, y que en cumplimiento de lo dispuesto en la vigente legislación, sobre régimen del suelo y ordenación urbana exhibe licencia de edificación y certificado final de la obra, expedido por técnico competente (la Arquitecta doña Norma Estela Cardozo y el Aparejador don Leopoldo Torrella Cortés), testimonio que se incorpora a la escritura.
Presentada la referida escritura en el Registro de la Propiedad de Alicante número 3, fue calificado con la siguiente nota: “Libro de entrada número 7.386, presentado a las diez diez horas del día 22 de noviembre de 1996, asiento número 1.430 del diario 30. No se practica operación alguna en virtud del precedente documento por el siguiente defecto: No se ha legitimado la firma de doña Norma Estela Cardozo, ni en su defecto, se ha procedido a su ratificación en este Registro toda vez que se trata de un documento privado, que accede al Registro de la Propiedad en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 37.3 de Real Decreto Legislativo 1/1992 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, en virtud del cual la certificación de finalización de obra conforme al proyecto aprobado deberá testimoniarse en la correspondiente escritura. Contra la precedente nota y en el plazo de cuatro meses a contar desde su fecha, cabe interponer recurso gubernativo ante el Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad de Valencia, en la forma a que se refieren los artículos 66 de la Ley Hipotecaria y 112 y siguientes de su Reglamento. El Registrador, Firma ilegible.”
El Notario autorizante de la escritura interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación, y alegó: Que no puede calificarse de documento privado la certificación expedida por la Arquitecta colegiada, directora de la obra, así como por el Aparejador, cuando este certificado final de la dirección de la obra, está expedido por sendos profesionales, en el ejercicio de su profesión, extendida en el modelo aprobado por Orden del Ministerio de la Vivienda, de 28 de enero de 1972 y estando, conforme previenen las específicas normas contenidas en los Decretos, de 13 de junio de 1931 y 13 de mayo de 1977, debidamente visado tanto por el Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Alicante, como por el Colegio Oficial de Arquitectos de la Comunidad Valenciana. Que no se especifica en la nota la apoyatura legal del derecho observado, pues el artículo 37 del Real Decreto Ley 1/1992 no precisa nada al respecto, y en cuanto a las normas que en la legislación hipotecaria se refieren a los documentos privados que pueden tener acceso al Registro de la Propiedad, no se considera que sean de aplicación al siguiente caso, no sólo por no poder ser calificado como documento privado, sino porque además al quedar testimonio en la escritura no se trata de un documento que acceda al Registro de manera independiente.
El Registrador de la Propiedad en defensa de su nota, informó: Que en primer lugar hay que tener en cuenta lo que dice el artículo 33 de la Ley Hipotecaria y la Resolución de 4 de marzo de 1996. Que el objeto del presente recurso es la presentación, como complementario, de un documento privado, en el que las únicas firmas son las de los técnicos. Que al no venir legalizada la firma, se solicita cumplimentar este extremo o en su caso, optar por la rectificación ante el Registrador, lo cual no se quiso hacer. Que en cuanto a la admisibilidad de los documentos privados, hay que citar la Resolución de 20 de febrero de 1954. Que la incorporación de un documento privado a una escritura pública por parte de persona que no lo firmó, tampoco hace variar su naturaleza. Con la incorporación no se convierte en público ni queda autenticado; ni tampoco puede decirse que con ello su firma quede notarialmente legitimada, ya que al respecto nada afirma el Notario (Resolución de 18 de diciembre de 1989). Que el testimonio de la certificación expedida por técnico competente es una exigencia imperativa del artículo 37.2 del Real Decreto Legislativo de 1/1992, de 26 de junio, sobre el Régimen de Suelo y Ordenación Urbana, Que hay que tener en cuenta lo que preceptúa el artículo 251. 2.° párrafo del Reglamento Notarial. Que, por ello, y ante la negativa del señor Notario a legalizar la firma o, en su defecto, a la comparecencia de los firmantes en el Registro, se extendió la nota de calificación, que se mantiene por las razones expuestas; pues de lo contrario se daría trato preferente a un documento privado sobre los demás, lo que podría acarrear cierta inseguridad jurídica, al no constar de manera cierta la identidad de su autor. La eficacia probatoria de un documento privado está siempre subordinada a su autenticidad. La esencia de la obligación contraída por escrito es la firma de la persona obligada, no pudiendo considerarse auténtico el documento privado que carece de tal requisito. Que en la legislación hipotecaria se pueden traer a colación los siguientes supuestos, a título de ejemplo de la forma de proceder con la documentación privada que accede al Registro; así los artículos 155, 166.11, 193, 208.2, 216 y 238 del Reglamento Hipotecario.
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana revocó la nota del Registrador, fundándose en que el certificado está expedido en el correspondiente modelo oficial y emana de unos colegios profesionales que tiene atribuida la naturaleza jurídica de Corporaciones de Derecho Público (artículo 1.1 de la Ley 2/1974, de 13 de febrero), lo que implica el inicial reconocimiento por el Estado de la presunción de legalidad de sus actuaciones, entre cuyas específicas funciones se encuentra la del visado de los trabajos de sus colegiados (artículo 5.9 de la Ley citada). La certificación de referencia contiene sendas estampillas correspondientes a la operación de visado del documento efectuado por los respectivos Colegios Oficiales de Aparejadores y Arquitectos, lo que implica el examen de su contenido y la previa comprobación de la autenticidad de las firmas de sus colegiados, dándole validez y asegurando su certeza. Esta función de garantía hace innecesarias, en principio, cualquier legalización de firma distinta de la que supone el propio visado y exime a aquellos profesionales de comparecer ante el Notario para reconocerla, o ante el Registrador a ratificarla, salvo que se dude razonablemente de su certeza.
El Registrador apeló el auto presidencial manteniéndose en sus alegaciones, y añadió como nuevo reconocimiento legal de la necesidad de legitimación de la firma el artículo 49 del Real Decreto 1093/97, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística.
Vistos los artículos 37.3 del Real Decreto Ley 1/1992, de 26 de julio; 33 del Reglamento Hipotecario y Resolución de 4 de marzo de 1996.
1. No se practica la inscripción de una escritura de obra nueva al observar el Registrador, sin expresar la naturaleza del defecto contra la exigencia del artículo 65 de la Ley Hipotecaria que el certificado final de dirección de obra, visado por su colegio profesional, carece, en cuanto a la firma del titulado, de legitimación notarial o en su defecto ratificación ante el Registrador.
El supuesto se plantea con anterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística. Éste, en su artículo 49.2 prevé que la certificación del técnico competente, puede justificarse por incorporación, con firma legitimada notarialmente.
2. La solución debe ser idéntica, con anterioridad a esta norma, a la luz de los preceptos citados en vistos.
La incorporación a la matriz de una escritura de un documento privado no convierte éste en público, por su sola constancia formal (cfr. artículos 1.221, 1.224, 1.278 del Código Civil). El control de legalidad positivo que conlleva el otorgamiento notarial de una declaración de obra nueva, impone que en el propio documento se acredite el cumplimiento de los requisitos exigidos para la formalización e inscripción de lo edificado, entre otros extremos, la acreditación de la autoría y el carácter profesional del técnico actuante. Si bien este último extremo se puede acreditar mediante un visado colegial, cuya eficacia se limita al ámbito de las competencias corporativas que le son propias (cfr. Resolución de 4 de marzo de 1996), no ocurre así con el primer requisito que no resulta cumplido en el presente caso.
Esta Dirección General ha acordado con revocación del auto apelado, confirmar la nota de calificación.
Madrid, 23 de octubre de 2000.- La Directora general, Ana López-Monís Gallego.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana.
