489 RESOLUCIÓN de 29 de noviembre de 1999, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por la Comunidad de Propietarios de Garajes avenida de Cambados, número 17, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Villagarcía de Arousa, don Enrique-Martín Rodríguez Llorens, a legalizar un libro de acta de la citada comunidad.
En el recurso gubernativo interpuesto por “Choren Miguel Asociados, Sociedad Limitada”, en calidad de Administrador de la Comunidad de Propietarios de Garajes avenida de Cambados, número 17, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Villagarcía de Arousa, don Enrique-Martín Rodríguez Llorens, a legalizar un libro de acta de la citada comunidad.
I
El edificio sito en la avenida de Cambados, número 17, de Villagarcía de Arousa está constituido en régimen de propiedad horizontal y formado diferentes locales, uno de los cuales, el número 1, destinado a garajes y/o trasteros y/o usos comerciales y/o industriales. Los artículos 3 y 4 de los Estatutos que regulan el régimen de comunidad establecen que la rampa de bajada al sótano y el portalón de acceso al mismo sólo son elementos comunes del local 1 y que los gastos de mantenimiento de dichos elementos, entre otros, corresponden exclusivamente al propietario o propietarios de dicho local en proporción a su cuota, quedando excluidos de los mismos los demás locales.
Al margen de la inscripción del local número 1 aparecen notas indicativas de apertura de folio independientes a una serie de plazas de garaje, cada una reflejo de una parte 1/21 parte indivisa del mencionado local.
La entidad “Choren Miguel Asociados, Sociedad Limitada”, presenta el 29 de marzo de 1999 en el Registro de la Propiedad de Villagarcía de Arousa, instancia escrita en la que, tras exponer que se ha creado la Comunidad de Propietarios de Garajes avenida de Cambados, número 17, solicita, en su calidad de Administradora de la misma, la legalización del libro de actas de dicha comunidad, el cual se presenta.
Dicha instancia fue calificada con la siguiente nota: “suspendida la práctica de la legalización del libro de actas de la Comunidad de Propietarios de Garajes del edificio sito en la avenida de Cambados, número 17, de Villagarcía, toda vez que la misma no aparece creada en el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal del edificio de referencia, siendo éste un obstáculo que aparece en el Registro, conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, según ya estableció la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 15 de noviembre de 1994. Contra la precedente nota de calificación puede interponerse recurso gubernativo en el plazo de tres meses desde el siguiente a la fecha, conforme a los artículos 112 y siguientes del Reglamento Hipotecario, mediante escrito presentado en esta oficina y dirigido al ilustrísimo señor Presidente del excelentísimo Tribunal Superior de Justicia de Galicia. Villagarcía de Arousa, 30 de marzo de 1999. El Registrador. Fdo. Enrique-Martín Rodríguez Llorens”.
“Choren Miguel Asociados, Sociedad Limitada”, como Administrador de la Propiedad de Garajes avenida de Cambados, número 17 y conforme al artículo 415 del Reglamento Hipotecario, recurrió directamente a la Dirección General de los Registros y del Notariado contra la negativa del Registrador a diligenciar el libro de actas de dicha comunidad.
El Registrador de la Propiedad de Villagarcía de Arousa, don Enrique-Martín Rodríguez Llorens, en defensa de la nota, informó: Que el diligenciado del libro de actas solicitado se suspendió por falta de previa modificación del título constitutivo del régimen de propiedad horizontal del edificio en que se encuentra dicha comunidad, pues consultado el folio registral de dicho edificio, la citada comunidad no está prevista siendo éste un obstáculo que surge del Registro (artículo 18 de la Ley Hipotecaria). Que según la Resolución de 15 de noviembre de 1994, no hay inconveniente, por razones prácticas, en diligenciar un libro especial relativo a las actuaciones del órgano colectivo específico de la comunidad parcial de intereses que constituyen los propietarios de los pisos o locales que, dentro de una comunidad total, tienen que soportar determinados gastos, de que quedan exentos los demás propietarios, pero para ello sería necesario que exista ese órgano colectivo especial permanente, es decir, que de los estatutos resulte indubitadamente que determinados asuntos habían de ser decididos por una parte, que es especial, por estar constituido sólo por esos propietarios, lo que no ocurre en el caso debatido.
Vistos los artículos 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, antes 17; 415 del Reglamento Hipotecario, y la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 25 de mayo de 1997,
1. El Registrador deniega el Diligenciado de un libro de actas correspondiente a acuerdos de los propietarios de un local garaje, ubicado en un determinado edificio dividido en régimen de propiedad horizontal por que en el título constitutivo no aparece creada la subcomunidad ni previsto estatutariamente un órgano colectivo especial para los intereses específicos del citado local. De los asientos del Registro -obtenidos en diligencia para mejor proveer- se desprende que si bien lo anterior es cierto, aparece la finca destinada a local garaje con una serie de notas marginales indicativas de apertura de folio independiente abierto a un número determinado de plazas de garaje, cada una reflejo de 1/21 parte indivisa del local, y en los Estatutos se prevé que ciertos gastos solo comunes del local no se extiendan a los demás propietarios del edificio.
2. El defecto en este caso no puede ser confirmado. La configuración jurídica que el titular registral promotor del edificio ha otorgado al local destinado a garaje al venderlo por partes indivisas con atribución a cada una de ellas del uso y disfrute exclusivo de una determinada plaza con apertura de los correspondientes folios independientes, equivale a la creación de una subcomunidad que si bien originariamente no se hizo en el título constitutivo, se hace patente ahora con motivo de la transmisión, presentado la suficiente cuasiidentidad para justificar la aplicación analógica del artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal y por tanto el artículo 415 del Reglamento Hipotecario, pudiendo procederse a la legalización por el Registrador del libro de actas de la Junta de copropietarios del local garaje en cuestión.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota del Registrador.
Madrid, 29 de noviembre de 1999. El Director general, Luis María Cabello de los Cobos y Mancha.
Sr. Registrador de la Propiedad de Villagarcía de Arosa.
