En el recurso interpuesto por Don Xavier Batalla Aymami, en representación de la Sociedad «Inmo Urban-rustic, Negocios Inmobiliarios, S. L.», contra la negativa del Registrador de la Propiedad de La Bisbal D'Empordà, Don Vicente José García Hinojal López, a inscribir un Auto judicial de adjudicación de la mitad indivisa de determinada finca y cancelación de cargas.
Hechos
I
En el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 3 de Sabadell se siguieron autos de procedimiento ejecutivo número 538/84 que finalizaron por auto de 11 de Octubre de 1995 por el que se adjudicaba la mitad indivisa de la finca registral 4.726 del Registro de la Propiedad de La Bisbal d'Émpordà al Banco de Sabadell. y se ordenaba la cancelación de la anotación preventiva que dio lugar al procedimiento y de las cargas y gravámenes posteriores, incluidas las posteriores a la expedición de certificación registral de cargas.
II
Presentado testimonio del Auto de aprobación del remate en el Registro de la Propiedad de La Bisbal d'Empordà, fue objeto de sucesivas calificaciones. En la que se recurre, respecto de la presentación de 25 de mayo de 2004, el Registrador desestima la inscripción -atendiendo al historial registral de la finca- con la siguiente nota: «...se suspende la inscripción del auto que precede, toda vez que del antes referido historial de la finca en cuestión y por el arrastre de cargas efectuado en su momento, no se puede deducir cuál inscripción de dominio de una mitad indivisa de la finca ha de cancelarse por haber sido adjudicada al Banco de Sabadell, SA. en virtud de la ejecución contenida en el título que precede, lo cual impide la extensión de la minuta de inscripción solicitada.... La Bisbal, 10 de junio de 2004. El Registrador. Fdo.: Vicente José García-Hinojal López».
III
En el folio abierto a la finca figuran, en lo que aquí interesa, los siguientes asientos:
Inscripción primera: La finca, que se describe como trozo de terreno o solar, está inscrita a nombre de los consortes Don Joaquín A.J. y Doña M.ª R. R. T., sujetos al derecho Civil especial de Cataluña, por mitad e indiviso y con pacto de sobrevivencia.
Anotación letra D) de embargo, a favor del Banco de Sabadell, sobre la mitad indivisa de la finca perteneciente a Don Joaquín A.J., originado por una deuda exclusiva suya, con sujeción a los efectos que pudieran derivarse del pacto de sobrevivencia. Al margen figura nota de expedición de certificación de cargas de fecha 22 de Noviembre de 1988. Se prorroga por anotación letra H. Posteriormente y por virtud de escrituras, cuya fecha es anterior incluso a la anotación del embargo y que se presentan en el Registro el mismo día y hora y son objeto de asientos de presentación correlativos, se practican:
Inscripción segunda: Doña M.ª R. R. T. vende a su marido Don Joaquín A.J. la mitad indivisa que le pertenece, previa renuncia recíproca al pacto de sobrevivencia. En la inscripción se dice que la parcela «...está gravada directamente... con el embargo de que trata la anotación letra D...» y este texto se reitera en los asientos posteriores que son: Inscripción tercera: De obra nueva de una vivienda o chalet que declara Don Joaquín A.J. sobre la parcela.
Inscripción cuarta: De venta de una mitad de la vivienda a favor de Doña Josefa J. N. por escritura de 8 de Mayo de 1982 que se inscribe el 8 de Noviembre de 1994. E inscripción quinta: De venta del usufructo vitalicio de la mitad indivisa de dicha vivienda por Don Joaquín A.J. a su esposa Doña M.ª R. R. T. -estando legalmente separados- en escritura de 10 de Mayo de 1983 inscrita el día 8 de Noviembre de 1994.
IV
Por medio de escrito de 27 de julio de 2004, Don Xavier Batalla Aymami, en representación de la Sociedad «Inmo Urban-Rustic, Negocios Inmobiliarios, S. L.», compradora de la mitad indivisa de la finca adjudicada al Banco de Sabadell, interpuso recurso gubernativo y alegó lo siguiente: 1.º Que la calificación le fue notificada el 28 de junio de 2004; 2.º Que ha de tenerse en cuenta el principio de buena fe registral, pues el auto de adjudicación deriva del embargo practicado en su día, y a partir de su fecha decaen las posteriores inscripciones; 3.º Que la sociedad que representa adquirió confiada en que lo que no consta en la inscripción registral no le afecta, y como adquiere de buena fe y a título oneroso, está protegida por la presunción del artículo 34 de la Ley; 4.º Que la calificación infringe también el artículo 100 del Reglamento Hipotecario pues si la calificación registral se limita a la competencia del Juzgado o Tribunal no se explica que en su día se registre el embargo y posteriormente no se quiera inscribir el auto de adjudicación y la ulterior escritura de compraventa.
V
El Registrador de la Propiedad elevó el expediente con su preceptivo informe a esta Dirección General mediante escrito fechado el 30 de septiembre de 2004, en el que detalla extensamente los argumentos jurídicos en los que fundamenta su calificación y el mantenimiento de la misma. Además, alega que el de agosto de 2004 se trasladó el recurso al Juzgado referido, a doña Josefa J. N., como titular de una mitad indivisa de la finca objeto de ejecución, y a Don Joaquín A.J. y Doña M.ª R. R. T., como titulares de la otra mitad indivisa, sin que hayan efectuado alegaciones.
VI
Como complemento a la documentación se acompaña Auto del Juzgado de Primera Instancia 2 de Sabadell (Antiguo número 3) que, contestando un oficio del Registro de 2 de Agosto de 2004 interesando la aclaración del auto de adjudicación, expresa en su fundamento jurídico único que el problema planteado no puede ser objeto de resolución en trámites de ejecución de sentencia y dispone que se reserva al Banco de Sabadell el ejercicio de acciones civiles sobre la mitad indivisa de la Registral 4726 del Registro de la Propiedad de La Bisbal d'Empordà.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 de la Constitución; 1.3.º, 13, 17, 20, 21, 26, 27, 40, 42, 71, 134, 211, 212, 217, 324 y 326 de la Ley Hipotecaria; 594, 659, 674 y disposición transitoria sexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 100, 140, 175-2.ª y 422 del Reglamento Hipotecario y las Resoluciones de esta Dirección General de 23 de Marzo y 5 de Mayo de 1993, 23 de enero, 8 de febrero, 17 de noviembre de 2003, 14, 15, 17, 20, 21 y 22 de septiembre, 14, 15, 18, 19, 20, 21 y 22 de octubre y 30 de noviembre de 2004 y 10 de enero de 2005, entre otras.
1. Inscrita una finca por mitad y pro indiviso a nombre de dos cónyuges sujetos al Derecho Civil especial de Cataluña, se anota un embargo sobre la mitad indivisa perteneciente al marido y, cuando ya consta expedida la certificación de cargas, se inscriben: la venta de la mitad indivisa perteneciente a la mujer a favor del marido; la declaración de obra nueva de un chalet realizada por éste; y la venta de una mitad indivisa del chalet y del usufructo de la otra mitad a personas distintas. Todas estas inscripciones -en las que se dice que la finca «...está gravada directamente... con el embargo de que trata la anotación letra D...»- se practican en virtud de escrituras de fecha muy anterior a la anotación de embargo que se presentan conjuntamente en el Registro.
El Registrador suspende la inscripción del auto de adjudicación al acreedor de la mitad indivisa embargada porque, según afirma, no puede deducir cuál de las dos inscripciones, la que refleja la transmisión del dominio de una mitad indivisa de la finca o la que refleja la transmisión del usufructo de la otra mitad indivisa, debe cancelarse.
2. Antes de resolver dicha cuestión, conviene recordar que esta Dirección General ha manifestado en reiteradas ocasiones que el informe del Registrador, cuando se recurre su calificación, no es el momento procedimental idóneo para exponer las verdaderas razones que fundan su decisión, al igual que no lo es el informe del órgano administrativo cuando se recurre ante su superior jerárquico el acto administrativo adoptado. En efecto, si el Registrador retrasa la exposición de sus argumentos a dicho informe, el interesado o legitimado para recurrir se ve privado de su derecho, pues desconocerá la razón última de la decisión recurrida y no podrá exponer adecuadamente al órgano competente para conocer de su recurso sus argumentos. Igualmente, se ha expuesto que en dicho informe no cabe aducir nuevos fundamentos o razones en defensa de la nota de calificación pues, por el mismo trámite del recurso frente a la calificación, el interesado desconocerá las razones añadidas por el órgano recurrido. Por ello, en las Resoluciones de este Centro Directivo de 23 de enero, 8 de febrero, 17 de noviembre de 2003, 14, 15, 17, 20, 21 y 22 de septiembre, 14, 15, 18, 19, 20, 21 y 22 de octubre de 2004 y 10 de enero de 2005, entre otras, se manifestaba que el contenido del informe del Registrador debía reducirse a cuestiones de mero trámite, pues ésta es la única finalidad del mismo, sin que quepa adicionar argumento alguno y, aún menos, incluir una suerte de contestación al recurso interpuesto. Cuando este Centro Directivo se está refiriendo a cuestiones de mero trámite, quiere expresar que en dicho informe habrán de incluirse aspectos tales como: fecha de presentación del título calificado y las incidencias que hayan podido existir; por ejemplo, que dicho título se retiró para ser subsanado o para pago de los impuestos que gravan el acto o negocio jurídico sujeto a inscripción; fecha de calificación del título y de notificación a los interesados en éste, etc. En suma, si el momento procedimental único e idóneo en el que el Registrador ha de exponer todos y cada uno de los argumentos jurídicos que motivan su decisión de denegar la práctica del asiento solicitado es el de la calificación (artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria), no puede, al emitir el referido informe, motivar con fundamentos de derecho su decisión de mantener la calificación, como si se tratara de una especie de recurso de reposición, de modo que esta segunda resolución fuera susceptible de recurso de alzada. De ahí que, conforme al artículo 327, párrafo séptimo, de la Ley Hipotecaria, no sea la decisión de mantener la calificación lo que haya de notificarse a los interesados, sino únicamente la de rectificar dicha calificación con la consiguiente inscripción del título; y, según el párrafo octavo del mismo artículo, la falta de emisión en plazo del referido informe del Registrador no impide la continuación del procedimiento hasta su resolución. La conclusión de cuanto antecede es que no puede tenerse en cuenta las alegaciones del Registrador contenidas en su informe, en cuanto exceden del ámbito material propio de éste a tenor de la normativa vigente y de las reiteradas Resoluciones de este Centro Directivo.
3. Respecto del fondo del asunto, ha de tenerse en cuenta que en nada afecta a la inscripción del testimonio del Auto de aprobación del remate la circunstancia de que los asientos posteriores a la anotación de embargo se originen en escrituras de fecha anterior a la de la propia anotación. Puesto que no consta en el Registro que se haya interpuesto tercería de dominio, el embargo es eficaz (artículo 594 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y, conforme a los artículos 175-2.ª del Reglamento Hipotecario (redactado según el Real Decreto 1368/1992, de 13 de Noviembre) y 674 de la Ley procesal, lo que procede es la cancelación de esas inscripciones. También las Resoluciones de esta Dirección General de 23 de marzo y 5 de mayo de 1.993 expresaron que, desde el punto de vista registral, debía jugar el principio de prioridad del artículo 17 de la Ley Hipotecaria y su efecto de cierre registral con independencia de que el título posterior sea de mejor derecho, si bien admitieron, por analogía con el artículo 71 de la misma Ley, la inscripción posterior de ese título pero sin perjuicio del derecho del anotante. Por lo demás, el artículo 594 de la Ley de Enjuiciamiento Civil permite todavía que esos titulares ejerciten acciones de resarcimiento, enriquecimiento injusto o de nulidad de la enajenación.
4. Por lo que se refiere al hecho de que, al inscribirse la venta de la mitad indivisa de la finca perteneciente a la mujer a favor del marido se expresara que la parcela estaba gravada con el embargo objeto de la referida anotación preventiva, y esta situación se arrastrara en los asientos posteriores, no corresponde aquí señalar si ese es el momento en que se comete error, ni cuando resulta irreversible e impide su rectificación conforme a los artículos 40 c) de la Ley Hipotecaria en relación con el artículo 217 -si no se entienden aplicables los artículos 211 y 212 de la misma Ley. Reconocido por el Registrador que el auto de adjudicación reúne los requisitos de forma y fondo exigibles para su inscripción, parece evidente que esta viene exigida por el imperativo de cumplir las resoluciones judiciales firmes (artículo 24 de la Constitución) y de la propia naturaleza de la anotación de embargo dirigida a asegurar la sujeción del bien embargado a las resultas de un procedimiento judicial. No cabe entender que, por consecuencia de la situación registral que ha quedado reflejada, surja un obstáculo -artículo 100 del Reglamento Hipotecario- que impide la inscripción de la adjudicación contenida en el Auto. El propio Reglamento enumera en su artículo 140 cuales son esos obstáculos que pueden surgir del Registro: Que la finca no esté inscrita o que lo esté a nombre de otra persona. Y a ellos deben sumarse los que pudieran derivarse la aplicación de los artículos 17, 20, 21, 26 y 27 de la Ley Hipotecaria. En cualquier caso no puede erigirse en la categoría de obstáculo la mera consideración de que el cumplimiento del Auto podría conllevar una consecuencia indeseada que, además deriva de un error que no puede producir otras consecuencias que las que procedan en el campo de la responsabilidad de sus autores.
5. En conclusión son inscribibles tanto el auto de adjudicación como la venta ulterior por parte del Banco de Sabadell a la sociedad recurrente. En lo que se refiere al cumplimiento del mandamiento cancelatorio, no corresponde a esta a Dirección General en el presente expediente (cfr. artículos 324 y 326 de la Ley Hipotecaria) resolver si todos los asientos posteriores o sólo algunos deben cancelarse por contradictorios con la inscripción del auto de adjudicación, pues esta decisión debería adoptarse en un posible recurso ante la decisión del Registrador de no cancelar unos u otros. En hipótesis, podría plantearse como cuestión si procede la cancelación de todos los asientos posteriores (artículos 175-2.ª del Reglamento hipotecario y 674.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) o sólo de los contradictorios entendiendo compatible la inscripción de la declaración de obra nueva (cfr. Resolución de 30 de Noviembre de 2004 y, por analogía con la hipoteca, artículo 134 de la Ley Hipotecaria) como admite el Registrador en su calificación. Tampoco puede resolverse en este momento si deben cancelarse los dos asientos de transmisión del dominio y del usufructo sobre cada una de las mitades indivisas de la finca, o sólo uno de ellos; ni, en este caso cual sería el criterio para la elección teniendo en cuenta que, aunque pudiera preconizarse la subsistencia del asiento más antiguo por aplicación del principio de prioridad en el Registro, en este caso se añade la dificultad de ser idéntica la fecha y hora de presentación de ambos documentos (cfr. artículos 24 y 25 de la Ley Hipotecaria y 422 del Reglamento).
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación del Registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 19 de marzo de 2005. La Directora General, Pilar Blanco-Morales Limones.
Sr. Registrador de la Propiedad de Bisbal d'Empordà, La.
