La reseña del poder con el que intervienen los apoderados mancomunados se ajusta a las exigencias del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre. Recurriendo a la aplicación analógica del párrafo cuarto del artículo 298.3 del Reglamento Hipotecario, como hace el Registrador, el resultado es el mismo, pues los 336 metros cuadrados que además de los 7.500 permitidos se segregan, no exceden de la vigésima parte de la que habla la norma reglamentaria, ya que la vigésima parte de 7.500 metros son 375. Por lo tanto, tampoco este segundo defecto puede ser mantenido.

El 5 de marzo de 2004, el Notario de Fuenlabrada, don Agustín Rodríguez García, autorizó una escritura por virtud de la cual dos apoderados mancomunados de una entidad mercantil, propietaria de una finca, segregaban de la misma una porción de terreno de 7.836 metros cuadrados. Al reseñar el poder con el que intervenían los dos apoderados, en la escritura se dijo: «Acreditan esta representación mediante copia autorizada de escritura de poder otorgada el día veinte de enero de dos mil cuatro, ante el Notario de Madrid, don Antonio Fernández-Golfín Aparicio, bajo el número 112 de protocolo. Tengo a la vista copia autorizada de ella, resultando tener los apoderados de forma mancomunada facultades 'para comparecer ante Notario con plenas facultades para otorgar una o más escrituras públicas de segregación de la parcela de terreno con una superficie aproximada de 120.541 metros cuadrados sita en [...], con objeto de segregar de dicha finca matriz una parcela de 7.500 metros aproximadamente', las cuales, a mi juicio, son suficientes para este acto».

Presentada esta escritura en el Registro de la Propiedad número 3 de Fuenlabrada, fue objeto de la siguiente calificación: «Se suspende la inscripción del título precedente conforme a los siguientes HECHOS. 1.º No resulta de la documentación aportada la vigencia en el cargo del Secretario de la Sociedad (.) en la fecha del acto a que se refiere la certificación incorporada al poder de fecha 20 de enero de 2004. 2.º Segregarse una superficie superior a la autorizada en el citado poder, en una porción de metros superior a la estimada como margen de error por la legislación hipotecaria, por analogía con el fundamento que se cita. Fundamentos de Derecho. En cuanto al hecho 1.º: artículo 109 del Reglamento del Registro Mercantil, número 2. Y en cuanto al hecho 2.º: artículos 1259 del Código Civil y 298 del Reglamento Hipotecario, número 3, párrafo 4.º [...]. Fuenlabrada, a 7 de julio de 2004. El Registrador. Firma ilegible. Fdo. Javier Stampa Piñero».

El Notario autorizante interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación alegando que: 1.º Respecto al hecho 1.º, calificadas las facultades conferidas en el poder por el Notario autorizante y reseñadas éstas debidamente en la escritura, al Registrador no le queda más actuación que hacer que la de calificar lo que resulta de la escritura y no de otros documentos. 2.º Respecto al hecho 2.º, en el poder conferido se facultaba para segregar una parcela de 7.500 metros cuadrados «aproximadamente». Acudir a la analogía con el artículo 298, número 3, párrafo 4 del Reglamento Hipotecario, es un procedimiento totalmente gratuito y arbitrario. Lo que hay que hacer pues es calificar la expresión «aproximadamente» que emplea el poder. Admitir la segregación de 7.836 metros no significa que se excedan los límites del poder conferido.

El Registrador de la Propiedad emitió su informe y elevó el expediente a este Centro Directivo mediante escrito de 18 de agosto de 2004.

Vistos los artículos 1259 y 1284 del Código Civil, 18 de la Ley Hipotecaria, 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y de orden social, 298 del Reglamento hipotecario, 148 del Reglamento Notarial y las Resoluciones de 12 de abril de 2002 y 9 de abril de 2003.

1. Se presenta en el Registro de la Propiedad escritura de segregación de una finca de 7.836 metros cuadrados otorgada por una entidad mercantil representada por dos apoderados mancomunados. En la misma, el poder con el que intervienen éstos se reseña del siguiente modo: «Acreditan esta representación mediante copia autorizada de escritura de poder otorgada el día veinte de enero de dos mil cuatro, ante el Notario de Madrid Don Antonio Fernández-Golfín Aparicio, bajo el número 112 de protocolo. Tengo a la vista copia autorizada de ella, resultando tener los apoderados de forma mancomunada facultades 'para comparecer ante Notario con plenas facultades para otorgar una o más escrituras públicas de segregación de la parcela de terreno con una superficie aproximada de 120.541 metros cuadrados [...] con objeto de segregar de dicha finca matriz una parcela de terreno de 7.500 metros cuadrados aproximadamente', las cuales, a mi juicio, son suficientes para este acto». Calificada la escritura, el Registrador halló dos defectos: 1.º) No resulta de la documentación aportada la vigencia en el cargo del Secretario de la Sociedad [...] en la fecha del acto a que se refiere la certificación incorporada al poder de fecha 20 de enero de 2004; 2.º) Segregarse una superficie superior a la autorizada en el citado poder, en una porción superior a la estimada como margen de error por la legislación hipotecaria, por analogía con el fundamento que se cita. El Registrador fundamenta el primer defecto en el artículo 192.2 del Reglamento del Registro Mercantil y el segundo en los artículos 1259 del Código Civil y 298.3, párrafo cuarto, del Reglamento Hipotecario.

2. El primer defecto no puede ser mantenido. La reseña del poder con el que intervienen los apoderados mancomunados se ajusta a las exigencias del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre. En este caso, en que el poder ha sido correctamente reseñado, la calificación del Registrador debe limitarse a comprobar que el Notario ha realizado el juicio de suficiencia y que las facultades reseñadas incluyen las que son necesarias para la realización del negocio o acto que la escritura incorpora.

3. Eso es precisamente lo que ha dado como resultado el segundo defecto. El Registrador entiende que la facultad para segregar 7.500 metros cuadrados «aproximadamente» no incluye la de segregar 7.836 metros alegando que excede del «margen de error» que por analogía entiende permite la legislación hipotecaria en el párrafo cuarto del artículo 298.3 del Reglamento Hipotecario. Aunque es cierto que el Notario tiene la obligación de redactar los instrumentos públicos en estilo preciso y sin términos ambiguos (cfr. artículo 148 del Reglamento Notarial), una vez que el mismo ha sido otorgado, debe interpretarse del modo más adecuado para que produzca efecto (cfr. artículo 1284 del Código Civil) y no puede en modo alguno considerarse que la superficie 7.836 metros cuadrados esté fuera de los límites que establece la expresión «7.500 metros cuadrados aproximadamente». Pero es más, recurriendo a la aplicación analógica del párrafo cuarto del artículo 298.3 del Reglamento Hipotecario, como hace el Registrador, el resultado es el mismo, pues los 336 metros cuadrados que además de los 7.500 permitidos se segregan, no exceden de la vigésima parte de la que habla la norma reglamentaria, ya que la vigésima parte de 7.500 metros son 375. Por lo tanto, tampoco este segundo defecto puede ser mantenido.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar y revocar la nota del Registrador.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 17 de enero de 2005.-La Directora General, Pilar Blanco-Morales Limones.

Sra. Registradora de la Propiedad n.º 3 de Fuenlabrada.