En el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los Tribunales, D. Frederic Ruiz Galmés, en nombre de la mercantil «Fivo Soller, S.L.», contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Ibiza n. º 2, D. Miguel Peña Romero, a cancelar una hipoteca cambiarla, en virtud de apelación del Registrador.
Hechos
I
El 17 de mayo de 1995, ante la Notaria de Ibiza, D.ª María de las Nieves Torrés Clapés, se otorgó una escritura de compraventa por la que la entidad «Fivo Soller, S.L.», compraba una finca aplazándose el pago de parte del precio. Para dicho pago se pactaba: «El resto (...) queda aplazado para ser satisfecho por la parte compradora a la vendedora en la forma que más adelante se expondrá ;, garantizándose el pago de este precio aplazado mediante hipoteca que la parte compradora constituye sobre la finca descrita (...). La mencionada cantidad aplazada será pagada en seis pagos mensuales a efectuar los días quince de cada mes a partir del mes de junio próximo documentados en seis cambiales (...),quedando documentados los pagos en la forma expuesta en el cuadro cambiario que los comparecientes me entregan firmado por los mismos e incorporo a esta matriz. Dichas letras han sido aceptadas por la entidad «Fivo Soller, S.L.» (...). En garantí a por la obligación de pago asumida por la aceptación de las letras de cambio mencionadas a sus respectivos vencimientos (...) la entidad «Fivo Soller, S.L.» (...) constituye hipoteca sobre la finca objeto de esta compraventa a favor del actual tenedor y de los futuros tenedores de las cambiales reseñadas. El actual tenedor de las letras (...) acepta la hipoteca (...). La parte hipotecante podrá cancelar esta hipoteca sin necesidad de consentimiento de los tenedores de las letras si, mediante acta notarial, acredita que las letras garantizadas con esta hipoteca obran en su poder, debidamente pagadas, dando fe al Notario de que le han sido exhibidas y que las inutiliza». Esta escritura se inscribió en el Registro de la Propiedad de Ibiza n.° 2 bajo la inscripción 7.ª.
II
El 21 de mayo de 1999, la misma Notaria levantó acta de cancelación en la que un representante de «Fivo Soller, S.L.», exponía, entre otras cosas, que: «las letras reseñadas en el antecedente segundo de esta escritura (sic.) han sido abonadas a su vencimiento, conforme me acredita con certificación expedida por la Banca March que dejo unida a esta matriz, en la cual consta la clase, serie, vencimiento e importe de cada una de las letras reseñadas (...) y, en consecuencia, me requiere a mí, la Notaria, para que haga constar por este acta que las letras reseñadas en la certificación incorporada coinciden con los datos que constan en la escritura de compraventa mencionada en el expositivo I de la presente. El compareciente, según interviene, solicita del Sr. Registrador de la Propiedad correspondiente la cancelación de la hipoteca anteriormente reseñada en los libros a su cargo«. El certificado que incorpora el acta certifica «que en la cuenta (...) a nombre de Fivo Soller, S.L., fueron adeudados los efectos que se detallan a continuación» constando las fechas de adeudo, clase y número, vencimiento e importe de las cambiales.
III
Presentada el acta anterior en el Registro de la Propiedad, mereció la siguiente calificación: «Se suspende la cancelación solicitada al no cumplirse los requisitos exigidos por el artículo 156 de la Ley Hipotecaria. Siendo las letras de cambio determinantes de una titularidad en la hipoteca cambiaria, cuya cancelación exige además el requisito de la inutilización de las letras conforme el art. 156 de la Ley Hipotecaria citado, no cabe cancelar sin más que una certificación bancaria, que no pasa de ser un documento privado. Frente a esta calificación cabe recurso gubernativo en plazo de tres meses a contar desde hoy, ante el Presidente del Tribunal Superior de Justicia de las Islas Baleares, conforme a los artículos 66 de la Ley Hipotecaria y 112 y siguientes de su Reglamento. Ibiza, a 29 de julio de 1999. El Registrador. Fdo.: Miguel Peña Romero».
IV
El Procurador de los Tribunales, D. Frederic Ruiz Galmés, en representación de «Fivo Soller, S.L.», interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación ante el Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de las Islas Baleares y alegó: 1.-De la lectura e interpretación del contrato de compraventa, esta parte es de la opinión de que no estamos en puridad ante la especial «hipoteca cambiarla» (arts. 154 y siguientes de la Ley Hipotecaria), razón por la cual no habría que hacer referencia alguna a los requisitos exigidos en el art. 156 de la Ley Hipotecaria para su cancelación, sino que estamos ante una hipoteca ordinaria en garantía de precio aplazado. 2.-El precio aplazado de dicha compraventa, instrumentado en las seis cambiales perfectamente reseñadas, fue pagado por mí representada a su vencimiento y a su primer tenedor o vendedor. 3.-De acuerdo con la Ley Hipotecaria, la inscripción de hipoteca puede cancelarse cuando el derecho inscrito quede extinguido por declaración de la ley o resulte así del mismo título en cuya virtud se practicó la inscripción (art. 82, párrafo segundo de la Ley Hipotecaria y art. 174, párrafo primero del Reglamento Hipotecario). 4.-De la certificación bancaria identificativa de las letras pagadas, protocolizada en el acta notarial de cancelación de 21 de mayo de 1999, cuya inscripción deniega el señor Registrador, se desprende claramente que el derecho asegurado se ha extinguido por pago, cumpliéndose los requisitos de la propia legislación hipotecaria. 5.-Aún en el caso de que estemos ante una hipoteca cambiaria y se hubiera de cumplir el requisito del artículo 156 de la Ley Hipotecaria, dicho requisito ha de entenderse cumplido. La Ley Cambiaria y del Cheque de 1985 establece en su artículo 45 que, cuando el portador sea una entidad de crédito, en lugar de la letra original se entregará al librado «un documento acreditativo del pago en que se identifique suficientemente la letra. Este documento tendrá pleno valor liberatorio para el librado frente a cualquier acreedor cambiario...». Esto viene corroborado por la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado (Resoluciones de 30 de octubre de 1989, 21 de enero de 1991 y de 12 de febrero de 1999).
V
El Registrador, en defensa de su nota, informó: 1.-No cabe duda de que la hipoteca que se pretende cancelar es cambiaria ya que: La hipoteca se constituyó en garantía de la obligación de pago asumida por la aceptación de las letras de cambio; a efectos de la acción hipotecaria, se señala como vencimiento el de las letras de cambio; en la escritura de constitución de la hipoteca se dice que los tenedores podrán ejercitar la acción hipotecaria con arreglo al artículo 155 de la Ley Hipotecaria; el impago de cualquiera de las letras permite al tomador o a cualquiera de los posteriores endosatarios reclamar el cumplimiento de la hipoteca. 2, Por lo tanto, su cancelación está sometida a lo dispuesto en el artículo 156 de la Ley Hipotecaria. 3.-Tal cancelación no puede llevarse a cabo mediante el acta presentada porque: La certificación cambiaria aportada no pasa de ser un documento privado que no acredita la inutilización de las letras; puesto que el crédito está incorporado a un título, es indispensable la presentación de éste debidamente inutilizado; la técnica del artículo 82 de la Ley Hipotecaria no es aplicable a este supuesto dada la indeterminación registral del titular de la hipoteca; la referida incorporación de los créditos a las letras de cambio, y la posibilidad de que una vez extinguida la hipoteca puedan de nuevo ser puestos en circulación con engaño de los adquirentes, determina que sea presupuesto de la cancelación una garantía más, que es la destrucción o inutilización de las letras de cambio. 4.-En cuanto a la posibilidad de utilizar la certificación bancaria para cancelar la hipoteca cambiaria en base al artículo 45 de la Ley Cambiaria y del Cheque, estimo que este precepto no es aplicable más que al caso en que el Banco sea tenedor de las letras, pues entonces, en lugar de aportar la letra puede expedir, bajo su responsabilidad, una certificación de la misma.
VI
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de las Islas Baleares estimó el recurso y revocó la nota del Registrador en base a la existencia de un documento acreditativo del pago.
VIl
El Registrador se alzó contra el anterior auto reiterando las alegaciones hechas en el informe en defensa de su nota.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 82, 154 y 156 de la Ley Hipotecaria y 45 de la Ley Cambiaria y del Cheque.
1. Se debate en el presente recurso acerca de si es posible cancelar una hipoteca en garantía del pago del precio aplazado de una compraventa cuando el mismo se ha incorporado a unas letras de cambio y se presenta un acta que incorpora un certificado emitido por la entidad de crédito que cargó en una cuenta del deudor, librado y aceptante de las letras, el importe de las mismas, identificándolas por su fecha de adeudo, clase y número, vencimiento e importe.
2. Alega el recurrente, en primer lugar, que la hipoteca que se pretende cancelar no es cambiaria y que, por lo tanto, no es de aplicación a la misma el artículo 156 de la Ley Hipotecaria. Tal argumento no puede sostenerse ya que, en la escritura de compraventa, se constituyó la hipoteca en garantía del precio aplazado «a favor del actual tenedor y de los futuros tenedores de las cambiales reseñadas» (cfr. párrafo segundo «in fine» del artículo 154 de la Ley Hipotecaria).
3. Subsidiariamente, alega también el recurrente que la hipoteca, si ha detenerla consideración de cambiaria, debe poder cancelarse aportando la certificación a que alude el artículo 45 de la Ley Cambiaria y del Cheque. Desde el momento en que el citado precepto dice que «este documento tendrá pleno valor liberatorio para el librado frente a cualquier acreedor cambiario», no cabe duda de que si tal documento se aportara, la hipoteca debiera cancelarse. Ahora bien, el recurrente aporta un certificado expedido por la entidad de crédito que abonó las letras por cuenta del librado, cuando el certificado del que habla el artículo 45 es el expedido por la entidad tomadora cuando ésta, portadora de la letra, sea una entidad de crédito. Para este caso, el artículo 45 permite a la entidad que presenta la letra al cobro entregar, en lugar de la letra original, un documento acreditativo del pago en el que se identifique suficientemente la letra.
Dado que este no es el documento presentado por el recurrente, el defecto apreciado por el Registrador debe ser mantenido y el auto apelado, revocado.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar el auto apelado.
Madrid, 31 de mayo de 2003. La Directora General, Ana López-Monís Gallego.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Illes Balears.
