En el recurso gubernativo interpuesto par el Notario de Madrid, don Manuel de Torres y Francos, contra la negativa del señor Registrador de la Propiedad de Algete, don Reinaldo Vázquez de la Puerta, a inscribir una escritura de declaración de obra nueva.
I
Por escritura otorgada ante el Notario de Madrid, don Manuel de Torres y Francos, el 5 de diciembre de 2001, los cónyuges don Germán L. L. y doña Pilar R. C. procedieron a declarar la obra realizada sobre la finca registral 4.782 del Registro de la Propiedad de Algete. En dicha escritura se expresa quo dicha obra se terminó en 1978 y se acredita dicha circunstancia con sendos testimonios, quo se incorporan, de la licencia de obra, quo tiene fecha de 1975 y de la certificación de finalización de obra, visada par el Colegio de Arquitectos de Madrid con fecha 28 de enero de 1978.
Presentada la anterior escritura en el Registro de la Propiedad de Algete fue calificado con la siguiente notes: “-Calificado el precedente documento se suspende por no constar mediante certificación del arquitecto, legitimada notarialmente, que la descripción de la edificación que consta en la escritura se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la Licencia o, en su caso, del Ayuntamiento acreditativa de los mismos extremos (artículos 45 y 49 del Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio). Contra la presente calificación se puede recurrir en la forma prevista en los artículos 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria, en el plazo de un mes desde la fecha de la notificación. El recurso se presentará en este Registro para la Dirección General de los Registros y del Notariado. Podrá presentarse también en los Registros y Oficinas previstos en los artículos 38.4 de la Ley 30/92; pero en este caso, a efectos de prórroga del asiento de presentación se entenderá como fecha de interposición la de su entrada efectiva en esta Oficina. Algete a 7 de marzo de 2002. El Registrador”. Firma ilegible.
El Notario de Madrid, don Manuel de Torres y Francos, interpuso recurso gubernativo contra la anterior nota y alego: Que es cuestión previa determinar el ámbito temporal de aplicación de los artículos 45 y siguientes del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, y, en particular, su aplicación a declaraciones de obra nueva formuladas después de la entrada en vigor de tal Real Decreto, cuando se refieran a edificaciones ya concluidas en ese instante. Que al no ser obligatoria la inscripción en el Registro de la Propiedad las declaraciones de obra nueva, es posible, como ha sucedido en este caso, que la obra se realizase durante la vigencia de una norma (en este caso la Ley 19/1975, de 2 de mayo, de Reforma de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, y el Decreto 1346/1976, de 9 de abril, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana), y se otorgue la correspondiendo escritura durante la vigencia de otra norma urbanística (Resolución de 4 de febrero de 1992). Que la disposición final segunda del Real Decreto citado establece: “El presente Real Decreto entrará en vigor al día siguiente de su publicación en el "Boletín Oficial del Estado". Por tanto, no establece ningún efecto retroactivo. Tampoco existen disposiciones transitorias referentes a los efectos y requisitos de las obras nuevas realizadas con anterioridad. Que la legislación que debe aplicarse es la existente en el momento de la terminación de la obra, y no la vigente en el momento de otorgarse la correspondiente obra nueva. Que si se acepta el efecto retroactivo de las normas urbanísticas, las declaraciones de obra nueva solo podrán acceder al Registro a través de un procedimiento judicial. Que las obras concluidas bajo el régimen de la legislación entonces en vigor, pasaban sin más a formar parte integrante del dominio del suelo, por efecto automático del Instituto Civil de la accesión. Y según la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 4 de marzo de 1996, “debe bastar alternativamente: a) Que esa edificación ha sido realizada de conformidad con la legislación urbanística entonces aplicable; b) Que en cualquier caso ya no son procedentes medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística”. Que de la documentación aportada, resulta, también, como dice la Resolución de la Dirección de los Registros y del Notariado de 4 de marzo de 1996, quo la edificación ha sido realizada hace más de cuatro años. Y en ningún momento se ha dicho que en el Registro de la Propiedad exista constancia, como es obligado, de la incoación del expediente de disciplina urbanística.
El Registrador en su informe de defensa de la nota argumento lo siguiente: Que mantenía la nota de calificación porque, no sólo se trata de garantizar la legalidad de la obra, si no de asegurar que lo que publica el Registro existe, y concuerda la realidad con lo inscrito. Que la escritura pública goza de los principios de veracidad a integridad, pero estas dos características están referidas al Notario Este recoge fiel a íntegramente lo que las partes manifiestan pero puede ocurrir que lo que estas digan ante el Notario no sea verdad o no sea toda verdad. Que pares garantizar esa veracidad a identidad el Real Decreto 1993/1997, de 4 de julio, exige quo se pruebe con certificación o Acta Notarial quo la descripción de la escritura coincide con la realidad. El certificado que el Notario incorpora, únicamente dice que la obra ha sido terminada según el Proyecto aprobado, pero no que lo declarado coincida con lo construido. Que la identidad no solo afecta a los posibles terceros si no que en este caso a la antigüedad y fecha de terminación de las obras. Que el Registrador debe calificar la solicitud de inscripción de acuerdo con la legislación vigente (artículo 55 del decreto antes citado).
Vistos los artículos 2.3 del Código Civil, la Ley 19/1975, del Suelo y Ordenación Urbana; la Ley del Suelo de 1990, los artículos 45 y siguientes del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, y la Resolución de esta Dirección General de 4 de febrero de 1992.
1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes: Se presenta en el Registro escritura de declaración de obra nueva otorgada en 2001, en la que se expresa quo la obra que se declara se terminó en 1978. Se acredita dicha circunstancia con sendos testimonios, que se incorporan, de la licencia de obra, que tiene fecha de 1975, y de la certificación de finalización de obra, visada par el Colegio de Arquitectos de Madrid con fecha 28 de enero de 1978. El Registrador suspende la inscripción “por no constar mediante certificación del arquitecto, legitimada notarialmente, que la descripción de la edificación que consta en la escritura se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la licencia, o, en su caso, del Ayuntamiento acreditativa de los mismos extremos (artículos 45 y 49 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio). El Notario recurre la calificación.
2. Es principio de nuestro Derecho, consagrado en el Código Civil (artículo 2.3) que las leyes no tienen efecto retroactivo si no dispusieren lo contrario. Por ello, acreditado mediante documentos oficiales que la construcción se terminó antes de la vigencia de la Ley del Suelo de 1990, no puede exigirse que se cumplan determinados requisitos impuestos por esta y que no venían exigidos cuando se realizó la construcción, siendo así que del examen del articulado de la citada Ley 8/1990 (cfr. Resolución de 4 de febrero de 1992), se desprende que dicha norma se refiere a las edificaciones construidas después de su entrada en vigor.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto, revocando la calificación del Registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble, en el plaza de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 3 de octubre de 2002.-La Directora general de los Registros y del Notariado, Ana López-Monís Gallego.
Sr. Registrador de la Propiedad de Algete.
