RESOLUCIÓN de 9 de julio de 2001, de la Dirección General de Los Registros y del Notariado, en, el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de A Coruña, don Jose Manuel Lois Puente, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Betanzos, don Antonio Gelabert González, a inscribir una escritura de hipoteca en virtud de apelación del recurrente.
En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de A Coruña, don Jose Manuel Lois Puente, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Betanzos, don Antonio Gelabert González, a inscribir una escritura de hipoteca en virtud de apelación del recurrente.
I
En escritura otorgada el día 16 de octubre de 1998 ante el Notario de A Coruña, don Jose Manuel Lois Puente, la Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid concedió a la entidad «Promociones Olmeiro, Sociedad Limitada», que actuó representada por su Administrador único don Jose Angel Salazar Martínez, un préstamo para la construcción de viviendas, y en garantía del mismo la entidad prestataria constituyo hipoteca sobre siete de las viviendas a favor de la entidad prestamista, distribuyéndose la responsabilidad hipotecaría entre cada una de ellas y estableciéndose en la cláusula duodécima: «... la acción hipotecaría podrá hacerla valer la entidad acreedora por el procedimiento... judicial sumario especial de la Ley Hipotecaria... señalando el deudor como domicilio para la practica de los requerimientos y notificaciones las mismas fincas hipotecadas...».
Presentada la anterior escritura en el Registro de la Propiedad de Betanzos, fue calificada con la siguiente nota: «Calificado el documento precedente, que fue presentado a las nueve quince horas del día 17 de octubre pasado, bajo el asiento numero 5 del «Diario 73», devuelto para liquidar impuestos y reingresado hay, el Registrador que suscribe no ha practicado la inscripción solicitada por los siguientes motivos: En la cláusula duodécima se fijan como domicilios para la practica de requerimientos y notificaciones «las mismas fincas hipotecadas» y lo que contradice el artículo 130 de la Ley Hipotecaria, que impone la determinación de un solo domicilio. Betanzos, 4 de diciembre de 1998. -El Registrador». Sigue firma.
El Notario autorizante de la escritura, don Jose Manuel Lois Puente interpuso recurso gubernativo contra la anterior nota de calificación y alego: Que dicha nota presupone la existencia de una sola hipoteca, ya que si son varias la aplicación literal del artículo 130 de la Ley Hipotecaría llevaría a defender que «cada hipoteca» tendría «un domicilio» y precisamente en la escritura calificada hay varias hipotecas, tantas como fincas, aunque en garantía de un solo crédito, sin que quepa defender la existencia de una solo hipoteca distribuida entre varias fincas. Por ello no se contradice el precepto cuando para «cada hipoteca» se señala «un» domicilio para notificaciones y requerimientos, garantizando de antemano, sin los costes y molestias que genera la modificación de dicho domicilio, que los futuros adquirentes de los pisos hipotecadas sean notificadas y requeridos en el domicilio registral de la finca que adquieren. Que independientemente de lo anterior, tampoco se admite la interpretación de que la expresión «un domicilio» del precepto hipotecario sea excluyente, y ello en base a la Resolución de 5 de septiembre de 1998, lo que se prohibe es que la escritura no determine ningún domicilio, pero no que puedan fijarse varios, ya que la interpretación de las normas no puede chocar con imperativos constitucionales como el de proscribir la indefensión, pues no se puede pretender que si son varios los copropietarios hipotecantes tengan que señalar un domicilio único para todos ellos y no para cada uno el suyo propio, evitando así que cada uno sea requerido de pago y pueda pagar impidiendo la ejecución por no darle el notificado traslado de la reclamación.
El Registrador de la Propiedad, en defensa de la nota informo: 1. Que no es valido el argumento de que existen una pluralidad de hipotecas y por ello han de existir una pluralidad de domicilios, ya que de lo que se trata es de fijar un lugar para notificar a una persona en un procedimiento ejecutivo, que puede afectar a una, a varias o a todas las fincas hipotecadas. 2. Que es correcta la idea de que si la finca pasa a un tercero que queda subrogado en la hipoteca, estará determinado sin mas gastos su domicilio a efectos del referido procedimiento, pero mientras ello no se produce es indudable que existen una pluralidad de domicilios y la fijación de un nuevo domicilio por el adquirente en la misma escritura de adquisición para su constancia en el Registro no comporta gastos excesivos. 3. Que el artículo 130 de la Ley Hipotecaría no se opone en principio a que se designen varios domicilios (Resolución de 5 de septiembre de 1998) y según entendieron los legisladores y comentaristas de la Ley Hipotecaría de 1909, que introdujo el procedimiento judicial sumario, no solo para el caso de hipotecante no deudor sino también en el caso de pluralidad de hipotecantes, deudores o de ambos, pero no parece lógico que pueda atribuirse varios domicilios a una misma persona ya que ello iría en contra de principios tan fundamentales como el de seguridad jurídica y economía procesal. 4. Que en la nota de calificación no se dice que no puedan existir varios domicilios y solo se exige en este momento la «determinación de uno» entre los varios posibles que permita en caso de ejecución la práctica de requerimientos y notificaciones con todas las garantías, evitando la ficción que supone la fijación de siete posibles domicilios con el agravante en este caso de no ser ninguno de ellos el real del deudor actual y ubicarse en un edificio en construcción.
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Galicia confirmó la nota del Registrador fundándose en las alegaciones contenidas en el informe de este a invocando también lo dispuesto en el artículo 40 del Código Civil.
El Notario recurrente apelo el Auto Presidencial manteniéndose en sus alegaciones y añadió: Que admitido que el artículo 130 de la Ley Hipotecaría no impone la determinación de un solo domicilio no se entiende por que se deniega en este caso concreto y el hecho de que a las partes les convenga mas un único domicilio para facilitar la ejecución sería una cuestión a valorar por ellas mismas, al no existir prohibición legal en este sentido. Que el Auto Presidencial interpreta en base al artículo 40 del Código Civil que el domicilio hábil para notificaciones y requerimientos es aquel en que el deudor tenga su residencia habitual, y si ello es así sobraría el artículo 130 de la Ley Hipotecaria, ya que al tratarse de una situación de hecho nada cabría pactar sobre esta cuestión.
Que el Registrador no puede valorar si el domicilio fijado es o no residencia habitual del deudor/hipotecante ya que su papel se limita a examinar si en la escritura se ha cumplido el requisito de fijar un domicilio. Que en el presente caso estamos ante un préstamo a promotor que esta llamado a funcionar como un elemento de financiación de los adquirentes de las viviendas, que serán normalmente los destinatarios del crédito, y lo mas lógico, en arras de que el domicilio para requerimientos y notificaciones sea el real, es que se fijen tantos domicilios como fincas.
Vistos los artículos 120 a 123, 130, 131 de la Ley Hipotecaria, en su redacción de 8 de febrero de 1946; artículo 40 del Código Civil; y las Resoluciones de 11 de febrero de 1911, 5 de diciembre de 1925, 5 de septiembre de 1998, 24 de octubre de 2000 y 7 de febrero de 2001.
1. En el supuesto de hecho del presente recurso se constituye hipoteca sobre siete fincas en garantía de un préstamo concedido a determinada sociedad promotora para la construcción de aquellas. En una de las estipulaciones de la escritura, y para poder hacer valer la acción hipotecaria por el procedimiento judicial sumario que el entonces vigente artículo 131 de la Ley Hipotecaría establecía, se señala como domicilio para la práctica de requerimientos y notificaciones «las mismas fincas hipotecadas».
El Registrador se niega a practicar la inscripción solicitada porque, a su juicio, dicha estipulación es contraría al artículo 130 de la Ley Hipotecaria -según la redacción vigente en ese momento-, que impone la determinación de un solo domicilio.
2. En primer lugar, debe señalarse que la omisión o, en su caso, la defectuosa designación del domicilio realizada por el deudor a efectos del procedimiento judicial sumario o extrajudicial de ejecución de la hipoteca producirá el efecto de que no puedan utilizarse dichos procedimientos -de carácter potestativo, por otro lado-, pero, al no existir precepto alguno que lo ordene, no puede motivar la ineficacia de la hipoteca ni ser obstáculo para la inscripción de esta en el Registro de la Propiedad (cfr. las Resoluciones de 11 de febrero de 1911 y 7 de febrero de 2001).
3. En segundo lugar, y entrando en el fondo de la nota de calificación, el defecto invocado por el Registrador no puede ser mantenido si se tienen en cuenta las siguientes consideraciones: a) Que la fijación del domicilio a efectos del procedimiento judicial sumario de que se trata tiene la doble finalidad de garantizar al deudor el exacta conocimiento de las actuaciones ejecutivas y asegurar al acreedor frente a dilaciones indebidas por cambios de residencia o mala fe del deudor; b) Que, atendida esa finalidad, la expresión «un domicilio» debe interpretarse no en el sentido de domicilio único sino en el de cierto y determinado -sin que tenga por que ser el domicilio real o habitual al que se refiere el artículo 40 del Código Civil-; c) Que la expresión de distintos domicilios puede facilitar en su día el desarrollo del procedimiento de realización de la hipoteca (y así ocurrirá en caso de que deudor e hipotecante no sean la misma persona Resolución de 5 de septiembre de 1998-; o en el supuesto de pluralidad de hipotecantes -Resolución de 7 de febrero de 2001 ; y d) Que, tratándose de una hipoteca constituida sobre varias fincas entre las que se distribuye la responsabilidad hipotecaria, ha de tenerse en cuenta que no cabe la ejecución conjunta sobre todas ellas, sino que habrán de ser ejecutadas como fincas diferentes (cfr., artículos 119 a 123 de la Ley Hipotecaría y Resolución de 24 de octubre de 2000), por lo que no debe haber inconveniente en señalar como domicilio la respectiva finca que haya de ser objeto de la ejecución, máximo si se tiene en presente que, de ese modo en dos casos como el ahora debatido, en que se constituye la hipoteca inicialmente por una solo persona -el promotor-, se puede legítimamente pretender que sea innecesario modifica dicho domicilio una vez que sean transmitidas posteriormente cada una de las múltiples fincas hipotecadas a personas distintas que asuman la deuda respectiva y se subroguen en la responsabilidad hipotecaría correspondiente.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar el auto apelado y la nota de calificación.
Madrid, 9 de julio de 2001. -La Directora general de los Registros y del Notariado, Ana Lopez-Monís Gallego.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Galicia.
