RESOLUCIÓN de 12 de julio de 2000, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por don Jesús María Alcalde Barrio, en nombre y representación de la Caja de Ahorros de Asturias, frente a la negativa del Registrador de la Propiedad de Pravia, don Juan Ignacio de los Mozos Tuya, a inscribir determinados pactos de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria, en virtud de apelación del Registrador.
En el recurso gubernativo interpuesto por don Jesús María Alcalde Barrio, en nombre y representación de la Caja de Ahorros de Asturias, frente a la negativa del Registrador de la Propiedad de Pravia, don Juan Ignacio de los Mozos Tuya, a inscribir determinados pactos de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria, en virtud de apelación del Registrador.
I
Por escritura otorgada el 14 de febrero de 1997 ante el Notario de Grado don Luis Alberto Fernández Fanjul, la Caja de Ahorros de Asturias concedió a los cónyuges don A. V. L. y doña J. P. R. un préstamo por importe de cuatro millones quinientas mil pesetas, a un interés inicial del 7’497 por 100 anual, sujeto a revisión. Entre otros pactos se convino lo siguiente: «Segunda. Amortización ... Asimismo, se pacta que la parte prestataria pueda anticipar la cancelación, a cuyo efecto habrá de satisfacer la liquidación que del préstamo sea practicada por la Caja. Sexta: Las cantidades vencidas y no satisfechas a sus respectivos vencimientos devengarán día a día, y por ende, con base en el año natural, el interés vigente en cada momento incrementado en ocho puntos, que será liquidado en el momento de su pago. Sexta bis: Vencimiento anticipado. No obstante el plazo pactado, se producirá su vencimiento anticipado, con facultad correlativa de la Caja de exigir, con ejecución hipotecaria, cuanto se le deba por principal y accesorios, en cualquiera de los siguientes supuestos: c) Por incumplimiento de la parte prestataria de cualquiera de las obligaciones que por el contrato asuma respecto a pago de contribuciones y primas de póliza de seguro. e) Si ocurriese siniestro en la finca hipotecada que minorice el valor de la misma en más de un veinte por ciento, si no se repone la garantía. Octava: En garantía del principal del préstamo, es decir, cuatro millones quinientas mil pesetas, de sus intereses ordinarios de dos años al tipo inicialmente convenido, esto es, por cuatrocientas sesenta y ocho mil pesetas, de sus intereses moratorios de tres años al tipo inicialmente convenido más ocho puntos, esto es, por un millón setecientas ochenta y dos mil pesetas, de novecientas mil pesetas para costas y gastos, y de una cantidad máxima de quinientas mil pesetas en concepto de otros gastos... constituyen hipoteca sobre la finca ... Decimotercera: La parte prestataria se obliga a asegurar contra daños la finca hipotecada, en cantidad no inferior a seis millones setecientas mil pesetas, en Compañía de reconocida solvencia, obligándose a continuar este seguro mientras la deuda subsista y a pagar las primas dentro del plazo que fija la póliza. La prestataria autoriza expresa e irrevocablemente a la Caja, hasta la cancelación del préstamo, para que directamente ejerza las siguientes facultades: a) Abonar las primas del seguro y recoger los recibos si lo estimase oportuno ... Decimoquinta: Los bienes hipotecados han sido valorados de conformidad con la Orden de 30 de noviembre de 1994 del Ministerio de Economía y Hacienda a los efectos previstos en la Ley de 25 de marzo de 1981 y Real Decreto de 17 de marzo de 1982, reguladores del mercado hipotecario. Decimonovena: Las partes solicitan del Señor Registrador de la propiedad correspondiente: 1) La inscripción en los Registros a su cargo de las cláusulas de trascendencia real obrantes en la presente escritura, sin perjuicio de la plena eficacia civil y procesal de las de carácter obligaciona».
Presentada copia de dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Pravia, fue inscrita parcialmente, según nota extendida a su pie, que dice: «Inscrito el precedente documento donde indica el cajetín extendido al margen de la descripción de la finca comprendida en el mismo. Conforme establece el artículo 434 del Reglamento Hipotecario, no han sido objeto de inscripción: La cláusula primera bis completa; las cláusulas cuarta, quinta, sexta y séptima completas; de la cláusula sexta bis, los apartados b) al final completos; de la cláusula novena, los referentes a los intereses moratorios y primas de seguros así como la responsabilidad total; de la cláusula decimoprimera, los apartados b), c); de la cláusula duodécima, el apartado 1, la competencia notarial; y de la cláusula decimocuarta al final. Pravia, 8 de abril de 1.997. El Registrador. Fdo: Juan-Ignacio de los Mozos Touya».
Don Jesús María Alcalde Barrio, en representación de Caja de Ahorros de Asturias, interpuso recurso gubernativo frente a la negativa a inscribir los siguientes pactos de la escritura limitados a aquellos a que se refiere la apelación a resolver y en base a los siguientes argumentos: En relación con las cláusulas sexta y octava, que se pactan intereses moratorios para el caso de incumplimiento por el deudor, y ha de entenderse lícita y establecida en beneficio de ambas partes, pues no es infrecuente que el prestatario, por motivos de tesorería u otros, le convenga mantener a modo de prórroga que le permita ponerse al corriente en los pagos abonando Intereses de demora; que no puede entenderse esa “prestación accesoria” como una «obligación accesoria» desvinculada de la principal, por lo que los intereses moratorios son asegurables con hipoteca con la finalidad de reforzar el cumplimiento de la obligación principal; que vinculada como está la inscripción de dicha cláusula a la de constitución de hipoteca no cabe aceptar la fundamentación jurídica de la nota que la rechaza pues si bien el artículo 114 de la Ley Hipotecaria establece como límite en orden a la reclamación de intereses frente a tercero de cinco anualidades, pero no establece que hayan de ser calculados al tipo establecido para los ordinarios; que por el contrario, de las Resoluciones de 23 de febrero de 1996, 8,11, 12 y 13 de marzo de 1996 y otras se deduce la admisibilidad de una garantía por intereses como la convenida en la escritura calificada; que en este caso se establece un tope a la responsabilidad por intereses moratorios, garantizándose de manera diferenciada, y constituyendo hipoteca expresa en su garantía, lo que es conforme con la doctrina de las Resoluciones de 23 de febrero, 8, 11, 12 y 13 de marzo y 1 y 2 de abril de 1996; por lo que se refiere a la negativa a inscribir determinados apartados de la cláusula sexta bis, como causas de vencimiento anticipado, se ha de distinguir: la relativa al impago de la prima del seguro no puede rechazarse por falta de garantía cuando en la estipulación novena se garantiza una determinada suma por tal concepto y en la decimocuarta se establece la obligación de tener asegurada la finca contra daños por determinada cantidad, estipulación ésta cuya trascendencia real resulta del artículo 110.2 de la Ley Hipotecaria y ha sido admitida por Resolución de 22 de julio de 1996; que la causa de vencimiento como consecuencia de siniestro de la finca tiene trascendencia real pues aunque el artículo 1.129-3 del Código Civil se refiera al deudor, el tercer poseedor, aunque no responda personalmente de la obligación garantizada, ha de soportar la ejecución y está obligado a mantener la garantía real, siendo aquella eficacia reconocida en Resoluciones de 23 y 26 de octubre de 1987; y en cuanto a la negativa a inscribir la cláusula decimoquinta ha de entenderse que no es innecesaria pues la valoración de los bienes con arreglo a las disposiciones que cita es requisito para la titulación de los préstamos tal como señala el artículo 5-2.º de la Ley del Mercado Hipotecario.
El Registrador informó que al haberse extendido la nota de despacho al amparo del artículo 434 del Reglamento hipotecario, que autoriza a inscribir solamente los pactos con trascendencia real denegando los personales sin expresión de causa o motivo, cuando se cuente con el consentimiento de los interesados -en este caso en la cláusula vigésima- lo procedente para conocer aquellos motivos hubiera sido presentar de nuevo el título para la extensión en forma de nota de calificación, por lo que entendía que no es posible el recurso al no existir nota de calificación; que no se cuestiona la licitud del pacto sobre intereses moratorios sino tan sólo si es inscribible conforme a los artículos 114, 115 y 146 de la Ley Hipotecaria y 220 de su Reglamento al sobrepasar, junto con los ordinarios el límite que para su garantía establecen dichas normas; que pese a que el recurrente afirme que no se debate sobre el límite temporal de las cinco anualidades, ésa es la cuestión central, desfigurando en su argumentación el sentido de las Resoluciones que cita; que el criterio mantenido en la doctrina sentada en las Resoluciones de 23 y 26 de octubre de 1987, 22 de julio y 16 y 17 de diciembre de 1996 es que el límite de responsabilidad por razón de intereses, tanto ordinarios como de demora, no puede exceder de las cinco anualidades previstas en el artículo 114 de la Ley Hipotecaria, debiendo, a estos efectos, computarse conjuntamente; que por tanto no se trata tan solo de sumar el número de anualidades de suerte que no excedan de cinco, primero, por un argumento de tipo gramatical, ya que la norma se está refiriendo a los únicos intereses que contempla, los ordinarios, máxime cuando el artículo 146 de la Ley y el 220 del Reglamento se refieren a cantidad o importe y no al número de años; en segundo lugar, por un argumento lógico, pues si se trata de dar cobertura hipotecaria a cierta responsabilidad por razón de intereses, es lógico pensar que el tope máximo permitido ha de fijarse sobre la base del tipo establecido para los ordinarios en combinación con el capital garantizado; y tercero, por razones de orden sistemático, pues así se desprende de las normas relativas a la ejecución contenidas en el artículo 131.15, 126 y 146 de la Ley y 220 y 235.8ª y 9ª del Reglamento hipotecario; que carece de sentido partir de la premisa falsa de que nada dice el citado artículo 114 para llegar a la conclusión de que nada obsta a que el tope máximo se fije tomando el tipo de interés correspondiente a los moratorios, porque con ello se daría cobertura hipotecaria a una responsabilidad ajena al «corpus» de la hipoteca modelada por el legislador, como derecho sujeto a tipicidad legal y de constitución registral; y por último, que dado que los intereses de demora no caben en el tope máximo legalmente permitido no cabe otra solución que denegar su inscripción totalmente siguiendo el criterio de las Resoluciones de 16 y 17 de diciembre de 1996 conforme al cual el Registrador no puede alterar el contenido del documento sujeto a inscripción; y que no obstante queda en el aire toda la problemática relativa a las hipotecas de máximo en garantía de obligaciones accesorias de la principal; que la denegación de la inscripción del pacto sobre vencimiento anticipado por impago de las primas de seguro se funda en no estar garantizado su pago con la hipoteca, y si bien el interés del acreedor en ese pago le permite ejercitar la acción personal de resolución de la obligación principal de préstamo, o una acción de devastación en su caso, al no estar garantizados con la hipoteca ni ser susceptibles de ello por ser una obligación accesoria que queda fuera de cobertura hipotecaria, carece de sentido su inscripción; en lo referente a la desvalorización de la finca por siniestro ha de partirse de la falta de determinación del valor inicial sobre el que ha de producirse la desvalorización, que no se determina; que aparte de ello, la cuestión no está en el porcentaje de la disminución de aquel valor, sino en los presupuestos para el ejercicio de la acción de devastación pues si bien, a diferencia del artículo 1129.3 del Código Civil que se refiere al deudor, el artículo 117 de la Ley Hipotecaria lo hace al dueño de la finca, sea o no deudor, parte de una conducta voluntaria del mismo, y ante ella permite al Juez adoptar diversas medidas, una de ellas el vencimiento anticipado, la estipulación rechazada lo hace con carácter objetivo, por el mero hecho de desvalorizarse la finca, y de forma automática; que en la cláusula de constitución de hipoteca, aparte de la garantía de los intereses de demora se rechaza la de otros gastos extrajudiciales, en primer lugar porque engloba cantidades de muy variada naturaleza, y en segundo lugar por no ser susceptibles de dicha garantía dada la tipicidad legal a que está sujeta la hipoteca que no permite garantizar junto con la obligación principal otras que las específicamente previstas por la ley, intereses dentro del límite legal y costas y gastos judiciales; y justifica el rechazo a inscribir la estipulación relativa a la valoración de la finca a efectos de la legislación del mercado hipotecario por innecesaria, dado que será al tiempo de emitir los correspondientes valores cuando haya de comprobarse la legalidad de la emisión, pero no al tiempo de constituirse la hipoteca que sirva de cobertura a los mismos.
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia del Principado de Asturias acordó estimar parcialmente el recurso revocando la nota de calificación en cuanto denegó la inscripción de las siguientes cláusulas: a) La parte rechazada de la tercera por ser lícita y lógica a reserva de posterior comprobación; b) la garantía de los intereses de demora, configurada como una hipoteca de máximo, pues cabe dentro de los límites del artículo 114 de la Ley Hipotecaria y ha sido admitida por Resoluciones de 16 y 17 de diciembre de 1996; c) las relativas a las primas de seguro por ser extensiva la hipoteca a las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario por tal concepto y estar admitida por Resoluciones de 10 de mayo y 22 de julio de 1996 y por tanto extensible la hipoteca a la garantía de sus primas; d) la de vencimiento anticipado como consecuencia de siniestro de la finca por estar permitida por el artículo 1129.3 del Código Civil; y e) la valoración de los bienes conforme a la Legislación del Mercado Hipotecario por cuanto el hecho de ser innecesaria no impide su inscripción.
El Registrador apeló la anterior resolución remitiéndose a su informe y reiterando la improcedencia del recurso y que la garantía hipotecaria de las primas de seguros, como la de los gastos extrajudiciales, pugna con la tipicidad del derecho real de hipoteca.
Vistos los artículos 1.129-3º y 1.923-2 del Código Civil; 12, 114 y 117 de la Ley Hipotecaria y 220, 429 y 434 de su Reglamento; 5 y 7 de la Ley del Mercado Hipotecario y 26 y 28 del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, y las Resoluciones de 4 de julio de 1984, 23 y 26 de octubre de 1987, 8 de noviembre de 1993, 19 de enero, 22 de julio, 23 y 26 de octubre de 1996, 18 de diciembre de 1999 y 14 y 17 de marzo de 2000.
1. Como cuestión previa al examen de los cinco puntos que han de resolverse, en cuanto defectos revocados por el Auto frente al que ha apelado el Registrador, ha de plantearse la objeción de éste sobre la improcedencia del recurso a falta, según él, de nota de calificación frente a la que recurrir.
La conformidad del interesado a una inscripción parcial del título presentado, lo sea como consecuencia de la previa manifestación de los defectos observados en la calificación a que se refiere el artículo 429 del Reglamento hipotecario, lo sea directamente al presentar aquél o resulte del mismo, bien de forma expresa, bien tácita -atribuyendo por ejemplo efectos meramente obligacionales o inter partes a determinadas estipulaciones- ofrece muchos matices. En lo que a su repercusión en la nota de despacho se refiere, no toda conformidad a esa inscripción parcial ha de entenderse como renuncia a la expresión en la misma de los motivos del rechazo, pues la regla general, contenida en el último párrafo del artículo 434 del mismo Reglamento, es que deberá expresarse la causa o motivo de la suspensión o denegación, con la única excepción de que el presentante o interesado hayan manifestado su conformidad al despacho del documento sin unas concretas estipulaciones o pactos, lo que parece implicar o bien el previo conocimiento de la calificación desfavorable a su inscripción o el reconocimiento de que no son inscribibles. Una solicitud genérica de inscripción prescindiendo de todo aquello que el Registrador considere que no procede, tan sólo persigue el lograr el inmediato acceso al Registro acto o contrato en cuestión sin verse obstaculizado por defectos que afecten a pactos, estipulaciones o fincas concretas, pero no puede considerarse como renuncia a la inscripción de dichos pactos o estipulaciones ni a la posibilidad de recurrir frente a la calificación que los rechace, por lo que en tales casos, como ya señalara la Resolución de 19 de enero de 1996, no puede omitirse en la nota las razones de su exclusión. Pero es más, en un supuesto como el presente, en que la solicitud de inscripción lo es de todos los pactos contenidos en el negocio a calificar que tengan trascendencia real, la expresión en la nota de despacho de cuales no se han inscrito, sin mayores precisiones sobre las razones de su exclusión, lleva implícita su calificación como carentes de aquella trascendencia, y tal calificación es perfectamente recurrible.
2. El primero de los defectos revocados por el Auto apelado es el que rechaza la inscripción del párrafo final de la cláusula segunda -tercera, se dice por error en el Auto- del contrato. Dado que el contenido de ese pacto no aparece denegado o suspendido en la nota de calificación ni, por tanto, tal extremo ha sido objeto de recurso, ha de tenerse por incongruente el Auto apelado en cuanto se pronuncia sobre el mismo, por lo que procede su revocación.
3. La segunda de las cuestiones a abordar es la relativa a dos de las cláusulas del contrato relacionadas entre sí: El rechazo a la inscripción de la garantía hipotecaria convenida para los intereses de demora y, como consecuencia de ello, del pacto sobre devengo de tales intereses, rechazo que se basa en considerar que la cantidad garantizada por tal concepto, sumada a la fijada para garantizar los intereses ordinarios, excede del máximo permitido por el artículo 114 de la Ley Hipotecaria, esto es: cinco anualidades de intereses ordinarios.
El defecto no puede confirmarse. La doctrina de esta Dirección General, contenida en Resoluciones de 23 y 26 de octubre de 1987 y 22 de julio de 1996 entre otras, una vez sentada la distinta naturaleza y régimen de los intereses remuneratorios y moratorios, diverso origen y título para lograr su efectividad, ha admitido la posibilidad de extender la garantía hipotecaria a los segundos siempre que, por exigencias del principio de especialidad (cfr. artículo 12 de la Ley Hipotecaria), se precise claramente en que medida lo están, con independencia de la garantía prevista para los primeros, de suerte que no pueda aplicarse la cobertura establecida para unos a los otros. Por lo demás, la doctrina invocada sobre la computación conjunta de uno y otro tipo de intereses, no es argumento para rechazar la inscripción pretendida pues tal doctrina, como precisara la Resolución de 18 de diciembre de 1999 -y que han ratificado las de 14 y 17 de marzo del corriente año- no pretende afirmar otra cosa sino que unas mismas cantidades no pueden devengar simultáneamente intereses ordinarios y de demora, mas, respetada esta exigencia, ninguna dificultad hay para poder reclamar todos los intereses, sean remuneratorios o de demora, realmente devengados y cubiertos por las respectivas definiciones de su garantía hipotecaria -dentro de los máximos legales- aun cuando se reclamen intereses remuneratorios de los cinco últimos años e intereses moratorios también de los cinco últimos años, si así procediera, por ser distintas y de vencimiento diferente las cantidades que devengan unos y otros y, por tanto, a ambos puede extenderse la garantía hipotecaria dentro de dichos límites.
4. En tercer lugar, se plantea el rechazo a la inscripción de la estipulación que impone la obligación de asegurar la finca hipotecada por determinada suma, con la facultad del acreedor de atender al pago de las primas del seguro. En relación con ella se ha de distinguir dos cuestiones: por un lado, su conexión con la cláusula sexta bis, donde se conviene que la falta de pago de la prima del seguro opere como causa de vencimiento anticipado de la obligación de devolver el préstamo y a cuyos efectos ha de admitirse su inscripción pues, conforme reiteradamente ha señalado este Centro directivo (cfr. Resoluciones de 23 y 26 de octubre de 1987 y 22 de julio y 26 de octubre de 1987 y 22 de julio de 1996), son admisibles como causas de vencimiento anticipado el impago de aquellas obligaciones que siguen a la cosa y que, como las primas del seguro, en cuanto crédito privilegiado (cfr. artículo 1.923-2.º del Código Civil) suponen un riesgo
de detrimento potencial del bien hipotecado (cfr. artículo 1.129-3 del mismo Código); y por otro, en relación con su garantía hipotecaria. En este aspecto, si bien la misma doctrina (cfr. Resolución de 22 de julio de 1996 confirmando la de otras anteriores) tiene establecido que los contratantes pueden extender la garantía hipotecaria a aquellos gastos extrajudiciales que, como las primas del seguro del bien hipotecado, están en íntima conexión con la conservación y efectividad de la garantía, condicionaba tal posibilidad a que se respetase, además, la exigencia que en aras del principio de especialidad impusieran las Resoluciones de 23 y 26 de octubre de 1987, en el sentido de que han de precisarse los concretos gastos extrajudiciales que se garantizan, lo que en este caso no ocurre pues la cobertura genérica de «otros gastos» contenida en la cláusula octava, no respeta aquella exigencia.
5. Es objeto de debate, igualmente, la validez del pacto por el que se conviene el vencimiento anticipado de la deuda para el caso de sufrir la finca hipotecada un siniestro que disminuya su valor en más de un veinte por ciento si no se repone la garantía. El hecho de que el legislador atribuya al acreedor hipotecario en ciertos casos, como una de las facultades de defensa y conservación del derecho real de garantía, la llamada acción de devastación, tendente a reprimir o reparar el menoscabo que pueda sufrir el bien sobre el que se ha constituido aquel derecho, no significa necesariamente que no pueda atribuírsele también convencionalmente la facultad de dar por vencido anticipadamente el crédito para el caso de disminución del valor de las garantías por causas objetivas y lograr, a través de su inscripción registral, hacerla oponible a terceros. La doctrina de este Centro Directivo no solo ha admitido la modulación por vía de pacto del vencimiento anticipado que establece el artículo 1.129-3º del Código Civil para concretar el grado de quebranto o pérdida de valor de los bienes que se configure como disminución de la garantía, sino también que a su amparo puedan establecerse como causas de vencimiento anticipado pérdidas o disminuciones del valor de los bienes producidas con independencia de la existencia o no de culpabilidad del deudor o propietario (cfr. Resoluciones de 23 y 26 de octubre de 1987, 16 de marzo y 26 de diciembre de 1990), siempre que cumplan unas exigencias mínimas como la concreción de la disminución del valor que la determine (Cfr. Resolución de 8 de noviembre de 1993) y que la misma no quede al arbitrio de una de las partes (cfr. Resolución de 4 de julio de 1984).
6. Por último se plantea si procede, por ser necesario o no, el hacer constar la declaración de que la finca hipotecada ha sido valorada de conformidad con las exigencias de la normativa del mercado hipotecario. El artículo 5 de la Ley del Mercado Hipotecario -Ley 2/1981, de 25 de marzo- establece unos límites, fijados en un porcentaje sobre el valor de los inmuebles hipotecados en su garantía, al importe de los créditos que pueden servir de cobertura a las emisiones de cédulas o bonos hipotecarios, por lo que entre los requisitos exigidos por el posterior artículo 7.º para su movilización se encuentra el de que hayan sido previamente tasados con los requisitos que reglamentariamente se establezcan.
Esa tasación es pues un requisito previo a la emisión de los valores garantizados, pero no para la constitución previa de la hipoteca, aun cuando nada obsta a que se haya verificado en tal momento o incluso antes, en cuyo caso el artículo 28.2 del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, que desarrolla aquella Ley, establece que se hará constar en la escritura de constitución de la hipoteca y en la inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad.
Ahora bien, si esa constancia viene reglamentariamente impuesta, lo es sobre la base de su acreditación mediante el certificado de los servicios correspondientes, según la propia norma establece, por lo que la simple manifestación de su existencia no acreditada con la incorporación a la escritura del correspondiente certificado, carece por sí sola de toda relevancia a efectos registrales.
Esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso revocando el primero y último de los extremos del Auto apelado y en parte el tercero, éste en los términos que resultan del cuarto de los fundamentos de derecho que preceden, y desestimarlo, confirmando dicho Auto, en cuanto a los restantes.
Madrid, 12 de julio de 2000. La Directora general. Ana López-Monís Gallego.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia del Principado de Asturias.
