RESOLUCIÓN de 18 de marzo de 2000, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por don Antonio Barrera Molero, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Sevilla número 12, don Francisco Galán Ortega a inscribir un testimonio de auto recaído en expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo interrumpido de una finca, en virtud de apelación del recurrente.
En el recurso gubernativo interpuesto por la Procuradora de los Tribunales, doña Inmaculada Caballero Bueno, en nombre de don Antonio Barrera Molero, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Sevilla número 12, don Francisco Galán Ortega, a inscribir un testimonio de auto recaído en expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo interrumpido de una finca, en virtud de apelación del recurrente.
I
En el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Sevilla se tramitó expediente de dominio 613 de 1986, a instancia de don Antonio Barrera Molero, para reanudar el tracto sucesivo de la finca registral número 8.469, la cual se halla inscrita en el Registro de la Propiedad de Sevilla número 12 a favor de los cónyuges don Juan Manuel Pérez Vadillo y doña Engracia Barrego Chicón, en 1978, y que el promotor del expediente adquirió por título de compraventa el 27 de junio de 1985 de los señores Pérez Gómez (don Juan Miguel, doña María Julia, doña Manuela y don José Victoriano) y de doña Sofía Castilla Chicón.
El 5 de diciembre de 1987 recayó auto en dicho expediente, en el que, tras hacer constar que se citó por medio de edictos a los titulares registrales, a los vendedores en el documento, y en su caso a sus causahabientes, así como a aquellas personas ignoradas a quienes pudiera perjudicar la inscripción, y que en el Juzgado compareció doña Sofía Castilla Chicón, en concepto de heredera del titular registral y catastral y los señores Pérez Gómez, en el mismo concepto, manifestando su total conformidad con la pretensión del promotor del expediente, se declaró justificada la adquisición del dominio de la citada finca por don Antonio Barrera Molero y se decretó la cancelación de la inscripción a favor de los actuales titulares registrales.
Presentado testimonio del referido auto en el Registro de la Propiedad de Sevilla número 12, fue calificado con la siguiente nota: “Denegada la inscripción por el defecto insubsanable de no haber sido citados personalmente, como exige el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, al tratarse de inscripción de menos de treinta años de antigüedad -concretamente del año 78, como resulta de la inscripción 80 de la finca 8.469 al folio 102 vuelto del tomo 241, libro 203- los titulares registrales don Juan Manuel Pérez Vadillo y doña Engracia Borrego Chicón.
Asimismo, se desprende del resultando tercero del auto que nos ocupa el fallecimiento y apertura de la sucesión hereditaria de dicho titular registral y catastral, don Manuel Pérez Vadillo, lo que permite pensar en que, de conformidad con el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, no se haya producido una verdadera interrupción en la cadena de titularidades, como afirma reiterada jurisprudencia de la Dirección General de los Registros y Notariado, sino la falta de registración de los títulos adecuados y representativos de dicha cadena, como serían los de herencia del titular registral y venta en instrumento público de sus herederos al incoante del expediente, el cual no sería por tales razones el título inscribible.
Dado el carácter de los defectos observados no procede la práctica de anotación preventiva por defecto subsanable, pudiéndose interponer contra esta calificación recurso gubernativo en el plazo de cuatro meses a contar de su fecha en conformidad con los artículos 66 de la Ley Hipotecaria y 112 y siguientes de su Reglamento. Sevilla, 20 de enero de 1997. El Registrador”. Firma ilegible.
La Procuradora de los Tribunales, doña Inmaculada Caballero Bueno, en nombre de don Antonio Barrera Molero, interpuso recurso gubernativo contra la anterior nota de calificación y alegó: Que la misma incurre en una contradicción, ya que si en ella se reconoce que según resultando 3º. del auto, el titular registral y catastral, don Manuel Pérez Vadilo y su esposa han fallecido (concretamente en 1984), no se puede decir que se deniega la inscripción por no haberse citado a los mismos personalmente. No obstante ello, se citó personalmente a los citados cónyuges y además, personalmente a todos los herederos que vendieron la finca al promotor del expediente, siendo todos oídos y mostrándose conformes con la petición deducida. Que sí se ha producido una verdadera interrupción de titulares, ya que, al menos, no han tenido acceso al Registro dos transmisiones hereditarias (las herencias de don Manuel Pérez Vadillo y de doña Engracia Borrego Chicón). No se trata aquí del heredero que pretende mediante expediente de dominio la inscripción de una finca a su nombre directamente y prescindiendo del título adecuado (la herencia del titular registral) sino de herederos que habiéndose saltado dos transmisiones hereditarias y las inscripciones correspondientes venden la casa objeto del expediente con ruptura de dos eslabones de la cadena registral, ante lo cual el interesado sólo puede acudir al expediente de dominio pues carece de acción para incoar un juicio de testamentaría contra los herederos para conseguir la aprobación judicial de las operaciones particionales y el acceso al Registro de la herencia, al no ser parte legítima para promover dicho juicio, según el artículo 1.038 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
El Registrador de la Propiedad, en defensa de la nota, informó: Que ésta no incurre en contradicción al exigir que los titulares registrales sean citados personalmente cuando éstos han fallecido, ya que el resultando tercero del auto solo hace referencia a que doña Sofía Castilla Chicón ha comparecido en concepto de heredera del titular registral, don Juan Manuel Pérez Vadillo, pero no se contiene en el auto la declaración de haber fallecido dicho señor ni su esposa ni quienes sean sus herederos ni si la compareciente es precisamente la única heredera de ambos.
Que teniendo en cuenta los artículos 39 y 40 de la Ley Hipotecaria vemos que se configura el expediente de dominio como un medio de lograr la rectificación y exactitud del Registro fuera del juicio declarativo correspondiente, pero subordinado a que exista ruptura del tracto y no una simple sucesión de titularidades que no han sido debidamente instrumentadas e inscritas, y en el presente caso, a través del expediente de dominio, se trata de eludir la formación de títulos hábiles (artículo 3 de la Ley Hipotecaria) y comprensivos de las titularidades hereditarias que permitirían a los herederos de aquellos a cuyo nombre aparece inscrita la finca, otorgar a su vez al actual dueño el título público de su adquisición, quien, por su parte, puede exigir de aquellos tal otorgamiento conforme al artículo 1.279 del Código Civil (entre otras, Resoluciones de 30 de mayo de 1988 y 5 de julio de 1991).
El Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Sevilla informó que puede ser defecto insubsanable no citar personalmente a los titulares registrales, pero si han fallecido anteriormente es subsanable el no hacer constar este dato, y que además, en el presente caso el Juzgado entendió que se había producido una verdadera interrupción del tracto.
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía revocó la nota del Registrador en cuanto al primer defecto por entender que éste no debe mantenerse constando el fallecimiento de los titulares registrales, así como la citación y comparecencia de los causahabientes conocidos, convocándose a los demás por edictos (artículos 201.3 y 202 de la Ley Hipotecaria) y la confirmó en cuanto al segundo de los defectos fundándose en las mismas alegaciones contenidas en el informe del Registrador.
El recurrente apeló el auto presidencial manteniéndose en sus alegaciones y añadió que aunque se pudiese interponer un juicio declarativo contradictorio en que se declarara el dominio de la finca a favor del interesado, del auto se desprende que sería siempre necesario el acceso al Registro de las dos transmisiones hereditarias, aparte de que dicho juicio no ofrecería más garantías que las del expediente de dominio, al haber comparecido en el mismo y ser oídos todos los causahabientes de los titulares registrales, los cuales han mostrado su conformidad con las peticiones del promotor del expediente.
Vistos los artículos 999, 1.279 y 1.280 del Código Civil; 3, 20, 40, 82, 198, 200, 201 y 202 de la Ley Hipotecaria; 100 y 209.1 de su Reglamento y las Resoluciones de 30 de mayo de 1988; 21 de junio y 5 de julio de 1991; 21 de enero de 1993; 22 de mayo de 1995; 1 de junio de 1996; 10 de diciembre de 1998, y 25 de febrero y 13 de abril de 1999.
1. La única cuestión que ha de decidirse en el presente recurso es determinar si en virtud del auto recaído en expediente de dominio puede inscribirse un inmueble a favor de personas que lo han adquirido de los herederos de los cónyuges que aparecían en el Registro como titulares registrales. Debe destacarse además, que el fallecimiento de estos últimos ha ocurrido en el año 1984, y el auto calificado es del año 1987.
2. Como ha declarado reiteradamente este centro directivo, el auto recaído en expediente de dominio es un medio excepcional para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada a favor del promotor, y ello por una triple razón: a) Porque contra la regla básica de nuestro sistema que exige para la rectificación de un asiento el consentimiento de su titular o una resolución judicial dictada en juicio declarativo contra él entablado (cfr. artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), dicho auto puede provocar la cancelación de un asiento sin satisfacer ninguna de esas dos exigencias; b) Porque contra la presunción, a todos los efectos legales, de existencia y pertenencia del derecho inscrito a favor del titular registral (cfr. artículo 38 de la Ley Hipotecaria), se va a posibilitar una declaración dominical contraria al pronunciamiento registral en un procedimiento en el que no ha de intervenir necesariamente el favorecido por dicho pronunciamiento, y de ahí que el propio artículo 40 a) Ley Hipotecaria contemple este cauce como subsidiario de la inscripción de los titulares intermedios. c) Porque contra la exigencia de acreditación fehaciente del título adquisitivo para su acceso al Registro (cfr. artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria), se posibilita la inscripción en virtud de un auto que declara la exactitud del título adquisitivo incoado por el promotor, siendo así que dicho título puede estar consignado en un simple documento privado, y que tal auto recae en un procedimiento en el que no queda asegurado el legítimo reconocimiento de aquel documento privado por sus suscriptores (cfr. artículos 1.218 y 1.225 del Código Civil; 602 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 201, reglas 3ª. y 4ª. de la Ley Hipotecaria). Esta excepcionalidad justifica una comprobación minuciosa por parte del Registrador del cumplimiento de los requisitos y exigencias legalmente prevenidas, a fin de evitar la utilización de este cauce para la vulneración o indebida apropiación de derechos de terceros (al permitir una disminución de las formalidades que en los supuestos ordinarios se prescriben, precisamente, para la garantía de aquellos, como por ejemplo la exigencia de formalización pública del negocio adquisitivo para su inscripción registral), o para la elusión de las obligaciones fiscales (las inherentes a las transmisiones intermedias, etc.).
Se impone por tanto una interpretación restrictiva de las normas relativas al expediente de reanudación del tracto y en especial de las que definen la propia hipótesis de interrupción de tracto, de modo que sólo cuando efectivamente concurra esta hipótesis y así resulte del auto calificado, puede accederse a la inscripción. Ahora bien, llegados a este punto, no puede decirse que exista efectiva interrupción del tracto cuando los promotores del expediente (como ahora ocurre y así lo reconocen expresamente en su escrito de apelación) son los compradores de los herederos de los esposos titulares registrales, pues, si bien es cierto que el artículo 40 a) de la Ley Hipotecaria parece presuponer que hay interrupción cuando al menos «alguna» relación jurídica inmobiliaria no tiene acceso al Registro, no lo es menos, que en otros lugares de la propia legislación hipotecaria, se reconoce la inscripción directa a favor del adquirente de los bienes cuando la enajenación ha sido otorgada por los herederos del titular registral (cfr. artículos 20 de la Ley Hipotecaria y 209 del Reglamento Hipotecario). En consecuencia, en tal caso, el expediente de dominio debe rechazarse pues no sería sino una vía, bien para evidir el impuesto sucesorio pertinente, bien para burlar los derechos hereditarios de alguno de los llamados; sin que pueda alegarse con ello que se multiplican innecesariamente los formalismos legales, pues bastaría en tal caso para la inscripción con un documento público de venta (sensiblemente más barato y rápido que el expediente seguido) otorgados por quienes acreditasen ser los herederos de los titulares registrales, acreditación, por otra parte, que también habrá debido constar en el expediente, toda vez que el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, al ser la inscripción contradictoria de menos de treinta años de antigüedad, exigiría que hubiesen sido citados personalmente los causahabientes de los titulares registrales fallecidos.
Por otra parte, tampoco podría afirmarse que al ser titulares registrales del bien los dos esposos fallecidos, dado su carácter ganancial, hay dos transmisiones, pues ni éstas son sucesivas (característica que viene implícita para la efectiva existencia de interrupción del tracto) ni en tal supuesto queda excluida la norma que permita la inscripción directa de la transmisión otorgada por los herederos de uno y otro cotitular del patrimonio conyugal.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar el auto apelado.
Madrid, 18 de marzo de 2000. El Director general, Luis María Cabello de los Cobos y Mancha.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia del Principado de Andalucía.
