Se dicta en el recurso gubernativo interpuesto por M. R. D. C., contra la calificación del registrador de la propiedad interino número 3 de Tortosa, Juan Cavallé Herrero, que suspende la inscripción de la escritura de elevación a público de un documento privado de compraventa de una vivienda de protección oficial por falta de autorización administrativa de la Agencia de la Vivienda de Cataluña.
Relación de hechos
I
En escritura autorizada por el notario de Tortosa, Pedro-Francisco Carpena Sofío, el 18 de junio de 2013, número 850 de protocolo, V. F. G. y M. R. D. C., elevan a público parcialmente un documento privado de compraventa suscrito por ambos el 28 de julio de 2000, en cumplimiento de la sentencia número 86/11 dictada el 22 de abril de 2011 por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de Tortosa, en el procedimiento ordinario 65/2009 Sección V.
Juntamente con la escritura fue aportado un testimonio judicial de la sentencia mencionada. En la parte dispositiva de la sentencia judicial se dispone que: "1. Declaro que V. F. G. transmitió a M. R. D. C. mediante contrato privado celebrado el 28 de julio de 2000, la mitad indivisa de la finca registral 44.002, inscrita en el registro de la propiedad de Tortosa... (vivienda que tenía el anexo inseparable de la plaza de aparcamiento señalada con el número 20)... 2. Declaro que la mitad indivisa de la finca registral 44.002... pertenece a M. R. D. C. 3. Se condena a V. F. G. con el fin de que proceda a otorgar la correspondiente escritura de elevación a público del contrato privado de compraventa de 28 de julio de 2.000 celebrado entre él y M. R. D. C., con la previsión de qué en caso de no hacerlo se procederá a otorgar judicialmente y a su cargo el instrumento público oportuno..."
En virtud de esta elevación a público de un documento privado, V. F. G., titular del pleno dominio de la finca 44.002 de Tortosa, que consiste en una vivienda de protección oficial, transmite una mitad indivisa del inmueble a M. R. D. C. En el registro consta que la vivienda está sujeta al régimen de viviendas de protección oficial, y según la escritura mencionada, la cédula de calificación definitiva se otorgó el 20 de julio de 2000. Según nota al margen de la inscripción de dominio de la finca, la vivienda está sujeta a las limitaciones impuestas por los artículos 4 y 12 del Decreto 1186/1998, en razón del préstamo calificado.
II
Esta escritura se presentó al registro de la propiedad número 3 de Tortosa el 19 de junio de 2013, y causó el asentamiento de presentación número 270 del Diario 67. El registrador de la propiedad interino de Tortosa, Juan Cavallé Herrero, emitió una primera nota de calificación el 6 de agosto de 2013, en la qué en síntesis, expresaba dos defectos: no haberse obtenido autorización para la transmisión del "Departamento de Vivienda" (sic) de la Generalidad de Cataluña, ni haberse acreditado la notificación de las condiciones de la compraventa proyectada o ya celebrada en el mismo Departamento. El primer defecto estaba fundamentado en el artículo 12.2 del Decreto 1186/1998, que dispone que "Los adquirentes, adjudicatarios y promotores individuales para uso propio no podrán transmitir inter vivos ni ceder el uso por ningún título de las viviendas por los cuales hubieran adquirido el préstamo calificado durante el plazo de cinco años desde la formalización de dicho préstamo. Se podrá dejar sin efecto esta prohibición de disponer mediante autorización de la Administración competente, previa autorización de cancelación del préstamo y reintegro de las ayudas económicas directas recibidas a la administración o administraciones concedentes en cada caso, incrementados con los intereses legales desde el momento de la percepción." El segundo defecto se fundamentaba en los artículos 50 y siguientes de la Ley catalana de la vivienda 24/1991, que regulan los derechos de tanteo y retracto de la Administración en las segundas y sucesivas transmisiones de la viviendas de protección oficial de promoción privada. En concreto, en el artículo 54 de la mencionada Ley se dispone que: "Las transmisiones de viviendas de protección oficial no pueden ser inscritas en el registro de la propiedad si no se acredita que han sido efectuadas las notificaciones que disponen los artículos anteriores." En el artículo 52 dispone la necesidad de hacer una comunicación a la Generalidad de Cataluña o ente público promotor, de la decisión de vender, indicando el precio, la forma de pago y otras condiciones de la transmisión, así como los datos del interesado en la adquisición, a los efectos del posible ejercicio del derecho de tanteo durante un plazo de 30 días naturales a partir del siguiente al día en que se haya producido la notificación. Si, transcurrido este plazo, no se ha ejercitado el tanteo, este derecho caduca y se puede llevar a cabo la transmisión proyectada, a menos que la transmisión sea enervada por falta de alguno de los requisitos exigidos. Según el artículo 53, en caso de que el transmitente no haya notificado la transmisión, o que la notificación haya sido incumplida o defectuosa, o que la transmisión se haya producido antes de que haya caducado el derecho de tanteo, la Administración de la Generalidad, o en su caso, el ente público promotor, puede ejercer el derecho de retracto en el plazo de 30 días naturales, a contar del siguiente al de la notificación de la transmisión, que el adquirente tiene que efectuar en todo caso, indicando las condiciones en qué se ha efectuado, mediante entrega de copia de la escritura o el documento en qué aquélla fue formalizada.
III
En respuesta a la calificación negativa, el día 27 de agosto tuvo entrada en el registro una instancia privada suscrita por la compradora M. R. D. C. en la que se solicita que se tenga en cuenta para la calificación registral, como documento complementario, un documento administrativo incorporado a otra escritura posterior de venta por ambos otorgantes, ya ex cónyuges, del mismo inmueble, también presentada a inscripción en el mismo registro, que consiste en una carta emitida el 20 de julio de 2012 por L. J. M., jefa del Servicio Territorial de Les Terres de l'Ebre de la Agencia de la Vivienda de Cataluña. Según la instancia privada esta comunicación contiene una "autorización de venta" y una "renuncia al derecho de adquisición preferente por la Administración", derecho que "de todos modos estaría caducado". Esta comunicación va dirigida a V. F. G., domiciliado en la finca que ahora es objeto de transmisión, Avda. Remolinos, 6, Esc. A, 2º 3ª, y dice literalmente que: "En respuesta a la solicitud que habéis presentado en relación con la vivienda de protección oficial situada en la localidad de Tortosa (Baix Ebre), Avda. Remolinos, nº. 6, Esc. A, 2º 3ª, con expediente de promoción 43-1-0009-99, os comunico que el precio de venta para segundas y posteriores transmisiones para las viviendas de protección oficial está limitado legalmente de acuerdo con la normativa vigente, de manera que no se pueden superar los siguientes importes para la zona B en régimen especial y promoción privada: 1.478,10 euros por m2 de superficie útil de la vivienda; 886,86 euros por m2 de superficie útil del anexo (garaje). La transmisión de esta vivienda no está sometida a las disposiciones del capítulo IV del título V de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, relativos a la adquisición preferente por parte de la Administración (artículos 87 a 91), de acuerdo con la disposición adicional decimosexta de la misma Ley, pero continúa bajo el régimen de las viviendas de protección oficial y, entre otras condiciones, se tiene que destinar a residencia habitual y permanente y los ingresos familiares ponderados de las personas adquirentes no pueden ser inferiores al 5% del precio de venta/adjudicación y no tienen que superar 2,33 veces el IRSC (Indicador de Renta de Suficiencia de Cataluña). Atentamente. La jefa del Servicio Territorial de Les Terres de l’Ebre."
IV
El día 29 de agosto el registrador interino emitió una segunda nota de calificación en la que reiteró la primera y añadió como argumentos que: 1) La declaración contenida en el documento administrativo no es incompatible con qué la transmisión pueda estar sujeta a otros derechos de adquisición preferente diferentes de los regulados en la Ley 18/2007, porque en este caso se tiene que aplicar la Ley del Parlamento de Cataluña 24/1991, de la vivienda, que es la que estaba vigente en el momento en que la vivienda obtuvo la cédula de calificación definitiva, y esta ley regulaba los derechos de tanteo y retracto a favor de la Generalidad de Cataluña en segundas y sucesivas transmisiones en sus artículos 50 y siguientes. 2) Que el derecho de retracto a favor de la Administración no puede estar caducado porque la ley no dispone ningún plazo de caducidad y por lo tanto, la Administración tendrá este derecho durante todo el tiempo que la vivienda continúe sometida al régimen de viviendas de protección oficial. 3) No hay autorización administrativa para la transmisión porque la resolución administrativa ha sido dictada sólo a solicitud del marido, y no consta que la Agencia de la Vivienda haya tenido ningún conocimiento de que el marido vendiera una mitad indivisa a su mujer sólo un día después de haber adquirido la vivienda de protección oficial, ni que sean ambos los que ahora, como cotitulares, la vendan en uno tercero
V
M. R. D. C. pidió dentro de plazo calificación sustitutoria, que correspondió a la registradora de la propiedad de Falset, Ana-Allende Aguirre Mendi. La calificación sustitutoria fue emitida el 26 de septiembre de 2013 y confirmó la nota de calificación.
El día 25 de octubre de 2013 se presentó por M. R. D. C. en la oficina de correos un recurso gubernativo contra la calificación del registrador de Tortosa número 3 para la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN). Ésta lo remitió el 15 de noviembre de 2013 a la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas de la Generalidad de Cataluña (DGDEJ), por ser la competente para resolver el recurso, y el recurso tuvo entrada en esta Dirección General el día 20 de noviembre de 2013.
El registrador de la propiedad interino de Tortosa número tres notificó el día 5 de diciembre de 2013 la interposición del recurso al notario autorizante de la escritura, a J. M. M., que adquirió la finca en la otra escritura posterior, y a la Agencia de la Vivienda de Cataluña, sin que ninguno de los notificados haya hecho alegaciones dentro del plazo establecido. En fecha 9 de enero de 2014 el registrador de la propiedad interino de Tortosa, Juan Cavallé Herrero, emitió el informe preceptivo, en el cual revocó la calificación en el primero de los defectos señalados y la mantuvo en el segundo, es decir, la mantuvo en qué no se ha acreditado que la compraventa proyectada o, en su defecto, ya otorgada que se pretende inscribir en el registro, se haya notificado de forma fehaciente a la Administración de la Generalidad de Cataluña, con el fin de que pueda ejercitar el derecho de tanteo o de retracto que regulan los artículos 50 y siguientes de la Ley del Parlamento de Cataluña 24/1991, de la vivienda.
VI
En el escrito de recurso gubernativo, la recurrente realiza las siguientes alegaciones, en relación con el defecto mantenido por el registrador en su informe: 1) La escritura de compraventa cuya inscripción se solicita está otorgada en cumplimiento de la sentencia judicial firme dictada el día 22 de abril de 2011 por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de Tortosa, en el procedimiento ordinario 65/2009 Sección V. Que el registrador no puede entrar en el fondo de la resolución judicial y tiene que proceder a la inscripción de la compraventa de una mitad indivisa de la finca registral 44.002 de Tortosa y cumplir el mandato recibido, tal como expresa el apartado 1 de la parte dispositiva de la sentencia, en relación con el apartado 3. 2) Que en la comunicación de la Agencia de la Vivienda se autorizaba la transmisión si su importe no superaba el de los módulos. 3) Que los derechos de adquisición preferente habían quedado sin efecto en base a la disposición adicional 16 de la Ley 18/2007. 4) Que la Generalidad de Cataluña, beneficiaria de estos derechos, los ha renunciado expresamente. 5) Que la fecha de la comunicación de la Agencia de la Vivienda es de 20 de julio de 2012 y que se dictó a raíz de la sentencia judicial en la que se condenaba a elevar a pública la transmisión de una mitad indivisa a favor de M. R. D. C. 6) Que los derechos de adquisición preferente a favor de la Administración, de todos modos estarían caducados. El recurso se interpone contra las notas de calificación negativa de 6 de agosto de 2013, de 29 de agosto de 2013 y también contra la calificación sustitutoria de la registradora de la propiedad de Falset de 26 de septiembre de 2013.
VII
En la resolución del recurso esta Dirección General ha sido asesorada por la Comisión que, a estos efectos, prevé la Ley 5/2009, del 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se tengan que inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña
Fundamentos de derecho
Primero
Sobre el objeto del recurso gubernativo
1.1 El recurso gubernativo se interpone contra las notas de calificación del registrador de la propiedad interino de Tortosa número 3 de 6 de agosto y de 29 de agosto de 2013, así como contra la calificación sustitutoria emitida por la registradora de la propiedad de Falset de 26 de septiembre de 2013. No obstante, en primer lugar, no se puede interponer contra la calificación sustitutoria sino sólo contra la primitiva calificación del registrador sustituido, conforme al artículo 19 bis, regla 5ª, de la Ley hipotecaria, aunque el plazo para interponerlo se tiene que contar desde la notificación de la calificación sustitutoria.
1.2 Tampoco se puede considerar recurrida la primera calificación de fecha 6 de agosto de 2013, ya que ésta ha sido reformada en virtud de la aportación de un nuevo documento, y ha dado lugar a la nueva calificación de 29 de agosto de 2013, que sustituye la primera. Por lo tanto, se ciñe el objeto del recurso a esta última nota de calificación del registrador de la propiedad interino de Tortosa número 3, y únicamente en relación con el segundo de los defectos señalados, ya que el primero fue revocado en el informe del registrador.
Segundo
Sobre la calificación registral de las exigencias legales añadidas a las relaciones jurídicas declaradas en sentencia judicial
2.1 En la parte dispositiva de la sentencia judicial de 22 de abril de 2011 se declaró que la compraventa de la mitad indivisa de la finca 44.002 de Tortosa a favor de la entonces esposa se había producido en el momento de firmar el documento privado, es decir, en fecha 28 de julio de 2000, y que la compradora se convirtió en propietaria, faltando sólo el requisito formal de otorgamiento de la escritura pública de elevación a público del documento privado, escritura que es la que ahora ha sido objeto de nota de calificación. Argumenta la parte recurrente que el registrador no puede entrar a calificar el fondo de las resoluciones judiciales, y eso es exacto, por imperativo del artículo 100 del Reglamento Hipotecario.
2.2 Sin embargo en este caso concreto el registrador no se pronuncia sobre el fondo de la resolución judicial, sino que se limita a exigir el cumplimiento de una exigencia legal añadida que, en su día, hubieran tenido que observar los contratantes, como es el hecho de hacer una comunicación del propósito de vender y las condiciones de la venta en la Agencia de la Vivienda de Cataluña, o en su caso, una comunicación de la venta ya consumada en la misma Agencia de la Vivienda, a los efectos de que ésta pudiera ejercer los derechos que le correspondían.
2.3 Las resoluciones de la DGRN de 17 de febrero de 1999 y de 27 de noviembre de 2008, contemplan casos análogos. Por eso, y sin entrar a prejuzgar ahora si era necesario o no hacer estas comunicaciones, el hecho de fundamentar la nota de calificación negativa en la exigencia de requisitos legales añadidos a las situaciones jurídicas declaradas en sentencia judicial no presupone, en sí mismo, entrar a calificar el fondo de la resolución judicial, por lo cual no se puede acoger este argumento de la parte recurrente.
Tercero
Sobre la normativa de viviendas de protección oficial aplicable
3.1 Según el registro de la propiedad la finca registral 44.002 de Tortosa está sujeta al régimen de viviendas de protección oficial. En la escritura de compraventa se especifica que el total inmueble al cual pertenece el piso está acogido al régimen y beneficios de la legislación de viviendas de protección oficial, y que obtuvo la cédula de calificación definitiva el día 20 de julio de 2000, con una validez de quince años.
3.2 Según la disposición adicional 16ª de la vigente Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, "Las viviendas de protección oficial anteriores al Decreto 454/2004, de 14 de diciembre, que desarrolla el plan para el derecho a la vivienda 2004-2007, se rigen por la correspondiente normativa específica, salvo el régimen sancionador, que es el establecido por la presente ley.”
3.3 La normativa específica de viviendas de protección oficial que estaba vigente en el momento de otorgarse la cédula de calificación definitiva era la Ley catalana 24/1991, de 29 de noviembre, del derecho a la vivienda. Esta ley está derogada por la actual mencionada, pero estaba vigente hasta la entrada en vigor de la Ley de 2007, y por lo tanto, era aplicable a la vivienda de Tortosa objeto de este recurso.
3.4 Por otra parte, la vivienda de protección oficial también estaba regida por el Real decreto 1186/1998, de 12 de junio, sobre medidas de financiación en materia de vivienda y suelo del Plan 1998-2001, que era lo que fijaba las condiciones de los adjudicatarios y las prohibiciones y limitaciones a la facultad de disponer de las viviendas. El artículo 12 de este Real decreto imponía una limitación a la facultad de disponer durante 5 años -que más tarde pasó a ser de 10 años, a partir de la modificación hecha el 6 de marzo de 2001-, y en segundas y sucesivas transmisiones limitaba el precio máximo de venta. Como el registrador de la propiedad revoca, en su informe, la nota de calificación en la parte relativa a la falta de autorización administrativa para disponer, no procede hacer ningún pronunciamiento ahora.
3.5 Argumenta la parte recurrente que "los derechos de adquisición preferente habían quedado sin efecto en base a la disposición adicional 16 de la Ley 18/2007". El cierto es que en la comunicación hecha por la Agencia de la Vivienda de Cataluña de fecha 20 de julio de 2012, sólo se dice que "la transmisión de esta vivienda no está sometida a las disposiciones del capítulo IV del título V de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, relativos a la adquisición preferente por parte de la Administración (artículos 87 a 91), de acuerdo con la disposición adicional decimosexta de la misma Ley..." es decir, que no se le aplica la ley del 2007. Lo que no puede decir a sensu contrario es que, no aplicándosele la ley de 2007, tampoco se le aplica la Ley de 1991 -vigente hasta entonces-, por dos motivos: 1) porque era la ley que estaba vigente en el momento de otorgarse la cédula de calificación definitiva; y 2) porque un pronunciamiento de un funcionario o autoridad no tiene virtualidad derogatoria de las leyes, sin perjuicio de la apariencia de legalidad que pueda producir el acto administrativo.
3.6 Por lo tanto, el caso se sitúa dentro del ámbito de vigencia de la Ley catalana de la vivienda de 1991, que exigía en los artículos 50 y siguientes las notificaciones del propósito de transmitir o de la venta ya efectuada a la Administración, a los efectos que ésta pudiera ejercitar sus derechos de tanteo y retracto.
Cuarto
Sobre la pretendida renuncia o caducidad de los derechos de tanteo y retracto
4.1 Según el escrito del recurso los derechos de tanteo y retracto estarían caducados, sin que se argumente por qué. Para que se pueda producir la caducidad de estos derechos es necesario que se hayan producido las notificaciones de la venta proyectada, o de la venta ya consumada, en la Agencia de la Vivienda, y que desde la fecha de estas notificaciones haya transcurrido el plazo legal para ejercitarlos, que es de treinta días naturales, sin que se hayan ejercitado dentro de este plazo. No se ha acreditado que se haya efectuado ninguna comunicación del propósito de transmitir con anterioridad a la fecha de la compraventa, y por lo tanto, al no haber podido ejercitarse el derecho de tanteo, se aplica el artículo 53 de la Ley 24/1991, que dispone que la Administración de la Generalidad, o en su caso, ente público promotor, podrá ejercitar el derecho de retracto.
4.2 Para el ejercicio del derecho de retracto el mencionado artículo presupone que el adquirente de la finca tiene que haber notificado la transmisión "en cualquier caso". Esta notificación se tiene que hacer por entrega de la escritura o el documento en que la transmisión ha sido efectuada.
En el caso que nos ocupa, la notificación de la Agencia de la Vivienda de fecha 20 de julio de 2012 no identifica ninguna transmisión proyectada o ya realizada, sino que se refiere a una transmisión genérica e hipotética de la finca que, en caso de que se produjera, tendría que respetar los precios máximos de venta que indica. Empieza la notificación con las palabras "en respuesta a la solicitud que habéis presentado", y por lo tanto, una solicitud presentada por el señor V. F. G., a quien va dirigida la comunicación, pero no hace referencia a ninguna "decisión de transmitir la finca". También añade una valoración sobre la no aplicación a la supuesta transmisión de las disposiciones del capítulo IV del título V de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, y sólo especifica que en cualquier caso continúa bajo el régimen de viviendas de protección oficial y que cualquier adquirente de la finca tendrá que destinarla a residencia habitual y permanente y tendrá que tener unos ingresos familiares ponderados con unos límites determinados. La prueba más evidente que esta comunicación no puede identificarse con la respuesta a una notificación que sea presupuesto para el ejercicio de los derechos de tanteo o retracto es que no identifica ni el precio concreto de la transmisión, ni los datos del interesado en la adquisición, o de los concretos adquirentes. Esta comunicación tampoco contiene una renuncia de los derechos de tanteo o de retracto, renuncia que por otra parte no podría existir ya que no se puede renunciar a un derecho que todavía no ha nacido, ya que no se ha acreditado la notificación a la Agencia de la Vivienda con todos los requisitos que dispone la Ley. Por lo tanto, concluimos que la comunicación de la Agencia de la Vivienda tiene un carácter informativo y no dispositivo de derechos atribuidos a la Administración.
4.3 Por otra parte, tampoco se ha acreditado que se haya realizado la comunicación de la transmisión ya realizada mediante aportación a la Agencia de la Vivienda de la copia de la escritura de compraventa, del documento privado de transmisión o de la sentencia judicial en qué se condena su elevación a público.
4.4 Al faltar los presupuestos para el ejercicio del derecho de tanteo y del derecho de retracto, estos derechos no pueden estar caducados, ya que ni siquiera ha empezado a correr el plazo dentro del cual pueden ser ejercitados. Por otra parte, mientras dure el régimen de protección oficial de la vivienda, se tienen que entender aplicables los preceptos normativos que disponen los derechos de adquisición preferente a favor de la Administración de la Generalidad o en su caso, ente público promotor, es decir, los artículos 50 a 55 de la Ley 24/1991, de 19 de noviembre, ya que era la Ley vigente en el momento de otorgarse la cédula de calificación definitiva y aplicable, por lo tanto, hasta la finalización del régimen, por aplicación de la disposición adicional 16ª de la vigente Ley 18/2007, de 28 de diciembre.
4.5 Concluimos, por lo tanto, que la Agencia de la Vivienda no ha sido notificada en los términos de la Ley de la transmisión de una mitad indivisa de la finca 44.002 de Tortosa a favor de M. R. D. C., y por lo tanto, no ha renunciado a su derecho de adquisición preferente de la vivienda de protección oficial. Es de aplicación el artículo 54 de la Ley 24/1991, de 29 de noviembre, que impide la inscripción al registro de la propiedad de la transmisión si no se acredita que han sido efectuadas las comunicaciones que disponen los artículos anteriores.
Resolución
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación.
Contra esta Resolución las personas legalmente legitimadas pueden presentar recurso, mediante demanda, ante el juzgado de primera instancia de la ciudad de Tarragona, en el plazo de dos meses, a contar a partir de la fecha de su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, de acuerdo con lo que dispone el artículo 328 de la Ley hipotecaria, en relación con el artículo 4 de la Ley 5/2009, del 18 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o de las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se tengan que inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña. La demanda de impugnación se tiene que anunciar previamente a la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas.
Barcelona, 28 de febrero de 2014
Santiago Ballester i Muñoz
Director general de Derecho y de Entidades Jurídicas
