Se dicta en el recurso gubernativo interpuesto por J.P.N., contra la calificación de la registradora de la propiedad de Olot, Maria del Pilar Rodriguez que, por falta de licencia administrativa actual, suspende la inscripción de una escritura de segregación autorizada en 1999.
Relación de hechos
I
Mediante escritura autorizada el 22 de octubre de 1999 por el notario de Olot Àngel Arregui Laborda con el número 1942 de protocolo, J.P.T segregó tres fincas, urbanas según se decía, de la rústica conocida por Mas Cols, inscrita en el Registro de Olot, Tomo 490, Libro 92, folio 119 finca 2042. Las fincas segregadas tienen 2115,30, 4662,13 y 6221,30 metros cuadrados. La escritura no se presentó al Registro hasta pasados más de nueve años. El 19 de enero de 2009 se inscribió una de las fincas segregadas, en concreto la primera, como terreno procedente de Mas Cols, de superficie 2115,30 metros cuadrados. Es la finca del Tomo 1800, libro 787, folio 123, finca 34.145 que queda grabada, como procedente de la 2042, en aquello que pueda resultar del expediente de reparcelación del polígono de Actuación PAN calle Esteve Molas, seguido por el Ayuntamiento de Olot según nota al margen de la inscripción 2ª, de 19 de diciembre de 2007.
II
El 13 de julio de 2003 murió J.P.T. habiendo otorgado testamento el 12 de febrero del mismo año ante el notario de Olot Àngel Arregui. El 23 de diciembre de 2003, C.N.G., como heredera, aceptó la herencia e inventarió los bienes. El 29 de diciembre, en escritura autorizada por el mismo notario de Olot Àngel Arregui, la heredera hizo entrega de legado a favor de J.P.N., por lo que interesa en este recurso, de las tres fincas segregadas en la escritura de 1999 mencionada antes. Esta última escritura se inscribió pero no con respecto a las segregaciones.
III
El 28 de septiembre el señor P.N. presentó al Registro de la Propiedad de Olot una instancia y la copia de las escrituras de segregación de 1999 y de entrega de legados de 2003. En la instancia solicitaba la inscripción al amparo del artículo 248 del Decreto 305/2006, de 18 de julio, por el cual se aprueba el Reglamento de Urbanismo y el artículo 43.4 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, del Régimen jurídico de las administraciones públicas y del procedimiento administrativo común, según el cual por falta de resolución expresa dictada dentro del mes, la licencia se obtenía por silencio administrativo. Esto lo justifica diciendo que pidió la licencia de parcelación o la declaración de innecesariedad mediante escrito presentado al Ayuntamiento el día 22 de marzo de 2011; que ante la falta de respuesta pidió la certificación de acto administrativo presunto mediante escrito presentado el día 9 de junio; que el día 16 de junio el Ayuntamiento le notificó un acuerdo de 8 de junio y con fecha de salida de 15 de junio, en el cual le pedía documentación complementaria para otorgar la licencia; que reiteró la solicitud de certificación de acto presunto mediante escrito presentado el 29 de junio; y que por escrito del Ayuntamiento notificado el 30 de junio se le deniega la existencia de licencia obtenida por silencio porque se le había reclamado documentación complementaria y porque la finca está incluida dentro de un expediente de reparcelación urbanística. Acompaña a la instancia los escritos mencionados. La instancia, cuya firma fue ratificada por el señor P. ante la registradora, causó el asentamiento 2232 del Diario 92.
IV
El 10 de octubre, la registradora envió al Ayuntamiento de Olot la comunicación que prevé el artículo 250.3 del Decreto mencionado. El 20 del mismo mes entró al Registro una comunicación de la secretaria del Ayuntamiento de fecha 19 de octubre en el cual indicaba las causas que motivan la denegación de la emisión del certificado de silencio administrativo aduciendo que se había pedido documentación complementaria. Sobre la base de esta documentación, el 2 de noviembre la registradora acordó denegar la inscripción sobre la base del contenido literal del artículo 249.5 del Decreto 305/2006, del Reglamento de Urbanismo de Cataluña y el artículo 5.2 del Decreto legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el cual se aprueba el Texto refundido de la Ley de Urbanismo según la cual en ningún caso se pueden adquirir por silencia administrativo facultades urbanísticas que contravengan la Ley o el planeamiento urbanístico. La calificación negativa se notificó a la persona interesada, al notario que autorizó las escrituras y al Ayuntamiento de Olot.
V
El 13 de diciembre, dentro del plazo que corresponde, J.P.N. interpuso recurso gubernativo contra la calificación mencionada, recurso que fundamenta esencialmente en diversas irregularidades que, según él, se han producido en el expediente administrativo y que han llevado a la concesión de licencia por silencio, entre otros, el hecho de que la petición municipal de documentación complementaria tenga fecha de registro de salida cinco días después de que él presentara la solicitud de constatación de silencio negativo y mucho más tarde del transcurso del mes que prevé el artículo 248 del Reglamento, que en el expediente municipal conste una notificación hecha al padre del recurrente, identificado según la notificación por el carnet de aquél cuando del mismo expediente resulta que hacía ocho años que había muerto, que la secretaria no diga que se ha denegado la licencia sino que se ha denegado la constatación del silencio (cosas evidentemente diferentes) y que se afirme que las fincas están integradas en un determinado ámbito de actuación urbanística, cosa contradicha por la certificación que, el año 2009, había permitido inscribir una de las fincas segregadas, tal como se ha dicho en los antecedentes anteriores. La presentación del recurso se comunicó tanto al notario Arregui como al Ayuntamiento de Olot, que recibieron las comunicaciones el 28 y el 27 de diciembre respectivamente sin que en los diez días siguientes haya hecho ninguna consideración.
VI
La registradora emitió su informe en defensa de la nota el día 11 de enero de 2012. Mantiene la calificación negativa inicial sobre la base de lo que disponen los artículos 249.5 y 250.3 del Decreto 305/2006, del Reglamento de la Ley de Urbanismo de Cataluña porque entiende que las notificaciones que hizo el Ayuntamiento de Olot interrumpieron el plazo para la obtención de la licencia por silencio administrativo, porque la notificación del Ayuntamiento al Registro le impide a ella inscribir y, también, porque no es puede adquirir por silencio administrativo una facultad contraria a la Ley o al planeamiento. El 16 de enero de 2012, se recibió el expediente en la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas.
VII
En la resolución del recurso esta Dirección General ha sido asesorada por la Comisión que, a estos efectos, prevé la Ley 5/2009, del 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se tengan que inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña.
Fundamentos de derecho
Primero. - Normativa aplicable a las segregaciones antiguas
1. 1. - Con la legislación hoy vigente en Cataluña es necesario aportar al notario la licencia de segregación o la certificación de que no hace falta para que se pueda autorizar una escritura de segregación. Sin alguno de estos documentos la escritura no se tiene que autorizar ni se podrá inscribir. Así resulta de los artículos 191 a 193 del Decreto legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el cual se aprueba el texto refundido de la Ley de Urbanismo.
1. 2. - La cuestión debatida en este recurso es la de la inscripción de una escritura de segregación de fincas otorgada en 1999, antes de la entrada en vigor de la Ley 2/2002, de 14 de marzo, que exigió la licencia de parcelación para otorgar e inscribir escrituras de división y segregación de terrenos. En nuestras resoluciones de 10 de febrero de 2010 y de 27 de diciembre de 2011, hemos tratado una cuestión parecida en relación con la inscripción de las escrituras de declaración de obra nueva y de constitución del régimen de propiedad horizontal, y hemos concluido que se aplica la normativa vigente en el momento de finalizar el edificio y no la normativa vigente cuando se otorga e inscribe la escritura. En el mismo sentido tenemos que constatar que para la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva autorizada antes de aquella fecha, será de aplicación la normativa vigente en el momento en que se autoriza la escritura y no la vigente en el momento en que se pretende la inscripción. Fundamentábamos, y fundamentamos, esta doctrina en el principio general del derecho que establece que las leyes no tienen eficacia retroactiva a menos que lo digan ellas mismas y siempre con la limitación del artículo 25 de la Constitución con respecto a las normas sancionadoras. Todo ello sin perjuicio, claro está, de los supuestos de retroactividad de las normas posteriores más favorables a los ciudadanos.
1. 3. -No podemos compartir la misma doctrina en relación con las segregaciones. Las declaraciones de edificios son supuestos de hecho constatables por ellos mismos por una multiplicidad de medios. Las segregaciones de fincas, en cambio, son operaciones jurídicas de trascendencia puramente registral. En consecuencia, el notario tiene que dar cumplimiento a la normativa vigente cuando autoriza la escritura de segregación, agregación o división y el registrador, para inscribirla, tiene que exigir el cumplimiento de la normativa vigente en el momento que la tiene que inscribir. Así pues, el registrador, cuando califica una escritura de segregación, división o agregación tiene que tomar en consideración la normativa vigente cuando el notario autorizó la escritura para calificar si éste efectuó los controles de legalidad, incluidos los de legalidad administrativa, vigentes en el momento de autorizarla, pero, además, también tiene que calificar si se cumplen los requisitos y autorizaciones administrativas que hay vigentes en el momento de la presentación del documento en el Registro.
1. 4. - Esta interpretación no es contraria al principio de no retroactividad de las normas ni a los derechos de la ciudadanía. Efectivamente, aunque en el sistema hipotecario vigente en Cataluña la inscripción de los actos y negocios jurídicos de trascendencia registral no es obligatoria, es evidente que quien opta por no inscribir un documento inscribible tiene que correr con las consecuencias. Por otra parte la exigencia de dos normativas diferentes en el tiempo a un mismo acto de segregación, actualmente sólo es un problema aparente dado que quien otorga la escritura puede obtener la presentación telemática en los registros, hecha por el mismo notario, en tiempo prácticamente real. Finalmente en el presente caso no hay propiamente retroactividad de una norma. Hay una aplicación de la ley nueva a un derecho, que es la inscripción, que no estaba consolidado por parte del titular de la finca cuando la ley entró en vigor precisamente porque la persona interesada, pudiendo inscribir, no lo pidió. Tanto es así que, se inscriba o no se inscriba la segregación, el titular de la finca conserva todas las facultades dominicales y, con respecto al acto jurídico documentado mismo, no lo tendrá que reiterar si acredita, en cualquier momento, que la segregación concuerda con el planeamiento.
Segundo. - El silencio administrativo.
2. 1. - En el presente caso la persona interesada en la inscripción de las segregaciones ha solicitado la licencia de parcelación tal como exige la Ley vigente. No se discute, pues, la procedencia. Lo que se discute es si esta licencia ha sido concedida por silencio administrativo por el transcurso de un mes desde el día en que se solicitó, tal como establece el artículo 248 del reglamento de la Ley de Urbanismo.
2. 2. - Para dilucidar esta cuestión, no es necesario, en este recurso, entrar en la interpretación que se tiene que dar al apartado 2 del artículo 5 del Decreto legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el cual se aprueba el texto refundido de la Ley de Urbanismo, según el cual "En ningún caso se pueden considerar adquiridas por silencio administrativo facultades urbanísticas que contravengan esta Ley o el planeamiento urbanístico". Vale la pena subrayar, sin embargo, que este punto ya lo contenía la Ley 2/2002, de 14 de marzo, de Urbanismo y el del Decreto Legislativo de 1/2005, de 26 de julio, que aprobó el texto refundido, norma, ésta última, que sirve de fundamento al Reglamento de 2006, de manera que no se puede negar de manera absoluta la licencia por silencio positivo, sin perjuicio de que si lo que se pidió era contrario al planeamiento, el acto sea nulo. Se tiene que hacer constar también que la solicitud de la licencia se presentó al Ayuntamiento antes de la entrada en vigor del artículo 23 del Real decreto Ley 8/2011 de 1 de julio, que establece un régimen de silencio administrativo negativo en esta cuestión.
2. 3. – Es suficiente con analizar los artículos 249.5 y 250 del Decreto 305/2006, de 18 de julio, por el cual se aprueba el Reglamento de la Ley de Urbanismo de Cataluña. De acuerdo con el artículo 249.5 "En los casos a que se refieren los apartados 1 a 4 de este artículo, si el ayuntamiento no ha otorgado la licencia, ni ha emitido certificación de la declaración de innecesariedad, ni tampoco ha emitido certificación de acto presunto en relación con las anteriores peticiones, se puede otorgar la escritura si la persona interesada acredita ante el notario los documentos siguientes: a) Solicitud de licencia o de declaración de innecesariedad de la licencia. b) Solicitud de certificación de silencio administrativo positivo. c) Manifestación expresa de la persona interesada que no ha obtenido ninguna respuesta dentro del plazo legalmente establecido." Todos estos requisitos se han cumplido en el presente caso. Pero por su parte, el artículo 250. 3 establece: "En caso de que la escritura pública se hubiera otorgado de acuerdo con lo qué establece el apartado 5 del artículo 249, o que la persona interesada acredite ante el registrador los documentos que exige este precepto, el registrador tiene que comunicar al ayuntamiento la operación registral solicitada, con la advertencia de que, en caso de falta de respuesta dentro del plazo de 15 días, se haría la inscripción. Si el ayuntamiento responde acreditando que denegó en su día la licencia o que no ha adoptado una decisión por falta de documentación, con los consiguientes requerimientos de aportación y suspensión de la tramitación, el registrador tiene que denegar la inscripción." En el presente caso el Ayuntamiento ha respondido en el sentido que no ha adoptado una decisión por falta de aportación de documentación. En consecuencia, la registradora tiene que denegar la inscripción.
2. 4. - Acreditada la existencia de la comunicación municipal, por mucho que haga referencia a un documento expedido con posterioridad al transcurso de un mes contado desde la solicitud de la licencia, no podemos entrar en el estudio de la certeza o no de las manifestaciones no contenidas en la notificación de la secretaria del Ayuntamiento ni en los hechos que alega el recurrente en relación con la fecha de la solicitud de documentación ni el resto de consideraciones que hace en este recurso ya que rebasan, con mucho, el marco del recurso gubernativo contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se tengan que inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña. Si procede, corresponderá a la Autoridad judicial competente resolver, por el procedimiento adecuado, si efectivamente hubo concesión de licencia por silencio y el resto de las circunstancias que sean del caso.
Resolución
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de la registradora.
Contra esta Resolución las personas legalmente legitimadas pueden presentar recurso, mediante demanda, ante el Juzgado de Primera Instancia de la ciudad de Gerona, en el plazo de dos meses, a contar a partir de la fecha de su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, de acuerdo con lo que dispone el artículo 328 de la Ley hipotecaria, en relación con el artículo 4 de la Ley 5/2009, del 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se tengan que inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña. La demanda de impugnación se tiene que anunciar previamente a la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas.
Barcelona, 13 de abril de 2012
Santiago Ballester Muñoz
Director general de Derecho y de Entidades Jurídicas
