En el recurso gubernativo interpuesto por don Victoriano Delso Romero, como administrador de la mercantil AYA SA., frente a la negativa del Registrador de la Propiedad de Ciudad Real n.º 1 don José Luis Aragón Aparicio a inscribir una escritura de segregación y extinción de condominio de finca rústica.
Hechos
I
En escritura que autorizó el notario de Quintanar de la Orden don Miguel Yuste Rojas, el 3 de marzo de 2004, se efectuó sobre una finca rústica segregación y extinción del condominio entre los condueños doña María Jesús M.S. y AYA SA. Tanto la finca segregada como el resto que queda después de la segregación son de dimensiones superiores a la unidad mínima de cultivo, según certificación de la Consejería de Castilla-La Mancha, que se testimonia en la escritura presentada; y de la que resulta que «es posible la segregación desde el punto de vista agrario sin precisar que esta Delegación autorice la misma». La finca segregada se describe en la escritura como «rústica, divisible, de regadío, en el término municipal de Ciudad Real. Tierra de cultivo... con una extensión superficial de treinta y tres áreas, ochenta y cuatro centiáreas, y linda al Norte con camino CP-3, Este, camino de acceso a varias parcelas de nueva creación, Sur, resto de la finca matriz, y Oeste, Ayuntamiento de Ciudad Real.
II
Presentada copia de dicha escritura en el citado registro, fue objeto de la siguiente calificación: «Calificado el precedente documento que se presentó en este Registro el día 29 de marzo de 2004 bajo el número de asiento 1.721 del Libro Diario 128, se suspende la inscripción del mismo por falta de la correspondiente licencia administrativa, conforme al artículo 259.3 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 26 de junio de 1992, del artículo 78 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las Normas Complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, y de conformidad también con los artículo 89 y 91 de la Ley 2/98, de 4 de junio, de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla-La Mancha. No procede practicar anotación de suspensión, al no haberse solicitado. La presente calificación negativa lleva consigo la prórroga de la vigencia del asiento de presentación en los términos establecidos en el artículo 323 de la Ley Hipotecaria.
Contra la presente calificación negativa cabe recurso ante la Dirección General de los Registros y del Notariado en el plazo de un mes desde su notificación, mediante la presentación del escrito de recurso en este Registro de la Propiedad o en las oficinas y registros previstos en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria y por los trámites establecidos en los artículos 324 y siguientes de la propia Ley Hipotecaria; todo ello sin perjuicio del derecho de los interesados a la aplicación del cuadro de sustitución previsto en el artículo 5.1 del Capitulo II del Real Decreto 1039/2003 de 1 de agosto, de cuya aplicación se informará en este Registro.
Ciudad Real, 17 de abril de 2004. Fdo.: José Luis Aragón Aparicio. El Registrador».
Por escrito con fecha de presentación 11 de mayo de 2004, se interpuso recurso de calificación sustitutoria ante la Sra. Registradora de Almodóvar del Campo (Ciudad Real), que resolvió mantener en todos sus términos la nota de calificación recurrida.
III
Don Victoriano Delso Romero, como administrador de AXA SA, interpuso recurso gubernativo frente a la calificación que consta en el apartado anterior, con apoyo en los siguientes argumentos: que el art. 242.1 RD-L 1/1992 de 26 de junio, sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, requiere licencia municipal para los actos de edificación, y no para la segregación de fincas; que el art. 89 de la Ley 2/1998 de 4 de junio de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística, manifiesta que hay parcelación urbanística en suelo rústico «cuando uno o varios de los lotes o fincas a que dé lugar, sean susceptibles de actos de construcción o edificación» y dispongan o vayan a disponer de servicios de carácter urbano, y estas circunstancias no se dan en las parcelas en cuestión; que el art. 90. a. 1.º del mismo cuerpo legal determina la indivisibilidad de las parcelas inferiores a la unidad mínima de cultivo, y en el presente caso las parcelas son de dimensiones mayores; que aunque el art. 91.2.º prohíbe las parcelaciones urbanísticas en suelo rústico, el presente caso dista mucho de ser parcelación urbanística y es una mera división de finca rústica; que conforme a los arts. 24 y 26 de la ley 19/1995 de 4 de julio para la Modernización de las Estructuras Agrarias, y la Orden de 27 de mayo de 1958 que fija las unidades mínimas de cultivo, la segregación de la finca rústica en cuestión es válida; que el art. 79 RD 1093/1997 de 4 de julio solo puede invocarse por el registrador que tenga duda fundada sobre el peligro de formación de un núcleo de población, y en este caso, de la división de una finca rústica en dos, no puede inferirse tal peligro; y por último, que la segregación está avalada por el Certificado de la Consejería de Agricultura.
IV
El 26 de julio de 2004 el registrador emitió su informe y elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 89 y 91 de la Ley de 4 de Junio de 1998 de Ordenación del Territorio y de la actividad urbanística de Castilla La Mancha, el artículo 259. 3 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Ordenación Urbana de 26 de Junio de 1992, el artículo 78 del Real Decreto de 4 de Julio de 1997 del Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística y Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 y 17 de enero de 1995, 16 de Junio y 12 de Julio del mismo año y 9 de Abril de 1999.
1. Se presenta en el Registro una escritura de segregación y extinción de condominio que se efectúa sobre una finca rústica cuya extensión superficial es superior a la unidad mínima de cultivo, tanto la finca segregada como el resto que queda después de efectuada, según certificación de la Consejería de Agricultura de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, que se testimonia en la escritura presentada, en la que se dice que desde el punto de vista agrario es posible la segregación, sin precisar que la Delegación Provincial lo autorice.
La finca que se segrega se describe así: Finca rústica, divisible de regadío en el término municipal de Ciudad Real. Tierra de cultivo en el sitio... denominada... con una superficie de 33 áreas y 84 centiáreas y linda norte, camino CP-3; Este, camino de acceso a varias parcelas de nueva creación; Sur, resto de finca matriz y Oeste, Ayuntamiento de Ciudad Real. El Registrador suspende la inscripción por falta de licencia municipal o de la declaración de su innecesariedad.
2. Si se tiene en cuenta: Que la Ley Autonómica define como parcelación urbanística toda división de terrenos o fincas en suelo rústico, cuando uno o varios de los lotes o fincas a que dé lugar sea susceptible de actos de construcción o edificación y dispongan o vayan a disponer de infraestructuras de carácter urbano (art. 89 Ley de Ordenación del territorio de Castilla La Mancha); Que en suelo urbano no se podrán efectuar parcelaciones urbanísticas mientras no se haya aprobado el correspondiente Plan de Ordenación o en su caso el de delimitación de Suelo Urbano; en suelo urbanizable mientras no se encuentre aprobado el Programa de actuación urbanizadora; y en suelo rústico quedan prohibidas las parcelaciones urbanísticas estando todas ellas sujetas a licencia municipal (art. 91 de la citada Ley); Que el propio tenor del artículo 259. 3 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, ajeno a consideraciones sobre la calificación urbanística del terreno segregado alude a escrituras de división de terrenos como determinante de la obligación de Notarios y Registradores de la propiedad de exigir la acreditación de la licencia o del certificado de innecesariedad lo que reitera el Reglamento Hipotecario en materia de Urbanismo y por ende, la descripción de la finca segregada que induce a pensar en una serie de parcelas de nueva creación que pudiera llevar a una posible parcelación en suelo rústico, proscrita por los preceptos antes citados son razones suficientes que llevan a confirmar el defecto del Registrador mientras no quede debidamente acreditada-mediante la referida licencia o declaración alternativa -la inexistencia de obstáculos urbanísticos a la segregación calificada, si reúne los requisitos de la legislación agraria.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 22 de abril de 2005.-La Directora General, Pilar Blanco-Morales Limones.
Sr. Registrador de la Propiedad número uno de Ciudad Real.
