RESOLUCIÓN de 15 de abril de 1999, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Don Benito, don José Manuel Vara González, contra la negativa del Registrador de Hoyos don Javier Álvarez de Mon Pan de Soraluce, a inscribir una escritura de reconocimiento de dominio, en virtud de apelación del recurrente.
En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Don Benito, don José Manuel Vara González, contra la negativa del Registrador de Hoyos, don Javier Álvarez de Mon Pan de Soraluce, a inscribir una escritura de reconocimiento de dominio, en virtud de apelación del recurrente.
I
El 18 de agosto de 1981, don Sixto López López, mediante documento privado vendió a don Dámaso Lajas Obregón, casado m régimen de gananciales con doña Justa Escobales Lajas, que compró un terreno al sitio de Los Montejos, en término de Valverde del Fresno Posteriormente fallecido el vendedor, el 29 de septiembre de 1994, ante el Notario de Hoyos, don José Manuel Vara González, los herederos de don Sioxto López López y don Dámaso Lajas Obregón, elevaron a público el documento privado de compraventa antes referido Que el mismo día y ante el mismo Notario y con siguiente número de protocolo se otorgó en escritura de Reconocimiento de Dominio, por la que don Dámaso Lajas Obregón y su esposa reconocieron que en la venta formalizada por documento privado en 1981, el primero actuó con el carácter de fiduciario, en virtud de una representación no invocada ni acreditada documentalmente, de les cónyuges don Vicente Carrasco González y doña Lucia Lajas Escobales, habiendo correspondido a éstos como fiduciantes, la titularidad dominical de dicha finca, desde la fecha de aquel contrato, y cuya posesión han venido ostentando publica, pacífica e ininterrumpidamente, por virtud de entrega material de los fiduciarios desde la misma fecha y renunciando el fiduciario y su esposa a la titularidad registral que sobre dicha finca pudiera corresponderles.
Presentada la anterior escritura en el Registro de la Propiedad de Hoyos, fue calificada con la siguiente nota Suspendida la inscripción del precedente documento, porque el negocio fiduciario referido en él, o posible negocio disimulado, supone una novación del primitivo contrato privado de compraventa, cuya elevación a público provocó la inmatriculación de la finca a favor del otorgante y cuyo reflejo registral exigiría la intervención, tanto de quienes en la citada escritura de elevación a público comparecieron como representantes del vendedor ya fallecido, como de aquellas a cuyo favor se reconoce hoy el dominio, por ser insuficiente respecto de estos últimos en el poder acompañado, dados su términos generales y su pretensión de amparar una actuación fiduciaria muy anterior en el tiempo a la fecha de su otorgamiento. De igual modo, tampoco resalta inscribible el documento, si en la calificación se prescinde de toda referencia al negocio fiduciario y se toma en consideración únicamente el reconocimiento de dominio, por no tenerse éste, ni la condición de título material traslativo del dominio, al no expresar cama onerosa o gratuita que lo determine, en la condición de título material declarativo del dominio, por no tener la voluntad individual, por sí sola, virtualidad suficiente para declarar con efectos «erga omnes», que un bien pertenece a una persona determinada. En este sentido existe reiterada doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado, puesta de manifiesto recientemente en la Resolución de 19 de enero de 1994. No se ha tomado anotación de suspensión por no haberse solicitado. Contra esta nota de calificación cabe imponer recurso gubernativo ante el excelentísimo señor Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Extremadura, en el plazo de cuatro meses a contar desde esta fecha, en les términos prevenidos; en el articulo 66 de la Ley Hipotecaria, y 112 y siguientes del Reglamento Hipotecario Hoyos, 13 de enero de 1995. El Registrador. Fdo.: Javier Álvarez de Mon.
El Notario autorizante de la escritura, interpuso recurso gubernativo contra la referida calificación, y alegó: Que de la nota recurrida parece deducirse que son dos los argumentos en que se funda la calificación negativa: Que el reconocimiento de dominio documentado se considera como «negocio fiduciario», como «posible negocio disimulado» y como «novación del contrato privado de compraventa», y, que, su inscripción exigiría la intervención de los «representantes» del vendedor ya fallecido y de aquellos a cuyo favor se reconoce hoy el dominio. Que señala que el vendedor fallecido nunca ha pretendido estar representado en el negocio, que quienes elevan a público el documento privado de compraventa no son sus representantes, sino sus causahabientes. Que lo que en la nota parece adivinarse hace referencia al supuesto carácter abstracto del reconocimiento de dominio y su consiguiente ineficacia como título material traslativo por falta de expresión de la causa. Que, sin embargo, no es de aplicación la Resolución de 19 de enero de 1994, pues no se trata de un reconocimiento abstracto de dominio, sino que la escritura discutida exterioriza el negocio transmisivo celebrado entre lee partes. No se reconoce el dominio, se reconoce el negocio transmisivo del dominio. En este negocio una de las partes actuó confesadamente en el ámbito de la representación indirecta. En nombre propio y por cuenta ajena. Que en este caso, sí queda acreditado que el negocio cuya eficacia traslativa se pretende tiene carácter oneroso y que concurren les requisitos de capacidad y forma exigibles con arreglo a su naturaleza. Que la representación indirecta está contemplada en el artículo 1717 del Código Civil debiéndose considerar lo que dicen las Sentencias de 23 de mayo de 1935 y 16 de mayo de 1983. Que la transmisión de la posesión entre representante y representado, es insuficiente tratándose de bienes inmuebles. Es necesario un título formal de legitimación para acceder al tráfico jurídico y lograr la inscripción registral, y es lo que se pretende con la escritura de reconocimiento de dominio. Que la calificación negativa crea un supuesto de inexactitud registral. Que a los efectos de la rectificación del Registro, el representante renuncia en la escritura calificada a su titularidad registral, presta a la rectificación el consentimiento que exige el artículo 40.D de la Ley Hipotecaria Que se pretende con ello conseguir que en aplicación del principio de tracto sucesivo, el Registro revele la conexión entre el dueño originario y el comprador representado. Que la negativa a la inscripción obligaría, o bien a hacer intervenir a la contraparte, o bien forzar la creación de un título contractual ficticio, a les solos efectos de poder obtener la inscripción a nombre de los representados. Que, desde un punto de vista práctico, la representación indirecta puede responder a finalidades legítimas, sin perjuicio alguno para las partes ni para tercero dignas de amparo jurídico (art. 1717.2 del Código Civil) Que «el Reconocimiento de dominio a favor de persona determinada» está contemplado como hecho imponible sujeto al Impuesto de Transmitentes Patrimoniales en el artículo 7.2 D del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre. Que en el caso que se contempla, sin embargo, la operación tiene para las partes contratantes la misma repercusión tributaria que si se hubiera formalizado una segunda compraventa (ficticia a les solos efectos de crear un título inscribible) entre el representante y el representado. Que tampoco es defendible la insuficiencia de poder en cuya virtud actúa el representante para el otorgamiento de la escritura de reconocimiento de dominio.
El Registrador, en defensa de su nota informó: I. Sistema Inmobiliario Español. 1.º El Derecho Hipotecario Español está presidido, entre otros, por los principios tales como el de legitimación (art. 38 de la Ley Hipotecaria), fe pública registral (art. 34 de la Ley Hipotecaria) y tutela judicial de les asientos registrales (arts. 1 Y 3 de la Ley Hipotecaria) que conjuntamente sancionan la presunción de exactitud del Registro, presunción «iuris tantum». 2.º En el sistema inmobiliario español ha de expresarse la causa, tal afirmación tiene como sustento legal el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, en relación con los artículos 1.261 y 1.275 del Código Civil. Este carácter causal viene reconocido en las Resoluciones de 30 de junio de 1987, 25 de septiembre de 1990, 7 de octubre de 1993 y 26 de diciembre de 1992. 3.º Que en el Registro de la Propiedad deben constar inscritos derechos en virtud de un título jurídico adecuado y con causa expresa, y suficiente para la transmisión. 4.º Que en el Registro de la Propiedad, que responde a un esquema legal de pruebas reconstituidas, deben constar les actos jurídicos fehacientemente probados por documentos públicos o por el consentimiento de todos les interesados (Resolución de 4 de marzo de 1993). 5.º Que el Registro de la Propiedad ha de recoger derechos subjetivos inmobiliarios. II. Nociones de representación voluntaria y directa Que todo negocio representativo que afecte a la esfera jurídica de determinada persona, tiene que contar con la voluntad de este de quedar obligado por el mismo Que es la voluntad del interesado la que sirve de fuente de legitimación a la representación y tal voluntad puede manifestarse a priori, a través del poder otorgado o, a posteriori, a través de la ratificación. El apoderamiento existe desde que el poderdante emite su declaración de voluntad, la cual una vez notificada, comunicada o conocida por el apoderado es plenamente eficaz. Que el poder proyecta una relación externa que es la que se da entre apoderado y tercero que viene enmarcada por los límites del poder, más allá de los rivales el apoderado no puede comprometer al representado frente a terceros, que; traspasados esos límites el negocio sólo produce efecto para el «dominus» si éste lo ratifica (art. 1.727 del Código Civil). III. La nota recurrida y el reconocimiento de dominio. Que si a la escritura presentada se acompaña un poder otorgado el 10 de septiembre de 1993, que con carácter general autoriza al representante a comprar o por cualquiera de otro título a adquirir bienes inmuebles, parece evidente que aquella debe contener un acto comprendido dentro de los límites del poder y realizado con posterioridad al mismo. Examinada la escritura la única figura que podría reunir dichos requisitos es el reconocimiento de dominio puro y simple, siempre que se le atribuya el carácter de título material traslativo de dominio apto para provocar la inscripción en el Registro. Que la escritura ni podía tener acceso al Registro, por no ser el reconocimiento de domino sin expresión de causa, título inscribible, como ha manifestado reiteradamente la Dirección General de los Registros y del Notariado. Que ha de rechazarse la tesis del Notario por las siguientes razones: a) Porque fundándose la misma en una representación indirecta, faltaría probar su existencia y expresar la cansa de esa representación, b) Porque apoyándose en un poder general para adquirir, otorgado en 1993, para convalidar una simplemente manifestada, que no acreditada actuación representativa llevada a cabo m 1981, el Notario atribuye al mismo el carácter de poder ratificante. IV. La nota recurrida y el negocio fiduciario y la representación indirecta. Que el Notario afirma que en ningún lugar de la escritura se invoca la existencia de negocio fiduciario alguno, y afirma la existencia, en la compraventa de 1981, de un supuesto de representación indirecta. Que en contra de lo expuesto por el señor Notario, hay que señalar: 1. Que existe uva hipótesis de negocio fiduciario que encaja casi perfectamente con el contenido de la escritura. 2. Que en dicha hipótesis, negocio fiduciario y representación indirecta no son categorías incompatibles, por lo que la calificación de aquella hipótesis ha comprendido ambas figuras. 3. Que en el supuesto de representación indirecta, no ha influido en la calificación, el momento en que se entiendan producidas; para el representado los efectos del negocio celebrado por el representante indirecto. V. Conclusiones: 1.ª Que si lo manifestado en la escritura, en cuanto a la concurrencia de una representación indirecta, la única forma de salvar el obstáculo es contar con el consentimiento de todos los interesados, y no sólo con la actuación unilateral del apoderado, sin intervención de los vendedores y compradores reales, pues en definitiva, lo que se persigue es la rectificación del Registro, a través de la novación de la escritura de compraventa, que se formalizó a favor de quien en realidad no con el dueño. 2.ª Que utilizar la vía oblicua, de la representación indirecta no acreditada, para obtener la rectificación de una escritura de compra-venta entre determinadas personas, o para simular un negocio intermedio entre apoderado y poderdante, supone infringir el contenido y finalidad del Registro a que alude la Resolución de 4 de marzo de 1993. 3.ª Que si prosperaría el sistema defendido por el Notario recurrente, el mismo se prestaría a que, bajo el amparo de la figura de representación indirecta, se pudiera prescindir del tracto sucesivo ordinario de actos jurídicos en el Registro de la Propiedad.
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Extremadura, confirmó la nota del Registrador, fundándose en la doctrina reiterada de la Dirección General de los Registros y del Notariado sobre representación indirecta.
El Notario recurrente apeló en Auto presidencial manteniéndose en sus alegaciones, y añadió. Que en la escritura calificada se parte del riguroso respeto a todos los efectos civiles y registrales de la compraventa. Que es el obligado respeto al principio hipotecario de tracto sucesivo el que hace ineludible la formalización de la escritura de Reconocimiento de Dominio. Que esta última fórmula ha sido defendida por algún sector de la doctrina, amparándose en la dicción del párrafo 4 del artículo 20 de la Ley Hipotecaria. Que el titular registral ha prestado a la rectificación del Registro, el consentimiento que exige el artículo 40 de la Ley Hipotecaria.
Vistos los artículos 1274 a 1277 y 1717 del Código Civil, 1 y 2 de la Ley Hipotecaria y las Resoluciones de este centro directivo de 12 de febrero de 1958, 30 de junio de 1987 18 de octubre de 1989 y 19 de enero de 1994.
1. El problema que plantea el presente recurso radica en dilucidar si es inscribible una escritura en la que el titular registral declara que, cuando compró, actuó como fiduciario de otras personas y, en nombre propio y en representación de éstas, mediante poder posterior a la fecha de adquisición, solicita la inscripción a nombre de las mismas, reconociendo que a ella pertenece la propiedad y renunciando a su titularidad registral. Del registro no resulta ninguna expresión sobre estas circunstancias de la adquisición.
2. Sin entrar en el tema del acceso al Registro de las adquisiciones mediante representación indirecta, es lo cierto que en el presente supuesto, ni siquiera dicha representación indirecta se no acreditado, ya que existe solamente una declaración unilateral del pretendido representante, pues el poder por el que el mismo actúa es de fecha posterior a la adquisición, y no le faculta para hacer reconocimientos de actos anteriores como el que aquí se pretende.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, confirmando el Auto presidencial y la calificación del Registrador.
Madrid, 15 de abril de 1999.-El Director general, Luis Mana Cabello de los Cobos y Mancha.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Extremadura.
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