En el recurso interpuesto por doña Carmen Pérez Guillermo, contra la negativa del Registrador de la Propiedad número tres de Cartagena, don Alejandro M. Bañón González, a cancelar ciertas expresiones que figuran en determinada inscripción.
Hechos
I
Mediante instancia suscrita por doña Carmen Pérez Guillermo, hoy recurrente, y que tuvo entrada en el Registro de la Propiedad N.º 3 de Cartagena el 16 de diciembre de 2004, aquella solicitó la cancelación de la siguiente expresión -mención la denomina- que figura en la inscripción tercera de la finca registral número 21.365-N (libro 28L de Fuente Álamo), propiedad de un tercero: «según el título dentro de esta superficie (existe) una casa con patios, cuadras y un pozo de agua de manantial, siendo la extensión superficial de la casa de seiscientos sesenta y dos metros cuadrados, hoy en estado de ruinas, a esta finca se le dio la sexta parte en el pozo de agua manantial de la Torre del Ángel».
La solicitud se fundamentaba por la ahora recurrente: en la aplicación al caso de los artículos 29 y 98 de la Ley Hipotecaria; en la alegación del principio de seguridad jurídica y la disposición transitoria primera letra A) de la Ley Hipotecaria, indicando que la primera calificación por el Registro de dicha mención -sic- era del año 1935; que el artículo 82 de la Ley Hipotecaria autorizaba al Registrador la cancelación de la susodicha mención. El escrito terminaba literalmente así: «Por todo ello, suplico al Sr. Registrador, proceda a la Cancelación en los folios 84 y 178 de la Finca 21365, a la mención base de la Calificación de Suspensión, la inscripción en cuanto a la casa con patios, cuadradas y pozo y a la sexta parte en el pozo de agua manantial de la Torre de Ángel y se me expida Certificación de haberse efectuado la Cancelación solicitada».
II
El escrito a que referencia el apartado anterior fue calificado del siguiente modo: «En relación con el escrito presentado en este Registro, bajo la firma de Doña Carmen Pérez Guillermo, que ha sido presentado en este Registro el día 16 de diciembre de 2004, entrada 773/2004, por el que se solicita la cancelación de la expresión «según el título dentro de esta superficie (existe) una casa con patios, cuadras y un pozo de agua de manantial, siendo la extensión superficial de la casa de seiscientos sesenta y dos metros cuadrados, hoy en estado de ruinas, a esta finca se le dio la sexta parte en el pozo de agua manantial de la Torre del Ángel», se le informa en el siguiente sentido: Que la citada expresión no es cancelable, simplemente porque no existe registralmente, esto es, no ha pasado «del título al Registro» ni forma parte de la descripción de la finca. Que la descripción de la finca es la que se contiene en la inscripción 2.a, con exclusión de todo aquello que en el «inscribo..» ha sido objeto de suspensión por falta de previa inscripción, precisamente las expresiones arriba transcritas. Que la inclusión de dicha nota de denegación en la inscripción viene impuesta y aconsejada, respectivamente: 1.º) Por el hecho de que la inscripción 1.ª así lo reflejara, con arreglo a lo exigido en la legislación vigente cuando se extendió; aquí únicamente se han arrastrado los términos de dicha inscripción en cuanto a la denegación. 2.º) Porque podría ayudar a la correcta calificación del título que se presente a efectos de conseguir la inscripción de la edificación en cuestión el día que, a través de una escritura de declaración de obra nueva, así lo solicitara el propietario registral. Que, por otro lado, no parece asimilarse el supuesto planteado al de la mención el artículo 29 de la Ley Hipotecaria: 1.º) la mención sí accede al contenido de la inscripción, formando parte integrante de la misma; aquí la expresión no ha tenido acceso a la inscripción practicada puesto que se ha denegado expresamente su inclusión en ella. 2.º) La mención tiene por objeto derechos» o «gravámenes» susceptibles inscripción separada y especial (en la terminología que emplean los artículos 28 y 98 de la ley Hipotecaria), aquí hablarnos de una obra nueva no declarada, dato físico de la finca, y sólo, si no se hubiera suspendido, respecto de la sexta parte en el pozo de agua manantial cabría plantearse si sería admisible su consideración de mención. Que si como parece nos movemos en el ámbito de controversias sobre titularidad, la prudencia aconseja no acceder a practicar asiento, en fincas determinadas, sin consentimiento del titular registral, sin perjuicio de lo que los Tribunales en defecto de aquél (y, aun en este caso, en procedimientos en los que habrá de ser parte) ordenen. En fin, y tratando de simplificar, debe insistirse en que no se inscribieron las expresiones controvertidas y por consiguiente no están necesitadas de cancelación, sin perjuicio de lo que los Tribunales, atendiendo al contenido de los títulos públicos en que se contienen tales expresiones, y entre las partes interesadas, declaren. Lo que le comunico a los efectos que considere oportunos. Cartagena, a 4 de enero de 2005.-El Registrador. Fdo. Alejandro M. Bañón González. Firma Ilegible.».
Solicitada una nueva calificación, ésta fue emitida el día dieciocho de febrero de dos mil cinco por el titular del Registro de la Propiedad número uno de Cieza, confirmando íntegramente la primera calificación.
III
Doña Carmen Pérez Guillermo, el día siete de marzo de dos mil cinco interpuso recurso contra la nota de calificación emitida por el titular del Registro de la Propiedad número tres de Cartagena, recurso que fue presentado directamente en esta Dirección General (fecha de entrada 14 de marzo de 2005), alegando: «Primero.-La que suscribe soy propietaria de dos Fincas Urbanas en ruinas, situadas en un único solar, en el término Municipal de Fuente Álamo provincia de Murcia, en el Paraje de Torre de Ángel, adjunto fotocopia parcial de la Escritura de Compra-Venta de fecha 11 de diciembre de 1987 que prueba la Propiedad y las Inscripciones de las Fincas en el Registro de Propiedad de Cartagena. Segundo.-En virtud del Real Decreto Legislativo 1/ 2004, de 5 de Marzo por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, efectué el Cambio de titularidad a favor de la que suscribe, de dichas Urbanas. Tercero.-Con posterioridad solicité el correspondiente permiso de Obras Mayores, al Excmo. Ayuntamiento de Fuente Álamo el cual me fue concedido en fecha 18-03-2004, del cual adjunto fotocopia. Cuarto.-Al inicio de las Obras un vecino de dicho Municipio don D. Antonio Arroyo Solano reivindicó dicho Solar con las dos Urbanas en ruinas, y en base a una Escritura de Compra-Venta otorgada ante el Notario de Fuente Álamo D. José Antonio Lozano Olmos en fecha 27 de Febrero 2003, adjunto fotocopia de la citada Escritura facilitada por la Dirección General del Catastro. Quinto.-Naturalmente, me trasladé inmediatamente desde Barcelona, al Registro de la Propiedad núm. 3 de los de Cartagena, y obtuve Certificación de la Inscripción de una Finca de naturaleza Rústica, que efectivamente había adquirido el citado Sr. Arroyo, pero denegándole la inscripción en cuanto a la casa en ruinas dentro de los límites de la Finca Rústica adquirida, por falta insubsanable de previa inscripción, circunstancia esta que se repite desde el año 1879, en la finca matriz y desde 1935 en la Finca Segregada de la que adjunto fotocopia. Sexto.-En consecuencia, de lo anterior se desprende que la que suscribe soy propietaria de las Urbanas descritas en la Escritura que adjunto parcialmente, fuera de los límites de la Finca Rústica adquirida por el citado Sr. Arroyo, y por tanto bajo la apariencia de una compra legal de una finca Rústica, pretende el Dominio de mis dos Urbanas, que están enfrente de la finca adquirida y separadas por un camino público. Pero a pesar de ello, el Sr. Arroyo reivindica el Solar y las citadas Urbanas en ruinas, en virtud de una Mención que recoge el título que causó asiento de presentación núm. 2094 del diario 3 de fecha 2003 en el Registro de la Propiedad núm. 3 de los de Cartagena provincia de Murcia y cuya expresión se menciona en el folio 178 finca 21365. «Existen una casa con patios, cuadras y un pozo de agua manantial, siendo la extensión superficial de la casa de seiscientos sesenta y dos metros cuadrados, hoy en estado de ruinas. A esta finca se le dio la sexta parte en el pozo de agua manantial de la Torre de Ángel». En consecuencia la base a la lesión a mi Propiedad por parte del Sr. Arroyo, su fundamento es la mención anteriormente-citada, no habiendo tenido en cuenta el Registrador de la Propiedad núm. 3 de los de Cartagena, que la casa como menciona el título presentado estaba en ruinas y por tanto el dominio extinguido y en virtud del Artículo 79 de la Ley Hipotecaria en su apartado 2, debió Cancelar dicha mención y no calificar por el Certificado adjunto en fotocopia: «Habiéndose suspendido la Inscripción en cuanto a la casa etc., por falta de previa inscripción». «Habiéndose suspendido la inscripción en cuanto a la casa etc. por falta de previa inscripción», por tanto si no existe registralmente, y se ha extinguido el dominio, la casa está en ruinas, en función del Documento presentado asiento 2094 del Diario 3 de 2003, que expresa dicha circunstancia, procede la cancelación en virtud repito del artículo 79 en su apartado 2.° y por tanto no procede la reiteración de la Suspensión por falta previa de inscripción por parte del Registrador de la Propiedad. Manifestando asimismo, en la calificación de Denegación a mi Solicitud de Cancelación por caducidad de la citada Mención, diciendo «Que la inclusión de dicha nota de denegación en la inscripción viene impuesta y aconsejada, respectivamente 1.°) por el hecho de que la inscripción 1.a así lo reflejara y 2.°) podría ayudar a la correcta calificación del título que se presente en el futuro. La Ley Hipotecaria de 1909, hoy derogada podría tener cobertura Jurídica lo manifestado, puesto que la Mención era eficaz hacia terceros, pero con la nueva Ley Hipotecaria en vigor no tiene cobertura Jurídica, por tanto en el presente caso es aplicable la Disposición Transitoria Primera, letra, A) que manifiesta, «Caducarán y no surtirán efecto alguno, siendo canceladas de oficio o a instancia de parte menciones de cualquier clase que en 1 de Julio de 1945 tuviesen quince o mas años de fecha y se refieran en títulos o inscripciones posteriores y por la extinción del Derecho que establece el Documento calificado en fecha 2 de Abril 2003 por parte del Registrador núm. 3 de Cartagena es cancelable la mención sobre la casa transcrita en los folios 84 y 178 de la Finca 21365. En el segundo fundamento de la Denegación se dice: Séptimo.-Por tanto, en virtud del Principio de Seguridad Jurídica que establece el artículo 9 de nuestra Constitución (arts. 34 y 38 de la Ley Hipotecaria) y en base a la Disposición Transitoria Primera letra A) de la Vigente Ley Hipotecaria, solicité la cancelación por caducidad al Registrador de la Propiedad núm. 3 de Cartagena, entrada a mi solicitud núm. 773/2004. Octavo.-En fecha 16 de Diciembre de 2004, mediante Fax me fue comunicado por el Registrador núm. 3 de Cartagena, Calificación Desestimatoria a dicha Solicitud, adjunto fotocopia de dicha Calificación: Noveno.-En virtud del artículo 19 Bis de la Ley Hipotecaria, del Real Decreto 1039, de 1 de Agosto de 2003 y Resolución de 1 de Agosto de 2003 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, solicité nueva Calificación al Registrador Sustituto en base a la citada Resolución. Décimo.-En fecha 21 de Febrero de 2005 me fue entregada por el Registrador núm. 3 de Cartagena, la nueva calificación del Registrador de la Propiedad de Cieza núm. 1, desestimando mi solicitud de cancelación por Caducidad de Mención, adjunto fotocopia de la misma. Undécimo.-Los tres fundamentos Jurídicos, base de la desestimación por parte del Registrador de la Propiedad de Cartagena núm. 3 son: «Que la citada expresión no es cancelable, simplemente por que -sic- no existe registralmente, esto es, no ha pasado del título al Registro, ni forma parte de la descripción de la finca». En consecuencia, es errónea la calificación que realiza el Registrador en fecha 2‑4‑2003 que adjunte en el presente escrito, en la cuál se dice: Que, por otro lado, no parece asimilarse el supuesto planteado al de la Mención del artículo 29 de la Ley Hipotecaria, basándose dos apartados, 1.°) aquí la expresión no ha tenido acceso a la inscripción y 2.°) la mención tiene por objeto «derechos» o «gravámenes» susceptibles de inscripción separada y especial (en la terminología que emplean los artículos 29 y 98 de la Ley Hipotecaria, aquí hablamos de una Obra nueva no Declarada -sic-. Mención puede significar la referencia, indicación, constatación o expresión de algo en el Registro, pero el verdadero concepto de Mención procede del artículo 29 de la Ley Hipotecaria de 1909, conforme al cuál «El dominio o cualquier Derecho Real que se mencione expresamente en las inscripciones o anotaciones preventivas, aunque no esté consignado en el Registro por medio de una inscripción separada y especial, surtirá efecto contra terceros desde la fecha de presentación del título respectivo». En un segundo párrafo se establecía que todo ello debía entenderse sin perjuicio de la obligación de inscribir especialmente el Derecho mencionado y de la responsabilidad en que podía incurrir la persona que en casos determinados debía pedir la inscripción y no lo hacía. Este Fundamento Jurídico, es lo que se denomina IUS AD REM, o sea el presente caso, en que la perfecta constitución de un Derecho Real Inmobiliario o su plena eficacia exige la inscripción en el Registro de la Propiedad, cuando la Inscripción no ha podido ser practicada, por defectos en los Documentos presentados ante el Registro, hay un Derecho Real en vías de Inscripción, que puede ser provisionalmente protegido mediante un asiento especial. No hay todavía un Derecho Real porque falta la Inscripción, pero hay una vocación al Derecho Real publicada como una preinscripción. Este fundamento Jurídico denominado IUS AD REM, tiene cobertura legal en nuestra vigente Ley Hipotecaria, mediante las anotaciones preventivas las cuales tienen una eficacia temporal y son cancelables en virtud del artículo 79 apartado 2, cuando se extinguen el derecho como en este caso que se pretende la inscripción de una casa en ruinas faltando la escritura de Obra nueva. El artículo 29 de la Ley Hipotecaria vigente, establece que la fe Pública del Registro no se extenderá a la Mención de derechos susceptibles de inscripción separada y especial y el artículo 98 de la propia Ley disponen que las Menciones de derechos susceptibles de inscripción separada y especial no tendrán la consideración de gravámenes a los efectos de esta Ley y serán canceladas por el Registrador a instancia de parte. Si aceptamos el Fundamento Jurídico, establecido por el Registrador de la Propiedad, denominado IUS AD REM estamos ante un asiento especial y por tanto cancelable en función de los citados artículos; pero como la Mención que solicito su cancelación fue practicada durante la vigencia de la Legislación anterior, bajo la cuál eran eficaces, la Disposición Transitoria Primera letra A) de la vigente Ley Hipotecaria de 1946 se muestra radicalmente restrictiva. Caducarán y no surtirán efecto alguno, siendo canceladas de oficio o a instancia de parte, aunque hubiesen sido relacionadas o referidas en títulos o inscripciones posteriores., las Menciones de cualquier clase que el día uno de Julio de 1945 tuvieren quince o más años de fecha Cuando las Menciones de derechos susceptibles de inscripción especial y separada tengan menos de quince años de fecha y dentro de plazo de dos años, a contar desde el 1 de enero de 194.5 no hubiesen sido inscritas. En el presente caso consta inscrita una finca rústica, y dentro una casa Suspendida por falta de previa inscripción y no es aceptable la calificación por parte del Registrador de la Propiedad de Cartagena núm. 3, en su desestimación a mi solicitud de cancelación cuando manifiesta «aquí hablamos de una obra nueva no declarada», en el documento presentado asiento 2094 del diario 3, se especifica que es una casa en ruinas, por lo tanto ya no estamos hablando de una Obra nueva no Declarada, puesto que el objeto Derecho Real está extinguido y jamás podrá cumplirse lo que preceptúa el artículo 22 de la Ley 6/1998, de trece de Abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, que dice: «Los Registradores de la Propiedad exigirán para autorizar o inscribir, respectivamente, Escrituras de declaración de Obra Nueva terminada, que se acredite el otorgamiento de la preceptiva Licencia de edificación y la expedición por técnico competente de la Certificación de finalización de la Obra conforme al proyecto aprobado». En consecuencia en el presente caso esa mención es cancelable. Por último se me dice que se me Deniega por: Que si como parece nos movemos en el ámbito de controversias sobre Titularidad, la prudencia aconseja no acceder a practicar asientos en fincas determinadas sin consentimiento del titular Registral. Nuestras fuentes de derecho son de conformidad con nuestro Código Civil, la Ley, la Costumbre y los Principios Generales del Derecho por tanto no entiendo el Fundamento de la Prudencia y el no practicar asientos en Fincas determinadas, cuando repito la Disposición Transitoria y demás Fundamentos Jurídicos vertidos en este escrito son Normas imperativas cuando se cumplen los elementos que las componen, y por tanto es cancelable la Mención por Caducidad que consta en los folios 84 y 178 de la Finca 21365 Término Municipal de Fuente Álamo. En cuanto a la controversia sobre titularidad, repito como al inicio del presente escrito, las dos Urbanas propiedad de la que suscribe, inscritas en el Registro están fuera de la superficie adquirida por el titular de la Finca 21365, por lo tanto no hay controversia de titularidad por ser los objetos distintos, sino como decía al principio de este escrito, bajo la apariencia de la Compra legal de una finca Rústica, pretende mi opositor obtener la Propiedad de dos urbanas de mi propiedad y bajo el título y mención que aporto en este escrito, separándose ambas propiedades por un camino Público. La Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de fecha 7 de junio de 1961 en la que se dice: «Al establecer la Disposición Transitoria Primera de la Ley Hipotecaria apartado A), que caducarán y ni producirán efecto alguno las Menciones que en 1 de Julio tuvieran 15 o más años de fecha; procede la Cancelación, sin perjuicio de que las partes puedan acudir a los Tribunales para contender entre si acerca de la existencia o validez de su Derecho». La Sentencia de 27-6-1986 del Tribunal Supremo dice: «Obligación del Registrador de practicar el asiento de Cancelación, pues el que lo puede ser de Oficio no libera al Registrador de practicar el correspondiente asiento de Cancelación de la Mención, hasta cuyo momento no cabe estimarla como extinguida». En consecuencia la Cancelación que solicito no alteraría la superficie, ni linderos, sino la descripción real de la finca y como confirman la Resolución y la Sentencia citadas, serán los Tribunales los que determinarán la titularidad de los objetos repito distintos y de conformidad con los artículos 34 y 38 de la vigente Ley Hipotecaria. Duodécimo.-La base de la desestimación por parte del Registrador Sustitutorio -sic- de la Propiedad de Cieza núm. 1, que se acompaña en fotocopia, se Fundamenta en tres apartados: El primero nos dice: «No estamos ante una Mención». Me reitero en lo formulado en el apartado anterior. El segundo nos dice: «La Jurisprudencia confirma este criterio». Así a título de ejemplo menciona la Sentencia de 23 de diciembre de 1993. Por internet intente localizar dicha Sentencia, solicité ayuda a la Editorial Lex Nova de Valladolid, ayuda al Colegio de Registradores de Barcelona y por último al Registro de la Propiedad núm. 3 de los de Cartagena provincia de Murcia. Todos hemos coincidido que en la citada fecha de 23 de diciembre de 1993, existen nueve Sentencias, pero ninguna de ellas el objeto fue la mención de una casa en un Inscripción. Ante dicha situación, me puse en contacto con el Registro de la Propiedad núm. 1 de Cieza, el cuál había formulado la nueva Calificación, me atendió un tal Sr. Isidro Moreno que desconozco su cargo en el Registro. El citado Sr. Moreno me manifestó no tener obligación ninguna a aclararme dicha consulta sobre la citada Sentencia, en virtud de que no había relación Jurídica con la que suscribe y que la citada Sentencia no tenía la certeza de si era aplicable al presente caso, puesto que lo había leído en un libro, pero que no recordaba que libro era. Dicha actitud no está a la altura del tratamiento que determina la vigente Ley Hipotecaria. En cuanto al tercero nos dice Es imposible cancelar algo cuya inscripción se reitera una y otra vez que ha sido Suspendida». De conformidad con el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, establece el presupuesto esencial al Procedimiento Registral del Tracto sucesivo, se arrastra dicha mención, sin tener en cuenta el título presentado con el núm. 2094 del Diario 3 del año 2003, por parte del Registrador núm. 3 de los de Cartagena que describe una casa que está en estado ruinoso y por tanto la perdida del Derecho y cancelable la anotación preventiva de dicha Suspensión de conformidad con el artículo 79 apartado 2 de la vigente Ley Hipotecaria».
Y terminaba solicitando se procediera a dictar Resolución que ordene la Cancelación a una Mención como parte integrante de un asiento, en los folios 84 y 178 de la Finca 21365 en virtud de los Fundamentos Jurídicos vertidos en el presente escrito, al Registrador de la Propiedad núm. 3 de los de Cartagena provincia de Murcia, de conformidad con el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria, y, asimismo, que se mantuviera la vigencia del asiento de presentación de entrada 773/2004, otorgado a su escrito de Cancelación de la citada Mención, base de las desestimaciones, por el Registrador de la Propiedad núm. 3 de los de Cartagena, hasta la Resolución que dicte esta Dirección General.
IV
Como antes se indicó, al haber sido presentado el recurso en esta Dirección General, y no en el Registro de la Propiedad correspondiente, este Centro Directivo, en escrito de quince de marzo de 2005, procedió a remitirlo al titular del Registro de la Propiedad N.º 3 de Cartagena, a efectos de que procediera a su tramitación conforme a lo dispuesto en los artículos 322 a 329 de la Ley Hipotecaria. El titular del Registro de la Propiedad número tres de Cartagena, a la vista del recurso presentado, mantuvo su calificación y emitió el preceptivo informe, elevando el expediente a este Centro Directivo para su resolución; no obstante, habiéndose observado la falta en el expediente de la instancia que motivó la calificación denegatoria, esta Dirección General acordó, para mejor proveer, solicitarla al titular del Registro, quien la remitió a esta Dirección General en fecha 24 de febrero de 2006 (entrada en el Registro General el 3 de marzo de 2006).
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 29, 40.d), 66, 82 y 98 de la Ley Hipotecaria y las Resoluciones de esta Dirección General de 27 de abril y 5 de septiembre de 2005 y 31 de enero de 2006.
1. Son hechos relevantes para la resolución de este recurso, los siguientes:
a) Mediante instancia suscrita por la recurrente y presentada en el Registro de la Propiedad número 3 de Cartagena el 16 de diciembre de 2004, aquella solicitó la cancelación de la siguiente expresión obrante en la inscripción tercera de la finca registral número 21.365-N (libro 28L de Fuente Álamo), finca, por cierto, propiedad de un tercero: «según el título dentro de esta superficie (existe) una casa con patios, cuadras y un pozo de agua de manantial, siendo la extensión superficial de la casa de seiscientos sesenta y dos metros cuadrados, hoy en estado de ruinas, a esta finca se le dio la sexta parte en el pozo de agua manantial de la Torre del Ángel». Es de reseñar que, en el acta de dicha inscripción tercera (venta a favor del actual titular registral) de la finca número 21.635-N, se indica: «... En su virtud inscribo el pleno dominio de esta finca a favor de Don. por título de compra con carácter ganancial...», y a continuación (tal y como se ha hecho en las inscripciones precedentes, desde 1935): «... suspendiéndose la inscripción en cuanto a la casa con patios, cuadras y pozo y a la sexta parte en el pozo de agua manantial de la Torre del Ángel por falta de previa inscripción.».
b) El titular del Registro de la Propiedad número tres de Cartagena, en calificación confirmada por el titular del Registro número uno de Cieza, deniega la solicitud de la hoy recurrente, fundamentándolo en que:
La citada expresión no es cancelable, simplemente porque no existe registralmente, esto es, no ha pasado «del título al Registro» ni forma parte de la descripción de la finca.
La descripción de la finca es la que se contiene en la inscripción 2.a, con exclusión de todo aquello que en el «inscribo...» ha sido objeto de suspensión por falta de previa inscripción.
La inclusión de dicha nota de denegación en la inscripción viene impuesta y aconsejada, respectivamente: 1.°) Por el hecho de que la inscripción 1.ª así lo reflejara, con arreglo a lo exigido en la legislación vigente cuando se extendió, habiéndose ahora únicamente arrastrado los términos de dicha inscripción en cuanto a la denegación. 2.º) Porque podría ayudar a la correcta calificación del título que se presente a efectos de conseguir la inscripción de la edificación en cuestión el día que, a través de una escritura de declaración de obra nueva, así lo solicitara el propietario registral.
No parece asimilarse el supuesto planteado al de la mención el artículo 29 de la Ley Hipotecaria.
c) La solicitante y hoy recurrente -tercero respecto de la finca registral objeto de su pretensión-, interpone recurso contra la anterior calificación.
2. Centrada así la cuestión, y sin perjuicio de recordar al funcionario calificador la necesidad de observar los requisitos formales legalmente prescritos para la extensión de las notas de calificación, procede la desestimación del recurso y la confirmación de la calificación recurrida, toda vez que:
a) En el presente caso no se está ante una verdadera mención, en el significado técnico que se da a tal expresión en la legislación hipotecaria, puesto que las menciones se refieren, siempre, a derechos, cargas o afecciones, de modo que la mención vendría a ser una mera indicación de la existencia de carga, gravamen o derecho real con ocasión de una inscripción, y aquí, por contra, se está en presencia de una mera expresión que consta la inscripción que el Registrador practica, no alterando esta consideración el hecho de que dicha expresión -relativa a simples circunstancias de hecho de la finca- se haya ido arrastrando desde tiempo atrás. Tiene razón, por tanto, el funcionario calificador cuando afirma que la citada expresión no es cancelable porque no existe registralmente al no haber pasado del título al Registro -no formando parte de la descripción de la finca-, pues la descripción es la que (en este caso concreto) se contiene en la correspondiente inscripción, con exclusión de todo aquello que en el acta de inscripción ha sido objeto de suspensión.
b) Asimismo, hay que tener bien presente que los asientos del Registro, una vez practicados, están bajo la salvaguardia de los Tribunales, siendo éstos quienes en su caso, y mediante el procedimiento establecido legalmente, habrían de declarar su inexactitud; procedimiento, por cierto, en el que el titular registral habrá de tener, inexcusablemente, la intervención que las leyes determinan, pues es un principio esencial de nuestra legislación hipotecaria que ningún asiento practicado en el Registro puede cancelarse -y una eventual rectificación como la pretendida tampoco practicarse- sin consentimiento del titular registral o sentencia firme dictada en procedimiento dirigido contra todos los titulares registrales afectados
c) Por último -y a mayor abundamiento- es criterio reiterado de este Centro Directivo, y así consta en la regulación legal, que la vía del recurso gubernativo no es instrumento para lograr la cancelación de asientos que se estimen indebidamente practicados (que es lo que en cierto sentido en este caso se pretende) por lo que ha de confirmarse el criterio que se mantiene en la nota de calificación recurrida.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación recurrida.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 6 de abril de 2006.-La Directora General, Pilar Blanco-Morales Limones.
Sr. Registrador de la Propiedad de Cartagena número 3.
