El problema que se plantea entonces es si es suficiente el documento presentado como antetítulo, en el cual el transmitente actúa como mandatario verbal. En este sentido, acudiendo por analogía con lo que establece el artículo 1952 cuando define el justo título a los efectos de la prescripción habría que entender, con la mayoría de la doctrina y la jurisprudencia (vid por todas las Sentencias de 26 de enero de 1988 y 5 de marzo de 1991), que debe ser un título que tenga, por sí mismo, virtualidad suficiente para transferir el dominio, aunque de hecho no lo haya transferido por falta de titularidad o poder de disposición del transmitente. De acuerdo con esta interpretación sería suficiente como antetítulo el documento presentado, si no existiera la discordancia de descripciones anteriormente expresada.

El 14 de noviembre de 2001, ante el Notario de Salamanca, D. Francisco Riba Soto fue otorgada escritura pública de compraventa por la que D. Antonio Domingo G. S. Y D.ª María Concepción Antonia B. P. venden a D. Juan Andrés Castaño Martín una finca en el término municipal de Florida de Liébana. El vendedor declara haber adquirido la finca de D. Esteban T. C., casado con D.ª Julita M. S., la cual la había adquirido por donación de su padre por escritura autorizada el 17 de agosto de 1971 ante el Notario D. Ignacio Sáenz de Santa María Tinturé.

Presentada la anterior escritura en el Registro de la Propiedad de Salamanca n.º 2 fue calificada con la siguiente nota: «Previa calificación del precedente documento, se suspende, la inscripción de la finca descrita en el, por el defecto subsanable, de falta de previa inscripción y no cumplirse los requisitos exigidos por el artículo 205 de la Ley Hipotecaria para su inmatriculación, así como del 298 del Reglamento Hipotecario. Contra la presente calificación cabe interponer recurso ante la Dirección General de Registros y Notariado, conforme a lo dispuesto en el título XIV de la Ley Hipotecaria. Salamanca 22 de Marzo del 2004.-El Registrador. Fdo.: Ildefonso Boyero González.»

La Letrada D.ª María-Jesús Iglesias Sánchez, en nombre de D. Juan-Andrés Castaño Martín, interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación, y alegó: 1.º Que se trata de un supuesto de inscripción en virtud de título público previsto en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, pues se cumplen los requisitos previstos en dicho precepto y en el artículo 298 del Reglamento: a) Existe título de los previstos en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria como hábiles para inscribir, y el título cumple los requisitos tanto de forma como de contenido que la ley exige; b) Que el transmitente acredita de modo fehaciente haber adquirido con anterioridad, hace 27 años, por lo que es imposible sospechar que su título se haya fabricado ex profeso para corregir la inscripción; c) Que se aporta la certificación catastral descriptiva y gráfica a nombre del transmitente, así como certificación de titularidad catastral a nombre del adquirente y solicitante de la inscripción. 2.º Que el Registrador no cumple el mandato establecido en el artículo 19 de la Ley Hipotecaria y 127 de su Reglamento. Que se considera que no es necesario acta de notoriedad, pues existe un documento anterior que acredita la adquisición y fue aportado al Registro para la inscripción. En este punto hay que destacar la Resolución de 26 de abril de 2003. 3.º Que la finca descrita en el título se identifica de forma indubitada con la certificación catastral aportada, coincide la situación y linderos de la finca en ambos títulos y así mismo, en cuanto a la extensión coincide la descripción en el título adquisitivo del solicitante con la certificación catastral a nombre del transmitente.

El Notario autorizante del documento informó que de la nota de calificación se deduce la plena eficacia y virtualidad del título calificado como tal y que las circunstancias que impiden su inscripción nacen estrictamente de los libros registrales.

El Registrador de la Propiedad informó y elevó el expediente a la Dirección General.

Vistos los artículos 1227 y 1952 del Código Civil, 199 y 205 de la Ley Hipotecaria, 298, 300 y 306 de su Reglamento, así como las Sentencias del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001 (sala 3.ª), y 26 de enero de 1988 y 5 de marzo de 1991 (sala 1.ª).

1. Se presentan en el Registro, al mismo tiempo, dos escrituras: una, otorgada en 1977, por la que los cónyuges don Antonio G.S. y doña María Concepción A.B.P. compran una casa en determinado pueblo, calle del Concejal número 1, que mide treinta metros cuadrados; y la otra, autorizada en 2001 por la que los citados don Antonio y doña María Concepción venden una casa sita en el mismo municipio, calle del Concejal número 3, que mide sesenta metros cuadrados. En ambas casas tres de los cuatro linderos son comunes. En la segunda de dichas escrituras se dice que el título de adquisición fue la compra a doña Julita M.S. y en la primera comparece el esposo de dicha señora que vende como mandatario verbal de su esposa, sin que conste la ratificación de ésta.

El Registrador, entendiendo que se trata de dos fincas distintas, suspende la inmatriculación (ya que ninguna de ellas está inscrita) de ambas por no cumplirse los requisitos de los artículos 205 de la Ley Hipotecaria y 298 de su Reglamento, entre ellos el Acta de Notoriedad.

El interesado recurre alegando que se trata de la misma finca, y que la primera de las escrituras presentadas es el antetítulo suficiente para que el transmitente acredite la adquisición anterior, siendo la segunda el título inmatriculable, y que, probándose de manera fehaciente tal adquisición anterior, no es precisa el Acta de notoriedad.

Existen distintos motivos que impiden la inscripción: 1) Ser dudoso que se trae de la misma finca, dada la diferencia de superficie; 2) No valer el presentado como documento fehaciente porque se afirma que el que comparece es mandatario verbal sin que conste la ratificación y 3) Que, al no exhibirse la copia del antetítulo al Notario, el adquirente en la segunda escritura aceptó las manifestaciones de su vendedor, y, ahora, decir otra cosa es contrario a la doctrina de los actos propios y a la buena fe.

2. El primero de los defectos ha de ser confirmado. Dada la discordancia importante entre la descripción de la finca que sirve de título al transmitente y la que se transmite (sobre todo la diferencia de superficie), el primero de los documentos no puede servir de título para el segundo y, por ello la inmatriculación no es posible, a salvo la posibilidad del acta de notoriedad complementaria del título que se pretende inmatricular.

3. En cuanto al segundo de los defectos, la doctrina y la jurisprudencia han dudado de qué interpretación haya de darse a la expresión «documento fehaciente» que emplea el artículo 205 de la Ley. La redacción del artículo 298 del Reglamento Hipotecario vigente hasta la Sentencia de 31 de enero de 2001 (sala 3.ª) entendió que tal documento fehaciente era el que daba fe de su fecha, conforme al artículo 1227 del Código Civil, y no sólo los comprendidos en el artículo 3.º de la Ley. Sin embargo, la expresada sentencia entendió que la Ley no sólo exige la fehaciencia de la fecha, sino, interpretando conjuntamente los artículos 205 y 199 b) de dicha norma, un título formal que acredite de modo fehaciente un título material adquisitivo. El problema que se plantea entonces es si es suficiente el documento presentado como antetítulo, en el cual el transmitente actúa como mandatario verbal. En este sentido, acudiendo por analogía con lo que establece el artículo 1952 cuando define el justo título a los efectos de la prescripción habría que entender, con la mayoría de la doctrina y la jurisprudencia (vid por todas las Sentencias de 26 de enero de 1988 y 5 de marzo de 1991), que debe ser un título que tenga, por sí mismo, virtualidad suficiente para transferir el dominio, aunque de hecho no lo haya transferido por falta de titularidad o poder de disposición del transmitente. De acuerdo con esta interpretación sería suficiente como antetítulo el documento presentado, si no existiera la discordancia de descripciones anteriormente expresada.

4. Respecto al último de los defectos, ha de ser revocado. No va ni contra la buena fe ni contra la doctrina de los actos propios utilizar un título no alegado en la escritura de compra que sirve de título para la inmatriculación. Es más, no existe contradicción alguna pues en dicha escritura se dice que se adquirió de la persona que en la primera escritura resulta representada.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 2 de junio de 2005.-La Directora General, Pilar Blanco-Morales Limones.

Sr. Registrador de la Propiedad n.º 2 de Salamanca.