18620 RESOLUCIÓN de28 de julio de 1999, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en, el recurso gubernativo interpuesto por doña Josefa Ruperto Ruiz, en calidad de Administradora única de la entidad “Pedro Merenciano, Sociedad Limitada", contra la negativa del Registrador de la propiedad número 1 de San Javier, don Constancio Villaplana García, a inscribir una escritura de constitución de hipoteca, en virtud de apelación de la recurrente.
En el recurso gubernativo interpuesto por doña Josefa Ruperto Ruiz, en calidad de Administradora única de la entidad “Pedro Merenciano, Sociedad Limitada”, contra la negativa del Registrador de la Propiedad número 1 de San Javier, don Constancio Villaplana García, a inscribir una escritura de constitución de hipoteca, en virtud de apelación de la recurrente.
I
El día 11 de mayo de 1995, en escritura autorizada por doña Juana María Vidal Pérez, Notoria de San Javier, don Pedro Conesa Sánchez, como titular de la nuda propiedad, y doña Josefa Sánchez Martínez, en cuanto al usufructo, constituyeron hipoteca sobre tres fincas en favor de la entidad mercantil «Pedro Merenciano, Sociedad Limitada”, en garantía de la deuda que la entidad “D’Canada, Casas en Madera, Sociedad Limitada”, mantiene con la citada mercantil por razón de las relaciones comerciales existentes entre ellas. El título alegado por los hipotecantes en dicho documento fue una escritura pública de determinación de resto, agrupación, división de fincas y donación de fecha 11 de agosto de 1989.
La escritura de constitución de hipoteca se presentó por primera vez en el Registro de la Propiedad número 1 de San Javier, el día 25 de mayo de 1995. Al no estar las fincas inscritas a favor de los hipotecantes, el presentante retira dicha escritura, lo cual no es devuelta dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación, por lo cual éste caduca, volviéndose a presentar la misma escritura el día 7 de agosto de 1995, siendo retirada de nuevo el día 17 del mismo mes, y al no ser devuelta tampoco dentro del plazo de vigencia su asiento de presentación, éste caduca, extendiéndose la oportuna nota marginal el 18 de octubre de 1995.
El día 4 de octubre de 1995, don Pedro Conesa Sánchez presenta en el Registro de la Propiedad número 1 de San Javier la escritura de 11 de agosto de 1989 de determinación de resto, agrupación, división de fincas y donación, y escritura de 30 de junio de 1995 de constitución de la entidad mercantil “Los Garranchos, Sociedad Limitada”, en lo que don Pedro Conesa Sánchez y doña Josefa Sánchez Martínez aportan las fincas cuestionadas a la entidad que constituyen. Tras la subsanación de defectos advertidos en estas dos escrituras, el 31 de octubre de 1995 se inscriben el título de adquisición de la nuda propiedad y de usufructo de las fincas hipotecadas a favor de los hipotecantes y su posterior aportación a la entidad “Los Garranchos, Sociedad Limitada”.
El día 19 de octubre de 1995 se presenta de nuevo en el Registro de la Propiedad número 1 de San Javier la escritura de constitución de hipoteca que es calificada el día 11 de diciembre de 1995 con la siguiente nota: “Denegada la inscripción de la escritura de hipoteca que antecede (autorizada el 11 de mayo del corriente por la Notoria de San Javier doña Juana María Vidal Pérez, número 52 de protocolo, presentada en este Registro bajo el número 698 del Libro Diario 24, el día 19 de octubre del corriente, retirada el día 23 de igual mes, y devuelta el 27 de noviembre) por el defecto insubsanable de aparecer la finca a que se refiere inscrita a favor de la mercantil "Los Garranchos, Sociedad Limitada", persona distinta de la parte hipotecante, por título de aportación en escritura de constitución social autorizada el 30 de junio del corriente por el Notario de San Javier don Pedro F. Garre Navarro (artículo 20 de la Ley Hipotecaria). La presente nota se extiende a solicitud verbal de la presentante, una vez que, con fecha 7 de los corrientes, le fue notificada, igualmente en forma verbal, la existencia del defecto reseñado. Esta nota puede ser recurrida gubernativamente en el plazo de cuatro meses, en la forma prevista en los artículos 112 y siguientes del Reglamento Hipotecario. San Javier, 11 de diciembre de 1995. El Registrador. Firma ilegible.”
Doña Josefa Ruperto Ruiz, en su calidad de Administradora única de la mercantil “Pedro Merenciano, Sociedad Limitada” interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación fundándose en que cuando se presentaron las escrituras de 11 de agosto de 1989 y 30 de junio de 1995 (el día 4 de octubre de 1995) estaba vigente el asiento de presentación de la escritura de 11 de mayo de 1995 (de fecha 7 de agosto de 1995) y, por tanto, que vigente este asiento debió inscribirse la escritura de 11 de agosto de 1989 y la de 11 de mayo de 1995 y, posteriormente, la de aportación a la sociedad o inscribir esta última sin perjuicio de la vigencia del asiento de presentación de la escritura de hipoteca, y ello en base a los siguientes argumentos: a) La correcta aplicación del procedimiento registral por el Registrador, ya que como señaló la Resolución de 11 de marzo de 1978 “el principio de prioridad no puede aplicarse con tanta rigurosidad que impide al Registrador examinar los asientos de presentación de los títulos contradictorios pendientes” y propugnó la necesidad de una reforma por la que se determine que la prórroga de un asiento posterior lleve consigo la de los asientos anteriores y posteriores al asiento de que se trate. Tras la reforma del Reglamento Hipotecario de 1982 se completa el círculo de posibilidades que tienden a proteger al presentante, y una vez presentado el título previo al de constitución de hipoteca, dentro de la vigencia del asiento de presentación de este último, el Registrador debió proceder de manera diferente según que el título hubiera sido o no retirado por el presentante. Si no fue retirado se debió calificar e inscribir el título hipotecario en los plazos que establece el artículo 97 del Reglamento Hipotecario, entendiéndose que el plazo se cuenta desde la presentación de documento que permite la nueva calificación registral (el de adquisición por los hipotecantes de su título de propiedad), y si ese plazo fuese inferior al de los diez días se debe prorrogar al asiento por un período igual al que falte para completar dichos diez días, y si esta prórroga tampoco fuese suficiente para practicar la inscripción, se debió extender anotación preventiva de suspensión por imposibilidad conforme al artículo 42.9 de la Ley Hipotecaria, sin necesidad de instancia de parte, lo cual es admitido por la doctrina. En caso de que el título hubiese sido retirado, el Registrador, en especial si, como ocurre en este caso, el presentante es persona distinta del que lo fue del título de constitución de la hipoteca, debió prorrogar el asiento de presentación de este último hasta treinta días después de ser despachado el documento presentado posteriormente o al menos hasta el día en que caduque el asiento de presentación de este título posterior en base al artículo 432.1º. c) del Reglamento Hipotecario, salvaguardando la prioridad registral, que no puede ser desvirtuado para el que presentó diligentemente su título en el Registro y se preocupó de ir renovando los asientos de presentación en tanto no conseguía la subsanación de los defectos advertidos. El Registrador debió notificar al presentante del título hipotecario la presentación del título de adquisición de las fincas hipotecadas para que aquél pudiera solicitarla prórroga del asiento de presentación vigente, y si no le notificó por premura de plazo, debió el Registrador de oficio prorrogar el asiento de presentación del título hipotecario para luego practicar la notificación citada, ya que si bien el indicado precepto habla de “a instancia de su presentante o interesado”, esa instancia de parte ha de estar basada en un conocimiento de la circunstancia que le permite ejercitar su derecho y no puede suponer en ningún caso exigir una diligencia más allá de los límites racionales. En cierto modo la Resolución de 14 de enero de 1985 aplica la prórroga del artículo 432.1º. c) a todo supuesto de presentación posterior de un título cuya previa inscripción sea necesario para el despacho del título presentado con anterioridad, sin que deba entenderse, a juicio del recurrente, que la prórroga ha de ser instada cuando no se ha podido por inacción o falta de notificación del encargado de velar por el correcto desarrollo del procedimiento registral. b) La aplicación del principio de prioridad y tracto sucesivo, ya que como reconoce la exposición de motivos de la Ley Hipotecaria de 1861, el artículo 17 no rige respecto al derecho real de hipoteca, de modo que la prioridad juega como mera prelación y no como cierre registral, y ello supone en el presente caso, que en el momento en que ingresa en el Registro la escritura de aportación a la sociedad está aún vigente el asiento de presentación del título hipotecario y ya en ese momento éste ha adquirido mejor posición jurídica que el de aportación a la sociedad. Tampoco se produce un problema de tracto sucesivo porque el asiento de presentación nunca ha caducado y la sociedad adquirente ha inscrito con la amenaza de que se inscriba la hipoteca, que es prioritaria. Cabe también recordar la doctrina de la Dirección General (entre otras, Resoluciones de 14 de diciembre de 1953, 7 de febrero de 1959 y 2 de marzo de 1962) de que el principio de prioridad impone la obligación de despachar los títulos referentes a una misma finca por riguroso orden cronológico de presentación, salvo que los títulos sean compatibles entre sí y, en el presente caso, si bien existía perfecta compatibilidad entre la inscripción del título de hipoteca, que primero accedió al Registro, y la inscripción posterior del título de aportación, que se presentó después, no se dio tal compatibilidad a la inversa, ya que la inscripción de ese título posteriormente presentado cerró el Registro al anteriormente presentado, el de constitución de hipoteca. En caso de considerar que los títulos eran contradictorios, las Resoluciones de 26 de septiembre de 1967 y 18 de marzo de 1972 reiteran el deber de despachar los documentos por el orden cronológico de su presentación y señalan que la escritura que con las debidas formalidades tuviera acceso en primer lugar será lo que gozará de los beneficios del sistema y el “deber” de los Registradores de examinar los documentos pendientes de despacho que puedan contribuir a una más acertada calificación y a evitar la práctica de asientos inútiles o innecesarios y posibles litigios.
El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota, informó:
1. Que la titularidad registral actual de las fincas hipotecadas corresponde a la mercantil “Los Garranchos, Sociedad Limitada», mientras que quienes constituyen la hipoteca fueron don Pedro Conesa Sánchez y doña Josefa Sánchez Martínez, no cumpliéndose por tanto la exigencia de tracto sucesivo impuesto por el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, uno de los principios fundamentales del sistema registral español, cuya vigencia y aplicación es indiscutible doctrinal y jurisprudencialmente y en defensa del cual se ha pronunciado en numerosas ocasiones la Dirección General de los Registros y del Notariado (entre otras, Resolución de 18 de junio de 1993).
2. Que demostrada que fue correcta la denegación de la inscripción de la escritura de hipoteca por la falta de tracto, no puede accederse a la pretensión del recurrente de inscribir ahora dicha escritura «encajándola» entre la inscripción de dominio a favor de don Pedro Conesa Sánchez y su madre y la de dominio a favor de “Los Garranchos, Sociedad Limitada”, orden en que, a su juicio, se deberían haber despachado las tres escrituras afectadas, y ello porque la inscripción de dominio a favor de “Los Garranchos, Sociedad Limitada” y el rango registral con ella adquirido está bajo la salvaguardia de los Tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria) y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud por alguna de las formas reconocidas por las leyes, que son el consentimiento del titular registral o el fallo judicial dictado en procedimiento seguido contra dicho titular (artículos 40 a 82 de la Ley Hipotecaria), lo cual no se produce en el presente caso, en el que se pretende la rectificación por la vía del recurso gubernativo, posibilidad rechazada por la Dirección General en numerosos pronunciamientos (entre otras, la Resolución de 18 de junio de 1993 antes citado y la de 13 de diciembre de 1993).
El Presidente del Tribunal superior de Justicia de la Región de Murcia confirmó la nota del Registrador fundándose en que la secuencia de hechos que concurren en el presente caso es, desde el punto de vista registral, inatacable, pues la caducidad del asiento de presentación de la escritura de constitución de la hipoteca provocó la apertura del Registro, si bien es cierto que la hipoteca no produce cierre, sino sólo prioridad, y que la argumentación del recurrente parece basarse en una exigencia al Registrador que no contempla nuestro ordenamiento registral, uno de cuyos principios es el de rogación o instancia de parte, ya que alega la aplicación del artículo 97 del Reglamento Hipotecario y si los diez días no bastasen el artículo 42.9 de la Ley Hipotecaria, pero olvida este principio de rogación, ahora transformado en el de aportación de parte, en el que se basa el artículo 97 del Reglamento Hipotecario, que habla de retirada y aportación de documentos por el interesado como paso previo para la aplicación del artículo 42.9 de la Ley Hipotecaria (podían pedir anotación preventiva... : el que presentare en el Registro... título... subsanable) igual suerte ha de correr la apelación al artículo 432.1º. c) del Reglamento Hipotecario que habla de “a instancia de su presentante o interesado”; y que resulta imposible rectificar el Registro introduciendo una hipoteca sobre una finca que ha pasado a terceros si no es con el consentimiento del titular o por sentencia judicial, y no por la vía del recurso gubernativo.
El recurrente apeló el Auto Presidencial manteniéndose en sus alegaciones.
Vistos los artículos 1, 17, 20 y 40 de la Ley Hipotecaria.
1. En el supuesto de hecho del presente recurso concurren los siguientes elementos definidores:
1.1 El 7 de agosto de 1995 se presentó, y por segunda vez escritura de constitución de hipoteca en garantía de deuda ajena, la cual es retirada por la presentante el 17 del mismo mes, al no estar inscritos a favor del hipotecante las fincas gravadas.
1.2 El 4 de octubre de 1995, el hipotecante presenta conjuntamente dos títulos el de adquisición del dominio de las fincas hipotecadas, y una escritura de constitución de sociedad limitada por la que los hipotecantes aportan aquellas fincas a la sociedad que constituyen.
1.3 El día 18 de octubre de 1995 caduca el asiento de presentación de la escritura de constitución de hipoteca que no había sido devuelta al Registro, y se cancela su asiento; y el 31 de dicho mes, se inscriben el título de adquisición del dominio de las fincas hipotecadas a favor de los hipotecantes y su posterior aportación a la sociedad constituida.
1.4 El 19 de octubre de 1995, se había presentado nuevamente la escritura de hipoteca la cual es retirada el 23 del mismo mes, y devuelta el 27 de noviembre del 1995, es denegada su inscripción por aparecer inscritas las fincas hipotecadas a favor de terceras personas distintas del hipotecante, siendo este el defecto ahora recurrido.
2. El defecto debe ser confirmando; siendo principio básico de nuestro sistema registral, el de tracto sucesivo en cuya virtud no pueden inscribirse o anotarse títulos que no aparezcan otorgados por el titular registral (artículo 20 Ley Hipotecaria) no procede acceder al despacho de una hipoteca cuando el hipotecante no aparece ya como titular registral de las fincas gravadas; sin que pueda estimarse la alegación del recurrente de que dicha hipoteca debió despacharse después del título de adquisición del dominio de tales fincas por el hipotecante y antes de la posterior aportación de aquéllas a la sociedad constituida, por cuanto, por una parte, el principio de prioridad impide al Registrador inscribir un documento en tanto esté vigente un asiento de presentación anterior relativo a un título incompatible (cfr. artículo 17 Ley Hipotecaria) y por otra, inscrita ya esa aportación a la sociedad constituida, el asiento respectivo queda bajo la salvaguardia de los tribunales (cfr. artículo 1 Ley Hipotecaria), no siendo el recurso gubernativo cauce procedimental adecuado para su rectificación, rectificación que presupone el consentimiento del titular del asiento inexacto o la oportuna resolución judicial dictada en juicio declarativo en el que aquél sea parte (cfr. artículo 40 Ley Hipotecaria).
Esta Dirección General, ha acordado desestimar el recurso y confirmar el auto apelado.
Madrid 28 de julio de 1999. El Director general, Luis María Cabello de los Cobos y Mancha.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Región de Murcia.
