La Ley Foral 23/2010, de 28 de diciembre, de modificación de diversos impuestos y otras medidas tributarias, ha introducido una variación en el artículo 8 del Texto Refundido de la Ley Foral del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por Decreto Foral Legislativo 4/2008, de 2 de junio, incorporando la posibilidad de que los rendimientos íntegros procedentes de arrendamientos de viviendas puedan ser estimados por la Administración tributaria de conformidad con los precios medios de mercado fijados por el Consejero de Economía y Hacienda mediante Orden Foral.
El Organismo Autónomo Hacienda Tributaria de Navarra, como organización administrativa responsable de la aplicación del sistema tributario de la Comunidad Foral, necesita a menudo un instrumento que le permita estimar en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas los rendimientos procedentes del arrendamiento de viviendas tanto para llevar a cabo actuaciones de comprobación de las rentas declaradas por el sujeto pasivo, como para practicar liquidaciones en los supuestos en los que se haya incumplido la obligación de declarar dichas rentas por parte de los arrendadores de las viviendas.
Haciendo uso de la habilitación conferida por la citada Ley Foral 23/2010, de 28 de diciembre, y para conseguir las finalidades indicadas, la presente Orden Foral determina los precios de mercado de los arrendamientos de viviendas basándose en un estudio realizado por el Servicio de Riqueza Territorial, mediante métodos estadísticos, a partir de un análisis de casi setecientas viviendas en alquiler sitas en Navarra. En ese estudio se analiza la relación existente entre los precios medios de alquiler de viviendas obtenidos por encuesta con las valoraciones de precios de viviendas procedentes de la estimación de valores. Esa relación entre los citados precios medios de alquiler y las valoraciones de las viviendas se ha comparado, a su vez, con un análisis de la rentabilidad de la inversión en alquiler de viviendas realizado en bibliografía especializada, y se ha constatado una importante concordancia entre ambos.
En el amplio estudio realizado por el Servicio de Riqueza Territorial se han analizado los precios de alquiler de viviendas situadas en diferentes zonas de Navarra (diversos barrios de Pamplona, algunos municipios del entorno de Pamplona, Tudela, Estella/Lizarra, así como otros municipios), y obtenidos durante varios años. Esos precios de alquiler, como ya se ha expuesto, se han puesto en relación con los valores de las viviendas resultantes de la aplicación del método de valoración establecido en el Decreto Foral 334/2001, de 26 de noviembre, por el que se aprueba el procedimiento para la valoración de determinados bienes inmuebles sitos en la Comunidad Foral de Navarra mediante la aplicación del método de comprobación de los precios en el mercado. El modelo de estimación del valor de las viviendas es, a su vez, el resultado del análisis estadístico de una muestra que recoge el valor y las características de un amplio número de ese tipo de bienes inmuebles situados en todo el ámbito territorial de Navarra.
El estudio estadístico realizado ha buscado, pues, la relación entre los importes del alquiler declarados y los valores de esas viviendas calculados con arreglo al señalado Decreto Foral 334/2001, de 26 de noviembre, y, si bien es cierto que existen otros factores sistemáticos o aleatorios que pueden influir en el precio de los alquileres de viviendas, puede establecerse de manera satisfactoria un porcentaje medio del 4 por 100 sobre los valores de las viviendas resultantes de la aplicación del método de valoración establecido en el mencionado Decreto Foral 334/2001, como el adecuado a efectos de estimar en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas el rendimiento íntegro en los supuestos de arrendamiento o subarrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda.
De conformidad con lo establecido en el artículo 8.3. del Texto Refundido de la Ley Foral del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, esa estimación de la Administración tributaria obrará a modo de presunción "iuris tantum", ya que el sujeto pasivo podrá desvirtuarla aportando prueba suficiente.
En consecuencia,
ORDENO:
Artículo 1. Precios medios de mercado del arrendamiento, subarrendamiento o cesión de viviendas situadas en Navarra.
A los efectos de lo dispuesto en el artículo 8.3 del texto refundido de la Ley Foral del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por Decreto Foral Legislativo 4/2008, de 2 de junio, el precio medio de mercado del arrendamiento, subarrendamiento o cesión del uso o disfrute de inmuebles destinados a vivienda situados en Navarra se establece en el importe resultante de aplicar el porcentaje del 4 por 100 al valor de la vivienda calculado con arreglo al método de valoración establecido en el Decreto Foral 334/2001, de 26 de noviembre, por el que se aprueba el procedimiento para la valoración de determinados bienes inmuebles sitos en la Comunidad Foral de Navarra mediante la aplicación del método de comprobación de los precios medios en el mercado.
Artículo 2. Rendimiento íntegro correspondiente al arrendamiento, subarrendamiento o cesión del uso o disfrute de bienes inmuebles destinados a vivienda que podrá ser estimado por la Hacienda Tributaria de Navarra en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
En los supuestos de bienes inmuebles destinados a vivienda situados en Navarra que estuviesen arrendados, subarrendados o cuyo uso o disfrute hubiera sido cedido, la Hacienda Tributaria de Navarra podrá estimar que el rendimiento íntegro del capital inmobiliario a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas será el precio medio de mercado establecido en el artículo anterior.
Dicha estimación del rendimiento íntegro se referirá a los casos en que los mencionados bienes inmuebles estuviesen arrendados, subarrendados o cedidos en su totalidad. En el supuesto de que lo estuvieren solamente en una parte de su superficie, se tendrá en cuenta esta circunstancia.
Artículo 3. Disconformidad del sujeto pasivo.
El sujeto pasivo podrá desvirtuar la estimación realizada de conformidad con lo establecido en el artículo 2 anterior aportando prueba suficiente que demuestre el rendimiento íntegro obtenido.
Disposición final única.-Entrada en vigor.
Esta Orden Foral entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial de Navarra, si bien surtirá efectos a partir de 1 de enero de 2011.
Pamplona, 1 de diciembre de 2011.-El Consejero de Economía y Hacienda, Álvaro Miranda Simavilla.
