El artículo 57 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, general tributaria, señala los medios que la Administración tributaria puede utilizar para calcular el valor de las rentas, productos, bienes y demás elementos determinantes de la obligación tributaria, entre los que cita, en su apartado c), el de precios medios en el mercado. En idéntico sentido se pronuncia el artículo 27.Uno del texto refundido de las disposiciones legales de la Comunidad Autónoma de Galicia en materia de tributos cedidos por el Estado, aprobado por el Decreto legislativo 1/2011, de 28 de julio, al señalar que «Para efectuar la comprobación de valores, la Administración tributaria podrá utilizar, indistintamente, cualquier medio de los previstos en el artículo 57 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, general tributaria». Esta misma ley detalla en su artículo 27.Tres cuales deben ser la forma y el contenido de la norma que desarrolle este medio de valoración. Sobre este medio de comprobación, el artículo 158.2 del Real decreto 1065/2007, de 27 de julio, por el que se aprueba el Reglamento general de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos, también señala que «Cuando en la comprobación de valores se utilice el medio de valoración consistente en precios medios de mercado, la Administración tributaria competente podrá aprobar y publicar la metodología o el sistema de cálculo utilizado para determinar dichos precios medios en función del tipo de bienes, así como los valores resultantes. En el ámbito de competencias del Estado, la aprobación corresponderá al ministro de Economía y Hacienda mediante orden».
El objetivo de esta orden es, pues, por una parte, desarrollar el medio de comprobación de valor de precios medios en el mercado y, por otra, establecer para cada ejercicio, en función de la evolución del mercado inmobiliario, los precios medios aplicables en los tributos gestionados por esta comunidad autónoma cuya base imponible sea el valor real de los bienes inmuebles. La incorporación de este medio de valoración produce importantes ventajas tanto para la Administración como para el contribuyente. Para este último supone una gran seguridad jurídica, ya que establece un criterio de valoración objetivo, común y homogéneo en todo el territorio, suministra información del valor real a efectos fiscales del bien que vaya a ser objeto de adquisición o transmisión, explica con detalle el sistema de cálculo utilizado y vincula a la Administración tributaria con el valor publicado cuando utiliza este medio de valoración, sin olvidar la ventaja que supone el publicar los precios de las distintas zonas para su conocimiento general. Por su parte, la Administración dispone de un medio de valoración que dota de más agilidad y eficacia la tramitación de los expedientes, circunstancia que también redunda en beneficio del ciudadano. La Orden de 28 de julio de 2011, por la que se aprueban los precios medios en el mercado de determinados inmuebles rústicos y urbanos situados en la Comunidad Autónoma de Galicia para los ejercicios 2010 y 2011, estableció por primera vez este medio de valoración y fijó los valores para 2010 y 2011. La Orden de 28 de diciembre de 2011 hizo lo mismo para 2012 y la Orden de 27 de diciembre de 2012 lo propio para 2013, actualizada y modificada posteriormente por la Orden de 20 de agosto de 2012. Los valores que contemplaban estas órdenes procedían de estudios de mercado realizados en las fechas anteriores a su promulgación, basados en testimonio elaborados por varias empresas del máximo prestigio en el ámbito de las tasaciones inmobiliarias, y de testimonios procedentes de los datos consignados por los obligados tributarios en sus declaraciones tributarias, para inmuebles de naturaleza urbana y rústica. Durante el año 2013 se procedió a realizar un nuevo estudio de las mismas características a lo largo de todo el ejercicio con la finalidad de verificar la evolución de los precios de mercado hasta las fechas más recientes. Como consecuencia de este seguimiento, la Orden de 26 de agosto de 2013 modificó la inicial de este ejercicio, incorporando dos modificaciones sistémicas a los cálculos de los precios medios en el mercado de inmuebles, de forma que se corregían a la baja de nuevo mediante, por una parte, un nuevo ajuste del coeficiente de mercado que pondera gastos y beneficios de promoción y, por otra, se establecía un coeficiente de obsolescencia que se aplicaba al valor del suelo sobre los inmuebles ya construidos.
La introducción de pequeñas modificaciones metodológicas periódicas sobre los algoritmos de cálculo de los valores resulta justificada cuando el propio mercado registra distorsiones que, sin ser caprichosas o aleatorias, obedecen a causas concretas que una vez estudiadas permiten cuantificar sus efectos. Siempre resulta preferible considerar una metodología dinámica que presenta una mayor agilidad y eficacia en el seguimiento del mercado que una más estática que por su rigidez no es capaz de reconducir los valores a la realidad de un mercado por naturaleza cambiante. Estas nuevas correcciones realizadas a mitad del plazo previsto de vigencia de los precios medios han permitido absorber sin ma- yor problema las bajadas de precios registradas en el segundo semestre del año en curso, que, para el caso de Galicia, vuelven a resultar leves aunque constantes. Los estudios de mercado más recientes de que dispone la Consellería de Hacienda, que corresponden a los diez primeros meses de 2013, ponen de manifiesto de nuevo que las medidas prudentes adoptadas en el verano de 2013 han resultado eficaces en el mantenimiento de los precios medios tabulados dentro de los límites aceptables de un mercado que permanece en evolución decreciente, si bien comienza a dar muestras de estabilización en determinadas zonas. Es por ello que en la propuesta de precios medios en el mercado para 2014 se consolidan las modificaciones introducidas por la mencionada Orden de 26 de agosto de 2013, a lo que se suman bajadas que en términos generales se pueden cuantificar en el 2 %. En cuanto a los bienes rústicos, menos sensibles a los altibajos de un mercado inmobiliario sacudido por una crisis de sobreoferta de viviendas terminadas y en construcción, parecen haber encajado también un leve pero evidente efecto de rebote a la baja sobre sus valores, que, pese a ser tradicionalmente más estables como bienes de inversión o de explotación que los correspondientes bienes urbanos, han acusado este efecto genérico de traslado al suelo de las bajadas del valor de transmisión de los inmuebles terminados. Es por ello por lo que se establece una bajada del valor básico rústico (recogido en el anexo II) de un 10 % sobre los valores correspondientes del ejercicio anterior.
De forma paralela, se redefine el concepto de terrenos «no protegidos», entendiéndose por tales los que resulten urbanizables y que no tengan fijados todavía los parámetros de edificabilidad para un cálculo más pormenorizado según la correspondiente normativa urbanística, los que estén urbanizados, edificados de facto o en proceso de estarlo, los «suelos rústicos aptos para urbanizar», los destinados a explotaciones no agropecuarias o energético-industriales, y en general los que reúnan expectativas de recalificación dada su proximidad a las áreas y cascos urbanos o a las zonas turísticas de la costa y que no estén especialmente protegidos frente a la edificación por el planeamiento urbanístico. El resto de suelos rústicos comunes o protegidos se valorarán conforme a su destino agrológico o pecuario según la tabla de cultivos correspondiente del anexo V.
En lo referente a la metodología técnica empleada por la Consellería de Hacienda para la elaboración de esta orden, se mantiene la ya utilizada en las ocasiones anteriores por considerarse un método técnico de amplia aceptación.
De conformidad con la competencia atribuida por el artículo 7 del Decreto legislativo 1/1999, de 7 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de régimen financiero y presupuestario de Galicia, y el artículo 27.Uno del texto refundido de las disposiciones legales de la Comunidad Autónoma de Galicia en materia de tributos cedidos por el Estado, aprobado por el decreto Legislativo 1/2011, de 28 de julio,
DISPONGO:
Artículo 1. Objeto de la orden
Esta orden tiene por objeto desarrollar el medio de comprobación de valor de precios medios en el mercado a que se refieren los artículos 57.1.c) de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, general tributaria y 27.Uno del texto refundido de las disposiciones legales de la Comunidad Autónoma de Galicia en materia de tributos cedidos por el Estado, aprobado por el Decreto legislativo 1/2011, de 28 de julio, así como aprobar los precios medios en el mercado aplicables en el ejercicio 2014.
Artículo 2. Ámbito de aplicación
En el ámbito de los impuestos sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, y sobre sucesiones y donaciones, esta orden se aplicará a los bienes inmuebles de naturaleza rústica y urbana situados en el territorio de la Comunidad Autónoma de Galicia, con excepción de los siguientes:
1. Bienes de naturaleza urbana excluidos del ámbito de esta orden:
- Suelos urbanos o urbanizables sin edificar cuando las condiciones urbanísticas relativas a aprovechamientos y cesiones estén ya establecidas en los correspondientes planeamientos urbanísticos.
- Edificios enteros.
- Inmuebles que puedan ser demolidos para crear un solar.
- Edificios en los que el plan urbanístico permita más alturas (edificabilidad) de las que tiene el edificio actualmente.
- Inmuebles que incluyan un uso residencial no privado (hoteles, residencias etc.).
- Inmuebles que incluyan usos distintos a: vivienda, trastero, garaje, oficina o local comercial (instalaciones deportivas, para espectáculos, ocio, sanidad, beneficencia, culturales, religiosos, estaciones de servicio etc.).
- Viviendas con una superficie que supere los 200 m2 útiles.
- Viviendas de protección autonómica en las que los valores contenidos en esta orden solo serán operativos de estar por debajo del precio máximo en venta fijado administrativamente.
- Locales comerciales interiores, en esquina, en galerías comerciales, con forma irregular o circunstancias similares.
- Locales comerciales con una superficie que supere los 400 m2 útiles.
- Naves para uso comercial (concesionarios de coches, supermercados etc.).
- Naves que incluyan otro uso distinto a: industrial, agrícola, almacén, oficina, vivienda o garaje.
- Naves sobre parcelas de más de 5.000 m2.
- Casas con más de dos plantas, entendiendo como tales las que excedan del estándar unifamiliar compuesto por sótano, planta baja, piso y desván.
- Casas en las que el plan urbanístico permita más alturas (edificabilidad) de las que tiene la casa actualmente.
- Casas sobre parcelas de más de 3.000 m2.
- Casas en construcción o inacabadas
- Casas o chalés de más de 200 m2 útiles por planta.
- Edificaciones singulares de carácter histórico o artístico.
2. Bienes de naturaleza rústica excluidos del ámbito de esta orden:
- Parcelas que, en las normas reguladoras del Catastro inmobiliario, tengan la consideración de urbanas, urbanizables con aprovechamiento fijado o asimilados, o de características especiales, salvo las que estén en suelo de núcleo rural o asimilados, que se podrán valorar por los precios medios de rústica de esta orden, siempre que no estén incorporados a los callejeros de urbana (anexo III) por su desarrollo urbanístico.
- Parcelas de suelo rústico que se encuentren situadas en futuras zonas de expansión de los núcleos urbanos o en áreas de costa. Por resolución de la Dirección de la Agencia Tributaria de Galicia de esta Consellería se especificará el alcance concreto de estas zonas de expansión.
- Parcelas de más de 100.000 m2.
- Parcelas que incluyan mejoras (piscinas, construcciones de madera etc.).
3. Otros bienes o derechos excluidos del ámbito de esta orden:
- Bienes arrendados con contrato de prórroga forzosa anterior a 1985, siempre que en el cálculo del coeficiente reductor que corresponda sea necesario actualizar o capitalizar la renta real satisfecha.
- Bienes incluidos en contratos de permutas
- Inmuebles en construcción, inacabados o para construir (cosa futura)
- Declaraciones de obra nueva y divisiones horizontales
- Inmuebles que formen parte del inventario general del patrimonio cultural de Galicia (bienes de interés cultural (BIC) y los regulados por la disposición adicional segunda de la Ley 8/1995, del patrimonio cultural de Galicia): inmuebles catalogados, pazos, «casas grandes», fortalezas, construcciones militares, yacimientos arqueológicos etc.
Artículo 3. Utilización de los precios medios en el mercado a efectos de valoraciones tributarias
1. La Administración tributaria podrá utilizar el medio de valoración que más se ajuste a las características y circunstancias del bien a valorar de entre los citados en el artículo 57 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, general tributaria.
2. Si el bien a valorar forma parte del ámbito objetivo señalado en el artículo segundo, se aplicará a dicho bien con carácter preferente el medio de comprobación de precios medios en el mercado previsto en esta orden. Solo cuando el bien a valorar, a pesar de ser susceptible de formar parte del ámbito objetivo, tenga características especiales que influyan significativamente en su valor real, podrá ser valorado por el medio consistente en dictamen de perito de la Administración, debiéndose motivar suficientemente las razones que justifican la no utilización del medio de valoración de precios medios de mercado.
3. En las comprobaciones de valor de inmuebles por el medio consistente en dictamen de perito de la Administración, y a los efectos de expresar la procedencia y el modo de determinación del módulo unitario básico empleado, se podrán tomar como referencia, si se decidiese optar por métodos analíticos de valoración y a los efectos de motivación, los módulos unitarios básicos contenidos en las tablas de los componentes o valores básicos de esta orden, aun cuando el tipo de bien a valorar esté expresamente excluido de su ámbito objetivo. Todo ello de acuerdo con lo señalado en el artículo 27.Cuatro del texto refundido de las disposiciones legales de la Comunidad Autónoma de Galicia en materia de tributos cedidos por el Estado, aprobado por el Decreto legislativo 1/2011, de 28 de julio.
Artículo 4. Utilización de los precios medios en el mercado por los obligados tributarios
1. Los obligados tributarios podrán consignar en sus autoliquidaciones de los impuestos sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, y sobre sucesiones y donaciones, los valores resultantes de la aplicación de esta orden.
2. De acuerdo con lo establecido en el artículo 134.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, general tributaria, la Administración tributaria no procederá a la comprobación de valores si los obligados tributarios hubiesen declarado utilizando los valores resultantes de la aplicación correcta de esta orden. Esto no impedirá la comprobación de los elementos de hecho y circunstancias manifestados por el obligado tributario.
3. Si el valor declarado o el precio o contraprestación pactada fuese superior al valor resultantes de esta orden, prevalecerá aquel de acuerdo con lo establecido en el artículo 18 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del impuesto sobre sucesiones y donaciones, y 46 del Real decreto legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.
Artículo 5. Determinación del valor de los inmuebles
Para la determinación del valor de los inmuebles se aplicarán los precios medios en el mercado recogidos en los anexos II, III, IV, V y VI de esta orden, de acuerdo con las instrucciones para su aplicación recogidas en el anexo I.
Disposición adicional primera
La Administración tributaria pondrá a disposición de los obligados tributarios en la Oficina
Virtual Tributaria una herramienta de aplicación de esta orden que suministre el valor real a efectos fiscales de un bien inmueble.
Disposición adicional segunda
Se faculta a la persona titular de la Dirección de la Agencia Tributaria de Galicia para dictar los actos necesarios para el desarrollo y ejecución de esta orden.
Disposición final
La presente orden entrará en vigor el 1 de enero de 2014 y se aplicará a los hechos imponibles devengados a partir de dicha fecha.
Santiago de Compostela, 27 de diciembre de 2013
Elena Muñoz Fonteriz
Conselleira de Hacienda
ANEXO I
Normativa técnica en aplicación de precios medios en el mercado Los criterios de objetividad que subyacen a la utilización de precios medios en el mercado como medio de valoración establecido en el artículo 57.1.c de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, general tributaria, los hacen candidatos a ser equiparados al criterio genérico de valoración por valor de coste, ya recogido en la Resolución de 1 de diciembre de 2008 (DOG de 10 de diciembre), por lo que se procede en esta orden a adecuar el contenido de dicha resolución a las especiales características que presenta el medio de valoración consistente en precios medios en el mercado.
- Normas reguladoras del procedimiento de valoración por valor de coste.
• Norma 1: componentes analíticos del valor. De forma análoga al procedimiento establecido en la legislación sobre valoración catastral (Real decreto 1020/1993, de 25 de junio, y modificaciones introducidas por el Real decreto 1464/2007, de 2 de noviembre) y en la legislación en materia de valoraciones hipotecarias (Orden ECO 805/2003, de 27 de marzo, y modificaciones introducidas por las órdenes EHA 3011/2007, de 4 de octubre, y EHA 564/2008, de 28 de febrero), se considera el valor de un inmueble atendiendo a sus elementos analíticos (o de coste) fundamentales: suelo, construcción y gastos/beneficios de promoción, corregido en su caso por los coeficientes de singularización que recogen la adaptación del valor a situaciones o características especiales, del bien que pueden ser aplicados de forma objetiva por estar parametrizados según lo dispuesto en la norma 5 de esta orden. De este modo el valor de un inmueble sería el resultado de aplicar la siguiente fórmula: Valor del inmueble= (VS + VC) x CM x CS x SC
Siendo:
- VS (valor del suelo según la norma 2).
- VC (valor de la construcción según la norma 3).
- CM (coeficiente de mercado según la norma 4).
- CS (coeficientes de singularización según la norma 5).
- Superficie construida en m2.
• Norma 2: suelo.
2.1. Se contemplan tres formas de valorar el suelo, tanto edificado como vacío, según los componentes económicos del valor que sean tomados como base para la valoración.
a) Suelo con componentes de mercado urbanísticos: suelo en el que, por su clase y calificación urbanística reconocida en el planeamiento urbanístico de aplicación, en su mercado se atiende principalmente a los aprovechamientos urbanísticos. El valor que resulta será directamente proporcional a las edificabilidades permitidas por el planeamiento o realmente materializadas e inversamente proporcional a los gastos que se le impongan como contraprestación a la edificación. El valor será el resultado de aplicar los rendimientos económicos (valores de repercusión) que el mercado confiere a los parámetros urbanísticos establecidos en el planeamiento. Los valores de repercusión se obtendrán previa división del territorio de aplicación en zonas de similar apetencia inmobiliaria con un uso dominante y, aplicando el método residual (que obtiene residualmente el valor de repercusión del suelo a partir de valores de venta conocidos) a los valores contenidos en los estudios de mercado disponibles, se obtendrá el valor promedio en cada zona para los usos principales más comunes, es decir, para los usos dominantes en una determinada zona (vivienda, industrial). Para los usos secundarios (comercial y almacén/trastero) los valores zonales se presentarán de forma interrelacionada, es decir, en forma de coeficientes que, para cada zona, relacionen los usos secundarios con el valor zonal para uso dominante (vivienda o industrial, según el caso), expresado en €/m2, por ser este el uso de referencia. Así, el va- lor zonal concreto para un uso secundario determinado se calculará como el resultado de aplicar el coeficiente que corresponda a ese uso concreto sobre el valor asignado al uso referencia, tal como se recoge en el anexo III. Se establecen también índices más particulares para los usos vivienda, oficina y comercial, que recogen diferencias de valor intrazonales, esto es, diferencias por calle o tramo de calle, que intentan reflejar las variaciones de tipología edificatoria, de calidad residencial y de microsituación (como el caso de viviendas en plantas bajas, en las que se admitirá un coeficiente reductor de 0,7, o en el caso de trasteros en plantas distintas de la vivienda, coeficiente reductor de 0,5 suplementario) que se pueden dar dentro de una misma zona y que pueden representar importantes deformaciones respecto al valor medio normal de esa zona, incluidos en el anexo IV. Los valores zonales, así como los coeficientes mencionados, podrán ser actualizados mediante el análisis de estudios de mercado nuevos o complementarios o bien mediante actualizaciones mediante los índices de variación de precios publicados por las distintas administraciones públicas o por instituciones especializadas. Para aquellas zonas y usos en los que en la fijación de los precios de mercado no se atienda de manera cuantitativamente proporcional a los parámetros de edificabilidad establecidos en el planeamiento urbanístico sino que la apetencia de la demanda contemple más los componentes cualitativos (localización geográfica, orientación, pendiente, vistas etc.), manteniéndose la edificabilidad real por debajo de la permitida, podrá sustituirse el cálculo residual por la elaboración de tablas de valores de suelo unitarios que reflejan su variabilidad cualitativa: usos industriales, dotaciones privadas, vivienda en núcleos rurales y otros similares situados en zonas de bajo grado de consolidación urbanística.
B) Suelo con componentes de mercado rústico-pecuarias o energético-industriales (plantas de explotación energética): suelo en el que su mercado atiende de manera preferente a rendimientos procedentes del sector primario o del energético-industrial. Este tipo de suelo refleja en su valor un importante componente situacional: cercanía a vías de transporte, a núcleos de población, a zonas de costa etc. El valor unitario en este tipo de suelo se considerará compuesto de un valor de partida asignado a cada unidad territorial (ayuntamiento o comarca) que representa el valor de una finca rústica con unas características agropecuarias básicas, es decir, las de menor productividad que, en general, y dependiendo del grado de urbanización o explotación territorial del ayuntamiento, serán un destino agrológico a monte bajo ubicado en una parroquia o lugar de poco valor estratégico y con acceso por un camino de servidumbre. A este valor unitario se le aplicarán, según el caso concreto, tres factores correctores en función de las tres variables que, como se ha visto, de forma más firme determinan la variabilidad de valor: el cultivo o destino agrológico real o potencial, la localización geográfica o valor relativo de la parroquia/lugar respecto del conjunto y el tipo de vía de acceso que posee la finca. El valor unitario se obtendrá a partir de la siguiente ecuación:
Valor unitario = valor básico x IC^EC x IP^EP x IA^EA Ajustada mediante técnicas de regresión multivariante y en la que: - Valor básico es el valor de partida mencionado anteriormente, y es fijo para cada ayuntamiento o comarca (anexo II: valor básico rústico). - IC, IP e IA son los índices de cultivo, parroquia y acceso respectivamente (factores variables de la ecuación regresión -anexos V, VI y VII, respectivamente-). - EC, EP y EA son los exponentes de cultivo, parroquia y acceso, respectivamente (factores fijos para cada ayuntamiento de la ecuación regresión -anexo II-).
c) Suelo con carencias o limitaciones de mercado: suelo destinado a viales o zonas comunes de cesión gratuita sin derecho a aprovechamiento urbanístico, a usos dotacionales públicos, suelos rústicos con protección normativa o presencia de infraestructuras cuando esta impida su explotación o cuando se den situaciones equivalentes. Podrá asignárseles valor nulo (tratándose de una cesión sin derechos o compensaciones), un valor correspondiente a una edificabilidad simbólica (entre 0 y 0,2 m2/m2) o un valor unitario correspondiente al cultivo rústico más próximo o similar, o incluso valor negativo tratándose de una cesión gravosa sin compensación. 2.2. Coeficiente de obsolescencia. Al valor básico del suelo con componentes de mercado urbanísticos del apartado a) se le aplicará una depreciación que, en paralelo a la depreciación física, afecte al suelo de los bienes urbanos del tipo edificios de vivienda colectiva (exceptuando las plazas de garaje) cuando los inmuebles se encuentren situados dentro de las áreas urbanas especificadas en anexo III (callejeros del anexo IV) de la orden de precios medios en el mercado, que recoja la depreciación económica diferencial entre los inmuebles nuevos y los de segunda mano, mediante un coeficiente que obedece a una ley de tipo logarítmico (progresivamente decreciente) con una ratio de depreciación anual del 0,5 %. Se considerará un límite máximo a la depreciación por obsolescencia que recoja la divergencia máxima entre las dinámicas de los mercados primario y secundario o representado por un remanente del 70 % del valor inicial del suelo.
D = (1-r)^n
Donde D es la depreciación por obsolescencia expresada en forma de coeficiente multiplicador; r es la ratio de depreciación anual y n el número de años de antigüedad.
• Norma 3: valor de la construcción.
3.1. Para la valoración de las edificaciones, se parte de un valor básico de construcción para el uso estándar (vivienda) que recoja los costes totales de ejecución de la obra (excluyendo el suelo). En la fijación de este valor básico se parte de la Orden EHA 1213/2005, de 26 de abril con las modificaciones introducidas por el Real decreto 1464/2007, de 2 de noviembre, por la que se aprueban los módulos para la determinación de los valores catastrales (MBC). El MBC catastral se actualizará al período comprendido en esta orden mediante un incremento anual que no supere el intervalo medio entre tramos sucesivos. En la adopción de partida de estos módulos catastrales y a efectos de simplificación motivada por las escasas diferencias de coste de los materiales y mano de obra que se constatan entre las diferentes áreas geográficas, se considerarán únicamente dos valores básicos de construcción correspondientes a dos categorías de ayuntamientos, los del grupo 1: compuestos en general por ayuntamientos susceptibles de mayor dinamismo en el mercado inmobiliario, que adoptarán un valor no superior al MBC2 actualizado; el resto de los ayuntamientos compondrán el grupo 2: ayuntamientos del interior con dinámicas inmobiliarias y constructivas menos desarrolladas, que adoptarán un valor no superior al MBC4 actualizado. El listado de estos valores y los grupos se recoge en el anexo II, valor de la construcción.
3.2. Correctores del valor de construcción: el valor de construcción a que se refiere el apartado anterior podrá ser corregido por los siguientes coeficientes, que se aplicarán acumulativamente: 3.2.1. Coeficiente de uso. El valor básico de construcción podrá ser modificado en los siguientes porcentajes:
• Reducido un 50 % para usos que no requieran distribución interior (locales comerciales sin distribuir, garajes, almacenes etc.).
• Reducido un 25 % para usos con equipamientos interiores reducidos (oficinas, naves comerciales, administrativos etc.)
• Aumentado un 15 % en el caso de tratarse de tipologías de vivienda unifamiliar, debido a la mayor repercusión de fachadas y cubierta sobre la unidad de superficie.
• Aumentado un 50 % para usos hosteleros, comerciales con distribución interior y, en general, para cualquier uso que implique estándares constructivos o materiales por encima del promedio que marca la calidad de las viviendas protegidas.
3.2.2. Coeficiente de antigüedad. Al valor básico de construcción se aplicará una depreciación que recoja el envejecimiento por el transcurso del tiempo, mediante un coeficiente que obedece a una ley de tipo logarítmico (progresivamente decreciente) con una ratio de depreciación anual del 4 %. Se considerará un límite máximo a la depreciación por antigüedad que recoja el valor residual de los materiales reciclables o aprovechables para rehabilitación de un 30 % del valor inicial de la construcción.
D = (1-r)^n
Donde D es la depreciación por antigüedad expresada en forma de coeficiente multiplicador, r es el ratio de depreciación anual y n el número de años de antigüedad.
3.2.3. Coeficiente de calidad constructiva.
Según la calidad constructiva del inmueble e independientemente de su antigüedad física, se aplicarán los siguientes coeficientes:
- Calidad normal: promedio que es el correspondiente a los edificios nuevos de viviendas protegidas, coeficiente 1.
- Calidad ruinosa: coeficiente 0,25.
- Calidad mala: coeficiente 0,50.
- Calidad regular: coeficiente 0,75.
- Calidad buena: coeficiente 1,25.
- Calidad excelente: coeficiente 1,50.
En caso de que se aportase declaración oficial expresa de ruina sobre el edificio, podrá asignarse a la construcción valor nulo.
• Norma 4: coeficiente de mercado.
Este coeficiente, tal y como es habitual en las valoraciones inmobiliarias, es el resultado de expresar en forma de coeficiente multiplicador el binomio gastos más beneficios de promoción (anexo II). Este coeficiente se aplicará sobre la suma de los valores finales del suelo y la construcción. Por norma general se parte del valor que le asigna la normativa catastral = 1,4 (norma 16 del Real decreto 1020/1993, de 25 de junio), pero ante una previsión a la baja de los precios de viviendas nuevas en los últimos meses del año 2012, motivada por la política de ventas más agresiva que están abordando las entidades bancarias, titulares de una parte importante del stock de viviendas nuevas procedente de embargos a los promotores que no pudieron asegurar su solvencia, y dado que en estas promociones el suelo se adquirió en su día a precios normales en un mercado más dinámico, parece aconsejable aplicar una reducción de los valores de las unidades de obra terminadas con cargo a los beneficios empresariales de promoción, es decir, con cargo al llamado «coeficiente de mercado» que pondera los gastos y los beneficios del promotor. De esta manera se pasa del valor 1,4 que le asigna la norma 16 del Real decreto 1020/1993, de 25 de junio, sobre normas técnicas de valoración catastral a un nuevo valor (1,2). Para bienes inmuebles en ubicaciones netamente rurales, donde la edificación se lleva a cabo por autoconstrucción y sitos en zonas lejos de las áreas de influencia de los cascos urbanos y de la costa, se aplicará un coeficiente de mercado de valor neutro = 1.
• Norma 5: coeficientes de singularización.
El resultado de aplicar el coeficiente de mercado sobre la suma del valor final del suelo y la construcción se corregirá, en su caso, por los coeficientes de singularización, que recogen la adaptación del valor a situaciones o características especiales del bien que pueden ser aplicados de forma objetiva. Estos coeficientes se aplicarán acumulativamente:
5.1. Coeficiente de arrendamiento. Si el bien inmueble estuviera, en la fecha de referencia de la valoración, sometido a un arrendamiento con contrato que incluya cláusula de prórroga forzosa y duración indefinida, se podrá aplicar al valor resultante del anterior proceso un coeficiente que represente este hecho y que será:
a) En el supuesto de que el obligado tributario aporte justificación adecuada y suficiente del importe de la renta neta, el promedio entre el valor resultante de actualizar (capitalizar) la renta neta y el valor de mercado sin tener en cuenta el arrendamiento.
b) En caso contrario se aplicará el coeficiente 0,7.
5.2. Coeficiente de local interior. Si el bien inmueble posee un uso vividero y abre todos sus huecos exclusivamente a patio de luces (patio de parcela privado del edificio), esto es, si no da a la calle o patio de manzana (patio compartido por varios edificios), y este hecho provoca una deficiente iluminación, se aplicará al valor resultante del anterior proceso un coeficiente de valor 0,85. De forma análoga, tratándose de casas en manzana cerrada, a las partes de la parcela no edificables en altura destinadas a patios, se les podrá depreciar su valor con respecto a la parte edificable en altura en un porcentaje del 90% (coeficiente 0,1).
5.3. Coeficiente de ascensor. Si el bien inmueble posee un uso vividero, está situado en una planta alta por encima de la rasante de la calle y el edificio no está dotado, ni tiene posibilidad de estarlo, de instalación de ascensor, se podrá aplicar al valor resultante del anterior proceso un coeficiente que represente este hecho y que consistirá en una depreciación del 10 % por cada planta completa (3 metros de altura) que sea necesario subir desde el acceso a la calle. No computan los tramos de altura inferior a una planta que existan en el portal o zonas comunes.
5.4. Coeficiente de tamaño de locales comerciales. Con el fin de tener en cuenta el hecho de que los locales comerciales necesitan tener fachada de acceso, que la relación entre la longitud de esta y la superficie del local marca de manera importante su valía y que cuanto más pequeño es el local la relación fachada/superficie normalmente aumenta, se podrá aplicar al valor resultante del anterior proceso un coeficiente que represente este hecho y que podrá adoptar los siguientes valores:
a) Entre 100 y 200 m2 de superficie útil: no se aplica ponderación (locales estándar).
b) Hasta 100 m2 de superficie útil: 2 % por cada 10 m2 de menos.
c) Entre 200 y 500 m2 de superficie útil:
- 2 % por cada 20 m2 de más.
d) A partir de 500 m2 de superficie útil:
- 2 % por cada 100 m2 de más (acumulable al anterior).
ANEXO II. Precios medios de mercado del suelo rústico y construcción. Exponentes de cultivo, parroquia y acceso
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ANEXO III. Valores de repercusión para uso dominante de suelo urbano residencial y industrial por zonas (€/m2 construído)
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ANEXO IV. Índices de valor intrazonal por rúa ou tramo de rúa
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ANEXO V
Relación de cultivos de Galicia y índices
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