Se dicta en el recurso gubernativo interpuesto por el señor J. A. C. contra la calificación del registrador de la Propiedad núm. 1 de Mollet del Vallès, Javier Madurga Rivera, que suspende la inscripción de una escritura de cambio de uso de un departamento de local a vivienda.
Relación de hechos
I
El 28 de marzo de 2011, el señor J. A. C., actuando en nombre propio y en el de su esposa, otorgó una escritura de cambio de uso de departamento ante el notario de L'Hospitalet de Llobregat señor Juan García Sáez, en la que transformaba el destino de un local o almacén del que los dos cónyuges eran propietarios, finca registral 13.344 de Mollet del Vallès, y le atribuía la condición de vivienda. En el acto de otorgamiento, el notario advertía expresamente que no se le había presentado cédula de habitabilidad ni licencia urbanística para el cambio de uso.
II
Esta escritura fue presentada en el Registro de la Propiedad núm. 1 de Mollet del Vallès con el núm. 623 del Diario 121, de fecha 9 de mayo de 2011, y fue calificada por el registrador de la propiedad en fecha 26 de mayo con suspensión de la inscripción y extensión de la nota correspondiente en que se justificaba la calificación porque no se acompañaba la licencia urbanística municipal para el cambio de uso que exigen los artículos 187.2.e) y 218 del Decreto legislativo 1/2010, de 3 de agosto, Ley de urbanismo de Cataluña, y los artículos 234, 238, 249 y 250 del Decreto 305/2006, de 18 de julio, Reglamento de la Ley de urbanismo de Cataluña, así como la resolución de esta Dirección General de 23 de mayo de 2006.
III
En fecha 27 de junio de 2011 se recibió en el Registro de la Propiedad núm. 1 de Mollet del Vallès un recurso interpuesto por el señor J. A. C. contra la calificación negativa del registrador y dirigido a la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas, mediante el que solicitaba la inscripción del cambio de uso al que hacía referencia la escritura de 28 de marzo de 2011. El recurso se fundamentaba en la resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 9 de mayo de 2005, que interpretando y aplicando el artículo 179.e) de la Ley 2/2002, de 14 de marzo, de Urbanismo de Cataluña –actual artículo 187.2.e) del Decreto legislativo 1/2010, de 3 de agosto–, entendió que el cambio de uso de local a vivienda de un elemento privativo de una propiedad horizontal no necesita licencia municipal. Asimismo, en el recurso se alegaba la inaplicación del artículo 218 de Decreto legislativo 1/2010, de 3 de agosto, invocado por el registrador, ya que no se había procedido a la constitución o modificación del régimen de propiedad horizontal.
IV
El registrador de la propiedad dio traslado de la interposición del recurso en fecha 28 de junio de 2011 al notario autorizante de la escritura y al Ayuntamiento de Mollet del Vallès, al estar fundamentada la calificación negativa en la ausencia de licencia a otorgar por esta corporación. Tan sólo el Ayuntamiento formalizó alegaciones mediante escrito de fecha 8 de julio de 2011, mediante el que adjuntaba informe emitido por la jefa del Gabinete Técnico-administrativo del Servicio de Gestión, Disciplina Urbanística y Vivienda y por el jefe de la Unidad Técnica de Gestión Urbanística, de igual fecha, en el que se afirmaba que no se podía autorizar el cambio de uso a vivienda, dado que se incumplían los artículos 55 y 57 del Plan de ordenación urbanística municipal de Mollet del Vallès y la legislación urbanística aplicable.
V
En fecha 18 de julio de 2011, el registrador de la Propiedad de Mollet del Vallès emitió el preceptivo informe en que se ratificaba en la calificación negativa y recordaba que, si bien el artículo 553-10.2.c) del Código civil de Cataluña (CCCat) permite que los propietarios puedan por si solos, y a menos que los estatutos lo prohíban, cambiar el destino de los elementos privativos sin consentimiento de la junta de propietarios, la edificación en general y la vivienda en particular son materias que trascienden el ámbito meramente privado, siendo objeto de regulación en consideración a su importancia social y ordenación territorial. Por este motivo, cuando se cambia el destino de un local a vivienda, es necesario cumplir determinados requisitos de acuerdo con la legislación administrativa, no sólo la que se refiere específicamente a la modificación del uso, que exige previa licencia o autorización según disponen el Texto refundido de la Ley de urbanismo de 3 de agosto de 2010 y el Reglamento de urbanismo de 18 de julio de 2006, la omisión de la cual justifica la calificación negativa, sino también la relativa a la cédula de habitabilidad contemplada en la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho en la vivienda, y en su normativa complementaria, por más que no se aludiera a ella en la nota de calificación.
VI
El mismo día 18 de julio, el registrador de la propiedad remitió a esta Dirección General este informe junto con el expediente correspondiente, integrado por copias de los siguientes documentos: escritura de fecha 28 de marzo de 2011, autorizada por el notario señor Joan García Sáez, al pie de la cual consta la nota de calificación recurrida; recurso interpuesto por el señor J. A. C.; alegaciones del Ayuntamiento de Mollet del Vallès; notificación remitida al recurrente, en la que constan las diligencias acreditativas de la publicación en el tablón de anuncios en el registro de la propiedad del "recibo" del recurso, así como de los resguardos acreditativos de su remisión por correo y de su devolución; notificación remitida al notario autorizante y de los resguardos acreditativos de su remisión por correo y recepción; notificación enviada al Ayuntamiento de Mollet del Vallès y de los resguardos acreditativos de su remisión por correo y recepción. La fecha de entrada de toda esta documentación en la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas fue el 19 de julio de 2011.
VII
En la resolución de este recurso, esta Dirección General ha sido asesorada por la Comisión creada a estos efectos por la Ley 5/2009, del 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se deban inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña.
Fundamentos de derecho
Primero
La necesidad de atender a los requisitos establecidos en la legislación administrativa para proceder a la inscripción de una vivienda en el Registro de la Propiedad
1.1 La inscripción de los derechos reales ostentados sobre bienes inmuebles cuya trascendencia excede del ámbito del interés privado y afecta al interés general requiere atender no sólo a las normas del derecho civil que los regulan, sino también a las del derecho público que, en consideración a este interés general, comparten esta regulación con las normas civiles y constituyen restricciones al derecho de la propiedad y configuran el contenido ordinario de este derecho según los artículos 545-1 en 545-4 del CCCat.
1.2 Eso sucede también –como apunta el registrador de la propiedad en su informe– con relación a la inscripción de los derechos sobre las viviendas, que no sólo son objeto de regulación por parte del derecho civil, sino también, y vista su trascendencia social y urbanística, por parte de la legislación administrativa a la que se remite de manera expresa el artículo 545-2. De aquí, pues, que no se pueda prescindir de los requisitos establecidos en esta legislación cuando se pretenda el acceso al Registro de la Propiedad de un derecho constituido sobre una vivienda o de alguna vicisitud o circunstancia que afecte a su régimen jurídico real.
Segundo
La necesidad de aportar licencia o autorización urbanística relativa al cambio de uso o destino de un local en vivienda para proceder a la inscripción de este cambio de uso
2.1 En el caso concreto objeto de este recurso, de la regulación aplicable a la vivienda deriva la exigencia de acreditar el otorgamiento de la licencia urbanística que autorice el cambio de uso o de destino de local a vivienda y en la omisión de esta licencia se fundamenta exclusivamente la nota de calificación. Este requisito se desprende de los artículos 187.2 y 218 del Decreto legislativo 1/2010, de 3 de agosto, que aprueba el Texto refundido de la Ley de urbanismo de Cataluña, y de los artículos 234, 238, 249 y 250 del Decreto 305/2006, de 18 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de urbanismo, y de acuerdo con el último de los preceptos citados, la falta de acreditación del otorgamiento de la licencia –que también fue advertida por el notario autorizante de la escritura de 28 de marzo de 2011– justifica la suspensión de la inscripción.
2.2 El recurrente alega que no procede la aplicación de lo que se dispone en el artículo 218 del Decreto legislativo 1/2010, en cuanto a su remisión al artículo 187.2.r) del propio Decreto legislativo, que exige licencia urbanística en los supuestos de modificación de un régimen de propiedad horizontal cuando comporte un incremento del número de viviendas o establecimientos, por entender que la modificación de este régimen no puede operar por medio de una escritura otorgada por un propietario individual, sino que –de acuerdo con el artículo 553-25.2 CCCat– requiere el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios, que deben representar las cuatro quintas partes de las cuotas de participación. El argumento no es atendible: la finalidad que orienta el artículo 187.2.r) del Decreto legislativo 1/2010 es la de sujetar a licencia urbanística cualquier acto que modifique el régimen de propiedad horizontal incrementando el número de viviendas o establecimientos y, en este sentido, esta circunstancia tanto se puede producir como consecuencia de un acuerdo con la mayoría establecida por el artículo 553-25.2 CCCat que modifique el título constitutivo de la propiedad horizontal, como a través de una escritura otorgada por un propietario individual que –como es el caso– transforme el destino de un elemento privativo sin afectar al título constitutivo de la propiedad horizontal.
2.3 El recurrente alega asimismo, en defensa de sus pretensiones, lo que se dispone en la resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 9 de mayo de 2005, que entendió que en Cataluña el cambio a vivienda de un elemento privativo de una propiedad horizontal que consta inscrito como local no necesita licencia municipal. Ante esta alegación se deben hacer dos consideraciones. En primer lugar, que este criterio ya fue abandonado por la resolución de esta Dirección General de 23 de mayo de 2006, circunstancia que el registrador puso de manifiesto en la propia nota de calificación ahora recurrida y a la que el recurrente no hace alusión alguna. Y en segundo lugar que se debe tener en cuenta que la resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado se pronunció teniendo en cuenta la legislación urbanística anterior, recogida en la Ley 2/2002, de 14 de marzo, de urbanismo, no estando, pues, vigentes, ni el Decreto 305/2006, de 18 de julio, ni, sobre todo, el Decreto legislativo 1/2010, que aprueba el Texto refundido de la Ley de urbanismo de Cataluña, a cuyas disposiciones debe someterse la escritura de 28 de marzo de 2011. Y entre estas disposiciones se encuentra el artículo 187.2.r) del Decreto legislativo 1/2010, inexistente en la Ley 2/2002, que añade a la enumeración de actos sujetos a licencia urbanística contemplados en el artículo 179.2 de esta Ley un nuevo supuesto: precisamente el relativo a la modificación de un régimen de propiedad horizontal, cuando la misma comporte un incremento del número de viviendas o establecimientos.
Resolución
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación negativa del registrador del Registro de la Propiedad núm. 1 de Mollet del Vallès.
Contra esta Resolución las personas legalmente legitimadas pueden presentar recurso, mediante demanda, ante del Juzgado de Primera Instancia de la ciudad de Barcelona, en el plazo de dos meses, contados a partir de la fecha de su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, de acuerdo con lo que dispone el artículo 328 de la Ley hipotecaria, en relación con el artículo 4 de la Ley 5/2009, del 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se deban inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña. La demanda de impugnación se debe anunciar previamente a la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas.
Barcelona, 11 de octubre de 2011
Santiago Ballester i Muñoz
Director general de Derecho y de Entidades Jurídicas
