En el recurso interpuesto por don Antonio Soler Gómez y don José Manuel Rodríguez Fernández en nombre y representación de la mercantil Aja Inmobiliaria, S. A., contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Estepona número 1, don José Luis Conejero Estévez a practicar una determinada rectificación de los asientos del Registro.
Hechos
I
Mediante escritura de 30 de enero de 2003 la mercantil Aja Inmobiliaria, S. A., compró a doña Catalina Salvadora de Hoyos Navarro la mitad indivisa que dicha señora tenía en la finca registral 11.589. La finca quedó inscrita por mitades a favor de la mercantil antedicha y a nombre de don José Caravaca Medina y su esposa respectivamente. Esta finca se encontraba incluida en una unidad de ejecución en cuyo proceso urbanístico quedó agrupada instrumentalmente con otras dando lugar a otras de resultado, concretamente la denominada R-18 que causó la registral 60.072.
II
El Proyecto de parcelación fue protocolizado por escritura de 9 de abril de 2003 y en el mismo de adjudicó la parcela R-18 entre otros titulares que no vienen al caso a la sociedad Aja Inmobiliaria en cuanto a un 39,66 por ciento -diciéndose en el proyecto que equivalía a un número determinado de metros de techo- y a doña Catalina de Hoyos Navarro y don José Medina Caravaca por mitades indivisas en cuanto a un 6,21 por 100. Es decir cada cual de los esposos obtenía un 3,105 por 100.
III
Advertido el Ayuntamiento por el Registro de que doña Catalina de Hoyos había vendido su mitad indivisa a la sociedad mercantil antedicha sin que se hubiera tenido en cuenta en el Proyecto por no habérsele notificado rectificó la adjudicación una vez tuvo conocimiento de la venta y dictó Decreto de 23 de mayo de 2003 por el que se adjudicaba la mitad del 6,21 por 100 inicialmente adjudicada a doña Catalina de Hoyos a favor de la sociedad mercantil recurrente.
IV
El Proyecto de parcelación con la rectificación antedicha fue inscrito el día 28 de mayo de 2003 quedando inscrita la finca resultante en cuanto a una participación del 42,765 por 100 a favor de Aja Inmobiliaria 2000 como producto de la suma de la participación inicial del 39,66 por 100 más la resultante de la rectificación de un 3,105 por 100.
V
Mientras tanto el día 15 de abril de 2003 se autoriza por el Notario de Fuengirola, don Gregorio Martín Mayoral escritura de venta por la cual la sociedad Aja Inmobiliaria 2000 vende a otra denominada Arcai Inmuebles, S. A., una serie de parcelas resultantes del Proyecto o en su caso las participaciones en las mismas y entre ellas la señalada como R-18 a la que correspondían 1,107,45 m2 de edificabilidad residencial. En dicha escritura se relacionaban una serie de fincas de origen ya inscritas junto con otra no inmatriculada. Presentada la compra al Registro el Registrador inscribió a favor de la compradora la total participación que tenía la vendedora en la finca R-18 a la vista del Proyecto registrado y de su correspondencia con los metros edificables.
VI
El día siete de febrero de 2006 se presentó una instancia suscrita por los Administradores antes citados de la sociedad recurrente por la que se solicita al Registrador que a la vista del error padecido de inscribir una parte del 3,105 por 100 de la finca R-18 a favor de la mercantil Arcai Inmuebles, S. A., se reinscriba tal porcentaje a favor de la recurrente ya que en la escritura de venta de las fincas resultantes no se reflejaba la de origen aportada y que se dejara con un porcentaje de 39,66 por 100 de la finca en cuestión a la compradora que solo adquirió los 1.107,45 m2 de edificabilidad. El 24 de febrero fue calificada la instancia denegando la rectificación por no encajar la rectificación en ninguno de los supuestos que conforme a los artículos 40 y 211 de la Ley Hipotecaria pueda el Registrador practicar por sí solo, precisándose para ello el consentimiento del titular o la oportuna resolución judicial.
VII
El 3 de abril de 2006, la sociedad mercantil Aja Inmobiliaria 2000, S. A. interpuso recurso contra la calificación y alegó: Que el Registrador ha padecido un error material según lo describe el artículo 212 de la Ley Hipotecaria y no un error de concepto debido a una interpretación equivocada del objeto de la venta puesto que estimó que Aja Inmobiliaria 2000 vendió los derechos que le correspondían en la parcela R-18 del Proyecto cuando esa participación equivalía a un numero determinado de metros de edificabilidad equivalentes al porcentaje que se especificaba en el Proyecto que era del 39,66 por 100 y no del 42,765 por 100 como se ha inscrito. Que el error, al ser material debe subsanarse como relata el articulo 40 apartado a) de la Ley Hipotecaria mediante la presentación nuevamente del título correspondiente, es decir la escritura de compraventa. Y por último que si se considerara error de concepto pueda esclarecerse en base a otros documentos auténticos que hayan tenido antes acceso al Registro sin necesidad de concurrir el consentimiento de los interesados o la pertinente resolución judicial. Finaliza el escrito solicitando que el Registrador rectifique la inscripción del titular comprador en el sentido de quitarle un porcentaje de un 3,105 por 100 para inscribirlo a favor de la vendedora recurrente.
VIII
El 17 de abril de 2006 el Registrador emitió informe y lo elevó a este Centro Directivo para su resolución.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 20 38,40 y 217 de la Ley Hipotecaria y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros de 20 de agosto de 1982, 23 de marzo y 24 de septiembre de 2001, y 18 de febrero y 31 de marzo de 2003.
1. En el presente recurso se ventila si el Registrador cometió un error material o de concepto al extender un asiento en el que se decía que el comprador adquiría de una finca un determinado porcentaje, que el vendedor recurrente considera equivocado. Y es doctrina de este Centro Directivo que los asientos del Registro, una vez practicados quedan bajo la salvaguardia de los Tribunales y entonces para su rectificación debe acudirse a las prescripciones del artículo 40 de la Ley Hipotecaria que a su vez remiten a los artículos 211 y siguientes en cuanto a la forma y los requisitos para rectificar los errores del Registro. En el presente supuesto, en el que no se ve claramente que se haya cometido un mero error de número o letra o equivocación que pueda ser apreciado prima facie por documentos auténticos que puedan ser corregidos sin intervención de los interesados, no puede ahora el vendedor sin consentimiento del comprador o resolución judicial firme alcanzar la rectificación pretendida del objeto de la venta, ya que nos encontramos ante un claro caso de error de concepto.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 28 de noviembre de 2006.-La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.
