En el recurso interpuesto por doña Emilia Redondo Mota, frente a la negativa de la señora Registradora de la Propiedad de Aranjuez, doña María Victoria Tenajas López, a inscribir una escritura de compraventa, previa segregación.
Hechos
I
Mediante escrito de fecha de 7 de febrero de 2006, doña Emilia Redondo Mota, interpuso recurso o contra la calificación efectuada por doña María Victoria Tenajas López, Registradora de la Propiedad de Aranjuez a la escritura de compraventa de fecha cinco de diciembre de 1985 autorizada por el Notario de Madrid, don Ignacio Zabala Cabello, con el número 4.389 de su protocolo, con base a los siguientes hechos: Que mediante escritura de compraventa otorgada, el día 23 de junio de 1992 la recurrente compró a don Antonio Cuesta Gómez y doña Natividad Pizarro Fernández, la parcela de terreno número treinta y uno del plano particular de la finca procedente de la anterior en término de Chinchón al sitio de «los Cohonares»; Que dichos don Antonio Cuesta Gómez y doña Natividad Pizarro Fernández la compraron a don Jesús Utrilla Martín, mediante escritura otorgada el día cinco de diciembre de 1985, pendiente de inscripción en el Registro de la Propiedad. Que dicha escritura de compraventa formalizaba un documento privado suscrito por ambas partes de fecha de 16 de mayo de 1980.
II
Que presentada la escritura en el Registro de la Propiedad de Aranjuez, junto el documento privado de compraventa celebrado el día 16 de mayo de 1980 y treinta y seis letras de cambio, la Registradora de la Propiedad, ha resuelto suspender su inscripción, por cuanto no se acompaña Licencia de segregación, por los siguientes motivos: Junto con la escritura calificada se ha presentado documento privado de fecha de 16 de mayo de 1980 suscrito supuestamente entre las partes intervinientes de la escritura calificada, en cuya estipulación 4.ª se dice que «con la presente venta se formaliza el documento suscrito por las partes con fecha de 15 de mayo de 1980. También se acompañan al documento privado las treinta y seis letras que presumiblemente estaban mencionadas en dicho documento privado. Respecto de lo anterior cabe constatar: 1. Que el documento privado no está liquidado ni tiene fecha fehaciente de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1227 del Código Civil; 2. La fecha del documento privado es como ya se ha dicho 16 de mayo de 1980 mientras que la escritura habla de un documento privado de fecha de 15 de mayo de 1980; 3. El documento privado no refleja numeración alguna de las letras de cambio por las que se satisface el pago, por lo que no puede acreditarse que la compraventa tuviese lugar antes de la fecha que se indica en la escritura, que debe ser considerada como la única válidamente legal, y por ello es exigible la licencia de segregación, por los argumentos legales contenidos en los fundamentos derecho, máxime teniendo en cuenta que la finca pertenece a una urbanización ilegal, incluida como tal en el Catálogo de Urbanizaciones Ilegales, publicado en su día por la Comunidad Autónoma de Madrid; Fundamentos de Derecho: Artículo 143.2 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, concordante a la fecha de la escritura calificada con el artículo 14 de la Ley 4/1984, de 10 de febrero, sobre medidas de disciplina urbanística de la Comunidad de Madrid.
Tal es la calificación de fecha de 25 de enero de 2006.
III
Doña Emilia Redondo Mota, mediante escrito de fecha de 7 de febrero de 2006, interpuso recurso contra la calificación efectuada por doña María Victoria Tenajas López, Registradora de la Propiedad de Aranjuez a la escritura de compraventa de fecha de 5 de diciembre de 1985 autorizada por el Notario de Madrid, don Ignacio Zabala Cabello, con el número 4389 de su protocolo, con base a los siguientes hechos y fundamentos de derecho: Entiende la recurrente que la fecha del contrato privado que da lugar a la escritura de compraventa que se pretende inscribir, queda completamente acreditada por las siguientes razones jurídicas: porque no es de aplicación el artículo 1227 del CC, sino los artículos 1216 y 1218 del mismo cuerpo normativo que establece que «son documentos públicos los autorizados por un Notario o empleado público competente con las solemnidades requeridas por la Ley»; y «Los documentos públicos hacen prueba aún contra tercero del hecho que motiva su otorgamiento y de la fecha de éste»; Que la estipulación 4.ª de la escritura cuya inscripción se pretende establece que «con la presente venta se formaliza el documento suscrito por las partes en fecha de 15 de mayo de 1985», y que al final de la escritura el Notario da fe de todo lo contenido en el documento público.; que en dicha escritura aparece claramente la referencia al documento privado, la fecha por evidente error se ha variado en un 15 por un 16 y aparece claramente la voluntad de los contratantes de elevar a público dicho documento privado; Que el hecho de que las letras no hayan sido numeradas en el documento privado no deben ser obstáculo para la inscripción de la finca puesto que como se ha dicho queda acreditado con la fe notarial que el documento existe y la fecha del mismo, y porque el documento privado sí que recoge el número de letras que constituyen el pago aplazado, la cuantía, la fecha de vencimiento y la domiciliación bancaria, elementos más que suficientes para acreditar que se corresponden con la venta establecida en el documento privado; para la Registradora estas letras pueden haber servido para esta compraventa o para otra, con lo que quiere decir que no tiene la seguridad de que para ésta no hayan sido; Insiste la recurrente en el error material que, en cuanto a la fecha, se padeció al reseñar el documento privado en la escritura de compraventa, para al final considerar que acreditada la fecha del documento privado del mismo, no le será aplicable la normativa establecida en los fundamentos de derecho pues el principio de irretroactividad de las normas está consagrado en el artículo 2.3 del Código Civil.
Tal es el escrito de recurso al que acompaña el documento privado de fecha de 16 de mayo de 1980, las treinta y seis letras de cambio, la escritura de compraventa de 5 de diciembre de 1985, cuya inscripción se pretende, y la escritura de compraventa de fecha de 23 de junio de 1992 así como documentación catastral y último recibo de IBI.
IV
La Registradora de la Propiedad de Aranjuez con fecha de 17 de febrero de 2006 emitió informe, en el que hace constar que: no se acompaña informe del Notario autorizante por estar jubilado, y que no se ha dado traslado del presente recurso al Ayuntamiento de Chinchón, dada la nueva redacción del párrafo 5.º del artículo 327 de la Ley Hipotecaria.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1.216, 1.218 y 1.227 del Código Civil; artículo 132.2 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, de Suelo de la Comunidad de Madrid; artículo 14 de la Ley 4/1980, de 10 de febrero, sobre medidas de disciplina urbanística de la Comunidad Autónoma de Madrid, y Resoluciones de esta Dirección General de 2 de marzo de 2004, 17 de noviembre de 2003, entre otras:
1. Se plantea en este recurso la cuestión de sí otorgada una escritura de compraventa de una finca -previa segregación de la misma en el mismo título-, en la que se formalizaba de forma pública, un documento privado previo suscrito por la parte vendedora y la parte compradora, es exigible la licencia de segregación preceptiva a la fecha de otorgamiento de la escritura, o puede prescindirse de ella, atendiendo a la fecha del documento privado de compraventa, por aplicación de la normativa vigente en dicho momento.
2. No basta el otorgamiento de una escritura de elevación a público o formalización pública de una compraventa anterior, para que por la sola manifestación de los otorgantes se pueda atribuir fecha fehaciente al documento privado previamente suscrito. Esa fehaciencia frente a terceros sólo tendrá reconocimiento legal desde que el documento privado hubiera sido incorporado o inscrito en un registro público, desde la muerte de cualquiera de los que le firmaron, o desde el día en que se entregase a un funcionario público por razón de su oficio (cfr. artículo 1.227 del Código Civil), ninguna de cuyas circunstancias concurren en el documento privado que está en el origen del recurso, de ahí que frente a terceros la fecha de ese negocio de compraventa, coincida con el de la escritura pública en la que se documenta (cfr. artículo 1218 del Código Civil).
Siendo eso así, y conteniéndose en el documento privado la previa segregación de la finca vendida, le es plenamente exigible para su inscripción en el Registro de la Propiedad, la licencia urbanística impuesta por la legislación vigente al otorgamiento de la escritura cuya inscripción se pretende (Vid, artículos 14, 15 y 16 de la hoy derogada Ley 4/1984, de 10 de febrero, sobre Medidas de Disciplina Urbanística de la Comunidad de Madrid).
En base a los fundamentos expuestos, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de la Registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 12 de junio de 2006.-La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.
