En el recurso gubernativo interpuesto por el abogado don Mariano Torrecilla Rodríguez-Sánchez, frente a la negativa del registrador de la propiedad de Torrejón de Ardoz n.º 1, don Antonio Moro Serrano, a inscribir una hipoteca de máximo.
Hechos
I
En escritura autorizada por el notario de Barcelona don Juan Manuel Jorge Romero el 28 de noviembre de 2003, la compañía mercantil Menorna, S.L. representada por el ahora recurrente como mandatario verbal, tras exponer que viene manteniendo relaciones comerciales con Grupo Kalise Menorquina, S.A. y a fin de garantizar las futuras compras constituyó hipoteca a favor de la misma hasta la cantidad máxima de 120.202,42 euros más otros 12.020,24 euros para costas y gastos, por plazo hasta 28 de noviembre de 2013, sobre una finca de su propiedad. Entre otros pactos se convino lo siguiente: «Para que pueda determinarse al tiempo de la reclamación la cantidad líquida a que asciende, los interesados llevarán una libreta de ejemplares duplicados, legalizada por mí, uno en poder del que adquiere la hipoteca y otro en el del que la otorga, en los cuales al tiempo de todo cobro o entrega se hará constar, con aprobación y firma de ambos interesados, cada uno de los asientos de la deuda».
Por otra escritura que autorizó el notario de Torrejón de Ardoz don José María Piñar Gutiérrez el 28 de mayo de 2004, don Rafael García Serrano como administrador único de Menorna S. L. ratificó el mandato verbal concedido al señor Torrecilla para el otorgamiento de la escritura anterior.
II
Presentadas copias de ambas escrituras en el Registro de la Propiedad de Torrejón de Ardoz n.º 1, la primera de ellas fue objeto de la siguiente calificación: «De conformidad con la doctrina de las Rnes. De 7-6-99 y 6-6-98, se deniega la inscripción del precedente documento por ser contrario a los principios hipotecarios de accesoriedad y determinación, toda vez que la Hipoteca constituida en garantía de obligaciones futuras e indeterminadas sin apoyo en relación contractual alguna subyacente, que son objeto de una simple reunión contable, no constituye una obligación autónoma e independiente susceptible de garantizarse hipotecariamente. Contra esta nota de calificación cabe interponer Recurso ante la Dirección General de los Registros y Notariado, mediante escrito que se puede presentar en este Registro, en el plazo de un mes computado desde la fecha de notificación de esta calificación, conforme a los arts. 324 y siguientes de la Ley Hipotecaria -sin perjuicio de que el interesado ejercite, en su caso, cualquier otro que entienda procedente-, o bien instar la aplicación del cuadro de sustituciones previsto en el artículo 275bis de la Ley Hipotecaria. La presente calificación negativa determina la prórroga del asiento de presentación por el plazo que fija el artículo 323.1 de la Ley Hipotecaria. Torrejón de Ardoz, a 12 de Julio de 2.004. El Registrador». Sigue la firma ilegible.
III
Por don Mariano Torrecilla Rodríguez-Sánchez se interpuso recurso frente a la calificación registral alegando: que es premisa básica la de que la hipoteca puede constituirse en garantía de cualquier obligación y en este caso se garantiza aquella suma que la hipotecante pueda adeudar en el futuro, hasta cierto plazo, a la entidad en cuyo favor se constituye, y no de forma gratuita como parece entender la calificación registral, sino por razón de las relaciones comerciales que se mantengan entre ambas partes; que no falta determinación, sino todo lo contrario: existe una relación comercial entre ambas compañías; de la misma puede existir un saldo a favor de una de ellas; dicho saldo puede ser determinado mediante liquidación de la libreta según establece el artículo 153 de la Ley Hipotecaria que es la norma legal que autoriza su constitución; y en cuanto a la referencia de la nota a la simple reunión contable no se encuentra en la escritura la mínima relación a ella.
IV
El Registrador emitió informe en escrito de fecha 21 de septiembre de 2004 haciendo constar: que el recurrente actúa en nombre propio pues no invoca representación alguna y resulta que no está legitimado para recurrir según el artículo 325 de la Ley Hipotecaria.
Fundamentos de Derecho
Visto el artículo 325 de la Ley Hipotecaria.
Alega el registrador en su informe la falta de legitimación del recurrente con lo que esa a modo de excepción a la viabilidad del recurso es lo primero que se ha de examinar, examen que sería en todo caso procedente, se hubiera o no alegado aquella falta.
La legitimación para interponer el recurso gubernativo frente a una calificación registral, entendida como la especial relación legalmente exigida entre quien recurre y el objeto de su recurso, viene regulada en el artículo 325 de la Ley Hipotecaria. Al margen de la atribuida al Notario autorizante, autoridad de quien proceda el documento y el Ministerio fiscal en determinados casos, se distingue en el apartado a) de dicha norma la legitimación directa, que se reconoce al titular del derecho a inscribir o de un interés conocido en lograr la inscripción por su relación con aquél derecho, y la indirecta de quien represente a los anteriores interesados, representación que ha de ser notoria o acreditada de forma auténtica.
Quien recurre en este caso intervino en el otorgamiento del título calificado en representación de una de las partes contratantes con el carácter de mandatario verbal y la existencia de tal representación fue ratificada por el representante orgánico de la sociedad representada. A la hora de interponer el recurso ninguna representación invoca con lo que ha de deducirse que actúa en nombre propio o, a lo sumo, en la misma condición de mandatario verbal de uno de los contratantes en que en su momento actuara y en tal condición en modo alguno ostentaría la legitimación que exige el citado artículo 325 de la Ley Hipotecaria para iniciar el procedimiento de impugnación a que ha acudido.
Podría suscitar dudas el si la representación que exige la repetida norma legal ha de ser especial o puede entenderse englobada dentro de unas facultades conferidas en términos amplios, para concluir un negocio y llevar a cabo las actuaciones precisas para que el mismo pueda desplegar su máxima eficacia, entre las que podría considerarse comprendida la de lograr la inscripción registral cuando sea susceptible de ella. Pero en este caso la representación cuya existencia se ha ratificado posteriormente aparece limitada a la conclusión del contrato celebrado, y nada más, aparte de que no puede tal ratificación alcanzar a actos posteriores al momento en que tiene lugar pues ello sería un apoderamiento que no existe.
Por último, la falta de representación o cuando menos de su invocación no permite dar la oportunidad de subsanación que procedería en el caso de existir el defecto formal de no aportarse el documento o documentos justificativos de la que se alegase tal como se prevé en el mismo artículo de la Ley Hipotecaria, en línea con el artículo 32.4 de la Ley de RJAP y del Procedimiento Administrativo Común. Estamos ante la falta de un presupuesto legal del procedimiento que impide su continuación y obliga a declararlo improcedente sin poder abordar el fondo de la cuestión planteada.
Esta Dirección General ha acordado declarar improcedente el recurso.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 18 de enero de 2005.-La Directora General, Pilar Blanco-Morales Limones.
Sr. Registrador de la Propiedad n.º 1 de Torrejón de Ardoz.
