No pueden inscribirse agrupaciones y segregaciones por su mera relación en el documento presentado a inscripción, pues si no fuera así, se conculcaría el principio de tracto sucesivo establecido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria.

Por escritura otorgada ante el Notario de Madrid, don José Solís Navarrete, el día 28 de febrero de 1972, don Lorenzo M. P. y su esposa Doña Ana A. R. vendieron a los hermanos don José, don Antonio y don Luis M. M., quienes adquirieron por terceras partes indivisas, una finca urbana sita en Madrid, calle Pedro Escudero, número 18, sobre la que había edificadas dos casas que en la escritura se describen. La finca transmitida se forma por agrupación de dos fincas, no estando inscrita la agrupación. Asimismo de las dos fincas que se agrupan, una de ellas, la registral 14256, está inscrita a nombre de los vendedores, la otra que se agrupa se forma por segregación de la registral 1913. La segregación no está inscrita. Las edificaciones que constan en el título presentado tampoco constan inscritas.

Presentada copia autorizada de la anterior escritura en el Registro de la Propiedad, número diez de Madrid, fue calificada con la siguiente nota: «Hechos. Primero.-Con fecha 30 de Julio de 2.003, se ha presentado en este Registro, escritura otorgada el 28 de Febrero de 1.972, número de protocolo 301 del Notario de Madrid Don José Salís Navarrete, que ha causado el asiento número 2.822 del diario 76. Segundo.-Mediante dicha escritura don Lorenzo M. P., vende a don José, don Antonio y don Luis M. M., que compran por terceras e iguales partes indivisas, la finca urbana sita en Madrid, en la calle de Pedro Escudero número 18, cuyo solar afecta la figura de un cuadrilátero irregular, y sobre el que están construidas dos casas independientes, manifestándose que la expresada finca fue adquirida por Don Lorenzo M. P., del modo siguiente: respecto al solar, por agrupación que hizo de dos parcelas, de las que una de ellas la adquirió por compra efectuada a Don Juan P. de O. y otros, en escritura otorgada en Madrid, el 13 de Diciembre de 1.954 ante el Notario de Madrid don Antonio Sánchez Jiménez; y en cuanto a la otra por compra que hizo a doña Encarnación M. L. e hijos, en escritura otorgada en Madrid, el 27 de Septiembre de 1.960, ante el Notario don Carlos Abraira López; y respecto a la edificación por haberla construido a expensas de su sociedad conyugal, mediante escritura otorgada el 29 de Septiembre de 1.960, ante el citado Notario señor Abraira López. Fundamentos de Derecho: Falta de inscripción de todos los títulos previos relacionados en la escritura calificada, de conformidad con lo establecido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria. Los defectos se consideran subsanables sin anotación de suspensión por no haberse solicitado. Contra la precedente nota puede solicitarse nueva calificación del Registrador sustituto, conforme a cuadro, o interponerse recurso gubernativo en el plazo de un mes, a contar desde la notificación de la calificación, ante la Dirección General de los Registros y del Notariado en los términos y con los requisitos establecidos en la Legislación Hipotecaria. Madrid, 14 de Agosto de 2.003.-El Registrador. Firma Ilegible."

Don José Martínez Martín, interpuso, contra la nota de calificación, recurso gubernativo y alegó: Que es posible la inscripción de la finca agrupada, sin necesidad de inscribir los títulos previos. Que las dos fincas agrupadas están en realidad desagrupadas como consecuencia de un expediente de reanudación del tracto inscrito, que aquélla tiene plena validez jurídica y registral y que los adquirentes de la finca pueden pedir la inscripción de su compraventa sin que sea precisa la intervención de los vendedores. Que las construcciones existentes sobre la finca agrupada y vendida están demolidas solicitando que se inscriba la finca 14256 como solar. Que es innecesario pasar por la inscripción de una agrupación y de una obra nueva que ya no existen. Que nada puede impedir o hacer inviable el que los adquirentes consiguieran la inscripción de los documentos previos por sí mismos.

El Registrador en su informe argumentó lo siguiente: Que el único motivo del recurso consiste en dilucidar si la pretensión del recurrente de que se inscriba directamente una de las fincas agrupadas (la registral 14256) a favor de los adquirentes puede realizarse mediante la escritura antes referida sin necesidad de inscribir los títulos previos e ignorando que la finca transmitida es distinta de la que se pretende inscribir. Que la postura del Registrador es negativa porque de admitirse tal pretensión se vulneraría el principio registral del tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria y resoluciones de 9 de enero de 1946 y 16 de septiembre de 1947) y se atentaría contra el sistema de folio real. Que la desagrupación de fincas requiere en el ámbito registral utilizar las técnicas adecuadas (división o segregación). Que nada tiene que ver la inscripción del expediente de reanudación del tracto sobre la finca registral 1913, de la que se segrega una de las dos fincas agrupadas con la pretendida desagrupación que alega el recurrente. Que la desagrupación no puede tener efecto si no se inscribe la agrupación previa. Que por lo que respecta a la pretensión del recurrente sobre la inscripción de la finca 14256 lo sea como solar resulta que la fe pública no abarca los datos físicos de la finca, por lo que se puede modificar la descripción de la finca a base de las manifestaciones de las partes (resolución de 13 de junio de 1952 y artículo 51,4° del Reglamento Hipotecario). Que es preciso la inscripción de los títulos previos para poder inscribir la compraventa calificada.

Visto el artículo 20 de la Ley Hipotecaria.

1. Se presenta en el Registro escritura por la que se transmite una finca urbana. La finca transmitida es la agrupación de dos fincas, agrupación que se realizó en una escritura anterior no presentada. A su vez, de las fincas agrupadas una se halla inscrita y la otra es segregación de otra inscrita, sin que haya tenido acceso al Registro la segregación correspondiente. También se describe en la finca una obra nueva que, al parecer se declaró en otra escritura tampoco aportada.

El Registrador suspende la inscripción por falta de previa inscripción de todas las escrituras anteriormente expresadas, que se hallan relacionadas en el documento presentado a inscripción, pero que no se han inscrito. El interesado recurre.

2. El recurso no puede ser estimado. No pueden inscribirse agrupaciones y segregaciones por su mera relación en el documento presentado a inscripción, pues si no fuera así, se conculcaría el principio de tracto sucesivo establecido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 1 de diciembre de 2004.-La Directora General, Pilar Blanco-Morales Limones.

Sr. Registrador de la Propiedad de Madrid, nº 10.