En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Madrid Don Enrique Martín Iglesias, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad, número 5 de Valladolid, D.ª María-José Triana Álvarez, a inscribir una escritura de modificación de otra de compraventa.
I
Mediante escritura otorgada ante el Notario de Valladolid, Don Fernando Calderón Estévez, el día 17 de diciembre de 1999, ratificada por otra otorgada ante el que fue Notario de Madrid, Don José María Cabrera Hernández, el 23 de diciembre de 1999, la sociedad A.2000, S.A, Sociedad Unipersonal, procedió a la venta de una finca sita en Tudela de Duero, a favor de la entidad P.G. de P. C., S.L.. Por escritura otorgada en Madrid, ante D. Enrique Martín Iglesias Notario de Madrid el 30 de julio de 2002, se sustituyó, como consecuencia de errores en la licencia previa de parcelación urbanística, la finca objeto de la escritura reseñada anteriormente por otras dos parcelas, radicantes en la misma población, regístrales 14986 y 14987, haciéndose constar con respecto a esta última en el apartado «Cargas»: que será objeto de cesión obligatoria y gratuita a la Administración, por ser terreno destinado a espacio libre EP.
II
Presentada la anterior escritura en el Registro de la Propiedad número 5 de Valladolid, fue calificada con la siguiente nota: «Presentado el precedente documento el día 14 de agosto de 2002, bajo el asiento 1.211 del Diario 32.°, acompañado de la escritura de ratificación otorgada por don Iñigo de Loyola Muñoz Ibarra, actuando en nombre y representación de la sociedad Apex 2000 S.A.U., y autorizada por el Notario de Madrid don José María Cabrera Hernández, el día 23 de diciembre de 1999, número 5429 de protocolo, y de la escritura de modificación del precedente documento autorizado, y de la escritura de modificación del precedente documento autorizada el día 30 de julio de 2002 por el Notario de Madrid don Enrique Martín Iglesias, número 1026 de protocolo; el Registrador que suscribe ha procedido a su calificación, y previo examen de los antecedentes del Registro, ha resuelto, en relación con la finca descrita bajo el número 1 de la estipulación primera de la escritura de fecha 30 de julio de 2002, practicar la inscripción 2.a de la finca registral número 14986 del término municipal de Tudela de Duero, en el folio 74 vuelto del Tomo 1732, Libro 228, en virtud de la cual dicha finca ha quedado inscrita a favor de Pedro García de Pedro Construcciones, Sociedad Limitada, por título de compraventa. Al margen de la inscripción practicada se ha extendido una nota de afección fiscal por plazo de cinco años. Respecto de la finca descrita en dicha estipulación, bajo el número 2, resuelve denegar la inscripción solicitada por observarse el siguiente defecto: Hechos: Referida finca se ha formado por división de la finca 12.014. Mediante escritura autorizada el día 17 de diciembre de 1999, por el Notario de Valladolid don Fernando Calderón Estévez, número 3197 de protocolo, ratificada por otra otorgada ante el Notario de Madrid don José María Cabrera Hernández, en fecha 23 de diciembre de 1999, número 5431 de protocolo. La sociedad Apex 2000 S.A.U., procedió a la parcelación de la finca registral 12014. En dicha escritura se procedió a dividir la finca matriz en tres parcelas nuevas e independientes, de acuerdo con la licencia municipal de parcelación Urbanística concedida por Acuerdo de la Comisión de Gobierno, del Ayuntamiento de Tudela de Duero, de fecha 17 de diciembre de 1998, expediente 321/98. Posteriormente considerando el Excmo. Ayuntamiento de Tudela de Duero, que se había producido un error material en los términos de concesión de citada licencia de parcelación urbanística, se rectificó el acuerdo de la Comisión de Gobierno de fecha 1 de diciembre de 1998, por Decreto de la Alcaldía número 133-U de 4 de julio de 2000, expediente 321/98, concediendo licencia de segregación de la finca en cuestión, resultando las parcelas siguientes: 1.° Terreno urbano con una superficie de dos mil ciento setenta y tres coma noventa metros cuadrados. Está calificado como «Vivienda en Hilera»-VH-, 2.° Terreno urbano con una super ficie de tres mil cuatrocientos cuarenta metros cuadrados. Está calificado como Espacio Libre -EP-. 3.° Terreno urbano con una superficie de setenta y seis coma diez metros cuadrados. Está calificado como Espacio Libre -EP-. 4.° Terreno urbano con una superficie de seiscientos metros cuadrados antigua central eléctrica de Tudela de Duero, todos ellos conforme al Plan General de Ordenación Urbana vigente en ese municipio; el propietario deberá ceder obligatoria y gratuitamente al Ayuntamiento los terrenos destinados a espacio Libre -EP-. En congruencia con todo lo anteriormente expuesto y otros documentos complementarios aportados al efecto, se procedió a practicar la inscripción de la parcela descrita bajo el número 2 de la estipulación primera de la escritura de fecha 30 de julio de 2002, a nombre de la entidad Apex 2000 S.A.U., haciéndose constar conforme a lo dispuesto en la licencia de segregación que dicha parcela sería objeto de cesión obligatoria y gratuita al Ayuntamiento por ser terreno destinado a Espacio Libre EP. tal y como consta en la licencia de segregación de fecha 4 de julio de 2000. Fundamentos de derecho: Las cesiones gratuitas de terreno al Ayuntamiento pueden ser de dos tipos: - Aquellas que obedecen a la voluntad libre del cedente y por lo tanto no obligatorias, cuyo régimen jurídico no será el urbanístico, sino el civil. - Aquellas que tienen carácter obligatorio y cuyo régimen jurídico se encuentra en el campo de la ejecución de las previsiones urbanísticas. Esta últimas, es decir, las que hemos denominado obligatorias, pueden tener su origen en: 1) Una actuación asistemática, a consecuencia directa de la aprobación definitiva de alguno de los procedimientos de equidistribución previstas en la legislación urbanística. 2) O en una actuación asistemática, es decir, como consecuencia de otros actos administrativos, especialmente la licencia, se trataría entre otros de aquellas cesiones obligatorias que constituyen requisito de la concesión de la licencia en determinados ámbitos de suelo urbano, en cumplimiento directo de lo previsto en el artículo 14 de la Ley del Suelo, o de la norma paralela aplicable en cada comunidad autónoma. Pues bien esto último, es lo que ha ocurrido en el caso que nos ocupa. Por Decreto de la Alcaldía del Ayuntamiento de Tudela de Duero, número 133-U, de 4 de julio de 2000, expediente 321/98, que rectifica el acuerdo de la Comisión de Gobierno de fecha 1 de diciembre de 1998, se concedió licencia de segregación, resultando entre otras la parcela en cuestión de 76'10 metros cuadrados, calificada como Espacio Libre EP, debiendo el propietario ceder obligatoria y gratuitamente al Ayuntamiento el terreno destinado a espacio libre -EP- y así se hizo constar en la descripción de referida finca. En consecuencia la descripción que de la finca transmitida consta en el Registro, cuya descripción se basa en la licencia de segregación concedida en su día, cierra el ingreso en el Registro de cualquier otro acto contradictorio con su contenido y ha de ser tenido en cuenta por el Registrador al calificar, tal y como declaró la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 22 de abril de 1985. En el mismo sentido la Resolución de 12 de febrero de 1958, declara no inscribible la escritura de compraventa cuando consta la titularidad de la vendedora que se le adjudicó al sólo efecto de enajenar a persona determinada y la vendió a otra distinta. Defecto: No es posible practicar la inscripción, ya que la sociedad Apex 2000 S.A.U. resulta ser titular registral de la finca, a los solos efectos de su posterior cesión obligatoria y gratuita al Ayuntamiento de Tudela de Duero, por ser terreno destinado a Espacio Libre EP, tal y como consta en la licencia de segregación de fecha 4 de julio de 2000. Contra la presente calificación podrá interponerse recurso ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, según el trámite previsto en los artículos 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria, en el plazo de un mes desde la fecha de la notificación de la calificación, recurso que se deberá presentar en este Registro para la Dirección General de los Registros y del Notariado, debiéndose acompañar el título objeto de la calificación, en original o por testimonio y una copia de la calificación efectuada. La resolución expresa o presunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado, será recurrible ante los órganos del orden jurisdiccional civil, siendo de aplicación las normas del juicio verbal. La demanda deberá interponerse en el plazo de dos meses desde la notificación de la resolución practicada al interesado, o tratándose de recurso desestimado por silencio administrativo, en el plazo de un año desde la fecha de interposición del recurso gubernativo ante los Juzgados de la capital de la provincia a la que pertenezca el lugar en que esté situado el inmueble. Todo ello sin perjuicio del derecho que asiste a los interesados a contender entre sí acerca de la eficacia o ineficacia del acto o negocio contenido en el título calificado o la de este mismo. Los asientos practicados quedan bajo la salvaguardia de los Tribunales. No podrá inscribirse o anotarse ningún otro documento de igual o anterior fecha que se oponga o sea incompatible con el derecho inscrito; para inscribir o anotar cualquier otro de fecha posterior el documento deberá ser otorgado por el titular registral o dictarse en virtud de procedimiento judicial en que dicho titular haya sido parte. No perjudicarán al titular registral los títulos que no consten inscritos o anotados con anterioridad; salvo mala fe, el titular será mantenido en su adquisición aunque se resuelva o anule el derecho de su transmitente por causas que no consten en el mismo Registro. Todo procedimiento de apremio sobre un derecho inscrito se sobreseerá en el instante en que conste en autos, por certificación del Registro de la Propiedad, que dicho derecho consta inscrito a favor de persona distinta de aquélla contra la cual se sigue el procedimiento. (Artículos 1, 17, 20, 32, 34 y 38 de la Ley Hipotecaria). No se consigna la referencia catastral 8646001 UM6084N 0001YZ asignada a la finca registral 14986 y a la registral 14987 en la escritura autorizada el día 30 de julio de 2002 por el Notario de Madrid don Enrique Martín Iglesias, número 1026 de su protocolo, ya que el recibo de contribución incorporado en citada escritura, asigna dicha referencia a una finca en el C1 Herrera Número 2 Suelo, no existiendo identidad entre la finca registral y la catastral. Respecto al estado de cargas de la finca, me remito ala Nota Simple que se expide a continuación, la cual tiene valor puramente informativo y no da fe del contenido de los asientos.-Valladolid, 2 de septiembre de 2002, El Registrador, Fdo. María José Triana Álvarez».
III
El Notario de Madrid Don Enrique Martín Iglesias, interpuso contra la nota de calificación, recurso gubernativo y alegó: Que la escritura por él autorizada reunía todos los requisitos para su inscripción en el Registro de la Propiedad. Que el cierre registral se produce en los supuestos establecidos en la legislación hipotecaria, como consecuencia de la aplicación de los principios de prioridad y tracto sucesivo (artículos 17 y 20 de la Ley Hipotecaria) o en aquellos supuestos en que constase inscrita una prohibición de disponer, y en el supuesto objeto de recurso la entidad transmitente figura como titular registral de la finca 14987, y lo único que consta es un deber urbanístico, que no provoca el cierre registral. Que con respecto a los deberes urbanísticos es aplicable el artículo 21 de la Ley 6/1998 de 13 de Abril. En la escritura objeto de calificación se reseña dicho deber urbanístico de cesión, cuya materialización registral, si no deriva del propio planeamiento, habrá de ser objeto de ejecución y formalización por quien resulte ser propietario, mediante el otorgamiento del correspondiente título de cesión. Que de las resoluciones alegadas por la Registradora ninguna se ajusta al objeto del presente recurso.
IV
La Registradora en su informe alegó que daba por reproducidos los hechos y fundamentos de derecho contenidos en su nota de calificación.
Fundamentos de derecho
Vistos: artículos 348 del Código Civil; 26 de la Ley Hipotecaria y 21.1 de la Ley del Suelo.
1. En el supuesto del presente recurso se debate sobre la denegación de la inscripción de una compraventa otorgada por el titular registral a un tercero, denegación fundada en que este ultimo es titular «a los solos efectos de su posterior cesión obligatoria y gratuita al Ayuntamiento de ..., por ser terreno destinado a espacio libre, tal como consta en la licencia de segregación de 4 de julio de 2000». Dicha finca resulta de la división de otra mayor en cuatro lotes, y en la licencia de división de aquella se establece que dos de los 4 lotes resultantes están calificados de espacios libres y que conforme al Plan General de Ordenación Urbanística vigente, el propietario deberá ceder obligatoria y gratuitamente los terrenos destinados a espacios libres.
2. El defecto debe ser revocado; aun cuando se entendiera -lo que ahora no se prejuzga- que la efectiva división del terreno originario significa la aceptación por su propietario, como compromiso urbanístico inscribible y, por tanto, eficaz contra terceros (cfr art. 21.1 Ley del Suelo), del deber de cesión de los lotes calificados de espacio libre, ningún fundamento permite deducir de aquí una prohibición de disponer del terreno si no lo es a favor del Ayuntamiento. Debe tenerse en cuenta al respecto que: a) que la subrogación del adquirente del bien en ese compromiso de cesión inscrito (cfr art. 21.1 Ley del Suelo) es suficiente garantía del respeto a la legalidad urbanística, la que podrá ser exigida en cualquier momento por el Ayuntamiento; b) que en nuestro Ordenamiento Jurídico, las restricciones singulares del contenido ordinario del derecho de propiedad precisan de un acto especial de establecimiento, no se presumen, son de interpretación estricta y deben ser recogidas de forma especial en el asiento -en concreto en el acta de inscripción- para ser eficaces frente a terceros (cfr arts. 348 Código Civil, 13 y 26 Ley Hipotecaria).
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota impugnada.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 17 de junio de 2003.-La Directora General, Ana López-Monís Gallego.
Sra. Registradora de la Propiedad n.° 5 de Valladolid.
