RESOLUCIÓN de 18 de octubre de 2001, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por don Luis Iván López Gómez, en nombre de Caja de Ahorros de Asturias, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Navalcarnero, número 1, don Juan Antonio Pérez de Lema y Mun illa, a inscribir una escritura de préstamo hipotecario, en virtud de apelación del recurrente.
En el recurso gubernativo interpuesto por don Luis Iván López Gómez, en nombre de Caja de Ahorros de Asturias, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Navalcarnero, número 1, don Juan Antonio Pérez de Lema y Munilla, a inscribir una escritura de préstamo hipotecario, en virtud de apelación del recurrente.
I
El 26 de mayo de 1999, mediante escritura autorizada por el Notario de Móstoles, don José Enrique Goma Salcedo, la Caja de Ahorros de Asturias concedió un préstamo de 10 millones de pesetas a doña Coral G.H. y a don José Luis S.G. con garantía hipotecaria sobre una finca urbana. En la estipulación novena de la escritura se establece: Garantía Hipotecaria. En garantía del principal del préstamo, diez millones de pesetas (60.101,21 euros) de sus intereses ordinarios de dos años, al tipo inicialmente convenido, esto es, por ochocientas mil pesetas (4.808,10 euros), de sus intereses moratorios de dos años al tipo inicialmente convenido más ocho puntos, esto es, por dos millones cuatrocientas mil pesetas (14.424,29 euros), de dos millones de pesetas (12.020,24 euros) para costas y gastos, y de una cantidad máxima de quinientas mil pesetas (3.005,06 euros) para responder de primas de seguro, contribuciones, tasas, arbitrios e impuestos satisfechos en razón a las fincas hipotecadas y gastos de comunidad, sin perjuicio de su responsabilidad patrimonial universal de la parte prestataria constituye hipoteca sobre la finca que a continuación se describe; (…)”.
Presentada la referida escritura en el Registro de la Propiedad de Navalcarnero, fue calificada con la siguiente nota: «Previa calificación del presente documento conforme al artículo 19 de la Ley Hipotecaria, se suspende su inscripción, por padecer el defecto subsanable: De acuerdo con las resoluciones 23 y 27/10/1987, 2/7/1996 y 2/1/1998, la suma conjunta de los intereses (cifra global: 220 Reglamento Hipotecario) no puede exceder el límite establecido en el artículo 114 Ley Hipotecaria. Contra esta calificación cabe interponer recurso gubernativo dentro del plazo de tres meses a contar desde la fecha de esta nota, por medio de escrito dirigido al Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, conforme a lo establecido en el artículo 112 y siguientes del Reglamento Hipotecario. Navalcarnero, 28 de junio de 1999. El Registrador. Firma ilegible”.
Don Luis Iván López Gómez, en representación de la Caja de Ahorros de Asturias, interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación, y alegó: Que en la escritura se cumple escrupulosamente el artículo 12 de la Ley Hipotecaria. Que el problema que se plantea en este recurso ha sido resuelto por la Dirección General en las Resoluciones de 23 y 26 de octubre de 1987 y en ambos casos se declara que regirá el límite del artículo 114 de la Ley Hipotecaria. En este sentido cabe citar el Fundamento de Derecho 3 de la Resolución de 25 de Agosto de 1998, en la que se establecen dos sistemas de satisfacción del principio de determinación: a) Por un lado, admite el límite temporal aplicando a cada concepto el tipo de interés pactado, tal y como se ha realizado en el presente caso; b) por otro lado admite también fijar una cantidad que no exceda de aplicar el tipo máximo de interés establecido a un período de cinco años. Que en el presente recurso lo que se pretende inscribir son los intereses ordinarios de dos años al tipo inicial pactado e intereses moratorios de otros dos años; es decir, responsabilidades distintas para asegurar obligaciones distintas, que no superan el límite temporal señalado en el tan repetido artículo 114 de la Ley Hipotecaria. El prestatario constituye hipoteca en garantía de los intereses ordinarios de dos años al tipo inicialmente convenido por una cantidad total de 800.000 pesetas y otros dos años de intereses moratorios al tipo inicialmente convenido más ocho puntos Presidente una cantidad total de 2.400.000 pesetas, lo que también es conforme con la doctrina de la Dirección General en sus Resoluciones de 23 de febrero, 8, 11, 12 y 13 de marzo y 1 y 2 de abril de 1996. Por tanto, habiéndose fijado en la escritura la responsabilidad asegurada por intereses ordinarios y moratorios conforme a los tipos pactados para cada uno de ellos y con respeto al límite temporal conjunto de cinco años, procede la inscripción de las cantidades pactadas de 8.000 y 2.400.000 pesetas en garantía de los intereses ordinarios y moratorios respectivamente. Que por su especial claridad se alega la doctrina que se recoge en las Resoluciones citadas, en el Auto del Presidente del Tribunal Superior de Justicia del Principado de Asturias de 14 de octubre de 1997 y el Auto del Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña el 14 de diciembre de 1998, el cual resuelve un caso idéntico a la cuestión que se adivina en la nota de calificación del Registrador.
El Registrador de la Propiedad, en defensa de la nota, informó: Que en derecho español, la garantía hipotecaria cubre el cumplimiento de la obligación del deudor, el pago de los intereses que pueda ésta producir, así como los gastos y costas de su mantenimiento y efectividad. Son tan diferentes los efectos que este derecho real origina según se refiera a cada una de estas tres áreas de garantía, que la doctrina y la jurisprudencia, dentro de la unidad general del concepto, distinguen tres hipotecas diferentes: una, por principal, otra por intereses y, una tercera, por costas y gastos. Que ciñéndose a la hipoteca de intereses, son dos los problemas principales que ha planteado: el relativo a su contenido, la determinación de los intereses a que se extiende; y el concerniente a sus límites, o sea el referente a la conveniencia o no de un posible tope de cuantía de los intereses garantizados. Que un somero examen de la jurisprudencia vigente y de la práctica establecida obliga a un doble reconocimiento en materia de hipoteca de intereses. El primero es que puede comprender tanto los ordinarios como los moratorios, el segundo es que aunque la naturaleza, devengo y determinación de unos y otros sean diferentes (Resolución de 26 de octubre de 1987), el carácter independiente y unitario de esta hipoteca se mantiene, puesto que: a) no es posible englobarlo en las costas y gastos (Resoluciones de 29 de octubre de 1984, 14 de febrero y 15 de marzo de 1935); b) debe diferenciarse de la hipoteca de capital (artículo 12 de la Ley Hipotecaria); c) los intereses deben computarse conjuntamente (resoluciones de 23 y 26 de octubre de 1987). Que cuando surge la figura de un tercero adquirente o titular de derecho real sobre la finca hipotecada (Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de julio de 1947), la cuantía de la hipoteca de intereses se limita por la ley. Que es en la interpretación de este punto último, donde se plantea la discrepancia, objeto y razón del presente recurso. Que en contra de la opinión del recurrente, se afirma que los artículos 114, 115, 145 y 146 de la Ley Hipotecaria, en relación con el artículo 220 de su Reglamento, no pretenden limitar la duración del posible período fructífero del préstamo, sino la cuantía de los intereses mismos, y además, que las cantidades asignadas a cada clase de intereses en la cláusula de responsabilidad hipotecaria no pueden exceder ni solas ni sumadas entre sí del máximo de cinco anualidades de los ordinarios (Resoluciones de 23 de octubre de 1997 y 22 de julio de 1996). En la escritura calificada las partes constituyeron la hipoteca estipulando, entre otras cosas lo que figura en la estipulación novena. Que la traducción matemática de esta cláusula originan un resultado tanto jurídico y económico, muy distinto: Según la tesis del recurrente, la hipoteca de intereses (como todos ellos estarían incluidos en los cuatro años pactados) respondería, por razón de los mismos, de la cantidad total de 3.200.000 pesetas. Según la tesis del Registrador, la hipoteca de intereses excedería del límite legal por cuanto que, computados conjuntamente los intereses ordinarios y moratorios, superaría el tope legal, consistente en cinco años de intereses ordinarios. Como quiera que las partes han pactado 400.000 pesetas de intereses ordinarios y 2.400.000 pesetas de moratorios, la responsabilidad total por hipoteca de intereses alcanzaría la suma de 3.200.000, que excede en 1.200.000 pesetas el tope permitido. Que para desvirtuar la interpretación de la entidad recurrente parece necesario demostrar: 1.°. Que el límite de la hipoteca de intereses que establece la legislación hipotecaria no se refiere a la duración del período fructífero del préstamo, sino a la cuantía de los intereses que puedan producir durante ese período; 2.°. Que dicho límite se determina en función de los intereses ordinarios; 3.°. Que no es aplicable separadamente a cada una de las dos clases de intereses que comprende la hipoteca de tal nombre (remuneratorios y moratorios) sino a la suma conjunta de ambos: Que lo anterior se fundamenta: a) 1.°. Por un argumento de tipo gramatical; ya que el artículo 114 de la Ley Hipotecaria se está refiriendo a los únicos intereses contemplados por la misma, los ordinarios. Que el artículo 146 de la Ley al remitirse al 114 se refiere a «cantidad garantizada» con arreglo a dicho artículo; lo mismo que el artículo 220 del Reglamento se refiere a la «cantidad» o «al importe» y no al número de años. 2.°. Por un argumento lógico si de lo que se trataba era de dar cobertura a cierta responsabilidad por razón de unos intereses ajenos a la Ley Hipotecaria utilizando la porción disponible del tope máximo permitido por la Ley, es lógico pensar que este tope máximo se fija sobre la base del tipo establecido en el contrato para los ordinarios en combinación con el capital garantizado: 3.°. Por razones de orden sistemático. Así se desprende de las reglas relativas a la ejecución contenidas en el artículo 131, regla 15 o en los artículos 126, párrafo segundo, para el ejecutivo ordinario o 236 d, punto 1, 236 e, punto 1, 236 i, punto 3; para el extrajudicial o, en fin en el artículo 146 de la Ley o el 220 del Reglamento, antes citados. 4.°. Por los argumentos teleológicos de no sobrecargar de intereses a las hipotecas. 6) Que carece en absoluto de sentido, que partiendo de la premisa de considerar que nada dice el artículo 114 de la Ley sobre cómo determinar dicho tope máximo, llegar a la conclusión de que nada obsta para que dicho tope se fije tomando el tipo de intereses correspondiente a los moratorios; c) Que hay que alegar la Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de junio de 1985 y las Resoluciones de la Dirección General citadas en la nota de calificación.
El Notario autorizante de la escritura pública, informó: Que partiendo de la base de que el artículo 114 de la Ley Hipotecaria no previene la posibilidad de que se pacte en un préstamo hipotecario que el tipo de interés sea variable, ha de buscarse una solución que preserve lo que es esencial en el precepto: el principio de especialidad o determinación. Esta solución se alcanza, tratándose de intereses variables, dedos maneras: o bien fijando un tope a los intereses o bien señalando una cifra absoluta como cantidad máxima que, por concepto de intereses, pueda exigirse al tercero. Que ambas fórmulas son correctas y así lo entienden las Resoluciones de 12 de septiembre de 1972, 26 de octubre de 1984, 23 de octubre de 1987, 23 de febrero y 20 de septiembre de 1996, 20 y 21 de enero de 1998, entre otras. Que no resuelve, sino esquiva el problema, reputar el préstamo como de interés fijo valiéndose de que se ha pactado para el primer año un tipo determinado (en este caso el 4 por 100) y aplicar sobre la base de este tipo el tope de cinco años prescrito por el artículo 114 de la Ley Hipotecaria. Es evidente que el tipo que interesa a tanto económico y socialmente y, por tanto, jurídicamente es variable, el Euribor +0,85, que había de pagarse durante 19 de los 20 años que ha de durar el préstamo. Que lo que hay es que se ha establecido una cifra tope como límite absoluto de los intereses y estos cumple básicamente lo exigido por la Ley Hipotecaria, sin perjuicio de lo dispuesto sobre usura en la Ley Azcárate de 1908. Que la cláusula debatida puede y debe inscribirse tal y como está redactada.
VI
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid confirmó la nota del Registrador fundándose en las alegaciones de éste.
El recurrente apeló el auto presidencial manteniéndose en las alegaciones contenidas en el escrito de interposición del recurso gubernativo.
Vistos los artículos 12 y 114 de la Ley Hipotecaria, 220 del Reglamento Hipotecario y Resoluciones de 23 y 26 de octubre de 1987, 18 de diciembre de 1999, 14 y 17 de marzo de 2000 y 8 de marzo de 2001.
1. En el caso objeto de este recurso se debate sobre la inscripción de una hipoteca constituida en garantía de un préstamo de diez millones de pesetas, que durante el primer año devengará un interés inicial del 4,0 por 100 anual y en caso de mora el interés vigente en cada momento se incrementará en ocho puntos. Conforme a esto la garantía hipotecaria se constituye para garantizar la devolución del principal del préstamo, de sus intereses ordinarios de dos años al tipo inicialmente convenido, esto es, ochocientas mil pesetas, de sus intereses moratorios de dos años al tipo inicialmente convenido más ocho puntos, esto es, por dos millones cuatrocientas mil pesetas y otras cantidades para costas y gastos. El Registrador suspende la inscripción porque «de acuerdo con las Resoluciones de 23 y 27 de octubre de 1987, 22 de julio de 1996 y 2 de enero de 1998 la suma conjunta de los intereses (cifra global: artículo 220 Reglamento Hipotecario) no puede exceder el límite establecido en el artículo 114 Ley Hipotecaria.
2. El defecto no puede confirmarse. La doctrina de esta Dirección General, contenida en las Resoluciones de 23 y 26 de octubre de 1997, entre otras, sobre la computación conjunta de los intereses ordinarios y los de demora, no es argumento para rechazar la inscripción pretendida, pues tal doctrina, como precisara la Resolución de 18 de diciembre de 1999 -y que han ratificado las de 14 y 17 de marzo de 2000 y 8 de marzo de 2001-, no pretende afirmar otra cosa sino que unas mismas cantidades no pueden devengar simultáneamente intereses ordinarios y de demora, mas, respetada esta exigencia, ninguna dificultad hay para poder reclamar todos los interese, sean remuneratorios o moratorios, realmente devengados y cubiertos por las respectivas definiciones de su garantía hipotecaria -dentro de los máximos legales-, aun cuando se reclamasen intereses remuneratorios de los cinco últimos años e intereses moratorios también de
diferente las cantidades que devengan unos y otros y, por tanto, a ambos puede extenderse las garantías hipotecarias dentro de los límites dichos.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar el auto y la nota del Registrador.
Madrid, 18 de octubre de 2001.-La Directora general, Ana López Monís Gallego.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid.
