2260 RESOLUCIÓN de 29 de diciembre de 1999, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por “Banco Español de Crédito, Sociedad Anónima”, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Santander número 4, don Francisco Mazorra Gómez, a practicar determinadas cancelaciones, en virtud de apelación del recurrente.
En el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los Tribunales don José Luis Aguilera San Miguel, en nombre del “Banco Español de Crédito, Sociedad Anónima”, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Santander número 4, don Francisco Mazorra Gómez, a practicar determinadas cancelaciones, en virtud de apelación del recurrente.
I
El 27 de febrero de 1992, mediante escritura pública autorizada por el Notario de Santander don José Ramón Roiz Quintanilla, los esposos, B. S. D. M. y M. C. C. Q., vendieron a sus hijos dos viviendas, fincas registrales números 46.702 y 46.716, y dos plazas de garaje, fincas registrales números 36.347 y 36.344, del Registro de la Propiedad de Santander número 4.
En fecha 9 de noviembre de 1995, el Juzgado de lo Penal número 1 de Santander dictó sentencia en el juicio oral número 315/94 y declarando la nulidad de la citada escritura de compraventa. Dicha sentencia fue ratificada por otra de la Audiencia Provincial de Santander de 13 de febrero de 1996. Y el 12 de abril de 1996 se libró mandamiento al señor Registrador de la Propiedad de Santander número 4 para que se proceda a la cancelación de las inscripciones practicadas en base a dicha escritura. El 15 de julio siguiente se aclaró el error material padecido en el fallo de las sentencias en el sentido de añadir la declaración de proceder a la cancelación de la inscripción registral.
Presentado el anterior mandamiento en el Registro de la Propiedad de Santander número 4, fue calificado con la siguiente nota: “Presentado el precedente mandamiento, junto con auto aclaratorio de fecha 15 de junio último, y copia testimoniada de la sentencia del Juzgado de lo Penal número 1 de Santander, de fecha 9 de noviembre de 1995, confirmada por otra de la Audiencia Provincial de 13 de febrero de 1996, se devuelve al interesado sin practicar operación alguna, por los siguientes motivos:
1º. En las citadas sentencias no se ordena la cancelación ni se declara la nulidad de asientos registrales, sino únicamente la nulidad de la escritura pública de 27 de febrero de 1992, otorgada por los condenados en las mismas.
2º. Los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los Tribunales, artículo 1.3 de la Ley Hipotecaria, y en concordancia con su contenido, el artículo 38 de la misma Ley establece que, cuando se ejercita una acción contradictoria de un derecho inscrito, hay que ejercitar, previamente o a la vez, la acción de nulidad o cancelación del asiento.
3º. Del examen del historial registral de las fincas a que se refiere el título que se declara nulo, resulta que existen asientos posteriores a la inscripción de dominio cuya cancelación se pretende, que son: Anotación de demanda a favor de "Banco Pastor, Sociedad Anónima", en ejercicio de acción pauliana número 40/94, en el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Santander, y anotación de embargo a favor de Tesorería General de la Seguridad Social. Estas entidades han sido ajenas al procedimiento penal. Contra la presente nota cabe promover recurso gubernativo conforme al artículo 66 de la Ley Hipotecaria y 133 y siguientes de su Reglamento, ante el excelentísimo señor Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cantabria.
Santander, 5 de agosto de 1996. El Registrador. Firma ilegible”.
El Procurador de los Tribunales don José Luis Aguilera San Miguel, en nombre del “Banco Español de Crédito, Sociedad Anónima”, interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación y alegó: Que teniendo en cuenta lo que establecen los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 100 del Reglamento Hipotecario, la calificación del Registrador contradice lo establecido en el último artículo citado, pues los asientos posteriores a que hace referencia son consecuencia del ejercicio de una acción pauliana contra la misma escritura pública, cuya nulidad se ha obtenido en el procedimiento penal número 487/95, cuya querella iniciadora del procedimiento tiene fecha de presentación de 12 de noviembre de 1992, muy anterior al inicio de la mentada acción pauliana que lleva el número 40/94 del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Santander, y que respecto a la anotación de embargo en favor de la Tesorería General de la Seguridad Social afectara a los compradores en la escritura pública de 27 de febrero de 1992, es decir, a los condenados por alzamiento de bienes en las sentencias que se acompañaron con el mandamiento en el Registro de la Propiedad. Que en este sentido hay que citar las Resoluciones de 27 de noviembre de 1961 y 31 de diciembre de 1981.
El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota, informó:
1. Que contra los esposos e hijos vendedores y compradores de la escritura de 27 de febrero de 1992, “Banco Pastor, Sociedad Anónima”, ejercita acción pauliana, número 40/94 en el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Santander, y a favor de dicha entidad se practica anotación de demanda el 2 de mayo de 1994, que continúa subsistente y sin cancelar. El 2 de marzo de 1995 se practica anotación de embargo a favor del “Banco Español de Crédito, Sociedad Anónima”, en pieza de responsabilidad civil del procedimiento 93/93 del Juzgado de Instrucción número 3 de Santander. Que, por último, el 17 de abril de 1996 se practica anotación de embargo a favor de la Tesorería General de la Seguridad Social, en expediente de apremio 92/273, sobre una participación indivisa de las fincas. Que hay que añadir que tanto el “Banco Pastor, Sociedad Anónima”, como la Tesorería General de la Seguridad Social han sido ajenas al procedimiento penal objeto de este recurso.
2. Que contra los esposos B.S.D.M. Y M.C.C.Q., el “Banco Español de Crédito, Sociedad Anónima”, interpuso acción penal y las civiles que de ella puedan derivarse por un presunto delito de alzamiento de bienes. El Juzgado dictó sentencia el 9 de noviembre de 1995, confirmada por otra de la Audiencia de 13 de febrero de 1996, en las que se declaró la nulidad de la escritura de compraventa, de fecha 27 de febrero de 1992, librándose mandamiento el 12 de abril de 1996, ordenando la cancelación de las inscripciones practicadas en base a dicha escritura. El mismo Juzgado dictó auto el 15 de julio siguiente, en el que “se aclara error material padecido en el fallo de la sentencia.... en el sentido de añadir a los pronunciamientos dictados, la declaración de proceder a la cancelación de la inscripción registral...”. Que como fundamentos de derecho se alega:
1º. Que la cuestión planteada ha de debatirse en sus estrictos términos hipotecarios, o sea, si puede cumplimentarse un mandamiento y auto aclaratorio que ordenan la cancelación de asientos cuya nulidad no fue ordenada, ni específica ni genéricamente en las sentencias citadas. Consecuencia de no haber sido solicitado por la parte querellante. Que, asimismo, la parte recurrente no cumplió la inexcusable medida cautelar de solicitar del Registro la anotación preventiva de la demanda y, como posteriormente se practicaron otros asientos sobre las mismas fincas, se hace necesario tener en cuenta los artículos 1.3, 34 y 38.2 de la Ley Hipotecaria.
2º. Que el contenido del Registro de la Propiedad corresponde “iuris tantum” a la realidad jurídica, por lo que para contradecir judicialmente lo inscrito deben contradecirse en forma directa los asientos y entablar, previamente o a la vez, demanda de nulidad o cancelación de aquéllos (artículo 38.2 de la Ley Hipotecaria). Que se señala lo que dicen las Resoluciones de 18 de junio de 1926 y 15 de marzo de 1994.
3º. Que el artículo 100 del Reglamento Hipotecario y una copiosa jurisprudencia que resulta ocioso citar, permite al Registrador examinar la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado (sentencia del Tribunal Supremo de 10 de mayo de 1996 y sentencia del Tribunal Constitucional de 5 de junio de 1995).
4º. Que cuando existen asientos posteriores a las inscripciones de dominio cuya cancelación se pretende, la demanda de nulidad, si se hubiere producido, habría de fundarse en las causas que taxativamente expresa la Ley Hipotecaria cuando hayan de perjudicar a tercero (artículo 38.2 de la Ley Hipotecaria, sentencias del Tribunal Supremo de 7 de abril de 1981, 7 de diciembre de 1982 y 22 de abril de 1983, entre otras). Que al no haberse solicitado la anotación de la demanda por la parte querellante, para que hubiere afectado a los titulares registrales posteriores, no cabe desconocer los derechos de las entidades “Banco Pastor, Sociedad Anónima”, y Tesorería General de la Seguridad Social, que no fueron parte en el proceso (Resoluciones de 15 de marzo de 1994 y 11 de enero de 1993). Que para resumir, el artículo 38 de la Ley Hipotecaria no puede entenderse desligado del artículo 34 de la misma Ley, por lo que contra un tercer adquirente protegido por la fe pública registral no puede producir efecto la demanda contradictoria de dominio y de cancelación de inscripción.
El ilustrísimo señor Magistrado-Juez del Juzgado de lo Penal número 1 de Santander informó sobre los distintos trámites del juicio oral 315/94 del citado Juzgado.
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cantabria confirmó la nota del Registrador, fundándose en que la cancelación de la inscripción era perfectamente posible si no concurriera la existencia de terceros titulares de derechos “secundum tabulas” y en la Resolución de 15 de marzo de 1994.
El Procurador recurrente apeló el auto presidencial, manteniéndose en sus alegaciones, y añadió: Que la Resolución de 15 de marzo de 1994 se refiere a un caso parecido, pero no idéntico. Que han sido infringidos los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 100 del Reglamento Hipotecario, conforme a lo establecido en las Resoluciones de 27 de noviembre de 1961 y 31 de diciembre de 1981. Que mantener la resolución del Registrador y del auto que resuelve el recurso sería mantener una situación contraria a la realidad física y jurídica que distanciaría aún más la institución registral de la realidad física.
Vistos los artículos 24 de la Constitución Española, 1.252 del Código Civil, 1 y 40, párrafo 2º., de la Ley Hipotecaria y Resolución de 24 de febrero de 1998.
1. Dados los términos del escrito de interposición del recurso de apelación, la única cuestión que ahora ha de debatirse es la de si procede cancelar la inscripción de dominio practicada en virtud de título declarado nulo en proceso penal, seguido contra todos los otorgantes, cuando dicha inscripción es el soporte jurídico de asientos posteriores (una anotación de demanda en que se ejercita una acción pauliana contra ese mismo título registral y una anotación de embargo a favor de la Seguridad Social por deudas de uno de los compradores, actual titular registral de una cuota indivisa del bien), cuyos titulares no han tenido ninguna intervención en el procedimiento seguido.
2. Es evidente, en el caso debatido, que esos asientos posteriores que traen causa de una inscripción cuyo título determinante ha sido declarado nulo, no pueden ser cancelados como consecuencia de un procedimiento en el que no han intervenido los titulares respectivos y cuya existencia no fue reflejada en el Registro por medio de la oportuna anotación de demanda. Así se infiere claramente: Del principio constitucional de tutela judicial efectiva (artículo 24 de la Constitución Española); de la eficacia “inter partes” de la sentencia (1.252 del Código Civil); del principio registral de salvaguardia judicial de los asientos del Registro (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria), que exige para su rectificación el consentimiento de los titulares respectivos o la oportuna resolución judicial en juicio declarativo contra ellos entablado (cfr. artículo, 40 párrafo 2º., de la Ley Hipotecaria), y así lo confirma también el propio párrafo final de este artículo últimamente citado, cuando señala que la rectificación de un asiento en ningún caso puede perjudicar a los que durante su vigencia adquirieron derechos a título oneroso y de buena fe.
Ahora bien, lo anterior no obsta para que, sin perjuicio de esos asientos posteriores, pueda reflejarse registralmente la nulidad del título que motiva esa última inscripción de dominio, a fin de evitar que el Registro siga abierto a nuevos actos dispositivos que fraudulentamente y amparados en su apariencia tabular pudieran celebrar posteriormente esos titulares registrales actuales (Resolución de 24 de febrero de 1998).
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso en los términos de los anteriores considerandos, revocando en esa misma medida el auto apelado.
Madrid, 29 de diciembre de 1999. El Director general, Luis María Cabello de los Cobos y Mancha.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cantabria.
