10976 RESOLUCIÓN, de 19 de abril de 1999, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por doña Rosario y de doña Carmen Crespo Boyer contra la negativa de la Registradora de la propiedad de Novelda, doña Mana Teresa Sáez Sanz, a inscribir una escritura de disolución de comunidad en virtud de apelación de la Registradora
En el recurso gubernativo interpuesto por la Procuradora de los Tribunales doña María Luisa Izquierdo Tortosa en nombre y representación de doña Rosario y doña Carmen Crespo Boyer contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Novelda, doña María Teresa Sáez Sanz, a inscribir una escritura de disolución de comunidad en virtud de apelación de la Registradora
I
Por escritura que autorizó el 3 de diciembre de 1986 el Notario de Novelda don Miguel Ángel Cuevas del Aldasoro, don José Mana García, don Francisco José Jariénez Patiño y doña Antonia Atala Belda Verdúa, como copropietarios de una casa sita en Novelda, calle Cardenal Cisneros, numero 18 finca registral 5.162, precedieron a dividirla materialmente en dos y, a continuación, disolvieron la comunidad adjudicando al señor García una de las resultantes, que continuaba identificada con el número 18 de la calle Cardenal Cisneros, y a los otros comuneros la otra.
Al tiempo del otorgamiento la citada finca 5.162 figuraba inserta en cuanto a doce ventiunavas partes indivisas (12/21) a nombre de los señores Jiménez y Belda por mitades indivisas entre ellos, una tercera parte indivisa (7/21) a nombre del señor García, 1/7 parte indivisa a nombre de doña Josefa María García Amorás y la restante 1/7 parte a nombre de don Francisco García Amorós En la citada escritura el señor Garcia invoco la titularidad de 9/21 partes indivisas por haber adquirido las participaciones correspondientes a los señores García Amorós en virtud de compra en convenio privado careciendo de título escrito e inscrito.
Por escritura otorgada el 5 de diciembre de 1990, en la misma ciudad de Novelda, ante el Notario don Francisco Benítez Ortiz, don José María García cedió a cambio de alimentos a doña Camen y doña Rosario Crespo Boyer, por mitades indivisas entre ellas, dos fincas, entre ellas la que se había adjudicado en la disolución de condominio. Doña Carmen y doña Rosario Crespo Boyer promovieron expediente de dominio ante el Juzgado de Primera Instancia numero 1 de Novelda, en el que tras invocar su condición de propietarias; de la finca adquirida en escritura de 5 de diciembre de 1990, y dado que esta formaba parte de la finca registral 5.162, solicitaron se declarara justificada su adquisición de las dos séptimas partes indivisas de esta última inscritas a nombre de doña Josefa y don Francisco Gancía Amorós a fin de reanudar el tracto sucesivo interrumpido, lo que se declaró justificado por Auto de 2 de octubre de 1994, que causó en el Registro la inscripción 33ª de la citada finca registral 5.162, fechada el 30 de octubre de 1995.
Resulta del expediente que el mismo dia se presentaron para su inscripción el testimonio del auto recaído en el expediente de dominio que se inscribió, la escritura. de cesión de bienes, cuya inscripción se suspendió, y la de división y disolución de comunidad que fue calificada con la siguiente nota «Denegada la inscripción del precedente documento por no comparecer todos los titulares de la finca según el Registro, de conformidad con el articulo 20 de la Ley Hipotecaria. Novelda, 30 de octubre de 1995 La Registradora Sigue la firma -
La Procuradora doña María Luisa Izquierdo Tortosa, en representación de doña Rosario y doña Carmen Crespo Boyer, interpuso recurso gubernativo frente a la transcrita nota de calificación y tras una detallada exposición de los antecedentes relacionados, alegó: Que el principio de tracto sucesivo proclamado por el articulo 20 de la Ley Hipotecarla tiene un aspecto meramente formal, no sustantivo, que se traduce en norma de procedimiento registral de modo que se exige la previa inscripción para "inscribir o anotar", pero que tal requisito no es necesario que "isla en el momento de formalizarse el título, sino en el de procederse a su registración ; que cuando los títulos se presentan para su inscripción, una vez reanudado el tracto registral de dos veintiunavas partes indivisas de la finca a favor de las recurrentes, todo está en orden al haberse subsanado el defecto de tracto existente al tiempo del otorgamiento del titulo pues en virtud de la adquisición a don José María García y el auto dictado en el expediente de dominio acreditan la titularidad de nueve veintiunavas partes de la finca original, en tanto que los titulares de las otras doce veintiunavas partes comparecieron al otorgamiento, que la Registradora, al suspender la inscripción tanto de la escritura de disolución de comunidad como la de cesión patentiza la discordancia entre el Registro y la realidad, manteniendo una situación obsoleta, que nada soluciona y a nada conduce.
La Registradora, en su informe en defensa de la nota, alegó lo siguiente que su calificación se limita a la escritura objeto de la misma, por lo que el resto de las consideraciones del recurrente que no se refieran a tal defecto no deben tornarse en cuenta, que a la hora de calificar ha tenido en cuenta la situación registral de la que aparece como copropietarias doña Carmen y doña Rosario Crespo Boyer que no han comparecido en el otorgamiento del titulo calificado, lo que da lugar a la aplicación del párrafo segundo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria conforme al cual, en el caso de resultar inscrutó el derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana dictó Auto estimando el recurso y revocando la nota de calificación, en basa a los siguientes fundamentos Que aunque de loma imprecisa, la alegación de que no puedan ser discutidas en el recurso cuestiones que no se refieran estrictamente a los defectos consignados en la nota o se basen en documentos no aportados en tiempo y forma no puede estimarse pues las señoras Crespo Boyer tienen inserto al tiempo de la calificación el dominio de dos ventiunavas partes indivisas de la finca con la misma fecha en que se denegó la inscripción recurrida por lo que aunque dicha titularidad no hubiera sido aducida en el expediente no puede ser alegada como cuestión nueva, que el requisito del tracto sucesivo es exigible al tiempo de solicitarse, la inscripción y el defecto de tracto estaba solventado al tiempo de la solicitud pues en tal momento nada obstaba para la inscripción solicitada.
La Registradora apeló el auto presidencial del que disiente en lo tocante a que el requisito del tracto estaba solventado al tiempo de solicitarse la inscripción pues si bien las hermanas Crespo Boyer eran titulares registrales de una participación indivisa de la finca en aquel momento no han concurrido al otorgamiento del título que se pretende inscribir.
Visto el artículo 20 de la Ley Hipotecaria y las Resoluciones de 26 de julio de 1907, 9 de mano de 1942, 11 de diciembre de 1991 y 6 de junio de 1994.
1. Otorgada escritura de división material de una finca y disolución de comunidad sin la intervención de dos de los titulares registrales, dueños cada uno según el Registro de una séptima parte indivisa de aquélla, aunque alegando uno de los otorgantes haberlas adquirido careciendo de titulo escrito, se adjudica a éste en pago de las cuotas inscritas a su nombre y de aquellas cuya titularidad invocaba, el pleno dominio de una de las fincas resultantes que, posteriormente, cede a otras dos personas por mitades indivisas Los cesionarios instan expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido en cuanto a aquellas dos séptimas partes indivisas y declarada justificada su adquisición, se inscriben a su nombre. Presentada para su inscripción la escritura de división y disolución de comunidad se deniega la mima por falta de tracto sucesivo.
2. El tracto sucesivo, considerado de loma casi unánime como uno de los principios básicos en los sistemas registrales de folio real y, por tanto, del nuestro, impone un enlace entre las sucesivas titularidades de los derechos insertos, y plasma, desde el punto de vista normativo, en el articulo 20 de la Ley Hipotecaria cuando exige que para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, que conste previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos.
Aplicada la norma al caso planteado en su estricta literalidad, es cierto que no se cumple aquel principio, pues el dominio que por el titulo calificado se modifica y transmite aparece inserto, en cuanto a dos concretas cuotas indivisas, a favor de personas distintas de las que lo otorgaron Ahora bien si de una interpretación estrictamente literal se pasa a otra teleológica, el mantener a través de los asientos registrales el necesario encadenamiento de las sucesivas titularidades de las fincas o derechos, no existen en este caso más obstáculos para tenerlo por cumplido que los que pueda plantear una buena técnica a la hora de practicar los asientos. Cabría, por tanto, diferenciar entre el tracto sucesivo material, el respeto a la cadena de titularidades, insoslayable salvo cuando se trata, precisamente, de reanudarlo por haberse interrumpido, y el tracto formal, el orden y contenido de los asientos a la hora de recoger aquella cadena, donde las exigencias, precisamente por el carácter instrumental de las lomas, no pueden ser tan rigurosas
3. Dado que en la misma fecha en que se deniega la inscripción de la escritura de división material de la finca y disolución del condominio, cuya calificación se recurre, se suspende también la de la posterior de cesión por el adjudicatario de la finca que en pago de su participación en la comunidad disuelta se le había adjudicado, y con igual fecha se inscribe el testimonio del auto judicial por el que se declara justificada la adquisición por las promoventes, cesionarias en anterior, de las cuotas indivisas; de la finca inscrita cuyos titulares no concurrieron al otorgamiento de la primera de aquellas escrituras, nada impedía, sino que más bien obligaba, a una calificación conjunta de todos los documentos tan evidentemente interrelacionados pues, como reiteradamente ha señalado este Centro directivo, para el logre de un mayor acierto en su calificación el Registrador ha de tomar en consideración el contenido de todos los documentos presentados con asiento vigente relativos a la misma finca Y de ser así, lo que abona la postura del auto apelado de no considerar que el examen de esos documentos y su contenido supongan dar entrada en el recurso a cuestiones nuevas o documentos no aportados en tiempo y forma, claramente resulta que las cuotas indivisas cuyos titulares no concurrieron al otorgamiento del título que ha sido calificado de loma aislada, son las mismas que junto con otras, determinaron la adjudicación en virtud de ese mismo título del pleno dominio de una concreta finca, posteriormente transmitida a quienes, como promoventes del expediente de dominio, han justificado la adquisición e inscrito aquellas cuotas que inicialmente si impedían, por razones de tracto sucesivo, la inscripción del título calificado Por tanto, una vez justificada su adquisición e inscritas en virtud del título supletorio que es el auto aprobatorio del expediente de dominio, en el que claramente se reseñar las transmisiones habidas y la finalidad pretendida, lograr a través de esa reanudación del tracto interrumpido en su causante, ya fallecido, y en cuya posición jurídica se han subrogado en virtud de la cesión de los derechos resultantes por una transmisión posterior, la inscripción última en su favor de la finca de que son titulares, la cadena de estos se completa a efectos de tracto material y tan sólo sería preciso, desde el punto de vista formal, darles un adecuado reflejo registral en los asientos a practicar, para lo que habrían de tomarse en consideración el contenido del conjunto de los documentos presentados.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar el Auto apelado
Madrid, 19 de abril de 1999 -El Director general, Luis María Cabello de los Cobos y Mancha
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana.
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