Ley 2/1981, de 25 de Marzo, de regulación del mercado hipotecario.
Don Juan Carlos I, rey de España
A todos los que la presente vieren y entendieren, sabed: que las Cortes Generales han aprobado y yo vengo en sancionar la presente Ley:
Articulo primero
Las entidades financieras a las que esta Ley se refiere podrán conceder prestamos hipotecarios y emitir los títulos necesarios para su financiación, de acuerdo con los requisitos y finalidades que la misma establece, sin perjuicio de que estas entidades u otras puedan emitir y transmitir obligaciones, con garantía o sin ella, de conformidad con la legislación vigente
Entidades financieras
Articulo segundo
Uno. Las entidades financieras que a continuación de detallan podrán otorgar prestamos y emitir los títulos que se regulan por la presente Ley, en las condiciones que reglamentariamente se determinen, sin perjuicio de las normas especiales del banco hipotecario de España
A) el banco hipotecario de España y, cuando así lo permitan sus respectivos Estatutos, las entidades oficiales de crédito
B) los bancos privados, comerciales o industriales y de negocios, incluido el banco exterior de España
E) las entidades de financiación reguladas por el Real Decreto ochocientos noventa y seis/mil novecientos setenta y siete, de veintiocho de marzo
F) las entidades cooperativas de crédito
G) las Sociedades de crédito hipotecario a que se refiere el artículo tercero siguiente
Dos. Las emisiones de títulos de renta fija con garantía hipotecaría que realicen los promotores, constructores y Sociedades de arrendamiento financiero inmobiliario que reúnan los requisitos que se determinen, gozarán del régimen fiscal y financiero que en esta Ley se contempla para los bonos hipotecarios y estarán sometidas al control que en la misma se establece
Uno. Las Sociedades de crédito hipotecario revestirán la forma de Sociedades animosas y tendrán por objeto único la realización de las operaciones activas y pasivas reguladas en esta Ley
Dos. Las Sociedades de crédito hipotecario podrán abrir cuenta de deposito a largo plazo y de ahorro vinculado. En esta caso, el importe del crédito que estas Sociedades otorguen guardará relación con el tiempo transcurrido desde la constitución del ahorro vinculado
Tres. La autorización para su establecimiento será reglada
Operaciones activas
Articulo cuarto
La finalidad de las operaciones de préstamo a que se refiere esta Ley será la de financiar, con garantía de hipoteca inmobiliaria, la construcción, rehabilitación y adquisición de viviendas, obras de urbanización y equipamiento social, construcción de edificios agrarios, turísticos, industriales y comerciales y cualquier otra obra o actividad
Los prestamos a que se refiere esta Ley habrán de estar garantizados, en todo caso, por hipoteca inmobiliaria constituida con rango de primera sobre el pleno dominio de la totalidad de la finca. Si sobre el mismo inmueble gravasen otras hipotecas o estuviere afecto a prohibiciones de disponer, condición resolutoria o cualquier otra limitación del dominio, habrá de procederse a la cancelación de unas y otras o a su posposición a la hipoteca que se constituye previamente a la emisión de los títulos
El préstamo garantizado con esta hipoteca no podrá exceder del setenta por ciento del valor de tasación del bien hipotecado
Cuando se financie la construcción, rehabilitación o adquisición de viviendas, el préstamo podrá alcanzar el ochenta por ciento del valor de tasación, sin perjuicio de las excepciones que prevé esta Ley
Si por razones de mercado o por cualquier otra circunstancia que haga desmerecer el precio del bien hipotecado el valor del mismo desciende por debajo de la tasación inicial en más de un veinte por ciento, la institución financiera podrá exigir la ampliación de la hipoteca a otros bienes, a menos que el deudor opte por la devolución de la totalidad del préstamo o de la parte de este que exceda del importe resultante de aplicar a la tasación actual el porcentaje utilizado para determinar inicialmente la cuantía del mismo
Reglamentariamente se determinarán:
Uno. Los bienes que no podrán ser admitidos en garantía, debido a que por su naturaleza no representen un valor suficientemente estable y duradero. En ningún caso podrán ser excluidos como bienes hipotecables las viviendas de carácter social que gocen de protección publica
Dos. Los supuestos en que pueda exceder la relación del setenta por ciento entre el crédito garantizado y el valor del bien hipotecado, con el limite máximo del ochenta por ciento, así como aquellos en que la Administración, en función de las características de los bienes hipotecados, pueda establecer porcentajes inferiores al setenta por ciento. En todo caso se aplicará el limite máximo del ochenta por ciento a las viviendas sociales de protección publica
Tres. Las condiciones de la emisión de los títulos que se emitan con garantía de hipoteca sobre las obras en construcción
Las entidades financieras a que se refiere el artículo segundo, uno, podrán conceder avales para garantizar la devolución de prestamos ajenos cuando el prestatario constituya en contragarantía, a favor de la entidad avalista, una hipoteca inmobiliaria que reúna todos los requisitos exigidos en esta Ley
Los fondos así obtenidos por el prestatario avalado deberán ser destinados a los fines previstos en el artículo cuarto
El importe de estos avales no se tomará en cuenta en la entidad avalista a los efectos de calcular el limite máximo de emisión de los títulos a que se refieren los artículos dieciséis y diecisiete siguientes, aun cuando, en todo caso, tendrán la consideración de capitales en riesgo
Uno. Para que un crédito hipotecario pueda ser movilizado mediante la emisión de los títulos regulados en esta Ley los bienes hipotecados deberán haber sido tasados por los servicios de tasación de las entidades a que se refiere el artículo segundo, o bien por otros servicios de tasación que cumplan los requisitos que reglamentariamente se establecerán
Dos. El Ministerio de economía y comercio, previo informe del Instituto de crédito oficial, regulará:
A)las normas Generales sobre la tasación de los bienes hipotecables, a que habrán de atenerse tanto los servicios de las entidades prestamistas como las entidades especializadas que para este objeto puedan crearse
B)la forma en que deba constar la tasación efectuada
C)el régimen de inspección del cumplimiento de tales normas
Los bienes hipotecados habrán de estar asegurados contra daños por el valor de tasación, en las condiciones que reglamentariamente se determinen
Reglamentariamente se establecerá el porcentaje mínimo que deben representar los recursos propios de las entidades financieras a que se refiere el artículo segundo respecto de los capitales en riesgo por razón de prestamos y avales con garantías hipotecarias
Las hipotecas inscritas a favor de las entidades a que se refiere el artículo segundo solo podrán ser impugnadas al amparo del párrafo segundo del artículo ochocientos setenta y ocho del código de comercio, mediante acción ejercitada por los síndicos de la quiebra, en la que se demuestre la existencia de fraude en la constitución de gravamen, y quedando en todo caso a salvo el tercero que no hubiera sido cómplice de aquel
Operaciones pasivas
Articulo once
Las entidades a que se refiere el artículo segundo que dispongan de créditos hipotecarios con los requisitos establecidos en la sección anterior podrán emitir cédulas y bonos hipotecarios que podrán ser nominativos, a la Orden o al portador, con amortización, periódica o no periódica, a corto o largo plazo, con interés constante o variable, con o sin prima, en serie o singularmente, con arreglo a lo que disponen los artículos siguiente. La realización de estas emisiones se ajustará a las normas administrativas sobre emisiones de títulos valores de renta fija
Las cédulas hipotecarias podrán ser emitidas por las entidades a que se refieren los apartados a), c) y g) del artículo segundo
El capital y los intereses de las cédulas estarán especialmente garantizados, sin necesidad de inscripción registral, por hipoteca sobre todas las que en cualquier tiempo consten inscritas a favor de la entidad emisora, sin perjuicio de la responsabilidad patrimonial universal de la misma
Las emisiones de cédulas hipotecarias no estarán comprendidas en el numero diez del artículo veintiuno del código de comercio ni les será de aplicación el capítulo VII de la Ley sobre régimen jurídico de las Sociedades Anónimas de diecisiete de julio de mil novecientos cincuenta y uno
Los bonos hipotecarios podrán ser emitidos por todas las entidades a que se refiere el artículo segundo
El capital y los intereses de los bonos estarán especialmente garantizados por los créditos hipotecarios que se afecten en la escritura de emisión, lo que se hará constar en el registro de la propiedad por nota al margen de las respectivas inscripciones de las hipotecas afectadas
Será necesaria la constitución de un sindicato de tenedores de bonos, cuando estos se emitan en serie, y la designación por la entidad emisora de un comisario que concurra al otorgamiento de la escritura de emisión en nombre de los futuros tenedores de bonos. Dicha persona, cuyo nombramiento deberá ser ratificado por la asamblea de tenedores de bonos, será presidente del sindicato, y, además de las facultades que le hayan sido conferidas en la escritura de emisión o las que le atribuya la citada asamblea, tendrá la representación legal del sindicato, podrá comprobar que por la entidad se mantiene el porcentaje a que se refiere el artículo diecisiete, uno, y ejercitar las acciones que correspondan a aquel sin perjuicio de lo establecido en el párrafo tercero del artículo doce de la Ley, el presidente, así como el sindicato en todo lo relativo a su composición, facultades y competencias se regirán por las disposiciones del capítulo VII de la Ley de Sociedades Anónimas, en cuanto que no se opongan a las contenidas en la presente Ley
Las cédulas y bonos hipotecarios incorporan el derecho de crédito de su tenedor frente a la entidad emisora, garantizado en la forma que disponen los artículos doce y trece, y llevarán aparejada ejecución para reclamar del emisor el pago, después de su vencimiento. Los tenedores de los referidos títulos tendrán el carácter de acreedores singularmente privilegiados, con la preferencia que señala el numero tercero del artículo mil novecientos veintitrés del código civil frente a cualesquiera otros acreedores, con relación a la totalidad de los créditos hipotecarios inscritos a favor del emisor cuando se trate de cédulas y con relación a los créditos hipotecarios afectados cuando se trate de bonos. Los tenedores de los bonos de una emisión tendrán prelación sobre los tenedores de las cédulas cuando concurran sobre un crédito afectado a dicha emisión
Las entidades a que se refiere el artículo segundo podrán hacer participar a terceros en todo o en parte a uno o varios créditos hipotecarios de su cartera, mediante la emisión de títulos valores denominados participaciones hipotecarias
No serán susceptibles de participación los créditos hipotecarios que sirvan de garantía a la emisión de bonos hipotecarios
Dicha participación podrá realizarse al comienzo o a lo largo de la vida del préstamo concedido. Pero el plazo de la participación no podrá ser superior al que reste por transcurrir para el vencimiento del crédito hipotecario ni el interés superior al establecido para este
El titular de la participación hipotecaría tendrá acción ejecutiva contra la entidad emisora, siempre que el incumplimiento de sus obligaciones no sea consecuencia de la falta de pago del deudor en cuyo préstamo participa dicha persona. En este caso, el titular de la participación concurrirá, en igualdad de derechos con el acreedor hipotecario, en la ejecución que se siga contra el mencionado deudor, cobrando a prorrata de su respectiva participación en la operación y sin perjuicio de que la entidad emisora perciba la posible diferencia entre el interés pactado en el préstamo y el cedido en la participación, cuando este fuera inferior. El titular de la participación podrá compeler al acreedor hipotecario para que inste la ejecución
Si el acreedor hipotecario no instare la ejecución judicial dentro de los sesenta días desde que fuera compelido a ello, el titular de la participación podrá subrogarse en dicha ejecución, por la cuantía de su respectiva participación. Las notificaciones pertinentes se harán fehacientemente
La parte de créditos cedida en participaciones hipotecarias no se computará dentro de la cifra de capitales en riesgo
Las entidades no podrán emitir cédulas hipotecarias por importe superior al noventa por ciento de los capitales no amortizados de los créditos hipotecarios de su cartera, deducidos el importe de los afectados a bonos y participaciones hipotecarias
Uno. Las entidades no podrán emitir bonos hipotecarios por importe superior al noventa por ciento de los capitales no amortizados de los créditos afectados
Dos. El vencimiento medio de los bonos hipotecarios no podrá ser superior al de los créditos afectados
Uno. El emisor estará obligado a mantener en todo momento los porcentajes a que se refieren los dos artículos anteriores
Dos. Si por razón de la amortización de los prestamos, el importe de las cédulas y bonos emitidos excediera, respectivamente, de los limites señalados, las entidades podrán optar por adquirir sus propios bonos, cédulas o participaciones hipotecarias hasta restablecer la proporción o, en el caso de que se produzca la cancelación de hipotecas afectadas a una emisión de bonos, sustituirlas por otras que reúnan las condiciones exigidas, afectándose estas registralmente mediante nota marginal que se practicará a la vista de la escritura publica otorgada por el emisor y de la aceptación del sindicato de tenedores de dichos bonos
Tres. Cancelada la hipoteca por haber satisfecho el préstamo el deudor hipotecario o por cualquier otra causa legal, quedará extinguida la nota de afección a que se refiere el artículo trece y se procederá de oficio a su cancelación
Régimen fiscal, financiero y de control administrativo
Articulo diecinueve
Uno. Las adquisiciones de títulos hipotecarios a que se refiere el artículo once anterior, realizadas durante el periodo administrativo necesario para conseguir respecto de los mismos las condiciones de cotización calificada, se considerarán inversiones, a los efectos de las deducciones previstas en el apartado cuatro, f), segundo, del artículo veintinueve de la Ley cuarenta y cuatro/mil novecientos setenta y ocho, de ocho de septiembre
Asimismo, su suscripción durante el indicado plazo tendrá el carácter de inversión a los efectos previstos en el artículo veintiséis, uno, párrafo primero, de la Ley sesenta y uno/mil novecientos setenta y ocho, de veintisiete de diciembre
Para las adquisiciones o suscripciones de los anteriores títulos, según proceda, realizadas con posterioridad a dicho plazo, se aplicarán los citados artículos veintinueve y veintiséis en sus propios términos
Dos. La emisión, transmisión y cancelación de los títulos hipotecarios regulados en esta Ley, así como su reembolso, gozarán de la exención establecida en la Ley del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados
Los títulos hipotecarios regulados en esta Ley serán admitidos como inversiones de las reservas obligatorias de las Sociedades y empresas mercantiles, equiparándose a estos efectos a los valores cotizados en bolsa
En particular, serán admitidas para los siguientes fines: a)inversiones de las reservas técnicas de las entidades de seguros y de capitalización y de ahorro. B) inversión de los recursos de las Sociedades y fondos de inversión mobiliaria. C)inversión en fondos de reserva de las entidades de la Seguridad Social
Sin perjuicio de las atribuciones del banco de España y de las competencias de otros órganos de la Administración en sus respectivas materias, corresponderá al Ministerio de economía y comercio el control e inspección de la aplicación de las normas de esta Ley, especialmente en lo que se refiere a la constitución y funcionamiento de las Sociedades de crédito hipotecario y condiciones de la garantía de los créditos, el cumplimiento de las normas de tasación, los requisitos exigibles para las emisiones de cédulas, bonos y participaciones, y las proporciones establecidas entre las partidas de activo y pasivo, así como los aspectos referentes al funcionamiento del mercado secundario
Las infracciones de las normas de la presente Ley y la imposición de sanciones por su incumplimiento se regularán por el Real Decreto dictado a propuesta del Ministerio de economía y comercio, conforme a los siguientes criterios:
A) serán órganos competentes para la imposición de sanciones el Director General de política financiera, el Ministro de economía y comercio y el consejo de Ministros. Cuando tales sanciones sean pecuniarias, el primero podrá imponer multas de hasta diez millones de pesetas; el segundo, de hasta veinticinco millones de pesetas, y el ultimo, por cuantías superiores hasta cincuenta millones de pesetas o el duplo del beneficio ilícito obtenido. Solo el consejo de Ministros podrá sancionar con la exclusión del mercado hipotecario
B) serán objeto de tipificación las infracciones de las normas de esta Ley y, en especial, de las materias a que se refiere el inciso final del primer párrafo de este artículo
C) las sanciones podrán ser pecuniarias o no pecuniarias: estas ultimas consistirán en la suspensión de actividad por tiempo determinado dentro del mercado hipotecario o en la exclusión del mismo, con disolución y liquidación forzosa, si se tratase de Sociedades de crédito hipotecario. Podrán simultanearse, en los casos en que reglamentariamente así se prevea, sanciones pecuniarias y no pecuniarias, cuando se trate de infracciones de especial gravedad o gran transcendencia social, en los supuestos de reincidencia o reiteración. En su caso, las sanciones que puedan imponerse a personas físicas serán compatibles con las penas infligidas por los mismos hechos por sentencia criminal; asimismo, las sanciones no pecuniarias no impedirán la imposición de otras que pudieran corresponder por aplicación de la legislación bancaria u otra especial
D) el procedimiento sancionador será el del capítulo II del titulo cuarto de la Ley de procedimiento administrativo. Salvo que sea manifiestamente infundada o de mala fe, la denuncia obligará a acordar la instrucción de información reservada
Mercado secundario
Articulo veintidós
Los títulos hipotecarios serán transmisibles por cualesquiera de los medios admitidos en derecho y sin necesidad de intervención de fedatario publico ni notificación al deudor. Cuando serán nominativos podrán transmitirse por declaración escrita en el mismo titulo. En caso de que los títulos sean al portador, se presumirá que el propietario de los mismos es el ultimo perceptor de intereses
Las juntas sindicales de las bolsas oficiales de comercio procederán de inmediato a admitir provisionalmente a cotización oficial los títulos hipotecarios que hayan sido emitidos conforme a la presente Ley. La entidad emisora de estos títulos deberá completar la documentación y requisitos necesarios para la admisión definitiva en el plazo de un año
Uno. El emisor tendrá la facultad de negociar sus propios títulos hipotecarios, comprarlos, venderlos y pignorarlos, dentro de los limites que reglamentariamente se establezcan
Dos. Las comisiones aplicadas a estas operaciones y servicios serán las establecidas en las normas sobre tarifas bancarias
Tres. No se podrán conceder prestamos hipotecarios a las personas titulares del capital de la entidad o a sus directivos, en los términos que reglamentariamente se determinen
Uno. Todas las entidades que emitan títulos hipotecarios al amparo de esta Ley podrán participar en fondos de regulación del mercado de títulos hipotecarios, mediante la suscripción de participaciones de estos, por un importe igual al tanto por ciento de cada emisión que realicen
Dos. Estos fondos tendrán como finalidad regular el mercado secundario de títulos hipotecarios mediante la compra y venta de los mismos, con el fin de asegurar un grado suficiente de liquidez
Tres. Reglamentariamente se establecerán las funciones que deban realizar estos fondos, las inversiones en que puedan emplear sus recursos y los criterios para el desempeño de su función de regulación del mercado, teniendo en cuenta los tipos de interés de este y las directrices de política Económica
Cuatro. El banco hipotecario de España promoverá la constitución de una sociedad gestora con un fondo de regulación de carácter publico, cuya finalidad prioritaria será la de fomentar la financiación de la construcción y adquisición de viviendas. Por vía reglamentaría se determinará la forma en que deba regirse dicho fondo, atendiendo a las directrices de política monetaria
Cinco. Este fondo gozará de los mismos beneficios fiscales de que disfruten los fondos de inversión mobiliaria, sin que, en ningún caso, los beneficios que pueda obtener se imputen a sus participes mientras no se distribuyan los mismos
Seis. Y para la financiación de sus necesidades, el fondo contará con los porcentajes de participación sobre las emisiones que intervienen en el mercado y con la posibilidad de acceso a la refinanciación en el banco de España en las condiciones que se desarrollarán reglamentariamente
En todo lo no previsto en esta Ley y en cuanto a los requisitos para la constitución, modificación y extinción de las hipotecas, se aplicarán en todo caso el código civil y la legislación hipotecaría
En el plazo de seis meses el Gobierno, a propuesta de los Ministerios de justicia y economía y comercio, en sus respectivas esferas, dictará normas complementarias para el adecuado funcionamiento del mercado hipotecario y en particular las de ejecución de las cédulas y bonos, las de cancelación registral sobre la base de los principios que informán esta Ley, así como las de revisión y fijación del limite a los aranceles de notarios, registradores y agentes mediadores para las operaciones reguladas por la misma
El Gobierno regulará por decreto la figura del seguro de crédito con la finalidad de garantizar y dar seguridad a las operaciones sobre prestamos hipotecarios
Por tanto, mando a todos los españoles, particulares y autoridades, que guarden y hagan guardar esta Ley
Palacio real, de Madrid, a veinticinco de Marzo de mil novecientos ochenta y uno.- Juan Carlos R.- el presidente del Gobierno, Leopoldo Calvo-Sotelo y Bustelo
