En el recurso interpuesto por el Notario de Fuengirola don Emilio Esteban-Haza Navarro contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Álora, don Miguel Gallardo Piqueras, a inscribir una escritura de compraventa.
Hechos
I
El día 20 de enero de 2006 don Emilio Esteban-Haza Navarro, Notario de Fuengirola, autorizó una escritura de compraventa por virtud de la cual la sociedad «Promociones Aya Grande, Sociedad Limitada», representada por don J.L.T.E., vendió determinada finca urbana.
En dicha escritura se expresa que don J.L.T.E. interviene en nombre y representación, como apoderado, de la referida sociedad vendedora. Respecto del citado representante, el Notario añade lo siguiente: «Resultan sus facultades para este acto de la escritura de apoderamiento especial, y por lo tanto no inscrito, conferido a su favor por la mercantil «Promociones Aya Grande, S.L.», mediante escritura otorgada en Las Arenas, anteiglesia de Getxo, el día veintitrés de Diciembre de 2005, ante el Notario Don Mariano Javier Gimeno Gómez-Lafuente, con el número 5999 de orden de su protocolo, de la que tengo a la vista y le devuelvo copia autorizada en la que se le atribuyen facultades solidarias para vender a Don. el elemento número dieciséis de la división horizontal, finca registral número 18804, por los precios y condiciones que libremente estipule. Tiene atribuidas por lo tanto, a mi juicio, facultades suficientes para otorgar la presente escritura de compraventa, en todos sus términos y pactos. Me asevera la vigencia de sus facultades representativas».
II
La citada escritura fue presentada en el Registro de la Propiedad de Álora el día 20 de enero de 2006 y fue calificada negativamente con base en los siguientes Hechos y Fundamentos de Derecho:
«Registro de la Propiedad número dos de Mijas.
Visto por Don Antonio Gallardo Piqueras, Registrador de la Propiedad de Álora, el procedimiento registral identificado con el número de entrada 84.209/2006, iniciado como consecuencia de presentación en el mismo Registro, por don ..., de los documentos que obran en dicho procedimiento, en virtud de solicitud de inscripción.
En el ejercicio de la calificación registral sobre la legalidad de los documentos presentados, obrantes en el procedimiento de referencia, resultan los siguientes
Hechos
Primero.-El documento objeto de la presente calificación, escritura..., fue presentado por don..., a las... horas del día 20 de enero de 2006, asiento 217 del Diario de Presentación número 109.
Segundo.-La reseña de la representación ejercitada no se extiende a todos los títulos de los que el apoderado deriva sus facultades de representación, al no aparecer identificado el órgano el poder especial del que hace uso el representante.
A los anteriores hechos son de aplicación los siguientes
Fundamentos de Derecho
I. Los documentos de todas clases, susceptibles de inscripción, se hallan sujetos a calificación por el Registrador, quien, bajo su responsabilidad, ha de resolver acerca de la legalidad de sus formas extrínsecas, la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos contenidos en los mismos, de conformidad con lo establecido en los artículos 18 y 19 de la Ley Hipotecaria y 98 a 100 del Reglamento para su ejecución.
II. Conforme al artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de medidas administrativas, fiscales y del orden social, ''en los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderado, el Notario autorizante insertará una reseña identificativa del documento auténtico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada y expresará que, a su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el instrumento se refiera''. Añadiendo el número 2.º de la misma regla, en la redacción dada el mismo por el artículo 34 - regulación para la constancia registral del juicio de suficiencia notarial- de la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, de reformas para el impulso a la productividad, que ''La reseña por el notario de los datos identificativos del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo responsabilidad del notario. El registrador limitará su calificación a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace la representación''.
Es necesaria, por tanto, como requisito para el acceso del título al Registro, la existencia de la reseña identificativa, realizada por el notario en la forma determinada por la Ley, respecto de todos los títulos de los que el representante derive sus facultades representativas; con inclusión, en caso de subapoderamiento o poder otorgado por órgano de administración de cualquier entidad, de los títulos de representación en que basa sus facultades el representante orgánico o apoderado que sustituye sus facultades de representación, al concurrir, en relación a ellos, igual necesidad de prueba de las facultades de actuación en nombre ajeno.
Y mientras no se acredita, en la forma y con los requisitos establecidos por la ley la representación afirmada por el notario, no pude admitirse la actuación representativa contenida en el título. Puesto que, conforme a la regla del artículo 1259 del Código civil, ninguno puede contratar a nombre de otro sin estar por éste autorizado o sin que tenga por ley su representación legal''. Por lo cual el acto celebrado no podrá ser objeto de inscripción, mientras no se acredite plenamente la existencia del título del que deriva su legitimación el representante, con un contenido de facultades congruente, por su extensión suficiente para la realización del acto o contrato que se pretende inscribir, con el titulo presentado (vid. resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 12 de abril de 2002, que exige la constancia en el propio título inscribible de la reseña somera, pero suficiente, del alcance y extensión de las facultades representativas objeto del poder que haya servido de base a los actos contenidos en dicho título y la sentencia número 248/04, de 28 de abril de 2004, de la Audiencia Provincial de Alicante.
En su virtud, resuelvo suspender la inscripción solicitada.
Álora a 10 de febrero de 2006.»
III
La citada calificación negativa fue notificada el 13 de febrero de 2006 vía telefax al Notario autorizante de la escritura -según reconoce éste-. Mediante escrito con fecha 17 de febrero de 2006, que causó entrada en el referido Registro el día 22 del mismo mes, dicho Notario interpuso recurso contra tal calificación, el que alegó: 1.º Que, conforme al artículo 98 de la Ley 24/2001, en su redacción dada por la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, de reformas para el impulso a la productividad, la escritura calificada contiene la reseña identificativa del documento auténtico aportado para acreditar la representación alegada; reseña que se hace expresando todas y cada una de las circunstancias que esta Dirección General ha considerado exigibles; 2.º Que la claridad, rotundidad y reiteración de la doctrina de este Centro en la interpretación de dicho artículo excusan de abundar en argumentaciones jurídicas que no harían sino reproducir las ya puestas de manifiesto por el mencionado Centro en innumerables ocasiones (en concreto, un supuesto prácticamente idéntico se contiene en la Resolución de 17 de septiembre de 2004); 3.º Que el citado artículo 98 de la Ley 24/2001, en su redacción vigente, unido a la doctrina de esta Dirección General y al artículo 327.10 de la Ley Hipotecaria, en cuanto a la vinculación de todos los funcionarios a la doctrina de este órgano administrativo, constituyen el fundamento jurídico del presente recurso.
IV
El Registrador de la Propiedad emitió su informe y elevó el expediente a esta Dirección General mediante escrito con fecha de 6 de marzo de 2006, que entró en este Centro el 15 del mismo mes.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 103 de la Constitución, 1216, 1217, 1218 y 1259, del Código Civil; 18, 19 bis, 322, 325 y 327 de la Ley Hipotecaria; 18.2 del Código de Comercio; 17 bis, 23 y 47 de la Ley del Notariado; 58 y 59 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común; 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social; 143, 145, 164, 165 y 166 del Reglamento Notarial; las Sentencias del Tribunal Constitucional 87/1997, de 24 de abril, y 207/1999, de 11 de noviembre; la Sentencia del Tribunal Supremo -Sala Tercera- de 24 de febrero de 2000; las Sentencias de la Audiencia Provincial de Alicante de 28 de abril de 2004, de la Audiencia Provincial de Valladolid de 30 de junio de 2003 y 30 de enero y 18 de marzo de 2004; de la Audiencia Provincial de Navarra de 22 de diciembre de 2004 y de la Audiencia Provincial de Córdoba de 24 de enero de 2005; y las Resoluciones de 15 de julio de 1954, 29 de abril de 1994, 10 de febrero de 1995, 12 de abril de 1996, 28 de mayo y 11 de junio de 1999, 12, 23 y 26 de abril, 3 y 21 de mayo, 30 de septiembre y 8 de noviembre de 2002, 23 de enero, 8 de febrero, 11 de junio, 29 de septiembre y 17 de noviembre de 2003, 11 de junio, 14, 15, 17, 20, 21 y 22 de septiembre, 14, 15, 18, 19, 20, 21 y 22 de octubre y 10 de noviembre de 2004 y 10 de enero, 21, 22 y 23 de febrero, 12, 14, 15, 16 y 28 de marzo, 1 y 28 de abril, 4 (1.ª y 2.ª), 5 (1.ª), 18 (2.ª), 20 (3.ª y 4.ª), 21 (1.ª, 2.ª, 3.ª y 4.ª), 23 (1.ª, 2.ª y 3.ª) y 17 de junio, 1 de agosto, 12 (2.ª y 3.ª), 13, 22 (2.ª), 23 (1.ª, 2.ª y 3.ª), 24 (1.ª, 2.ª y 3.ª), 26 (1.ª, 2.ª, 3.ª y 4.ª), 27 (1.ª, 2.ª, 3.ª, 4.ª y 5.ª), 28 (1.ª, 2.ª y 3.ª) y 29 26 (1.ª, 2.ª, 3.ª y 4.ª) de septiembre y 4 y 15 -2.ª-de octubre de 2005 y 23 de enero, 9 de junio y 30 y 31 de mayo de 2006, entre otras.
1. Según la calificación impugnada, en la escritura de compraventa otorgada por un representante de la sociedad vendedora -que alega y acredita un poder especial cuya inscripción en el Registro Mercantil no es obligatoria- no es suficiente indicar que el poder ha sido otorgado por dicha sociedad, sino que, al no aparecer identificado el órgano que otorga el poder especial del que hace uso el representante, la reseña identificativa que debe realizar el Notario conforme al artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, debe extenderse a todos los títulos de representación en que basa sus facultades el representante orgánico o apoderado que sustituye sus facultades de representación.
2. Conforme al apartado 2 del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, la reseña que de los datos identificativos del documento auténtico aportado para acreditar la representación inserte el Notario y su valoración de la suficiencia de las facultades representativas «harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo la responsabilidad del Notario». Y, como se ha detallado mediante la modificación de este precepto legal por el artículo trigésimo cuarto de la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, de reformas para el impulso a la productividad, «El registrador limitará su calificación a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace la representación».
De este modo -y como ya había puesto de relieve este Centro Directivo mediante la interpretación del precepto legal confirmada por virtud de la referida modificación normativa- se equiparan el valor del juicio sobre la capacidad natural del otorgante con el del juicio de capacidad jurídica para intervenir en nombre ajeno, expresado en la forma prevenida en dicha norma legal, juicio este último que comprende la existencia y suficiencia del poder, el ámbito de la representación legal u orgánica y, en su caso, la personalidad jurídica de la entidad representada.
Estos efectos del juicio notarial de suficiencia de la representación, expresado en la forma establecida en el mencionado artículo 98.1, tienen su fundamento en las presunciones de veracidad y de legalidad de que goza el documento público notarial. Así resulta no sólo de los artículos 1218 del Código Civil y 1 de la Ley del Notariado, sino también del artículo 17 bis, apartado b), de esta última, introducido mediante la Ley 24/2001, según el cual, «Los documentos públicos autorizados por Notario en soporte electrónico, al igual que los autorizados sobre papel, gozan de fe pública y su contenido se presume veraz e íntegro de acuerdo con lo dispuesto en esta u otras leyes» (es decir, que los documentos públicos notariales hacen fe y se presume que narran no sólo «la verdad» sino «toda la verdad»). En efecto, la seguridad jurídica que el instrumento público proporciona cuenta con dos apoyos basilares: la fe pública que se atribuye a determinadas declaraciones o narraciones del Notario autorizante respecto de ciertos hechos (lugar, presencias, capacidad natural, libertad física, actos de exhibición, de entrega, declaraciones de las partes en su realidad fáctica, lectura, firmas, etc.); y la presunción, iuris tantum, de validez, de legalidad, la cual, según la Resolución de 15 de julio de 1954, tiene su base «en la calificación personal del Notario respecto de los requisitos de validez del acto, que abarca el propio requisito de capacidad de las partes. debiendo, en principio, el Notario, no sólo excusar su ministerio, sino negar la autorización notarial cuando a su juicio se prescinde por los interesados de los requisitos necesarios para la plena validez de los mismos» (Y es que sería ilógico que no tuvieran efecto alguno todas las calificaciones y juicios que el Notario ha de emitir y el control de legalidad que ha de llevar a cabo -como funcionario público especialmente cualificado para dar fe, con arreglo a las leyes, de los contratos y demás actos extrajudiciales, según los artículos 1 de la Ley del Notariado y 145 del Reglamento Notarial; cfr. la Sentencia del Tribunal Constitucional 207/1999, de 11 de noviembre, y la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de febrero de 2000-). Por lo demás, no puede desconocerse que las presunciones de veracidad y de legalidad del instrumento público operan combinadamente, para producir los efectos que le son propios y, entre ellos, la inscribibilidad en los Registros públicos, sin que la distinción entre la esfera de los hechos narrados por el Notario y la de las calificaciones o juicios del mismo sean siempre nítidas: así, v.gr., respecto de la misma fe de conocimiento no puede ignorarse que no se trata en sí de un hecho sino más bien de un juicio de identidad (comparatio personarum; así resulta especialmente en algunos supuestos en que el Notario se asegure de la identidad de las partes por medios supletorios como, por ejemplo, los establecidos en los apartados «c» y «d» del artículo 23 de la Ley del Notariado) que, por su trascendencia, la Ley trata como si fuera un hecho; y respecto de la capacidad natural y su libertad de acción, aunque en los supuestos más extremos son hechos que el Notario percibe directamente por sus sentidos, y cubiertos por la fe pública, lo cierto es que el juicio de capacidad emitido por el Notario engendra una presunción; en efecto, conforme a la doctrina del Tribunal Supremo, tal aseveración notarial de capacidad reviste especial certidumbre, que alcanza el rango de «fuerte presunción iuris tantum», de modo que vincula erga omnes y obliga a pasar por ella, en tanto no sea revisada judicialmente con base en una prueba contraria que no deberá dejar margen racional de duda (cfr. la Resolución de 29 de abril de 1994).
Así como el Registrador no puede revisar ese juicio del Notario sobre la capacidad natural del otorgante (salvo que -como podrá ocurrir excepcionalmente, de la propia escritura o del Registro resulte contradicha dicha apreciación), tampoco podrá revisar la valoración que, en la forma prevenida en el artículo 98.1 de la Ley 24/2001, el Notario autorizante haya realizado de la suficiencia de las facultades representativas de quien comparece en nombre ajeno que hayan sido acreditadas. Y es que, el apartado 2 de dicho artículo, al referirse en el mismo plano a la narración de un hecho, cual es la constatación −«reseña»− de los datos de identificación del documento auténtico aportado, y a un juicio −«valoración»− sobre la suficiencia de la representación, revela la especial eficacia que se atribuye a esa aseveración notarial sobre la representación −«harán fe suficiente, por sí solas de la representación acreditada»−, de modo que además de quedar dicha reseña bajo la fe pública notarial, se deriva de ese juicio de valor sobre la suficiencia de las facultades representativas una fuerte presunción iuris tantum de validez que será plenamente eficaz mientras no sea revisada judicialmente. Cuestión distinta es que la eventual omisión en el instrumento de ese juicio de suficiencia de la representación, expresado conforme a las mencionadas prescripciones legales, haya de ser calificada por el Registrador como defecto de forma extrínseca del documento; o que, sin negar ni desvirtuar la fe pública notarial −cfr. artículo 143 del Reglamento Notarial−, pueda apreciar, en su caso, que dicho juicio emitido por el Notario resulte contradicho por lo que resulte del mismo documento (v.gr., se expresa que las facultades representativas son suficientes para «vender», cuando se trata de una escritura de donación) o de los asientos del Registro −cfr. artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 18 del Código de Comercio.
3. En el presente caso, resulta evidente que el juicio de suficiencia contenido en la escritura es congruente y coherente con el negocio jurídico documentado en dicho título y con el mismo contenido de éste, ya que se trata de una escritura de compraventa.
Por otra parte, el Notario ha reseñado adecuadamente el documento del que nacen las facultades representativas. Así, se manifiesta que el mismo es un poder la sociedad vendedora ha conferido, mediante escritura pública autorizada por el mismo Notario, añadiendo la fecha del poder y el número de protocolo; así mismo se expresa que el otorgante asevera la vigencia de sus facultades representativas (aseveración esta última que, por lo demás, no es imprescindible, según la doctrina de este Centro Directivo -cfr., por todas, la Resolución de 28 de mayo de 1999-, pues aparte que no hay norma que lo imponga, y su inclusión en las escrituras se debe a una práctica reiterada, bien puede entenderse implícita en la afirmación de su cualidad de apoderado que hace el representante en el momento del otorgamiento). Nada hay que objetar, pues, a la existencia y regularidad de la reseña.
En su calificación el Registrador no pone en duda la suficiencia de las facultades de la apoderada para el acto realizado, según el juicio hecho por el Notario. Lo que ocurre es que la calificación impugnada, al exigir determinados datos sobre los títulos de los que el apoderado deriva sus facultades representativas para que el Registrador realice su pretendida calificación de la legitimación de dicho representante, implica la revisión de una valoración -el juicio de suficiencia de las facultades representativas de quien comparece en nombre ajeno- que legalmente compete al Notario, con el alcance que ha sido expresado en los precedentes fundamentos de derecho. Por ello, la calificación impugnada carece de todo fundamento legal y excede del ámbito que le es propio, conforme a los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, y según el criterio de este Centro Directivo que resulta de anteriores resoluciones (cfr. las de 12 y 23 de septiembre de 2005 y 9 de junio y 30 y 31 de mayo de 2006, entre otras citadas en los «Vistos» de la presente) por las que ha resuelto recursos frente a calificaciones negativas que tienen como objeto dicho artículo 98, resoluciones que son vinculantes por no haber sido anuladas por los Tribunales en los términos establecidos en el párrafo undécimo del artículo 327 de la Ley Hipotecaria.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación del Registrador, en los términos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 19 de septiembre de 2006.-La Directora general de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.
