En el recurso gubernativo interpuesto por Don Miguel Ángel Galán Peláez, Don Narciso Montero García y Don Carlos Sanz García contra la negativa de la Registradora de la Propiedad, número uno de Alcalá de Henares, D.ª María-Isabel Bañón Serrano, a inscribir una escritura de compraventa.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada ante el Notario de Madrid, Don Francisco Javier Monedero Gil, de fecha 29 de enero de 1975, número 428 de su Protocolo, los cónyuges Don Enrique Aroca Ortega y su esposa, Doña María Luisa Martín Liñán, vendieron a Don Antonio Martín Liñán, casado con Doña María del Carmen Paredes Carboneras y a Don Tomás de la Rosa González, casado con Doña María Eugenia Martín Liñán, entre otros bienes, una tercera parte indivisa de las fincas regístrales 2769 resto que queda tras una segregación efectuada en escritura de fecha 10 de enero de 1970, ante el Notario que fue de Alcalá de Henares, Don Jesús Vázquez de Castro y Sarmiento, la registral 5181 y la finca segregada de la registral número 6309 y permutada por otras a Don Rafael Rodríguez Acebrón en la ya citada escritura de fecha 10 de enero de 1970 ante el Notario don Jesús Vázquez de Castro y Sarmiento.
Estas tres fincas habían sido ya agrupadas mediante la escritura de Segregación, Permuta y Agrupación otorgada el día 19 de enero de 1970 ante el referido Notario que fue de Alcalá de Henares, don Jesús Vázquez de Castro y Sarmiento, pasando a formar la finca registral número 772 inscribiéndose por terceras partes y proindiviso a favor de don Antonio Martín Liñán y su esposa, doña María del Carmen Paredes Carboneras; Don Enrique Aroca Ortega y su esposa, Doña María Luisa Martín Liñán y Don Tomás de la Rosa González y su esposa, Doña María Eugenia Martín Liñán.
Con posterioridad Don Antonio Martín Liñán y su esposa, Doña María del Carmen Paredes Carboneras; Don Enrique Aroca Ortega y su esposa, Doña María Luisa Martín Liñán por escritura otorgada ante el Notario de Alcalá de Henares Don José María Moreno González, el 22 de enero de 2002, vendieron sus respectivas participaciones indivisas, sobre la finca agrupada a Don Miguel Ángel Galán Peláez y su esposa, Doña Yolanda García Anchuelo y a Don Carlos Sanz García y su esposa Doña Alicia Naya Díez y a Don Narciso Montero García, que se inscribió en el Registro de la Propiedad.
Con fecha 16 de octubre de 2002 y ante el Notario de Alcalá de Henares, Don José María Moreno González, Don Antonio Martín Liñán y su esposa Doña María del Carmen Paredes Carboneras y Don Tomás de la Rosa González y su esposa Doña María Eugenia Martín Liñán venden una tercera parte indivisa de la finca agrupada a Don Miguel Ángel Galán Peláez y su esposa, Doña Yolanda García Anchuelo y a Don Carlos Sanz García y su esposa Doña Alicia Naya Díez y a Don Narciso Montero García. A los efectos de lograr la inscripción de esta escritura se presenta la previa, otorgada ante el Notario de Madrid, Señor Monedero Gil de fecha 29 de enero de 1975, número 428 de protocolo, en la que los cónyuges Don Enrique Aroca Ortega y su esposa, Doña María Luisa Martín Liñán, vendieron a Don Antonio Martín Liñán, casado con Doña María del Carmen Paredes Carboneras y a Don Tomás de la Rosa González, casado con Doña María Eugenia Martín Liñán, entre otros bienes, una tercera parte indivisa de las tres fincas al principio señaladas y que ya habían sido agrupadas, según ya se ha dicho.
II
Presentada la anterior escritura de fecha 29 de enero de 1975, número 428 de protocolo, otorgada ante el Notario de Madrid, Señor Monedero Gil, en el Registrado de la Propiedad, número uno, de Alcalá de Henares fue calificada con la siguiente nota: «CALIFICADO el documento que pre cede, liquidado por otra copia: NO se inscribe el mismo, en cuanto a las fincas descritas bajo los números 1, 2 y 6, porque dichas fincas fueron objeto de agrupación, mediante escritura otorgada en esta ciudad, el día diecinueve de enero de mil novecientos setenta, ante el notario Don Jesús Vázquez de Castro y Sarmiento, pasando a formar la finca 772, inscrita la folio 22 del tomo 3.230 del archivo, libro 19 de la sección 4.ª de esta ciudad. Contra esta nota de calificación cabe interponer recurso en el plazo de un mes desde la fecha de la notificación, ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, en la forma señalada en los arts. 324 y siguientes de la Ley Hipotecaria. Conforme al art. 323 de la Ley Hipotecarias, queda prorrogado el asiento de presentación por plazo de sesenta días hábiles contados desde la fecha de la última notificación de la calificación. Alcalá de Henares a 25 de noviembre de 2002. LA REGISTRADORA. Firma ilegible.»
III
Don Miguel Ángel Galán Peláez, Don Narciso Montero García y Don Carlos Sanz García, interpusieron contra la anterior calificación, recurso gubernativo y alegaron: Que se patentiza la identidad de dichas fincas con la resultante e inscrita con el número 772 y que el título de propiedad, de la tercera parte indivisa adquirida por los recurrentes de los vendedores, cuya inscripción se deniega no es otro que la escritura pública otorgada en fecha 29 de Enero de 1.975 ante el Notario don Francisco Javier Monedero Gil, bajo el número 428 de su protocolo general de instrumentos públicos, siendo evidente que antes de producirse la inscripción de la finca agrupada, que consta en cuanto a una tercera parte indivisa a favor de los cónyuges don Enrique Aroca Ortega y Doña María Luisa Martín Liñán, estos ya habían transmitido tal derecho dominical a quienes ahora han vendido a los recurrentes, produciéndose una discordancia evidente entre la realidad material y legal y la registral cuya rectificación procede en Derecho.
IV
El Registrador de la Propiedad en defensa de su informe alegó lo siguiente: Que conforme a los artículos 45 y 50 del Reglamento Hipotecario, al practicarse la inscripción de la agrupación se cerraron los folios registrales de las fincas agrupadas. Que la Registradora no puede presumir cuál es la intención de los otorgantes, sino que han de ser ellos quienes manifiesten expresamente su voluntad mediante la oportuna rectificación de la escritura. Que a la vista de los asientos practicados en el Registro parece que esa voluntad ha sido la de mantener la agrupación. Que los que deben efectuar la rectificación, han de ser los mismos otorgantes de la escritura, que son también los titulares regístrales de la inscripción de la finca agrupada (artículos 1 y 40 de la ley Hipotecaria) Que no es posible la inscripción de la escritura 29 de enero de 1975 porque los folios regístrales de las fincas a que se refiere se encuentran cerrados siendo preciso una rectificación de los mismos por exigencia del principio de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria).
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria y la Resolución de esta Dirección General de 25 de enero de 1999.
1. Se presenta en el Registro, en 2002 una escritura de venta de una tercera parte indivisa de varias fincas, otorgada en 1975. La Registradora suspende la inscripción respecto de la tercera parte de tres fincas, pues dichas tres fincas fueron agrupadas y actualmente son una sola finca. Recurre el interesado exponiendo que la venta debe entenderse referida hoy día a la tercera parte de la finca agrupada, pues la misma aparece inscrita a favor de los que vendieron las tres fincas primitivas.
2. El recurso ha de ser estimado. Si bien la Registradora afirma que, cuando se vendieron las tres fincas en la escritura ahora presentada ya se había otorgado la escritura de agrupación, por lo que no está clara la voluntad de las partes, si del Registro resulta con claridad meridiana que los que vendieron la tercera parte de las fincas agrupadas son los mismos que aparecen ahora como titulares de la tercera parte de la finca resultante, y existe plena concordancia entre aquéllas y ésta, ha de entenderse atendible la argumentación de los recurrentes de que la inscripción debe realizarse en la tercera parte de la finca agrupada, que es la actualmente vigente.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto, en la forma que resulta de los anteriores fundamentos.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 7 de noviembre de 2003.-La Directora General, Ana López-Monís Gallego.
Sra. Registradora de la Propiedad n.° 1 de Alcalá de Henares.
