En el recurso gubernativo interpuesto por la Letrada, D.ª Araceli Quijada Millán, en nombre de «Cordobesa Inmuebles y Obras, S.L.», contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Sevilla, n.° 10, D. Félix Rodríguez López, a inscribir un documento privado de distribución de préstamo hipotecario, en virtud de apelación del recurrente.
I
El 14 de mayo de 1998, mediante escritura pública autorizada por el Notario de Sevilla, D. José-Luis Ferrero Hormiga la sociedad Bankinter, S.A. concedió a «Cordobesa Inmuebles y Obras, S.L.», al objeto de financiar la construcción de un edificio en dicha ciudad, un préstamo hipotecario por importe de 200.000.000 de pesetas, equivalentes a 1.202.024,2 Euros.
El 23 de noviembre de 1998, mediante escritura pública autorizada por el citado Notario, se redujo el principal del préstamo que pesaba sobre la finca hipotecada pasando de ser de 174.845.000 pesetas equivalentes a 1.050.839,6 Euros.
En la misma fecha, mediante escritura pública autorizada por el mismo Notario, se procedió a la Declaración de Obra Nueva mediante rehabilitación en construcción y división horizontal.
Con fecha 23 de junio de 1999, se celebra entre «Bankinter, S.A.» y «Cobesa Inmuebles y Obras, S.L.», contrato privado de distribución del préstamo hipotecario antes referido, siendo legitimadas las firmas en el citado documento privado, por el Notario referido.
Presentado el citado documento privado en el Registro de la Propiedad de Sevilla n.° 10, fue calificado con la siguiente nota: Denegada la inscripción del adjunto documento, presentado con el número 587 del diario 14 (Registro de Entrada 4.899/99), por los siguientes defectos: 1.° Insubsanable: No ser documento formal idóneo el documento privado presentado para abordar la distribución de responsabilidad hipotecaria entre los distintos departamentos en que ha sido dividida horizontalmente la finca primitivamente hipotecada y menos para liberar algunos de dichos departamentos del gravamen hipotecario que, por su origen, les afecta, siendo preciso el otorgamiento de la correspondiente escritura pública (artículo 1.880 del Código civil; artículos 3, 82, 122, 144 y 145 de la Ley Hipotecaria y 33, 34, 179 Y 216 de su Reglamento). 2.° Subsanable: No haberse aportado la copia autorizada o el testimonio bastante de los poderes otorgados por la entidad acreedora Bankinter, S.A., a favor de los apoderados comparecientes, a fin de acreditar el contenido de las facultades conferidas, y, en su caso, la correspondiente inscripción en el Registro Mercantil (artículos 51.9.° letras b y c del Reglamento Hipotecario, 22.2 del Código de Comercio y 94.1.52 del Reglamento del Registro Mercantil). Con dichos documentos quedará acreditada la inscripción en el Registro Mercantil de la propia entidad acreedora, extremo que tampoco consta fehacientemente (artículo 383 del Reglamento Hipotecario). 3.° Subsanable: No haberse aportado copia autorizada o el testimonio bastante de la escritura de constitución de la entidad deudora e hipotecante Cobesa Inmuebles y Obras S.L., a fin de acreditar la inscripción de la sociedad en el Registro Mercantil y la inscripción del nombramiento de los administradores mancomunados que suscriben, en nombre de dicha entidad, el documento presentado (artículos 51.9.° letras b y c y 383 del Reglamento Hipotecario, 11.1 y 57.3 de la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada y 94.1.4.° del Reglamento del Registro Mercantil). 4.° Subsanable: Corresponder la cantidad que el cuadro de distribución que se adjunta, asigna a costas y gastos (32.220.550 pesetas), no a tal concepto sino a los intereses de demora garantizados; y no contenerse, en cambio, en dicho cuadro distribución alguna respecto de la cantidad que la hipoteca asegura para costas y gastos (20.981.400 pesetas) (Principio de especialidad y artículo 12 de la Ley Hipotecaria). 5.° Subsanable: No constar la presentación del documento a liquidación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, para su pago o declaración de exención o no sujeción (artículos 254 a 256 de la Ley Hipotecaria; 122 y 123 del Reglamento del Impuesto, R.D. 828/1.995 de 29 de mayo; y Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 de mayo de 1.994). Se advierte: 1.° que el domicilio señalado para notificaciones y requerimientos en el documento presentado la respectiva finca hipotecada no parece ser idónea, cuando de plazas de garaje se trata; y 2.° que respecto de la finca registral 25.416 - finca número 1 del documento presentado existe practicada una anotación de demanda a favor de Joaquín Francisco B. L. y Fátima S. G., por lo que la distribución y liberación que ahora se acuerda, quedará supeditada a los efectos de dicha anotación (artículo 71 de la Ley Hipotecaria). Dada la naturaleza del primero de los defectos no procede tomar anotación de suspensión que tampoco ha sido solicitada. Contra la presente nota de calificación podrá interponerse recurso gubernativo, dentro del plazo de tres meses, ante el Excelentísimo Señor Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, conforme a los artículos 66 de la Ley Hipotecaria y 112 Y siguientes de su Reglamento. Sevilla, a 22 de septiembre de 1.999. El Registrador. Firma ilegible.»
La Letrada, D.ª Araceli Quijada Millán, en nombre de «Cobesa Inmuebles y Obras, S.L.» interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación, y alegó: A) Sobre la división del préstamo hipotecario efectuada en documento privado.- 1.° Que con arreglo al contenido del artículo 216 del Reglamento Hipotecario, el documento privado con firmas legitimadas notarialmente, es título válido y suficiente para practicar la inscripción registral de tal negocio jurídico, y supone una excepción o dispensa al requisito formal de la escritura pública. B) Sobre la interpretación del citado precepto - a) Que de la propia redacción gramatical del artículo 216 del Reglamento Hipotecario se puede extraer la conclusión de ser perfectamente aplicable a la distribución posterior del préstamo hipotecario, pues el precepto utiliza la expresión «podrán en el mismo título o en otro…» se refiere a dos momentos opcionales distintos; b) Que en cuanto a su interpretación sistemática, por la propia ubicación del precepto que se encuentra dentro de la regulación específica «Distribución del crédito hipotecario», Capítulo V; c) Interpretación doctrinal.- Que hay que citar la Resolución de 16 de enero de 1893 y la doctrina más autorizada; d) Que en cuanto a la interpretación lógica el artículo 216 del Reglamento Hipotecaria responde al principio de especialidad. C) Sobre el principio de titulación y sus excepciones en el derecho registral hipotecario y mercantil. a) Que la necesidad de dotar al Registro de la máxima exactitud posible, de la máxima legalidad y de las necesarias condiciones para que se garantice la seguridad de tráfico jurídico, aconseja que las inscripciones y, en general, los asientos que se deban practicar en él, sólo puedan llevarse a cabo partiendo de documentos que reúnan las necesarias condiciones de autenticidad. Por ello al lado de la que en derecho registral se llama «títulos en sentido material», como actos y negocios jurídicos de los que resulta la modificación jurídico-real, aparecen los «títulos en sentido for mal» que son los documentos en los que aquellos actos y negocios jurídicos se han plasmado; o sea los documentos que tienen acceso al Registro, los cuales deben reunir unas determinadas condiciones de autenticidad. En este tema hay que señalar la Resolución de 17 de febrero de 1995. En tal sentido los artículos 3 de la Ley Hipotecaria y 33 y 420.1 del Reglamento Hipotecario. b) Que la misma legislación hipotecaria contiene multitud de excepciones en las que se permite acceso al Registro de documentos privados, entre las que se encuentra la del artículo 216 del Reglamento Hipotecario; c) Que el principio general de titulación pública se recoge de manera similar en el artículo 5.1 del Real Decreto 1784/1996, de 19 de julio por el que se aprueba el Reglamento del Registro Mercantil, y dicho precepto recoge en el apartado segundo la posibilidad de documentación privada de forma excepcional cuando así lo prevén las leyes o el Reglamento. D) Sobre la distribución y no la liberación de cargas entre las distintas fincas resultantes de la división horizontal. Que se hace constar que con la división del crédito hipotecario no se está procediendo a liberar cargas hipotecarias sino a distribuir las mismas entre las fincas derivadas de la división horizontal, y ello en base a los siguientes argumentos: 1.° Teoría del negocio principal; 2.° El precepto 174.2 del Reglamento Hipotecario alegado por el Registrador exige literalmente la nueva escritura a los solos efectos de cancelación y no para una liberación parcial de cargas; y 3.° Economía formal. E) Sobre las garantías económicas en relación a terceros; la transcendencia económica.- a) Las garantías de terceros. Que el Principio de fe pública registral del artículo 34 de la Ley Hipotecaria no queda desvirtuada por el hecho de que, excepcionalmente, algunos asientos registrales se practiquen sobre la base de simples documentos privados, pues en aquellos casos las disposiciones legales les atribuyen eficacia registral; b) Que de aplicarse el artículo 216 del Reglamento Hipotecario desaparecería el hecho imponible. C) Que a título de ejemplo se citan las Resoluciones de 20 de febrero de 1954 y 7 de enero de 1998. Que, por último, hay que citar la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de noviembre de 1997.
El Registrador de la Propiedad, en defensa de la nota, informó: 1.° Que únicamente es objeto de recurso el primero de los defectos señalados en la nota de calificación, por lo que sólo respecto del mismo procede emitir informe. 2.° El principio de documentación pública como regla general en el Registro.- Que las excepciones a la regla general deben ser objeto de una interpretación estricta, máxime cuando el derecho a inscribir sea una hipoteca en el que la escritura pública es requisito imprescindible. 3.° Los dos posibles casos de distribución de la responsabilidad hipotecaria que pueden plantearse están recogidos el primero en el artículo 119 de la Ley Hipotecaria que se completa con el artículo 246 de la misma Ley. Que en consecuencia, cuando se trate de inscribir una hipoteca afectante a varias fincas o derechos, la distribución de la responsabilidad hipotecaria es presupuesto ineludible para obtener la inscripción, y si tal distribución no se hubiere hecho en el mismo título de constitución de hipoteca, el artículo 216 del Reglamento Hipotecario brinda a los interesados el modo para suplir esta omisión y el segundo en el artículo 123 de la Ley Hipotecaria. En el primer caso la distribución de responsabilidad hecha por los interesados actúa sobre una hipoteca no inscrita aún, y por ello si se hiciera por documento separado al de constitución de la hipoteca, se trataría de una aclaración, complemento o subsanación de la propia escritura de constitución, no afectando aún a ningún asiento practicado en el Registro; por el contrario en el segundo supuesto, dicha distribución actúa sobre una asiento registral de hipoteca ya practicado, asiento a los que se les aplica los artículos 1, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria. Que es evidente que el caso del presente recurso se trata del segundo de los supuestos descritos, o sea, el regulado por el artículo 123 de la Ley Hipotecaria. 6.° La aplicación del artículo 216 del Reglamento Hipotecario a los dos referidos supuestos de distribución. El citado artículo se aplica sólo al primer supuesto, además por sus términos, por su ubicación normativa y por su rango lleva a la conclusión de que sólo es desarrollo del artículo 119 de la Ley y que nada tiene que ver con el caso del artículo 123. Que los términos del artículo 126 parecen claros al respecto. 7.° De la liberación de alguna de las fincas afectadas por el gravamen hipotecario.- Que simultáneamente a la distribución de responsabilidad, el documento presentado a inscripción contiene una liberación de la responsabilidad hipotecaria respecto a veinte de los cuarenta y un departamentos en que ha sido dividido horizontalmente el edificio originariamente hipotecado. Que si en este caso, se tiene una serie de fincas que resultan gravadas por su procedencia con una hipoteca constituida por la finca matriz (artículo 46 del Reglamento Hipotecario), la desaparición registral de ese gravamen de origen sólo puede obtenerse mediante el pertinente asiento de cancelación para el que, como se sabe, se exige la vía documental de la escritura pública o, en su defecto, la resolución judicial firme.
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía confirmó la nota del Registrador fundándose en las alegaciones de éste.
La Letrada recurrente, en nombre de «Cobesa Inmuebles y Obras, S.L.», apeló el auto presidencial, manteniéndose en sus alegaciones.
Visto el artículo 216 del Reglamento Hipotecario.
Se debate en el presente recurso sobre si la distribución de la responsabilidad hipotecaria que recaía sobre la finca matriz entre las varias resultantes de su división, puede inscribirse en virtud de documento privado ratificado ante el Registrador; y al respecto ha de señalarse que dicha cuestión viene expresamente resuelta en sentido afirmativo en el Reglamento Hipotecario en su artículo 216, y a tal pronunciamiento ha de estarse ahora, sin que a tal conclusión pueda objetarse el que algunas de las fincas resultantes queden libres de toda responsabilidad, pues, no se ve por qué ha de ser distinto el tratamiento en las hipótesis de reducción parcial y en las de reducción total cuando, en definitiva, lo relevante es que la suma de las responsabilidades a que quedan afectas las distintas fincas resultantes sea igual a la de la originaria finca matriz.
Por todo ello esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocarla nota del Registrador.
Madrid, 7 de enero de 2004.-La Directora General de los Registros y del Notariado. Fdo.: Ana López-Monís Gallego.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía.
