Resoluciones

Se debate si es inscribible una escritura de préstamo hipotecario, concedido a una persona física, que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, en el que se pacta como tipo de interés de demora según se establece en la cláusula de intereses de demora, hasta un máximo a efectos hipotecarios del 9%. Es importante distinguir entre el posible techo o límite superior de oscilación que se pueda pactar entre las partes respecto a la variabilidad del tipo de interés moratorio, tope con alcance meramente obligacional, del máximo porcentaje que pueda alcanzar dicho interés a efectos de cobertura hipotecaria y que debe incluirse en las escrituras de constitución de hipoteca para dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 114 de la Ley Hipotecaria y 220 de su Reglamento. En el caso los intereses pactados están sujetos a fluctuación (son intereses variables), no podría cumplirse con la exigencia de determinación si no se señalara un tope máximo del tipo de interés que quedará cubierto con la garantía hipotecaria y cuya determinación delimita el alcance del derecho real constituido a todos los efectos. Podrá ocurrir que ese máximo pactado de responsabilidad del 9% por ciento quede, durante la vigencia del préstamo, por encima o por debajo de los intereses realmente exigibles al deudor.

Resolución de 11 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Sant Feliú de Llobregat n.º 1, por la que se deniega la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario.

Fecha: 
Viernes, 31 Julio, 2020

Mediante escritura cuya calificación es impugnada, dos personas casadas en régimen legal de gananciales compran un inmueble, una participación indivisa del 70% con carácter ganancial del matrimonio y una participación indivisa del 30% con carácter privativo de la esposa. Añaden que haciendo uso de la preferencia del principio de autonomía de la voluntad (arts. 4 y 125 de la Ley 5/2015, del Derecho Civil Vasco, así como los arts. 1255 y 1355 del Código Civil), sobre el principio de subrogación real establecido por las normas del Código Civil para la sociedad de gananciales consienten en la adquisición de la finca con carácter privativo de la esposa solicitan que se inscriba la indivisa del 30% a nombre del cónyuge adquirente con carácter privativo por haber sido adquirida con tal carácter. Además manifiestan, a los únicos efectos de lo dispuesto en el artículo 1.358 del Código Civil, que el dinero con el que se ha efectuado la adquisición del 30% es privativo de la esposa compradora. La Dirección General concluye que los cónyuges, por pacto, están determinando el carácter privativo de la participación indivisa del bien comprada por la esposa, abstracción hecha de que no haya podido acreditarse el carácter privativo de dicha participación mediante aplicación directa del principio de subrogación real por faltar la prueba fehaciente del carácter privativo del dinero empleado (a falta en el Derecho común de una presunción legal como la establecida en el artículo 213 del Código de Derecho Foral de Aragón), de modo que ambos consortes, en ejercicio de su autonomía de la voluntad, excluyen el juego de la presunción de ganancialidad del artículo 1361 del Código Civil; y, como alega el recurrente, en la escritura calificada queda explicitado el carácter oneroso del negocio entre los esposos, en el sentido de que hay una perfecta conmutatividad sinalagmática entre el carácter de lo adquirido y los fondos empleados en la adquisición.

Resolución de 12 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de San Sebastián n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

Fecha: 
Viernes, 31 Julio, 2020

Mediante escritura, compra una persona casada en régimen de gananciales, si bien comparece su esposa y hacen constar que consienten en la adquisición de la finca con carácter privativo del marido. Además, manifiestan que el dinero utilizado es privativo del marido. Se permite la inscripción yq que los cónyuges, por pacto, están determinando el carácter privativo de los bienes comprados por el marido, abstracción hecha de que no haya podido acreditarse el carácter privativol; y en la escritura calificada queda explicitado el carácter oneroso del negocio entre los esposos, en el sentido de que hay una perfecta conmutatividad sinalagmática entre el carácter de lo adquirido y los fondos empleados en la adquisición.

Resolución de 12 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de San Sebastián n.º 6, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

Fecha: 
Viernes, 31 Julio, 2020

La finca registral 1350 de Gironella fue adquirida por los actuales titulares registrales, por legado dispuesto a su favor en Testamento. En acta de notoriedad se declara la inexistencia de legitimarios de la testadora, con el propósito de solicitar la cancelación de la limitación de los efectos de la fe pública registral del artículo 28 de la Ley Hipotecaria. En el expediente lo que se cuestiona es la aplicación, no de una norma de la legislación catalana, sino de una norma de derecho registral que versa sobre el artículo 28 de la Ley hipotecaria: materia de competencia estatal exclusiva, ex 149.18.ª de la Constitución española. Habrá que estar a lo dispuesto en dicho artículo: Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante.

Resolución de 12 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador titular del Registro de la Propiedad de Berga, por la que se deniega la inscripción de un acta notarial de cancelación de las
limitaciones del artículo 28 de la Ley Hipotecaria.

Fecha: 
Viernes, 31 Julio, 2020

Se tramita un expediente de dominio notarial para la inmatriculación de un determinado inmueble el cual, según la certificación catastral descriptiva y gráfica, que incluye solo planimetría a nivel de suelo rasante, solo linda con calles. La registradora califica negativamente el expediente de dominio notarial señalando que de la certificación catastral descriptiva y gráfica del inmueble cuya inmatriculación se solicita, no aparecen colindantes, habiéndose considerado por tanto en el expediente como único colindante al Ayuntamiento, sin embargo, de la cartografía catastral resulta que la parcela linda con dos inmuebles y que a la vista de la cartografía catastral, falta notificar a los titulares catastrales de las parcelas colindantes y a los titulares del dominio y demás derechos reales de los colindantes registrales. Los defectos recurridos han de ser confirmados.

Resolución de 11 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de San Agustín del Guadalix, por la que se suspende una inmatriculación pretendida en virtud de expediente de dominio notarial.

Fecha: 
Viernes, 31 Julio, 2020

El recurso plantea dos peticiones, ninguna de las cuales puede ser atendida. En primer lugar, solicita la declaración de nulidad de una determinada inscripción registral. Es doctrina reiterada de esta Dirección General que solo cabe interponer recurso ante este Centro Directivo cuando el registrador califica negativamente el título, sea total o parcialmente. Y respecto a ala segunda petición no se puede practicar en el Registro ningún asiento –salvo casos excepcionales– sin que hayan sido solicitados expresamente por los interesados, que lo serán las personas enumeradas en el artículo 6 de la Ley Hipotecaria, y mediante la presentación de los documentos que sean pertinentes al caso concreto.

Resolución de 11 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto solicitando la anulación de una inscripción del Registro de la Propiedad de Barcelona n.º 13.

Fecha: 
Viernes, 31 Julio, 2020

Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada se elevaron a público determinados acuerdos adoptados el 18 de diciembre de 2019 por la junta de propietarios de un edificio en régimen de propiedad horizontal por los que se modifican los estatutos de la misma para incluir una nueva disposición según la cual «Se prohíbe cualquier actividad de arrendamiento que no está amparada por normativa municipal, autonómica o estatal» La registradora suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, se trata de una modificación de estatutos que, conforme al artículo 5 de la Ley sobre propiedad horizontal, debe ser aprobada por unanimidad de todos los propietarios del edificio. Fuera de los supuestos excepcionales, al ser la modificación de estatutos un acto de la junta como órgano colectivo de la comunidad, debe ser aprobada conforme a la regla general del apartado 6 del artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, que exige la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.

Resolución de 11 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 27, por la que se suspende la inscripción de determinada cláusula de los estatutos de una comunidad.

Fecha: 
Viernes, 31 Julio, 2020

En el recurso, la calificación del registrador comporta una revisión de la valoración notarial sobre la suficiencia de las facultades representativas acreditadas que no compete al registrador, pues no se trata de uno de los supuestos en los cuales –según doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado-, por error evidente en el juicio que bajo su responsabilidad emita el notario, pueda ser entendido como falta de congruencia entre dicho juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas y el contenido del negocio formalizado en la escritura calificada. Frente a tales consideraciones, no puede prevalecer el criterio del registrador. La inscripción debe practicarse, si bien omitiendo la reiteración de facultades a que se refiere el registrador en su calificación.

Resolución de 4 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil de Sevilla n.º I, por la que se suspende la inscripción de una escritura de apoderamiento.

Fecha: 
Jueves, 30 Julio, 2020

Según la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado, la reforma del artículo 279 de la Ley de Sociedades de Capital no ha modificado los derechos reconocidos por la ley a los socios minoritarios a obtener un informe de auditoría, ni ha alterado el régimen de protección que, para ello, le ofrece el Registro. Por ello, cuando en las sociedades no obligadas a verificación contable se hubiese solicitado por los socios minoritarios el nombramiento registral de un auditor de cuentas no puede tenerse por efectuado el depósito de las cuentas anuales si no se presenta el correspondiente informe. De tal modo que, presentadas las cuentas a depósito cuando ya había sido solicitado respecto a dichas cuentas el nombramiento de auditor por socio minoritario y teniendo además conocimiento de ello la sociedad, si la junta general en que se aprobaron las cuentas se celebró con anterioridad al nombramiento del auditor designado por el registrador mercantil, dichas cuentas deberán aprobarse nuevamente para que su depósito pueda tenerse por efectuado

Resolución de 4 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora mercantil de Madrid n.º XX a practicar el depósito de cuentas anuales de una sociedad relativas al ejercicio de 2018.

Fecha: 
Jueves, 30 Julio, 2020

La cuestión planteada en este expediente es si puede practicarse la inscripción derivada del ejercicio de un procedimiento de venta extrajudicial ante notario de finca hipotecada cuando resulta del expediente que se ha interpuesto demanda en relación al procedimiento extrajudicial para la ejecución de la hipoteca inscrita, o si, como señala la registradora en la nota de calificación, no puede practicarse inscripción del dominio a favor del ejecutante, en tanto la situación litigiosa se resuelva definitivamente por vía judicial. En el supuesto de este expediente la Notaria ante la que se tramita la venta extrajudicial ha considerado que la demanda interpuesta no se corresponde con ninguna de las que son susceptibles de provocar la suspensión. Tampoco la registradora en su nota alude al hecho de que la demanda interpuesta hubiera debido provocar tal suspensión, de forma que no debiera haberse producido la adjudicación. En consecuencia, celebrada la subasta y efectuada la adjudicación de la finca, procede su inscripción, con la salvedad hecha en el fundamento 3.º respecto del título hábil, escritura pública, para practicarla, sin perjuicio de que se ventile en el juicio correspondiente, cualquier reclamación que el deudor, el tercer poseedor y cualquier interesado puedan formular, como señala el artículo 698 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Resolución de 5 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Talavera de la Reina nº 3, por la que suspende la inscripción de acta de requerimiento para ejecución hipotecaria extrajudicial.

Fecha: 
Jueves, 30 Julio, 2020

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