Nos encontramos ante una verdadera Propiedad Horizontal, aun cuando no se haya otorgado el título constitutivo de la misma, debiendo por tanto observarse la normativa referente a la misma y en consecuencia, y conforme al artículo 17 de su Ley reguladora, exigirse el consentimiento de los diferentes titulares para la modificación de la misma.

Con fecha cinco de marzo de dos mil cuatro, doña Inés Martín Forero Lorente, doña María Teresa Buendía Lázaro, doña María Teresa, doña María del Camino, doña María del Pilar, don Antonio, doña María Inés y doña Josefa Martín Forero Buendía, otorgaron escritura de segregación, ratificación de contrato verbal de compraventa y compraventa, aclarada por otra de fecha veintitrés de abril de dos mil cuatro, en la que doña Inés Martín Forero Lorente procedía a segregar de «parte de una casa», dos edificaciones denominadas «Taller del Tío Evaristo « y «El Pajar».

Con fecha dieciséis de junio de dos mil cuatro, el Sr. Registrador emite calificación en la que suspende la inscripción porque «entre otras operaciones, segregan de dos partes de casa, inscritas sin especificar su extensión superficial ni su participación en la comunidad, otras dos partes de casa, y sin que se acredite indubitadamente la extensión de las primitivas partes de casa, y sin que intervengan los demás interesados en las restantes partes que entre todas hacen la totalidad de la casa».

Con fecha cinco de julio de dos mil cuatro, doña Teresa Martín Forero Buendía, interpone recurso contra la calificación del Registrador alegando que el mismo está aplicando las normas de la propiedad horizontal «a una copropiedad romana en la que no existen mas elementos comunes que los patios y las puertas que dan entrada a los mismos, patios que no se han visto afectados por las operaciones realizadas, puesto que han quedado omitidos de los documentos otorgados», señala además que si las habitaciones objeto de la segregación no constituyeran unidades físicas independientes, el Registrador debería aplicar el artículo 8 de la Ley Hipotecaria.

Con fecha 29 de julio de 2004, el Registrador emite informe alegando que el hecho de estar inscritas las diferentes partes de casa bajo un mismo número de finca registral implica que el Registrador entendió, y los interesados aceptaron, que formaban parte material de un mismo edificio, llamado como tal a ser finca registral única, apareciendo la figura de una propiedad horizontal de hecho, conforme al artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de junio de 1960 en su redacción dada por Ley 8/1999 de 6 de abril. En consecuencia, para segregar de la total propiedad una parte de ella, que según la realidad física es susceptible de aprovechamiento independiente, pero que registralmente está incluida dentro de la misma finca, es necesario el consentimiento de todos los interesados en la finca, ya que ello implica una modificación sustancial de la misma, equiparable a una modificación del título constitutivo de la Propiedad Horizontal, que deberá hacerse conforme a las reglas del artículo 17 de su Ley (unanimidad de todos los interesados).

Vistos el artículo 8 de la Ley Hipotecaria, artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal y concordantes, así como las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de junio de 1987 y 18 de julio de 1995, entre otras.

1. La cuestión a resolver parte de la situación creada como consecuencia de que con un mismo número de finca registral se han inscrito, con números de inscripción diferentes, partes de una casa, con sus respectivas descripciones, esto es, en vez de dar cumplimiento al principio de especialidad consagrado en el artículo 8 del la Ley Hipotecaria, en virtud del cual debería o bien haberse inscrito la totalidad de la casa, atribuyéndose a sus titulares cuotas indivisas de dominio, o bien inscribirse cada una de las edificaciones físicamente independientes como fincas registrales distintas, se han registrado en las inscripciones sucesivas las «partes de casa» con sus respectivas descripciones y titulares.

2. Estando los asientos del Registro de la Propiedad bajo la salvaguarda de los tribunales, procede en este recurso determinar cual es la naturaleza jurídica de la situación existente.

Como señala la Resolución de 26 de junio de 1987, la multiplicidad de situaciones fácticas posible en esta materia determina la no imposición de construcciones jurídicas especificas, sino al contrario el reconocimiento a los particulares de la facultad de elección del instrumento jurídico, que entre los varios que proporciona el ordenamiento, resulte más adecuado al caso concreto en función de sus características peculiares y de los fines o intereses perseguidos, si bien esta libertad de configuración debe moverse dentro del respeto a las exigencias estructurales del sistema y los límites derivados de la trascendencia erga omnes del status jurídico de los bienes.

Así nos encontramos ante un conjunto de edificaciones, que físicamente son independientes, y un elemento común que es el patio. Ante ello cabe discutir dos posturas, dado que todas ellas figuran inscritas bajo un mismo número de finca.

Entender que nos encontramos ante una copropiedad romana o por cuotas, la cual, dada la configuración registral de las fincas nos llevaría a considerar que esta existe no solo respecto del patio, sino de la totalidad de las edificaciones, determinándose las cuotas indivisas de participación de cada cotitular en proporción a la parte de que cada uno es titular en relación al todo, lo que nos llevaría a aplicar la normativa del Código Civil relativa la comunidad de bienes. Esto es, no cabe, como parece deducirse de las alegaciones de la recurrente, entender que nos encontramos, ante una comunidad romana únicamente respecto del patio común y no del resto de los elementos, puesto que ello habría exigido la existencia de fincas registrales independientes, incluido el patio, debiendo determinarse la cuota indivisa que a cada propietario le corresponde sobre el mismo.

O bien entender que nos encontramos ante una propiedad horizontal de hecho, aquellos supuestos en los que se dan los presupuestos fácticos para que la propiedad horizontal surja (edificio constituido por partes susceptibles de aprovechamiento independiente y pluralidad de propietarios) pero en los que no se ha otorgado el título constitutivo. En este sentido según Resoluciones de este Centro Directivo de 18 de julio de 1995, 26 de junio de 1987 y la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de junio de 1960 reformada por la Ley 8/1999 de 6 de abril según las cuales, la constitución de un edificio en régimen de propiedad horizontal presupone la existencia de un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre los diferentes pisos o locales de un edificio susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento común o a la vía pública, derecho que lleva como anejo un derecho inseparable de copropiedad sobre los elementos comunes, quedando constituido este régimen, entre otros supuestos, desde el momento mismo en el que los elementos susceptibles de aprovechamiento independiente, pasan a pertenecer por cualquier título a diferentes personas, lo que se da claramente en el supuesto objeto del presente recurso, en el que de los asientos del Registro, resulta que las «partes de casa» tienen titulares diferentes. Y precisamente el régimen de Propiedad Horizontal es el adecuado para regular las situaciones en las que se produce una coexistencia entre derechos de propiedad individual y copropiedad sobre elementos comunes, como en el caso que nos ocupa, aun cuando el único elemento común sea el patio de acceso a las distintas edificaciones.

Es por ello, que debe considerarse que nos encontramos ante una verdadera Propiedad Horizontal, aun cuando no se haya otorgado el título constitutivo de la misma, debiendo por tanto observarse la normativa referente a la misma y en consecuencia, y conforme al artículo 17 de su Ley reguladora, exigirse el consentimiento de los diferentes titulares para la modificación de la misma.

Por todo ello, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación recurrida.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 15 de diciembre de 2004.-La Directora General, Pilar Blanco-Morales Limones.

Sr. Registrador de la Propiedad de Orgaz.