En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Málaga, don Vicente José Castillo Tamarit, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Álora, D. Antonio Gallardo Piqueras, a inscribir una escritura de compraventa.
Hechos
I
El día 26 de junio de 2004 se presenta para la inscripción, escritura de compraventa otorgada ante el Notario D. Vicente José Castillo Tamarit, el día 27 de mayo de 2004 bajo el número 1.419 de su protocolo. En dicha escritura se realiza la transmisión de una determinada finca rústica, con su edificación, sin que se contenga la declaración del transmitente relativa a la falta de denegación de la prórroga forzosa regulada por la Ley de Arrendamientos Rústicos de 31 de diciembre de 1980, en los términos establecidos por el artículo 91.1 de la misma norma.
II
Con fecha 8 de julio de 2004, el Registrador de la Propiedad de Álora decide suspender la inscripción solicitada con base en los artículos 26.1 y 91.1 de la Ley de Arrendamientos Rústicos, de 31 de diciembre de 1980, al exigir, el segundo de ellos, que «en toda escritura de enajenación de fincas rústicas el transmitente debe declarar, bajo pena de falsedad, si la que es objeto de la misma se halla o no arrendada y, en este último supuesto, si ha hecho uso en los seis años anteriores a la transmisión del derecho que reconoce el arrendador el referido artículo 26.1».
III
El Notario autorizante de la escritura interpuso recurso gubernativo, mediante escrito de fecha 26 de julio, contra la anterior calificación alegando esencialmente que la ley que sustentaba la calificación del Registrador se encontraba derogada el día del otorgamiento de la escritura presentada a inscripción, como consecuencia de la entrada en vigor de la ley de 26 de noviembre de 2003 (BOE del día 27 de noviembre de 2003), véase su Disposición Derogatoria única, que precisamente estableció un nuevo marco normativo para los arrendamientos rústicos, sin perjuicio de la norma de derecho transitorio-D.T. 1.ª-que mantiene la vigencia de la Ley derogada para la regulación de las relaciones arrendaticias creadas en virtud de contratos celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva Ley. Añade el Notario en su recurso que no cabe entrar en otra clase de consideraciones en una aplicación correcta del artículo 326 de la Ley Hipotecaria y, por último, recuerda que según las resoluciones de la DGRN de fecha 23 de enero y 17 de noviembre de 2003, la íntegra motivación jurídica de los defectos apreciados por el Registrador deben constar en su nota de calificación, por lo que el posterior informe del mismo sólo debe contemplar cuestiones de mero trámite.
IV
El Registrador emitió su informe el día 12 de agosto de 2004 alegando que la ley derogada mantenía su vigencia en virtud de lo dispuesto y con el alcance previsto en la Disposición Transitoria primera de la nueva ley de arrendamientos rústicos (Ley 49/2003).
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 6 del Código Civil; 26 y 91 de la Ley de 31 de diciembre de 1980; Disposición Derogatoria única y Transitoria primera de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre; y Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 23 de enero, 8 de febrero y 17 de noviembre de 2003.
1. Se debate en el presente recurso sobre la pervivencia de una disposición contemplada en una ley derogada, al tiempo de otorgamiento del título presentado a inscripción, singularmente sobre la preceptiva incorporación a una escritura de compraventa de la declaración, bajo pena de falsedad, prevista en el artículo 91.1 de la Ley de 31 de diciembre de 1980 a cargo del arrendador (para el caso de que no estuviera arrendada) relativa a si ha hecho uso en los seis años anteriores a la transmisión del derecho que la misma norma le reconoce en el art. 26 y que le permite oponerse a cualquiera de las prórrogas del contrato previstas en el numeral anterior.
2. El Notario recurre considerando que dicha ley está derogada y no cabe en consecuencia que sirva de fundamento a la calificación formulada por el Registrador, el cual se había limitado a transcribir el texto del ya reseñado art. 91.1 apartado primero.
3. A modo de examen formal previo debe reiterarse por este Centro Directivo (véanse las Resoluciones de 23 de enero, 8 de febrero y 17 de noviembre de 2003), que el informe del Sr. Registrador no es el momento procedimental idóneo para incluir nuevos argumentos o fundamentos en defensa de su nota de calificación y ello por un mero principio de seguridad jurídica que impone al funcionario calificador la exposición en la misma de todos los fundamentos de derecho que, en su opinión, impiden la práctica del asiento solicitado. Menos aún puede utilizarse el informe para replicar al recurrente en una suerte de contestación a la demanda. Cuestión distinta es que dicho informe contenga aspectos de tramitación del expediente como las fechas que constituyen el iter temporal del recurso o las incidencias procedimentales que hayan podido existir.
4. Entrando en el fondo del asunto debe apreciarse que existiendo desde luego una norma de derecho intertemporal como alegan tanto el Notario como el Registrador cual es la Disposición Transitoria primera de la Ley 49/2003 dicha disposición permite la aplicación de normativa anterior a los contratos vigentes al tiempo de la entrada en vigor de aquélla. Pero este punto temporal de conexión que permitiría mantener, a pesar de la vigencia de la nueva ley, las normas tuitivas de los derechos de adquisición preferente del arrendatario que consagraba la Ley de 31 de diciembre de 1980 y que precisamente ahora el legislador ha considerado conveniente suprimir, falta en el presente expediente. En efecto, acudiendo a la escritura de compraventa el propietario de la finca manifiesta que se encuentra libre de arriendo el día del otorgamiento de la misma, 27 de mayo de 2004, fecha en que ya entra en vigor la nueva Ley. En consecuencia, ya no procede en dicha fecha, la declaración a cargo del arrendador, prevista por la ley anterior pero omitida por la nueva que la deroga expresamente, para el caso de que la finca no estuviera arrendada. Es decir, una interpretación a sensu contrario para imponer la referida manifestación por no estar la finca arrendada sería extralimitar la pervivencia temporal de una norma expresamente derogada.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación del Registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 16 de diciembre de 2004.-La Directora General, Pilar Blanco-Morales Limones.
Sr. Registrador de la Propiedad de Álora.
