En el recurso interpuesto por don Ramón Casero Barrón, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Campillos, don Gonzalo Diéguez Oliva, a inscribir una escritura de segregación y declaración de obra nueva.
Hechos
I
Por escritura otorgada ante el Notario de Madrid don Enrique Franch Valverde, el 1 de febrero de 2005, don Ramón Casero Barrón, en su propio nombre y representación de doña Ricarda Casero Carvajal y de don Luis, doña Basilia, doña María José Casero Barrón, efectuó una segregación de determinada finca registral; concretamente, se acreditó mediante certificación catastral que la finca matriz tiene una parte rústica y otra urbana, se segrega la parte urbana de la rústica, a fin de que figuren como fincas independientes en el Registro de la Propiedad de Campillos y se declara la obra nueva de una nave industrial.
II
El título se presentó en el Registro de la Propiedad de Campillos, acompañado de determinadas escrituras de ratificación, y fue objeto de la siguiente calificación:
«Visto por don Gonzalo Diéguez Oliva, Registrador de la Propiedad de Campillos (Málaga), el procedimiento registral identificado con el número de entrada 2294/2005, iniciado como consecuencia de la presentación en este Registro de los documentos que se dirán, en virtud de solicitud de inscripción. En el ejercicio de la calificación registral sobre la legalidad de los documentos presentados, obrantes en el procedimiento de referencia, resultan los siguientes:
Hechos:
I. El día 14 de julio de 2005 se recibe en este Registro, siendo su remitente don Ramón Casero Barrón, escritura autorizada el 1 de febrero de 2005 por don Enrique Franch Valverde, Notario de Madrid, número 505 de su protocolo, que fue presentada a las 17 horas de ese mismo día bajo el asiento 627 Diario 102.
II. Con fecha 26 de julio de 2005 se formula nota de calificación a la escritura reseñada en el apartado anterior por la que se suspende su inscripción "al no acreditarse el otorgamiento de la licencia para efectuar la segregación documentada o en otro caso la declaración municipal de su innecesariedad" (defecto que no ha sido objeto de subsanación) y se comunica al presentante que, al tratarse de segregación de finca rústica de cabida inferior a la unidad mínima de cultivo establecida para el término de Sierra de Yeguas, se procede, de conformidad con el artículo 80 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, al envío de copia de la documentación presentada a la Consejería de Agricultura y Pesca de la Junta de Andalucía para que por la misma se adopte el acuerdo sobre nulidad de la segregación o apreciación de alguna de las excepciones previstas en el artículo 25 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de Explotaciones Agrarias y Agricultores Jóvenes. Dicha nota de calificación fue debidamente notificada al Notario autorizante y al presentante del documento en los términos del artículo 322 de la Ley Hipotecaria.
III. El día 25 de agosto de 2005, bajo el número de entrada 2.730/05, se recibe en este Registro Resolución de 11 de agosto de 2005 de la Delegación Provincial de la Consejería de Agricultura y Pesca de la Junta de Andalucía en Málaga (E-05/0165 UMC), por la que el Delegado Provincial resuelve, de conformidad con la Resolución de 23 de abril de 1998 de la Dirección General de Desarrollo Rural y Actuaciones Estructurales, declarar nulo el acto de segregación de la finca registral 2.604 del Término de Sierra de Yeguas (Málaga). (Se acompaña copia de la misma).
A los anteriores hechos son de aplicación los siguientes:
Fundamentos de Derecho:
I. Los documentos de todas clases, susceptibles de inscripción, se hallan sujetos a la calificación por el Registrador, quien, bajo su responsabilidad, ha de resolver acerca de la legalidad de las formas extrínsecas, la capacidad de los otorgantes y validez de los actos contenidos en los mismos de conformidad con lo establecidos en los artículos 18 y 19 de la Ley Hipotecaria y 98 a 100 del Reglamento para su ejecución.
II. En relación a las circunstancias reseñadas en el Hechos anteriores, debe tenerse en consideración: 1. Artículos 33 de la Ley Hipotecaria, 52, 66, 68 y 169 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía; 78, 79 y 80 Real Decreto de 1093/1997, de 4 de julio, y 24 y 25 Ley 19/1995, de 4 de julio ,de Modernización de Explotaciones Agrarias y Agricultores Jóvenes, y Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 17 de febrero y 8 de mayo de 1999, 18 de noviembre de 2003, 22 de marzo y 23 de junio de 2004, y 22 de abril, 24 de mayo y 15 de junio de 2005.
III. De conformidad con la regla contenida en el artículo 322 de la Ley Hipotecaria, el Registrador debe proceder a la notificación de la calificación negativa del documento presentado.
En su virtud, acuerdo confirmar la nota de calificación de 26 de julio de 2005 y a la vista de la Resolución de 25 de agosto de 2005 de la Delegación Provincial de Agricultura y Pesca de la Junta de Andalucía declarando la nulidad del acto de segregación denegar la inscripción del documento objeto de la presente calificación, en relación con las circunstancias expresamente consignadas en los Hechos de la presente nota de calificación, por la concurrencia de los defectos que igualmente se indican en el Fundamento de Derecho II de la misma nota, quedando automáticamente prorrogado el asiento de presentación correspondiente en los términos que determinan los artículos 322 y 323 de la Ley Hipotecaria.
Contra la presente nota de calificación cabe interponer recurso gubernativo ante la Dirección General de los Registros y del Notariado en el plazo de un mes a contar desde el siguiente de la recepción de la presente notificación, el cual podrá presentarse en este Registro de la Propiedad, así como en cualquier otro Registro de la Propiedad, o en cualquiera de las oficinas y registros previstos en el artículo 38.4 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, si bien se advierte expresamente que, a efectos de prórroga del asiento de presentación, sólo se entenderá como fecha de presentación aquélla en que tenga entrada en este Registro el escrito de interposición remitido por la Oficina o Registro receptor todo ello de conformidad con lo dispuesto en los artículos 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria en la redacción dada a los mismos por el artículo 102 de la Ley 24/2001 («BOE» 31-12-2001) o solicitar la intervención del Registrador sustituto con arreglo al cuadro de sustituciones del que puede informarse en este Registro, en el plazo de los quince días siguientes a la notificación, conforme a las reglas del artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria y desarrollado por el Real Decreto 1039/2003 de 1 de agosto por el que se regula el derecho de los interesados para instar la intervención del Registrador Sustituto conforme al cuadro de sustituciones de Registradores aprobado por Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 1 de agosto de 2003.
Campillos a 30 de agosto de 2005.-El Registrador. Fdo. Gonzalo Diéguez Oliva.»
III
Don Ramón Casero Barrón interpuso recurso contra la anterior calificación y alegó: 1. Que mediante la escritura pública se pretende que se inscriba en el Registro de la Propiedad un acto administrativo dictado por la Administración pública (la Gerencia Territorial del Catastro de Málaga), por la que se otorga el carácter de finca urbana a un terreno y a la construcción que en ella se encuentra en el término municipal de Sierra de Yeguas (Málaga). Que esta es la realidad jurídica por así manifestarlo una Administración Pública que no hace nada más que aplicar el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, artículos 6 y 7 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, y artículos 8, 45, 148 y disposición transitoria primera de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía. Que, en concreto, los artículos mencionados, que son de aplicación reglada, y la actividad administrativa en esta materia es de pura comprobación de las circunstancias fácticas existentes, según constante jurisprudencia del Tribunal Supremo, establecen que se trate de un suelo urbano consolidado cuando existen las circunstancias fácticas que se establecen. Que no es aplicable el artículo 80 del Real Decreto 1093/1997, puesto que jurídicamente no nos encontramos con una finca rústica, sino con dos fincas (una rústica y otra urbana), y los artículos 23 y 24 de la Ley 19/1995, a los que se remite se refieren siempre a fincas rústicas. Que es aplicable el artículo 25 de la Ley 19/1995, en el que se permite la división o segregación y la Resolución de 22 de marzo de 2004 de esta Dirección General, y el problema de la falta de licencia urbanística para la edificación existente se deberá resolver por lo que establece la normativa urbanística, que es resuelto por la Resolución de 18 de febrero de 2005. 2. Que en el presente supuesto serán aplicables los artículos 181 y siguientes de la Ley andaluza de protección de la legalidad urbanística y el restablecimiento del orden jurídico perturbado, y el artículo 79 del Real Decreto 10 93/1997.
IV
El Notario autorizante de la escritura informó: Que en el caso que se trata, la licencia o la declaración de su innecesariedad ya existe desde el momento que se configuran por el planeamiento urbanístico dos calificaciones diferentes, como suelo urbano o urbanizable y como suelo rústico (no urbanizable), para dos porciones determinadas de una misma finca. Que, en realidad el propio planeamiento ha dado lugar a la situación y a la excepción de la necesidad de licencia, pues al ser diferente el régimen jurídico de una y otra clase de suelo (ver sección 2.ª de capítulo II del título II de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía), para el ejercicio diferenciado de los derechos de propietario, que son bien distintos respecto de una y otra propiedad, la urbana o urbanizable o la rústica (no urbanizable), no hay otro instrumento que la segregación, que en este caso no pasa de ser una pura operación registral de concordancia con la realidad. Que la separación en el Registro de la Propiedad de ambas fincas no debe exigir licencia, pues quien debe concederla ya ha efectuado un acto, la distinta calificación de las mismas, que implica que en realidad sean ya dos fincas diferentes. Es decir, en ningún caso su propietario puede ser obligado a mantenerlas sin dividir, pues implicaría tanto como impedirle el ejercicio de unos derechos (los que confiere la propiedad urbana) por el propio órgano que los ha concedido. Que el hecho de que una parte de la finca en cuestión sea urbana se acredita, entre otros medios, conforme a lo establecido en el artículo 7 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo. Que tal acreditación suple la necesidad de licencia, pues dicho procedimiento es la licencia.
V
Mediante escrito de 19 de octubre de 2005, el Registrador de la Propiedad elevó a esta Dirección General el expediente, con su informe. Y por escrito de 20 de marzo de 2006, el recurrente solicitó de este Centro Directivo resolución expresa.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 18 de la Ley Hipotecaria; 7 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo; artículos 24 y 25 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de Explotaciones Agrarias; 31, 50, 52 y 63, 66, 68 y 169 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía; 78, 79 y 80 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística; y las Resoluciones de este Centro Directivo de 22 de marzo y 23 de junio de 2004, 25 de mayo de 2005 y 27 de mayo de 2006.
1. Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada se practica una segregación sobre una finca que figura en el Registro como rústica, si bien se acredita con certificación catastral que dicha finca es en parte rústica y en parte urbana, por lo que con la segregación se trata de separar una de la otra, siendo así que la urbana está edificada con naves de uso industrial. De la segregación resulta una porción con una superficie inferior a la unidad mínima de cultivo.
El Registrador de la Propiedad suspendió la inscripción por no acreditarse el otorgamiento de la licencia para efectuar la segregación documentada ni la declaración municipal de su innecesariedad; y, alegando el artículo 80 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, realizó la correspondiente notificación a la Consejería de Agricultura y Pesca de la Junta de Andalucía, a fin de que por la misma se adoptara el acuerdo pertinente sobre nulidad de la segregación o apreciación de las excepciones a que se refiere el artículo 25 de la Ley 19/1995, de 4 de julio; de Modernización de las Explotaciones Agrarias. Se recibió en el Registro Resolución, de fecha 25 de agosto de 2005, de la Delegación Provincial en Málaga de dicha Consejería por la que se declaró nula la segregación, de conformidad con la regulación en materia de unidades mínimas de cultivo. Por ello, el Registrador confirmó su inicial calificación y denegó la inscripción de la segregación practicada.
2. Según reiterada doctrina de esta Dirección General (vide las Resoluciones de 22 de marzo de 2004, 24 de mayo de 2005 y 27 de mayo de 2006), en los casos en que sea aplicable el artículo 25.b) de la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias, de 4 de julio de 1995 -que exceptúa de la prohibición de división el supuesto de segregación de terrenos destinados a cualquier tipo de edificación o construcción permanente con fines de carácter no agrario-, han de aplicarse las normas urbanísticas y, si se tiene en cuenta que la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía atribuye a los municipios la facultad de conceder la licencia correspondiente (cfr. artículo 66 de dicha Ley), debe concluirse que, obtenida tal licencia, el documento de segregación es perfectamente inscribible, sin perjuicio de que, si la licencia es nula, pueda ser impugnada por el procedimiento y con los efectos legalmente establecidos, sin que baste una simple declaración de nulidad de la Consejería de Agricultura y Pesca de la Junta de Andalucía.
Lo que ocurre en el presente caso es que no se acredita la obtención de licencia urbanística ni la declaración municipal de su innecesariedad, de modo que debe hora determinarse si dicho requisito es imprescindible o si, como pretende el recurrente, no es exigible por el hecho de existir una certificación catastral sobre el carácter urbano de la parcela segregada.
A tal efecto, cabe recordar que este Centro Directivo ha tenido ya la ocasión de manifestar, con carácter general, que corresponde a las Comunidades Autónomas (en este caso, a la de Andalucía) determinar qué clase de actos de naturaleza urbanística están sometidos al requisito de la obtención de la licencia previa, las limitaciones que éstas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realización de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los límites por éstas impuestos; mientras que corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia para que el acto en cuestión tenga acceso al Registro, siempre que la legislación autonómica aplicable exija la licencia para poder realizar legalmente el mismo.
Así, el artículo 78 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, determina que los Registradores de la Propiedad exigirán para inscribir la división o segregación de terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia que estuviese prevista por la legislación urbanística aplicable, o la declaración municipal de su innecesariedad, que deberá testimoniarse literalmente en el documento, precepto que está referido no sólo al concepto de parcelación urbanística, sino a los más genéricos de división o segregación.
Por ello procede analizar la normativa sustantiva aplicable, que es la contenida en la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía («BOJA» de 31 de diciembre).
El artículo 52 de dicha Ley establece, respecto del suelo no urbanizable y siempre que concurran determinadas circunstancias, la posibilidad de realizar segregaciones que estén expresamente permitidas por el plan general de ordenación urbanística o plan especial correspondiente, quedando sujetas a licencia municipal o, en su caso, a declaración de su innecesariedad.
El artículo 66.3 de la indicada Ley determina que «Cualquier acto de parcelación urbanística precisará de licencia urbanística o, en su caso, de declaración de su innecesariedad»; y añade en su apartado segundo, que «No podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública alguna en la que se contenga acto de parcelación sin la aportación de la preceptiva licencia, o de la declaración de su innecesariedad, que los Notarios deberán testimoniar en la escritura correspondiente». Según el artículo 68, «No se podrán efectuar parcelaciones urbanísticas en suelo urbano y urbanizable mientras no se haya producido la entrada en vigor de la ordenación pormenorizada establecida por el instrumento de planeamiento idóneo según la clase de suelo de que se trate» -con la excepción que previene tal precepto-, y «En terrenos con régimen del suelo no urbanizable quedan prohibidas, siendo nulas de pleno derecho, las parcelaciones urbanísticas».
El mismo artículo 66, en su número 1, define lo que se entiende por parcelación urbanística: en relación con el suelo urbano y urbanizable «toda división simultánea o sucesiva de terrenos, fincas, parcelas o solares» -apartado b)-; y respecto del suelo no urbanizable, establece el primer párrafo del apartado b) que se considera como tal parcelación «la división simultánea o sucesiva de terrenos, fincas o parcelas en dos o más lotes que... pueda inducir a la formación de nuevos asentamientos».
Pues bien, si la licencia administrativa constituye el mecanismo por el que los poderes públicos competentes controlan la legalidad de determinados actos de los administrados, es la Administración llamada a ejercer ese control la que debe efectuar, ante la pretensión correspondiente, un pronunciamiento, sea expreso, concediendo o denegando la licencia o declarando formalmente que no es necesaria, o tácito, a través de su silencio con la sanción legal del efecto positivo del mismo. Al autorizar e inscribir la escritura, el Notario y el Registrador, respectivamente, deben comprobar si la normativa legal aplicable sujeta o no el acto de que se trate a licencia administrativa y, de ser así, como ocurre en este caso, entra en juego la mencionada norma del artículo 78 del Real Decreto 1093/1997, sin que la exigencia que ésta impone pueda obviarse por el mero hecho de que las fincas resultantes de la segregación tengan determinada calificación catastral, toda vez que esa exigencia de aportación de la licencia o declaración de innecesariedad se encuadra en un específico régimen administrativo de fiscalización municipal previa a la autorización e inscripción de la escritura correspondiente, como resulta de la normativa urbanística aplicable. Por lo demás, el control que en este ámbito se encomienda a Notarios y Registradores encaja en el cometido que, en pro de la seguridad jurídica preventiva, deben desempeñar.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación del Registrador en los términos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 14 de noviembre de 2006.-La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.
