En el recurso interpuesto por Don Fernando Bejarano Marzo, en nombre y representación de «Zona Comercial Pinos de Alhaurín S. L.», contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Málaga número 7, Don Antonio Jesús Rivera Molina, a la inscripción de un acta notarial de manifestación unilateral de hechos.
Hechos
I
Se presentó en el Registro de la Propiedad de Málaga número 7, con fecha de ocho de marzo dos mil seis, acta notarial de manifestación de hechos solicitando la inscripción de la misma en tanto se libre mandamiento judicial en el recurso contencioso administrativo interpuesto contra la aprobación de un proyecto de reparcelación, dicha acta fue objeto de calificación negativa en base a los siguientes hechos y fundamentos de derecho: «Calificado desfavorablemente el precedente documento, ha sido denegada la práctica de operación alguna dado que no corresponde ninguno de los actos susceptibles de inscripción a que se refiere el artículo 2 de la Ley Hipotecaria. Contra esta calificación podrá interponerse recurso en el Plazo de un mes, contado desde su notificación, ante este Registro y para la Dirección General de los Registros y del Notariado. Asimismo podrá presentarse el recurso en las oficinas a que se refiere el artículo 327 de la Ley Hipotecaria. Málaga, 22 de Mayo de 2006. El Registrador. Firma Ilegible».
II
Don Fernando Bejarano Marzo en nombre y representación de la entidad «Zona Comercial Pinos de Alhaurín, S. L.» presentó recurso contra la anterior calificación por medio de escrito dirigido a este Centro Directivo el 20 de Julio de 2006, en el que el recurrente solicita la inscripción de una acta notarial de manifestación de hechos argumentando: 1. Que la entidad que representa es propietaria de las fincas inscritas en el Registro de la Propiedad de Málaga número siete con los números 1923/A y 4.504, con una superficie de 13.155 m2, sitas en el denominado sector UE-PN-02 «Pinos de Alhaurín» de Alhaurín de la Torre. 2. Que la entidad «MARPU CARTERA» ha conseguido inscribir en ese mismo Registro treinta fincas resultantes del Proyecto de Reparcelación realizado sobre el sector UE-PN-02 «Pinos de Alhaurín» en Alhaurín de la Torre, con una superficie de 42.742 m2 habiendo aportado tan sólo dos fincas, las registrales 1.196/A y la 1.192/A de 13.00 y 15.404 m2, respectivamente. 3. Que a pesar de que «Marpu Cartera, S. L.» solo justificó ser propietaria de 28.505 m2 de los 42.742 m2 de los que comprende la unidad de ejecución y a pesar de que la entidad «Zona Comercial Pinos de Alhaurín S. L.» alegó ser propietaria de 13.155 m2, dentro de dicho sector, se procedió a la inscripción a favor de la citada entidad de los 42.742 m2, sin los requisitos exigidos para la inscripción de un exceso de cabida, produciéndose una doble inmatriculación entre las fincas resultantes del Proyecto de Reparcelación y las fincas propiedad «Zona Comercial Pinos de Alhaurín S. L.», además de un claro error registral que incluso, alega el recurrente, debería haber sido corregido de oficio por parte del Registrador.
III
El recurrente alega que hasta tanto se obtenga mandamiento judicial en el Recurso Contencioso Administrativo interpuesto contra la aprobación del Proyecto de Reparcelación, la única posibilidad de defender los derechos de «Zona Comercial Pinos de Alhaurín S. L.» y de los terceros que puedan verse afectados por la fe Registral, es inscribir el acta notarial en la que se hacen constar todos los citados extremos.
IV
El Registrador de la Propiedad número siete de Málaga emitió el informe y elevó el expediente a este Centro Directivo, el día 7 de julio de 2006.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1.3, 2, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria, así como las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 8 de noviembre de 1996; 13 de febrero, 3 de marzo y 15 de septiembre de 2001; 12 de marzo, 15 de abril y 2 de octubre de 2002; 9 de septiembre de 2004 y 10 de febrero de 2005 entre otras.
En el presente recurso se plantea la posibilidad de la inscripción de una acta notarial de manifestación de hechos en tanto se obtenga el correspondiente mandamiento judicial en el recurso contencioso administrativo interpuesto contra la aprobación de un proyecto de reparcelación que ya está inscrito en el Registro de la Propiedad, y en la que se solicita la corrección de oficio por el Registrador de los correspondientes asientos registrales por tratarse -a juicio del recurrente- de un claro error registral; todo ello como medida de proteger los derechos de la entidad recurrente así como de los posibles terceros que puedan verse afectados por el principio de fe pública registral.
1. En el supuesto concreto el acta unilateral de manifestación por el que el recurrente expone de forma unilateral ante el Notario una serie de hechos, y pone de manifiesto la posible irregularidad del expediente reparcelatorio ya inscrito, no puede considerarse en modo alguno título inscribible al amparo del articulo 2.º de la Ley Hipotecaria, ni anotable al amparo del artículo 42 de la misma ley. La forma de hacer constar en el Registro la posible inexactitud del Registro es la anotación de la demanda interpuesta instando la rectificación registral (ex artículo 40 y 42.1 de la Ley Hipotecaria) pero para ello debe el juez acordarla como medida cautelar. Como ya señalara la Resolución de 8 de Noviembre de 1996, el principio de legalidad, básico de nuestro sistema inmobiliario registral no significa la admisión al Registro de cualquier documento autorizado por un funcionario público, sino que se exige que la concurrencia de ulteriores requisitos, como es la competencia para su autorización por parte de dicho funcionario, circunstancia ésta que lo eleva a la condición de documento público o auténtico (cfr. arts. 3.° de la Ley Hipotecaria y 1.216 del Código Civil) y que contenga un acto o negocio susceptible de inscripción en el Registro de la Propiedad, requisito este último que no concurre en la mera certificación acreditativa de la presentación de una demanda (cfr. arts. 1.°, 2.° y 42-2 de la Ley Hipotecaria) o -como ocurre en el supuesto de hecho de este expediente- tampoco concurre en la mera manifestación unilateral de la posible concurrencia de un error en la tramitación del expediente reparcelatorio.
2. Además es doctrina reiterada de este Centro Directivo la de que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los Tribunales (ar-tículo 1 Ley Hipotecaria) y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud. Por tanto la rectificación de los asientos registrales exige, bien el consentimiento del titular registral, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablada contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho (artículos 40 y 82 Ley Hipotecaria), sin que de nuevo en el supuesto concreto una simple manifestación de parte pueda alterar el rigor de uno de los principios más importantes de nuestro Derecho Hipotecario.
3. Por otra parte, tampoco se puede considerar en el supuesto concreto que se haya producido un error registral de los comprendidos en los artículos 212 de la Ley Hipotecaria, relativos a los errores materiales, ni en el artículo 216 que alude al error de concepto, porque el registrador no cometió error alguno al inscribir el título reparcelatorio. El que dicho título reparcelatorio pueda haber adolecido de algún defecto en su tramitación, es cuestión que ahora es ajena a la actuación registral, pues no cabe olvidar que la calificación registral fue en su día favorable a la inscripción, de manera que ahora cualquier rectificación de los asientos practicados -debe insistirse- requiere el consentimiento de todos los afectados o en su caso resolución judicial firme en procedimiento adecuado seguido contra todos los titulares registrales.
Por todo lo expuesto, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y mantener la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipo-tecaria.
Madrid, 19 de diciembre de 2006.-La Directora general de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.
