El año 1982, la Generalidad de Cataluña recibió el traspaso de las competencias en materia de viviendas de protección oficial de promoción pública (Real decreto 2626/1982, sobre traspaso de funciones y servicios de la Administración del Estado a la Generalidad de Cataluña en materia de promoción pública de viviendas), así como del parque público de viviendas que administraba el Instituto para la Promoción Pública de Vivienda (IPPV).
La mayoría de estas viviendas estaban calificadas como viviendas de protección oficial de promoción pública, al amparo del Real decreto 3148/1978, de 10 de noviembre, por el que se desarrolla el Real decreto-ley 31/1978, de 31 de octubre, sobre política de vivienda. Estas viviendas tenían que ser promovidas directamente por la administración pública con sus propios recursos, se tenían que destinar a familias con nivel bajo de renta y tenían un precio tanto en primera como en posteriores transmisiones, muy inferior a los precios máximos de venta de las viviendas de protección oficial que podían promover entidades privadas, las cuales obtenían los recursos para promoverlas del sistema financiero.
A lo largo de estos años, la Generalidad ha regulado varios aspectos relativos a las condiciones de acceso y financiación de la adquisición de las viviendas, pero en cuanto al sistema de formación de precios tanto en primera como en posteriores transmisiones, se ha mantenido vigente la regulación del artículo 11 del Real decreto 3148/1978.
A partir del año 1987, el Gobierno del Estado introdujo en los planes de vivienda una nueva figura llamada "Viviendas de protección oficial de régimen especial" (artículo 3 del Real decreto 1494/1987, de 4 de diciembre sobre financiación de actuaciones protegibles en materia de vivienda), pensada exclusivamente para constituir una fórmula de promoción alternativa para los operadores públicos, los cuales pasaban así a poder financiar sus promociones con recursos provenientes de las entidades financieras que firmaban convenios para financiar las actuaciones establecidas en el Plan, y en los cuales se podían subrogar los compradores de las viviendas, y podían así dejar de soportar como carga financiera propia la financiación del pago aplazado de los compradores, que es el procedimiento propio de la promoción pública.
La introducción de esta nueva figura ha comportado en la práctica, un descenso continuado de la promoción de viviendas calificadas de promoción pública, tal y como las regulaba el Real decreto 3148/78. Por su parte, la escasa producción de viviendas de promoción pública de los últimos veinticinco años, se ha destinado casi mayoritariamente a la compraventa.
Por estas razones, en el momento actual, los parques de viviendas calificadas de promoción pública en Cataluña son mayoritariamente de compraventa y, tanto si son de propiedad como de alquiler, se ven sometidos a una fuerte presión de compra considerados los bajos precios que los caracterizan.
Por otra parte, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, introdujo cambios importantes en el tratamiento de las subrogaciones en los contratos de alquiler, lo que ha generado incertidumbre y angustia en arrendatarios que durante casi toda su vida habían confiado en la subrogación como garantía de alojamiento futuro para sus familiares más próximos.
La nueva normativa aprobada por el Gobierno de la Generalidad con los decretos 454/2004, de 16 de diciembre, y 244/2005 de 8 de noviembre, establece un nuevo sistema de control de las viviendas de protección oficial de Cataluña que tiene como objetivo conseguir que el parque protegido haga su función social a lo largo del tiempo, garantizándole una lógica revalorización en función de la evolución del coste de la vida y de las obras de mantenimiento realizadas. De acuerdo con esta normativa cualquier venta en segunda transmisión de viviendas protegidas previamente compradas o alquiladas hay que someterla a un control de la administración pública, a través del ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, y de la existencia de un Registro de solicitantes de Vivienda protegida, que deben ser los destinatarios naturales de las transmisiones.
Ante esta situación, el Gobierno de la Generalidad ha considerado conveniente revisar las condiciones de transmisión de las viviendas de protección oficial de promoción pública, con la finalidad, por una parte de evitar que se produzcan transmisiones irregulares debidas a un mantenimiento irreal de precios de venta obsoletos desde todos los puntos de vista, y por otra parte, evitar que, mediante estas transmisiones irregulares, las viviendas pasen al mercado libre, reduciendo de forma alarmante el escaso parque público disponible.
El presente Decreto tiene como objetivo asentar las bases de precio y de procedimiento para regular las operaciones de compra venta del parque de viviendas de promoción pública de Cataluña, tanto en los casos de venta de viviendas de propiedad, como en los casos de venta de viviendas en alquiler, partiendo de la premisa que en ambas circunstancias es prioritario para el Gobierno de Cataluña preservar los parques públicos como parques sociales, bien sea manteniéndolos en alquiler allí donde esta fórmula es la mejor para sus usuarios, bien sea, dándoles un tratamiento como el de las viviendas con protección oficial bajo la nueva perspectiva marcada por el nuevo régimen legal marcado en los decretos 454/2004, de 16 de diciembre y 244/2005, de 8 de noviembre, allí donde parece recomendable, por razones de integración social, el régimen de tenencia de propiedad.
Por todo esto, y previa deliberación del Gobierno, a propuesta del consejero de Medio Ambiente y Vivienda,
Decreto:
Capítulo 1
Modificación del régimen de tenencia de las viviendas de promoción pública arrendadas.
Artículo 1
Delimitación de las viviendas susceptibles de ser vendidas
1.1 La Dirección General de Vivienda podrá autorizar la venta de las viviendas calificadas de promoción pública en régimen de alquiler al amparo del Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre, con contrato vigente de arrendamiento, o de cesión por cualquier título, en algunos de los siguientes supuestos:
a) Que se trate de promociones de grupos de edificios de viviendas con fuerte concentración en alquiler. Se entiende que existe fuerte concentración en alquiler en aquellos grupos o promociones de más de 40 viviendas en los que, como mínimo el 50% estén arrendados o cedidos por cualquier título.
b) Que se trate de promociones de grupos o edificios de viviendas con alquiler residual. Se entiende como alquiler residual aquellas promociones en las que las viviendas arrendadas o cedidas por cualquier título, supongan menos del 10 % del total de la promoción
1.2 Además deberán cumplir las condiciones siguientes:
a) Que, desde el certificado final de obras de las viviendas o de su recepción, hayan transcurrido un mínimo de 15 años.
b) Que la solicitud de compraventa cuente con la conformidad del ayuntamiento donde se ubiquen las viviendas, excepto que sean de su propiedad, o de una empresa pública o ente público de los cuales dependa, en cuyo caso, la solicitud tendrá que proceder del propio ayuntamiento o de la empresa o ente público propietario.
Artículo 2
Condiciones de los adquirentes
Las condiciones que deberán cumplir las personas adquirentes serán las siguientes:
a) Que sean titulares del contrato de arrendamiento o de cesión por cualquier título.
b) Que los titulares, sean los primeros ocupantes o sus cónyuges o hijos, con subrogación del contrato aceptada.
c) Que estén al corriente del pago de la renta, o en su caso, del canon o compensación establecida en el documento de cesión.
d) Que cumplan los requisitos para acceder a la compra de viviendas con protección oficial bajo el régimen de venta, de acuerdo con lo que dispone el Decreto 244/2005, de 10 de noviembre, de actualización del Plan para el derecho a la vivienda 2004-2007, o la normativa que lo sustituya.
Artículo 3
Efectos de la autorización
La autorización de venta de la Dirección General de Vivienda comporta la calificación de la vivienda como Vivienda con Protección Oficial en Régimen General de venta, sometida al régimen legal vigente para esta categoría, en el momento de la autorización, queda extinguido el régimen jurídico de Viviendas de Protección Oficial de Promoción Pública.
Artículo 4
Procedimiento de autorización
La Dirección General de Vivienda debe autorizar la transmisión de las viviendas descritas en el artículo 1, siempre a petición de las personas propietarias o administradoras de las viviendas, o, si procede, del ayuntamiento correspondiente, el cual tendrá que contener y acreditar los aspectos siguientes:
a) Número total de viviendas que forman parte del grupo o edificio objeto de la solicitud.
b) Número de viviendas con contrato vigente de arrendamiento o de cesión por cualquier título.
c) Fecha del certificado final de obras o de su recepción.
d) Relación de las viviendas y de las personas arrendatarias o cesionarias que solicitan adquirirlas.
e) Preacuerdo con las personas interesadas en acceder a la propiedad. En este documento debe constar expresamente el conocimiento y la conformidad de la persona interesada en cuanto a las consecuencias del cambio de régimen jurídico de las viviendas que comporta la autorización que se solicita.
f) Certificación de estar al corriente de pago de la renta.
Artículo 5
Visado y reconocimiento de ayudas
La autorización a qué hace referencia el artículo anterior tiene una vigencia de seis meses, contados desde la fecha de notificación de la autorización. Dentro de este plazo se debe presentar a la Dirección General de Vivienda el contrato de compraventa y la documentación que acredite el cumplimiento de los requisitos por parte de la persona adquirente, a efectos de su visado.
Transcurrido este plazo sin haberse presentado la documentación, caducará la autorización concedida.
Capítulo 2
Modificación del régimen jurídico del régimen de tenencia de las viviendas de promoción pública en disposición de adjudicación
Artículo 6
Objeto
La Dirección General de Vivienda puede autorizar, a solicitud de la persona propietaria o administradora, la venta de viviendas calificadas de Promoción Pública al amparo del Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre, que hubiesen sido destinados a alquiler y en los que se haya extinguido, por cualquier motivo, el contrato de arrendamiento, o hayan sido recuperados por cualquier título. La venta se autoriza exclusivamente a personas afectadas en operaciones urbanísticas con derecho a realojamiento.
Artículo 7
Efectos de la autorización
La autorización de la Dirección General de Vivienda de la transmisión de las viviendas, comporta su calificación como Vivienda con Protección Oficial en Régimen General de venta, sometido al régimen legal vigente para esta tipología, en el momento de la autorización, quedando extinguido el régimen jurídico de Viviendas de Protección Oficial de Promoción Pública.
Artículo 8
Procedimiento de solicitud
La solicitud de autorización de venta debe contener y acreditar los puntos siguientes:
a) Especificación de las viviendas desocupadas objeto de la solicitud,
b) Acreditación del desempleo de las viviendas,
c) Relación de las personas a quien se propone transmitir las viviendas.
Capítulo 3
Segundas transmisiones de las viviendas de protección oficial calificadas de promoción pública
Artículo 9
Objeto
A los efectos de facilitar y hacer viables las segundas y posteriores transmisiones de las viviendas calificadas de promoción pública al amparo del Real decreto 3148/1978, de 10 de noviembre, adjudicadas en régimen de compraventa, se puede utilizar la extinción del régimen jurídico y su calificación como viviendas con protección oficial de régimen general de venta, siempre que se cumplan los siguientes requisitos:
a) Que las personas solicitantes sean las titulares de las viviendas.
b) Que desde el certificado final de obras de las viviendas o de su recepción hayan transcurrido un mínimo de quince años.
c) Que la solicitud de cambio de calificación cuente con la conformidad del ayuntamiento donde se ubiquen las viviendas, y del promotor de la actuación.
Artículo 10
Efectos de la autorización
En la autorización de la Dirección General de Vivienda de la transmisión de las viviendas se tiene que declarar su calificación como viviendas con protección oficial de régimen general de venta, sometido al régimen legal vigente para esta tipología en el momento de la autorización, y queda extinguido el régimen jurídico de viviendas de protección oficial de promoción pública.
Disposiciones adicionales
Primera
Ayudas a la adquisición
Los adquirentes de las viviendas objeto del presente Decreto pueden acceder a las ayudas para la adquisición de viviendas con protección oficial siempre y cuando cumplan los requisitos establecidos en el Decreto 244/2005, de 10 de noviembre, o normativa que lo sustituya.
Segunda
Mantenimiento del régimen jurídico
Las viviendas calificadas de protección oficial de promoción pública que no opten por la sustitución de su régimen jurídico en las condiciones establecidas en el presente Decreto, continuarán sometidas, a todos los efectos, a las condiciones y régimen jurídico establecidos en su calificación definitiva y la que se regula en el capítulo III del Real decreto 3148/1978, de 10 de noviembre.
Disposición final
Entrada en vigor
Este Decreto entra en vigor al día siguiente de su publicación en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya.
Barcelona, 6 de junio de 2006
Pasqual Maragall i Mira
Presidente de la Generalidad de Cataluña
Francesc Baltasar i Albesa
Consejero de Medio Ambiente y Vivienda
